（2014）深中法房终字第1303号

裁判日期: 2014-10-22

公开日期: 2014-12-16

案件名称

深圳市盗梦时代文化用品有限公司与代春华、黄鹤良房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省深圳市中级人民法院

所属地区

广东省深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

深圳市盗梦时代文化用品有限公司,代春华,黄鹤良

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

广东省深圳市中级人民法院民事判决书（2014）深中法房终字第1303号上诉人（原审原告、反诉被告）深圳市盗梦时代文化用品有限公司（以下简称盗梦时代公司）。法定代表人宋伟辉，总经理。委托代理人陈国兵，广东鹏港律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）代春华，女，汉族，1977年10月15日出生。委托代理人李福兴，广东金地律师事务所律师。委托代理人代军军，男，汉族，1979年9月5日出生。被上诉人（原审第三人）黄鹤良，男，汉族，1962年3月25日出生。上诉人盗梦时代公司因与被上诉人代春华、黄鹤良房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法龙民初字第2160号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。盗梦时代公司原审诉讼请求：1、代春华向盗梦时代公司双倍返还押金8000元；2、代春华向盗梦时代公司支付违约金10万元；3、代春华与黄鹤良签订的涉案房产房屋买卖合同无效；4、盗梦时代公司享有涉案房产的优先购买权；5、承担本案的全部诉讼费用。代春华原审反诉请求：1、盗梦时代公司向代春华支付租金1万元（自2013年6月1日计至2013年8月15日）；2、盗梦时代公司向代春华支付水费、电费、排污费、垃圾处理费、本体维修基金、管理费合计5166.30元（自2013年6月1日计至2013年8月15日）；3、盗梦时代公司赔偿因擅自改造房屋给代春华造成的损失5000元；4、本案本诉和反诉诉讼费用由盗梦时代公司承担。原审法院审理查明，2011年10月17日，盗梦时代公司与代春华签订《房地产租赁合同》约定，代春华将位于宝安区某园X栋X单元XX房产（以下简称涉案房产）出租给盗梦时代公司使用，租赁期为2011年12月1日至2014年11月30日；租金为每月4000元，租赁期间每月的管理费、电话费、煤气费、清洁费、水电费、卫生费等杂费均由盗梦时代公司支付；每月1日前支付当月租金，如拖欠租金超过5天，或拖欠租金及管理费、水电费等杂费累计超过1000元，代春华有权立即单方解除合同，押金自动转化为定金并由代春华没收，同时，代春华有权向盗梦时代公司进一步追究责任；盗梦时代公司使用该房地产时，不得擅自改变房屋结构和用途，不得储存任何违禁品，不得从事违法活动，未经代春华书面同意不得部分或全部转租给他人，不得在租赁期届满前单方解除租赁合同，有前述行为之一的，代春华有权立即单方面解除合同，押金自动转化为定金并由代春华没收，代春华同时有权向盗梦时代公司进一步追究责任；在合同约定的租赁期未届满前，代春华如单方提前终止合同，则押金自动转化为定金，代春华须向盗梦时代公司双倍返还定金；代春华在租期内前两年出售此房屋，若带租约卖，无需赔偿盗梦时代公司，若不带租约卖，需赔偿盗梦时代公司10万元。合同签订后，代春华将涉案房产交给盗梦时代公司使用，盗梦时代公司向代春华支付了押金4000元并支付租金至2013年5月。盗梦时代公司未向代春华支付2013年6月及之后的租金。2013年5月至2013年8月15日期间的水费、电费、排污费、垃圾处理费、本体维修基金、管理费合计为3832.2元，盗梦时代公司已支付水电费1472.9元，尚欠2359.3元未支付。2013年5月10日，代春华向盗梦时代公司发出《租赁终止告知函》，代春华以盗梦时代公司转租违约为由终止租赁合同并要求盗梦时代公司在6月1日前搬离涉案房产。原审庭审中盗梦时代公司认可于2013年5月28日收到上述告知函。原审另查，涉案房产登记权利人为代春华。2013年7月31日，代春华与黄鹤良签订《深圳市二手房买卖合同》，代春华将涉案房产出售给黄鹤良。2013年8月5日，涉案房产登记过户至黄鹤良名下。原审法院审理认为，盗梦时代公司与代春华签订的《房地产租赁合同》及代春华与黄鹤良签订的《深圳市二手房买卖合同》均是各方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性的规定，合法有效。盗梦时代公司称代春华与黄鹤良签订的《深圳市二手房买卖合同》无效的诉讼请求没有事实和法律依据，原审法院不予支持。原审庭审中盗梦时代公司认可案外人一在涉案房产居住，盗梦时代公司称案外人一为其公司员工，但其提供的证据不能证明其主张，故对其意见原审法院不予采纳。结合盗梦时代公司、代春华双方的证据可以认定盗梦时代公司存在转租行为。盗梦时代公司在承租涉案房产期间，未经代春华同意将涉案房产转租给他人，其已构成违约，依据合同约定，代春华有权解除合同。合同于盗梦时代公司收到代春华的告知函时即已解除。合同解除后，盗梦时代公司不再享有优先购买权，故对盗梦时代公司主张优先购买权的诉讼请求原审法院不予支持。合同解除后代春华将涉案房产出售给黄鹤良没有违法合同约定，故对盗梦时代公司以代春华违约为由要求代春华双倍返还押金及要求代春华支付违约金的诉讼请求原审法院不予支持。盗梦时代公司作为承租方应举证证明其搬离涉案房产的时间，盗梦时代公司未提供证据证明其搬离时间，其应承担举证不能的不利后果，故原审法院采信代春华的意见，确定盗梦时代公司于8月15日搬离涉案房产。盗梦时代公司实际使用涉案房产期间的租金、水电费及管理费等费用盗梦时代公司应支付给代春华，经计算，2013年6月至2013年8月15日的租金为1万元（4000元×2.5个月），水费、电费、排污费、垃圾处理费、本体维修基金、管理费合计为2359.3元。代春华要求盗梦时代公司赔偿损失的诉讼请求没有事实和法律依据，原审法院不予支持。综上，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、深圳市盗梦时代文化用品有限公司于本判决生效之日起三日内向代春华支付租金1万元；二、深圳市盗梦时代文化用品有限公司于本判决生效之日起三日内向代春华支付水费、电费、排污费、垃圾处理费、本体维修基金、管理费合计2359.3元；三、驳回代春华的其他诉讼请求；四、驳回深圳市盗梦时代文化用品有限公司的全部诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费1230元，由盗梦时代公司负担，受理费盗梦时代公司已预交。反诉受理费76元，由盗梦时代公司负担50元，代春华负担26元，反诉受理费代春华已预交。上诉人盗梦时代公司不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：l、撤销原审判决依法改判；2、本案一、二审费用由代春华、黄鹤良承担。事实与理由：盗梦时代公司并不存在违约的情形，而恰恰是代春华存在违约的情节和动机。代春华在2013年5月10日出具的《租赁终止告知函》，以盗梦时代公司用涉案房产转租获利为由解除双方的租赁关系。但事实上盗梦时代公司从2011年10月17日承租涉案房产开始，一直都是用于本公司自己居住。原审法院仅以在涉案房产小区调取的一张车卡（该车卡的使用者为盗梦时代公司员工）就认定盗梦时代公司存在转租房产，该认定过于片面，盗梦时代公司一直承认持有者为公司员工，并提供了《招聘合同》作为证据，但原审法院并未采纳该证据。事实上代春华急于解除租赁合同，主要目的就是为了将涉案房产转让给黄鹤良，并且在盗梦时代公司还未搬离涉案房产时就已经把涉案房产转让了，由此可见代春华解除租赁合同的真实目的。盗梦时代公司未违约，不需要承担向代春华支付6、7月份租金。因为盗梦时代公司在5月28日收到《租赁终止告知函》后需要一段时间来重新找房屋给员工居住，而代春华并没有提供任何一点的时间给盗梦时代公司，因此盗梦时代公司在重新找房屋而居住在涉案房产内的租金，水电费等费用，而原审法院对此的认定明显有失公平。代春华擅自解除其与盗梦时代公司的租赁合同，已构成根本违约，其应当依据租赁合同的约定承担支付双倍返还押金8000元和违约金10万元。且代春华在违约的情况下，与黄鹤良签订的房屋买卖合同，侵犯了盗梦时代公司的优先购买权。综上所述，原审法院事实认定不清，据以判决的证据不足，请求二审法院依法查明事实，以维护盗梦时代公司的利益。被上诉人代春华口头辩称，盗梦时代公司的上诉请求不明确。原审认定事实正确，适用法律正确，请求二审法院驳回盗梦时代公司的上诉，维持原判。盗梦时代公司违约在先，法院公正公平地处理了此案件。盗梦时代公司提出的所有相关证据不足以证明是代春华违约，有些法律依据是属于伪造的。代春华提供的证据是案外人一为实际租住人，盗梦时代公司在原审庭审中主张案外人一是其单位员工，但未提供充分的证据证明，原审法院据此认为盗梦时代公司存在转租行为，盗梦时代公司除存在转租行为外，还存在拖欠租金、改造房屋结构的违约行为，代春华终止原租赁合同，是依法行使解除合同的权利，并没有违约。被上诉人黄鹤良经本院依法传唤，无正当理由未参加本案二审法庭调查，亦未发表答辩意见。经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。另查，盗梦时代公司在2014年2月26日原审庭审时确认：盗梦时代公司于2013年8月15日左右全部搬离涉案房产；案外人一为盗梦时代公司员工，居住在涉案房产内；对案外人一的员工身份，只能提交招聘合同予以证实，无法提交劳动合同、社保记录。代春华在本案二审法庭调查时确认涉案房产已转让给黄鹤良，并已实际交付。盗梦时代公司于2013年9月25日提起本案诉讼。本院认为，原审判决对涉案《房地产租赁合同》及《深圳市二手房买卖合同》效力认定正确，本院予以维持并不再赘述。涉案《房地产租赁合同》已约定未经代春华书面同意，盗梦时代公司不得将涉案房产部分或全部转租给他人。盗梦时代公司已自认在承租期间，系由其将涉案房产交案外人一居住，但盗梦时代公司对案外人一的身份，只能提交招聘合同，未能提交劳动合同、社保记录等证据证明案外人一为其公司员工，应承担举证不完全法律后果，本院对盗梦时代公司主张案外人一为其公司员工、其将涉案房产交案外人一居住不违反合同约定的上诉理由不予采信。另，代春华于2013年5月10日向盗梦时代公司发出《租赁终止告知函》，以盗梦时代公司转租违约为由终止涉案《房地产租赁合同》，盗梦时代公司于2013年5月28日收到该《租赁终止告知函》后未提出异议，并于2013年8月15日搬离了涉案房产，直至2013年9月25日盗梦时代公司才提起本案诉讼，对代春华发出的《租赁终止告知函》提出异议，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，本院对盗梦时代公司提出代春华不当解除合同的上诉理由不予支持。代春华解除涉案《房地产租赁合同》后将涉案房产转让给黄鹤良，不存在侵犯盗梦时代公司优先购买权或在租赁期间出卖房产的情形，盗梦时代公司要求代春华承担违约责任，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。涉案《房地产租赁合同》解除后，盗梦时代公司未及时搬离涉案房产，应支付占用期间的租金及使用房产产生的相关费用，盗梦时代公司主张其不应承担2013年6、7月份租金的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，上诉人盗梦时代公司的上诉请求理由均不能成立，本院予以驳回。原审判决盗梦时代公司应承担2013年8月15日搬离涉案房产前的租金及水电费、管理费等相关费用，认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2460元，由上诉人深圳市盗梦时代文化用品有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　刘　粤　芳审　判　员　赵　　　　霞代理审判员　张　　　　睿二〇一四年十月二十二日书　记　员　刘尹琳（兼）来源：百度搜索“”