（2014）成民终字第1545号

裁判日期: 2014-10-23

公开日期: 2016-01-11

案件名称

成都华盖商贸发展有限公司与人保投资控股有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

四川省成都市中级人民法院

所属地区

四川省成都市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

成都华盖商贸发展有限公司,人保投资控股有限公司,中国人民保险公司四川省分公司资金运用部

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》：第五条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

四川省成都市中级人民法院民事判决书（2014）成民终字第1545号上诉人（原审被告）成都华盖商贸发展有限公司，住所地：成都市武侯区棕北小区棕苑14幢。法定代表人殷秋红，经理。委托代理人宋友庆，四川海德律师事务所律师。委托代理人胡光宇，男，汉族，1961年11月7日出生，住成都市青羊区，系该公司使员工。被上诉人（原审原告）人保投资控股有限公司，住所地：北京西城区武定街6号。法定代表人周立群，董事长。委托代理人郑杨，男，汉族，1986年3月3日出生，住北京市海淀区，系该公司员工。委托代理人李钢，男，汉族，1975年9月14日出生，住北京市崇文区，系该公司员工。原审第三人中国人民保险公司四川省分公司资金运用部，住所地：成都市蜀都大道西沟头巷30号。法定代表人张弩，经理。委托代理人张雯，北京市君合律师事务所律师。上诉人成都华盖商贸发展有限公司（以下简称华盖公司）因与被上诉人人保投资控股有限公司（以下简称人保投控公司）、原审第三人中国人民保险公司四川省分公司资金运用部（以下简称中保四川分公司资金运用部）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2013）金牛民初字第3324号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月20日受理后，依法组成合议庭于2014年3月6日、4月25日公开开庭审理了本案。上诉人华盖公司委托代理人宋友庆、胡广宇，被上诉人人保投控公司委托代理人李钢、郑杨，原审第三人中保四川分公司资金运用部委托代理人张雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，成都市羊市街西延线抚琴西路212号房产（本案租赁标的房产）系中国人民财产保险股份有限公司四川省分公司于1994年9月21日购买取得。1999年1月18日，中国人民财产保险公司四川分公司更名为中国人民保险公司四川省分公司。2003年7月，中国人民保险公司更名为中国人保控股公司。2007年5月23日，中国人保控股公司更名为中国人民保险集团公司（以下简称人保集团）。2007年8月23日，人保集团设立全资子公司人保投控公司。2007年9月，人保集团将2003年改制后承接的存续资产（包括本案租赁标的房产）按照2007年8月31日的审计结果整体一次性划转至人保投控公司，权利义务由人保投控公司承继。中保四川分公司资金运用部系中保四川分公司于1992年开办设立，中保四川分公司系中保四川分公司资金运用部的开办和主管单位。2002年7月15日，中保四川分公司资金运用部的营业执照因未进行年检被工商部门吊销。2004年5月30日，中保四川分公司（出租方，甲方）以中保四川分公司资金运用部的名义和华盖公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》。约定乙方从2004年起租赁中保四川分公司位于成都市羊市街西延线抚琴西路212号综合楼，底层建筑面积652.87平方米的商业用房（本案租赁标的房屋），租赁期为三年，从2004年6月30日至2007年6月30日；双方约定月租金每平方米50元。租金按季度提前结算，季度租金合计97930元，由乙方于每季第一个月的5日前交付给甲方等。2007年6月30日租赁期限届满，双方于2007年6月29日重新签订了《房屋租赁合同》，继续由华盖公司告承租上述房屋。双方约定租赁期为五年，从2007年7月1日至2012年6月30日；其中从2007年7月1日至2010年6月30日，月租金每平方米50元，2010年7月1日至2012年6月30日，月租金每平方米55元。租金一年支付一次，支付租金时间为每年7月1日前。《房屋租赁合同》约定，乙方未经甲方同意逾期支付租金，除应补交欠租外，还应按年度租金总额的20%以天数计算向甲方支付违约金，直至履约为止。上述合同签订后，人保四川分公司向华盖公司交付了租赁房产。租赁期间的（从2004年6月30日至2012年6月30日）租金共计3212108.4元，华盖公司未按《房屋租赁合同》的约定支付。事后，华盖公司分别于2012年7月10日向人保投控公司支付房屋租金2000000元；2012年8月10日向人保投控公司支付房屋租金200000元；2012年9月11日向人保投控公司支付房屋租金438074.9元，共计2638074.9元，尚有574039.5元未支付。人保投控公司遂诉至原审法院，要求华盖公司支付房屋租金余款574039.5元并承担逾期付款违约金2356013.97元。原审另查明，租赁期限届满后，合同标的物已由人保投控公司收回。原审诉讼中，人保投控公司提出华盖公司承租诉争租赁房产后，租赁期内一直对外高价转租，赚取非法利润近3000000元，其违法所得应当作为其实际损失，人保投控公司按每年20%计算违约金的主张未超过此数额。华盖公司提出已足额支付租金，违约金过高等，对人保投控公司的主张未予认可。原审诉讼中，人保投控公司和华盖公司均向原审法院提供了中保四川分公司资金运用部与华盖公司于2004年5月30日签订的《房屋租赁合同》。两份合同在第三条租金交纳方式处存在明显差异。人保投控公司提供的租赁合同第三条注明：乙方于每季的第一个月的5日前交付给甲方，先付后用；华盖公司提供的租赁合同第三条注明：乙方代甲方缴纳房产租赁税12%后于每季的第一个月的5日前交付给甲方，先付后用。其中“12%”系手写添加，上面加盖有华盖公司印章，但中保四川分公司资金运用部未在该处盖章确认。原审诉讼中，华盖公司提出自己据《房屋租赁合同》第三条的约定，已代人保投控公司缴纳了房产税、土地使用税、营业税、城建税、教育费附加税共计574033.5元并提供了相关票据，主张应当抵扣欠付租金。人保投控公司提出合同条款系华盖公司擅自添加，原合同并无代缴税费条款，而且自己在未收到任何租金的情况下也不可能委托对方代缴税费；其次华盖公司提供的税费票据存在重大瑕疵，不能证明是为诉争房屋出租收益缴纳的相关税费。税票中很大部分的付款人是华盖公司，且即使有部分税票中有“资金运用部”字样，税票中也未显示是哪些房屋的税费等。双方为此争执不下，未能达成一致意见。原审法院查明以上事实所采信的证据有营业执照、组织机构代码证、工商档案资料、保监会和财政部关于房屋所有人变更文件、《房屋租赁合同》、汇款凭证及庭审笔录等。原审法院认为，中保四川分公司以第三人中保四川分公司资金运用部的名义与华盖公司分别于2004年5月30日和2007年6月29日签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，其内容不违反法律、法规的禁止性规定，应为有效。针对诉讼中双方争议的焦点问题，根据本案查明事实，原审法院作如下评述：人保投控公司的主体资格问题。华盖公司提出人保投控公司并非案涉合同当事人，与合同没有直接利害关系，不符合法律规定的起诉条件，其起诉依法应予驳回。原审法院认为，案涉房屋原属中保四川分公司所有，人中保四川分公司资金运用部系中保四川分公司下属职能部门。且该房屋项下权利已于2007年9月通过合法途经划转至人保投控公司，债权债务由人保投控公司承继。人保投控公司作为该房屋的实际权利人主张债权不违反法律规定，人保投控公司主体适格。关于诉讼时效问题。华盖公司主张法律规定租金的诉讼时效为一年，人保投控公司的起诉已过诉讼时效。原审法院认为，双方的租赁合同期间为2004年6月30日至2012年6月30日，租赁期内华盖公司未支付租金。租赁期限届满后华盖公司分别于2012年7月10日、8月10日、9月11日向人保投控公司支付房屋租金共计2638074.9元。依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十条“债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；几项债务均到期的……按照债务到期的先后顺序抵充”的规定，华盖公司支付的2638074.9元租金按照租赁合同的先后到期债务抵充。本案诉讼时效因华盖公司支付租金的行为于2012年9月11日中断，故人保投控公司的起诉并未超过诉讼时效。人保投控公司主张华盖公司应当支付租金574039.5元。华盖公司辩称已根据合同代人保投控公司缴纳税款共计574033.5元，缴费时间在2004年7月1日至2012年6月30日之间，已足额抵付租金。华盖公司为证明自己的主张提供了2004年5月30日《房屋租赁合同》，以及缴纳税款的票据。原审法院认为，华盖公司提供的票据中部分付款人是华盖公司，不能确定是否是本案诉争租赁房屋的应缴税费；其二、人保投控公司提供的双方于2007年6月29日签订的《房屋租赁合同》上无代缴税费条款，而华盖公司未提供相反证据，故华盖公司在2007年7月1日至2012年6月30日缴纳税费并以此抵扣应支付人保投控公司租金没有合同依据；其三、华盖公司提供的2004年5月30日《房屋租赁合同》在租金支付方式与人保投控公司提供的合同内容不一致。鉴于华盖公司提供的合同对此约定有手写添加字样，且无双方一致盖章确认，原审法院对华盖公司提供合同有关代出租方缴纳相关税费的事实不予采信。鉴于此，华盖公司辩称其已代人保投控公司缴纳税款应抵扣租金既无合同依据，又未提供税务机关要求其代扣代缴税款的相关证据，华盖公司的辩解理由不能成立，原审法院不予采纳。华盖公司应当支付人保投控公司租金574033.5元。人保投控公司主张华盖公司按照每年租金20%的标准，支付违约金2356013.97元。原审法院认为，本案中华盖公司存在未按期支付房屋租金的违约事实。华盖公司辩称支付租金的时间实际是根据出租方的要求，没有违约不应当支付违约金。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，华盖公司对此负有举证责任。本案中，华盖公司并未提供双方变更原约定租金支付时间或出租方同意其延期付款的证据，属举证不能。华盖公司称支付租金是基于出租方要求的辩解理由不能成立，应当承担逾期付款的违约责任。其二、关于违约金计算的标准问题。华盖公司辩称双方约定的每天20%违约金是无效约定，即使计算也只限于2011年7月1日至2012年6月30日的租金，应按照人民银行的同期贷款利率计息。原审庭审查明，两次租赁合同均约定，乙方未经甲方同意逾期支付租金，除仍应补交欠租外，按年度租金总额的20%以天数计算向甲方支付违约金，直至履约为止。人保投控公司自愿提出考虑原约定过高，调整为按每年租金的20%计算违约金，华盖公司仍然认为人保投控公司的要求过高，请求调整。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及兼顾利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”根据上述司法解释的规定，违约金的计算应当以原告方的实际损失为基础。诉讼中人保投控公司提出华盖公司承租诉争租赁房产后对外高价转租，赚取非法利润近3000000元，其违法所得应当作为人保投控公司的实际损失。原审法院认为，人保投控公司既然明知华盖公司违反约定转租房屋，在法律规定的时间内并未提出异议，视为对华盖公司转租行为的认可，故其关于实际损失的主张不能成立。在人保投控公司的损失无法确定的情况下，依照《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》“人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金”，以及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发（2003）251号）“关于罚息利率问题，逾期贷款……改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，原审法院对违约金酌情调整，确定以华盖公司欠付租金为基数，从每一笔租金应当支付时起（其中2004年6月30日至2007年6月30日按季度支付租金，2007年至2012年每年7月1日支付租金），按照中国人民银行同期贷款1至3年期贷款利率，上浮30%计算逾期付款违约金，则华盖公司应当承担违约金为941408.6元。综上，原审法院认为人保投控公司作为诉争房产的实际权利人，享有房屋的出租收益权；华盖公司未按期足额支付租金，应当承担相应责任。遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、二百二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、华盖公司于判决生效之日起10日内向人保投控公司支付租金574033.5元，违约金941408.6元，共计1515442.1元；二、驳回人保投控公司的其它诉讼请求。本案一审案件受理费15120元，由华盖公司负担。宣判后，原审被告华盖公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，驳回被上诉人人保投控公司的起诉或驳回被上诉人人保投控公司的诉讼请求。其主要上诉理由是：一、原审判决认定事实错误。1、案涉《房屋租赁合同》的当事人系上诉人华盖公司与原审第三人中保四川分公司资金运用部，原审判决认定中保四川分公司为案涉《房屋租赁合同》当事人有误。2、原审判决认定原审第三人中保四川分公司资金运用部系中保四川分公司下属职能部门，从而认为合同权利义务归于被上诉人人保投控公司错误。3、原审判决对上诉人华盖公司提供合同中有关代出租方缴纳相关税费的约定不予采信，从而认定上诉人华盖公司欠付租金57万余元错误。二、原审判决在认定基本事实错误的基础上适用法律不当。1、原审第三人中保四川分公司资金运用部系案涉《房屋租赁合同》中的出租人，被上诉人人保投控公司并非合同主体，不是本案适格主体。2、原审判决认定被上诉人人保投控公司的起诉没有超过诉讼时效错误。案涉债权已超过诉讼时效，上诉人华盖公司在诉讼时效届满后支付2011年6月30日的租金系其自愿清偿超过诉讼时效的自然债务，既不构成时效中断，也不在此范围之外承担违约金。3、原审判决判令上诉人华盖公司向被上诉人人保投控公司承担违约金错误。被上诉人人保投控公司答辩称，1、被上诉人人保投控公司在本案中主体适格。通过一系列改制、改革，案涉租赁房屋已经归被上诉人人保投控公司享有。2、2004年5月30日《房屋租赁合同》期限届满后，双方又将租赁关系延续至2012年6月30日。在此期间，上诉人华盖公司在被上诉人人保投控公司的多次要求下，于2012年7月、8月、9月相被上诉人人保投控公司支付了260余元。结合最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十条，上诉人华盖公司的行为构成了诉讼时效的中断。3、2004年5月30日《房屋租赁合同》中并无关于委托上诉人华盖公司缴纳税金的约定，被上诉人人保投控公司在未收到被上诉人华盖公司支付的租金前亦不可能委托上诉人华盖公司缴纳税费。原审第三人中保四川分公司资金运用部陈述称，案涉房产应归被上诉人人保投控公司享有。二审中，上诉人华盖公司提交了《核准注销税务登记通知书》以及上诉人华盖公司2004年至2012年久承租案涉房屋缴纳税费非的《税收通用缴款书》。经质证，被上诉人人保投控公司认为《核准注销税务登记通知书》落款处的地税机关名称与所盖印章的字样不一致，真实性无法核实，且从其内容上看，并不能证明上诉人华盖公司就案涉租赁房屋代被上诉人人保投控公司缴纳了税费；认为《税收通用缴款书》的真实性无法核实，且无法证明与本案的关联性。原审第三人对此未发表质证意见。本院认为，从内容上看，《核准注销税务登记通知书》以及《税收通用缴款书》本身并不足以证明上诉人华盖公司为被上诉人人保投控公司代缴了其所称的房屋租赁税，本院不予采信。被上诉人人保投控公司提交了成都城投地产有限公司2014年2月27日出具的《证明》，拟证明案涉租赁房屋系中保四川分公司于1994年通过与其签订《售房合同》购买，后该房屋的权利、义务最终由上诉人人保投控公司继承和享有。经质证，上诉人华盖公司对该《证明》的客观性、合法性均不持异议，但对其内容不予认可，并认为与本案无关；原审第三人中保四川分公司资金运用部对该《证明》不持异议。本院认为，被上诉人人保投控公司所提交《证明》能够与已经发生法律效力的成都市锦江区人民法院（1998）锦经初字第189号民事调解书以及保险公司改制情况相印证，本院予以采信。本院对原审查明除“成都市羊市街西延线抚琴西路212号房产（本案租赁标的房产）系中保财产保险有限公司四川省分公司（以下简称中保四川分公司）于1994年9月21日购买取得。”外部分事实予以确认。另查明，1998年3月27日，成都市锦江区人民法院作出（1998）锦经初字第189号民事调解书，在该民事调解书中，四川双玺装饰有限公司将案涉房屋抵偿给原审第三人中保四川分公司资金运用部，但因机构调整，原审第三人中保四川分公司资金运用部以及四川双玺装饰有限公司一致同意将该房屋所有权确认给中保四川分公司。本院查明以上事实所采信的证据除与原审一致外，还有成都市锦江区人民法院（1998）锦经初字第189号民事调解书以及成都城投地产有限公司2014年2月27日出具的《证明》。本院认为，本案争议的焦点为：1、被上诉人人保投控公司是否系本案适格主体。2、被上诉人人保投控公司在本案中向上诉人华盖公司主张房屋租金是否超过了诉讼时效。3、上诉人华盖公司是否代被上诉人人保投控公司向税务机关代缴了税费，能否从租金中抵扣。关于第一个焦点问题。上诉人华盖公司主张，案涉《房屋租赁合同》系由中保四川分公司资金运用部与其签订，而中保四川分公司资金运用部系独立主体，案涉《房屋租赁合同》项下的权利义务均应由其享有和承担，被上诉人人保投控公司并非本案的适格主体。对此，本院认为，虽然案涉《房屋租赁合同》系由中保四川分公司资金运用部作为出租人与上诉人华盖公司签订，但现有证据事实表明，就案涉租赁房屋的权属演变而言，案涉租赁房屋本系四川双玺装饰有限公司抵偿给原审第三人中保四川分公司资金运用部，但因机构调整，原审第三人中保四川分公司资金运用部以及四川双玺装饰有限公司又一致同意将该房屋所有权确认给中保四川分公司。此后经过一系列内部改制、改革，案涉房屋作为与保险无关的资产和业务又被划拨转至被上诉人人保投控公司。对此，作为中保四川分公司全资设立单位的原审第三人中保四川分公司资金运用部在本案诉讼中亦明确表示案涉租赁房屋的权利应由被上诉人人保投控公司行使。据此，被上诉人人保投控公司有权提起本案诉讼主张权利。上诉人华盖公司关于被上诉人人保投控公司并非本案适格主体的主张不能成立，本院不予支持。关于第二个焦点问题。首先，房屋租金属于继续性合同履行过程中持续定期发生的债务，即分期履行合同之债，并非最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定的“同一债务”。其次，案涉房屋租赁关系一直延续至2012年6月30日。虽然双方在案涉房屋租赁关系中就各期租金的支付时间做出了约定，但房屋租赁关系中确定的分期履行款项应当被理解为整个房屋租赁关系权利义务的有机组成部分。换言之，在租赁合同有效并继续履行的前提下，诉讼时效应自最后一期租金的履行期限届满之日起计算。由此可见，被上诉人人保投控公司提起本案诉讼主张房屋租金并未超过诉讼时效。上诉人华盖公司关于被上诉人人保投控公司提起本案诉讼已经超过诉讼时效的主张不能成立，本院不予支持。关于第三个焦点问题。首先，上诉人华盖公司提交的2004年5月30日《房屋租赁合同》文本中包含有上诉人华盖公司代被上诉人人保投控公司缴纳房产租赁税的内容，而被上诉人人保投控公司提供的《房屋租赁合同》文本中则没有这一内容，但双方均无充分证据推翻对方。双方是否就上诉人华盖公司代被上诉人人保投控公司缴纳房产租赁税，并用以抵扣房租租金达成一致存疑。其次，就上诉人华盖公司提交的《核准注销税务登记通知书》以及《税收通用缴款书》而言，《核准注销税务登记通知书》仅能作为上诉人华盖公司的完税凭证，其本身并不具有证明其代被上诉人人保投控公司缴纳税款的效力；即便按照上诉人华盖公司所称，其代缴的税款中既有以中保四川分公司资金运用部名义，也有以其自身名义，而事实上《税收通用缴款书》上载明的缴款人亦是如此，但以中保四川分公司资金运用部名义缴纳的税款金额并非上诉人华盖公司所称的“房屋租金12%”，且依据现有证据，对于以上诉人华盖公司名义缴纳的税款中是否含有代被上诉人人保投控公司缴纳部分及其具体金额均无法甄别。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，上诉人华盖公司关于已代被上诉人人保投控公司缴纳房产租赁税574033.5元，并应从房租租金中予以抵扣的主张事实依据不足，本院不予支持。至于上诉人华盖公司事实上是否向税务机关多缴了税金，税务机关应否退还，则不属于本案处理范围，本院不作处理。综上，原审审判程序合法，认定事实基本清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费负担不变，二审案件受理费18439元，由上诉人华盖公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　温　淼代理审判员　　杨晓龙代理审判员　　马　雯二〇一四年十月二十三日书　记　员　　张　磊来源：百度“”