（2014）鄂十堰中民四终字第00472号
裁判日期: 2014-10-23
公开日期: 2015-05-28
案件名称
湖北翔龙房地产开发有限公司与黄丽萍、陈翼商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省十堰市中级人民法院
所属地区
湖北省十堰市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
湖北翔龙房地产开发有限公司,黄丽萍,陈翼
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）鄂十堰中民四终字第00472号上诉人（原审原告）湖北翔龙房地产开发有限公司。住所地：湖北省十堰市张湾区东岳路**号。法定代表人吕国庆，该公司董事长。委托代理人许琴，该公司员工。代理权限：一般代理。委托代理人操昶，湖北诚智成律师事务所律师。代理权限：一般代理。被上诉人（原审被告）黄丽萍，东风汽车有限公司车轮公司职工。被上诉人（原审被告）陈翼，市民。委托代理人王永全，市民。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解。上诉人湖北翔龙房地产开发有限公司（以下简称翔龙公司）因与被上诉人黄丽萍、陈翼商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省十堰市张湾区人民法院（2013）鄂张湾民二初字第00242号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月24日受理后，依法组成由审判员王志刚担任审判长、审判员王海主审、审判员徐恩田参加评议的合议庭，于2014年10月11日公开开庭审理了本案。上诉人翔龙公司的委托代理人许琴、操昶，被上诉人黄丽萍，被上诉人陈翼的委托代理人王永全到庭参加诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。翔龙公司原审诉请：请求人民法院判令黄丽萍、陈翼：1、向本公司支付商品房产权面积补差款2688元及违约金（违约金从2011年9月1日起按日万分之五计算至实际支付之日止）。2、向本公司支付房屋维修基金6443元及违约金（违约金从2011年9月1日起按日千分之五计算至实际支付之日止）。3、向本公司支付入户花园封闭费1474元。4、本案诉讼费用由黄丽萍、陈翼负担。一审法院认定：2010年2月28日，翔龙公司与黄丽萍、陈翼签订《商品房预售合同》（合同编号：YS0047452），黄丽萍、陈翼购买翔龙公司开发的、位于十堰市张湾区凯旋大道10号“翔龙半山尚”2幢1-6-4号商品房一套。合同约定该商品房预测建筑面积106.37平方米（其中套内建筑面积89.08平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面17.29平方米），每平方米单价为2634.89元，总金额为280273元。该合同第六条“付款方式与期限”第1款约定：“在签订本合同时，买受人已向出卖人支付房款（首付款）人民币85273元，余款人民币195000元，双方约定通过银行按揭方式支付。办理房屋产权前支付相关税费及房屋维修基金等费用，实际收取金额以相关部门规定为准”。第七条“买受人逾期付款的违约责任”约定：“买受人如未按本合同规定的时间付款，按以下第1、2、3种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）。（1）逾期付款在30日之内的，自合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，按应付款的日万分之五向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期付款超过30日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定”。该合同第八条约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，房屋单价不变，房屋总价以房管局房地产测量中心确定的产权登记面积为准，乘以本合同单价确定，实行多退少补。合同附件五：前期物业服务合同约定的内容中约定“翔龙半山尚项目前期物业服务由十堰翔龙世纪物业管理有限公司提供”。合同附件六：合同补充协议第一条第4款约定：“买受人委托出卖人办理房屋产权证书的，需在办理房屋权属登记手续前一个月内（以出卖人通知为准）支付办理所需税费（具体收费标准以政府相关部门规定为准），否则出卖人有权从通知办理产权第31日起按购房总价的日5‰收取违约金”。2010年2月26日，翔龙公司与黄丽萍、陈翼还签订了《翔龙半山尚关于入户花园的约定协议》，约定黄丽萍、陈翼应承担入户花园封闭而产生的所有费用。2011年6月8日，十堰市房地产测绘中心就本案所涉房屋的实际建筑面积进行测绘，确定该房屋建筑面积为107.39平方米，比合同约定面积增加了1.02平方米。2011年7月30日，翔龙公司在《十堰晚报》上发布办理产权登记的公告，通知翔龙半山尚购房业主自公告发布之日起七日内，向其提交办理产权登记资料，并交纳产权面积补差款、办理产权所需税费等相关费用。2011年8月25日，翔龙公司将黄丽萍、陈翼购买商品房所属的2幢所有商品房的住房维修资金向十堰市住房维修基金管理中心进行了缴存，其中包含黄丽萍、陈翼应交存的首期住宅专项维修资金6443元（107.39平方米×1200元／平方米×5%）。8月29日十堰市住房维修基金管理中心向翔龙公司出具了房屋维修基金已缴通知单。翔龙公司要求黄丽萍、陈翼支付房屋面积补差款及违约金、房屋维修基金及违约金、入户花园封闭费未果，故而引起诉讼。另查明：十堰翔龙世纪物业管理有限公司向各业主发布2013【09】号通知，通知各业主“翔龙半山尚自交房投入使用后，为保障全体业主顺利办理房屋产权证，翔龙地产自2012年分别为各楼栋垫付了维修资金，物业管理处通过各种方式对业主进行了催缴，但仍有个别业主未及时交纳，现接翔龙地产通知，即日起自2013年3月31日前请未交纳维修资金的业主到管理处财务部交纳，若在规定期限内未交纳的业主，翔龙地产将按照翔龙地产垫付维修资金之日起至交纳时间止，每逾期一天按银行同期贷款利息收取费用，请未交纳维修资金的业主尽快交纳”。因黄丽萍、陈翼认为翔龙公司交付的房屋缺少一个飘窗，对房屋面积有异议，至今未向翔龙公司交纳维修基金、入户花园封闭费和面积补差款。再查明：因翔龙公司向黄丽萍、陈翼交付的房屋比合同约定少一个飘窗，黄丽萍、陈翼认为该缺失的飘窗包含在合同面积中，翔龙公司已构成面积欺诈，为维护其合法权益，黄丽萍、陈翼在一审法院另案提起诉讼。在诉讼过程中，一审法院组织双方就两案合并进行调解，2014年1月达成初步调解协议，但翔龙公司在对调解协议确认过程中未能最终同意已达成的调解意见，双方未能调解成功。一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，黄丽萍、陈翼与翔龙公司签订的《商品房预售合同》第八条约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，房屋单价不变，房屋总价以房管局房地产测量中心确定的产权登记面积为准，乘以本合同单价确定，实行多退少补。十堰市房地产测绘中心经实地测绘确定本案诉争房屋建筑面积为107.39平方米，不含黄丽萍、陈翼认为缺少的一个飘窗面积，故黄丽萍、陈翼所购房屋的面积应以房地产测绘中心实测的面积为准。十堰市房地产测绘中心实测面积比合同约定面积增加了1.02平方米，黄丽萍、陈翼应按合同约定支付面积增加部分的补差房款2688元（2634.89元／平方米×1.02平方米）。房屋维修基金是在商品房买卖过程中，应当由商品房的买受人，即本案中黄丽萍、陈翼支付的法定费用，其支付标准和金额均有法律规定。在双方签订的售房合同附件六第一条最后一款中约定“买受人委托出卖人办理房屋产权证书的”，买受人应当如期交纳有关费用，逾期则应当按约承担违约责任。翔龙公司并未提供买受人的委托手续，买受人当庭亦未认可委托，因此双方基于该条的权利义务并不存在，但翔龙公司根据《关于调整住宅专项维修资金交存标准的通知》（十房地字（2008）53号）第四条的规定及本地区商品房买卖过程中的惯例，按照法律规定的标准为黄丽萍、陈翼等买受人向行政主管部门代为交存了应当由买受人交纳的房屋维修基金。翔龙公司的代交行为既是为了买受人的利益，也是一种善意行为。现翔龙公司要求黄丽萍、陈翼支付代交的房屋维修基金6443元（107.39平方米×1200元／平方米×5%）合理有据，一审法院予以支持。因翔龙公司向黄丽萍、陈翼交付的房屋比《商品房预售合同》附件一中房屋平面图约定的少一个飘窗，黄丽萍、陈翼对房屋的面积提出质疑并向一审法院提起诉讼，因该未补交面积补差款，事出有因，可以理解。翔龙公司虽然以在报纸上发布公告的方式通知各业主，提交办理产权登记资料并支付产权面积补差款及产权登记所需的税费，以便办理房屋产权登记，但翔龙公司与黄丽萍、陈翼对产权面积有争议并诉至法院，且案件在法院审理过程中双方还在进行协商，黄丽萍、陈翼未交面积补差款及根据面积计算的房屋维修基金，并无主观故意，故翔龙公司诉请黄丽萍、陈翼支付面积补差款和住宅专项维修资金的违约金有失公允，一审法院不予支持。入户花园封闭费用是黄丽萍、陈翼依《翔龙半山尚入户花园的约定协议》约定应承担的费用，故翔龙公司诉请黄丽萍、陈翼交纳该费用1474元合法有据，一审法院予以支持。综上，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决：一、黄丽萍、陈翼于本判决生效之日起十日内向湖北翔龙房地产开发有限公司支付房屋面积补差款2688元、住宅专项维修资金6443元、入户花园封闭费1474元，共计10605元。二、驳回湖北翔龙房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果黄丽萍、陈翼未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费65元，由黄丽萍、陈翼负担。宣判后，翔龙公司不服一审判决，向本院上诉称，一审判决对黄丽萍、陈翼逾期支付住宅专项维修基金6443元的违约金和房屋面积补差款2688元的违约金漏判，请求二审法院依法改判。上诉人翔龙公司在二审期间未向本院提交新的证据。被上诉人黄丽萍、陈翼在法定期限内未提交书面答辩意见，在二审期间也未向本院提交新的证据。经审理查明，原审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为：翔龙公司按照法律规定的标准向行政主管部门垫付了应当由黄丽萍、陈翼交纳的房屋维修基金，翔龙公司要求黄丽萍、陈翼支付房屋维修基金，理由充分，应予支持。关于逾期支付房屋维修基金的违约责任，翔龙公司要求按照《商品房预售合同》附件六“合同补充协议”第一条最后一款计算违约金，该主张不能成立，因该条不适用逾期支付房屋维修基金的违约责任，该条只适用逾期支付税费的违约责任。应当根据双方所签订的《商品房预售合同》第七条对“买受人逾期付款的违约责任”的约定（即逾期付款超过30日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款日万分之五的违约金），由黄丽萍、陈翼自2011年9月1日起，以拖欠的房屋维修基金6443元为本金，按合同约定的日万分之五计付违约金。故翔龙公司的此项上诉理由成立，本院予以支持。关于迟延交纳面积补差款是否应支付违约金，因双方在合同中未对面积补差款的支付期限及违约金的计算标准进行约定，作为买受人黄丽萍、陈翼应当及时交纳面积补差款，逾期未交纳的，应当比照双方合同中有关逾期交纳购房款的违约责任。自翔龙公司公告催收的第31日即2011年9月1日起，以拖欠的房屋面积补差款2688元为本金，按合同约定的日万分之五计付违约金。故翔龙公司的此项上诉理由成立，本院予以支持。综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、维持湖北省十堰市张湾区人民法院（2013）鄂张湾民二初字第00242号民事判决第一项。二、撤销湖北省十堰市张湾区人民法院（2013）鄂张湾民二初字第00242号民事判决第二项。三、黄丽萍、陈翼于本判决生效之日起十日内向湖北翔龙房地产开发有限公司支付因迟延交纳房屋面积补差款2688元的损失（以2688元为本金，从2011年9月1日起至本判决指定的履行期限届满时止，按日万分之五计算），因迟延交纳住宅专项维修资金6443元的损失（以6443元为本金，从2011年9月1日起至本判决指定的履行期限届满时止，按日万分之五计算）。四、驳回湖北翔龙房地产开发有限公司的其他诉讼请求。二审案件受理费50元，由被上诉人黄丽萍、陈翼负担。本判决为终审判决。本判决（或裁定、或调解书）发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审判长 王志刚审判员 王 海审判员 徐恩田二〇一四年十月二十三日书记员 刘亚琼附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条规定，第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 更多数据：