（2014）穗中法民五终字第2761号
裁判日期: 2014-10-22
公开日期: 2014-11-25
案件名称
江文婷、卢健敏与广东中原地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
江文婷,卢健敏,中信银行股份有限公司广州分行,广东中原地产代理有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见：第一百八十四条；《中华人民共和国合同法》：第一百一十条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第2761号上诉人（原审原告）：江文婷，女，汉族。委托代理人：张传刚，广东正诺律师事务所律师。委托代理人：江小林，男，汉族。上诉人（原审被告）：卢健敏，女，汉族。委托代理人：刘杨红、罗明霞，广东德能律师事务所律师、律师助理。原审被告：中信银行股份有限公司广州分行，住所地。法定代表人：罗焱，该行行长。委托代理人：湛洋，该行职员。委托代理人：黄汉彬，该行职员。原审第三人：广东中原地产代理有限公司，住所地。法定代表人：赖国强，该公司董事长。委托代理人：何恺鹏，该公司职员。委托代理人：关怡钧，该公司职员。上诉人江文婷、卢健敏因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2013）穗云法民四初字第405号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：位于广州市白云区xx路xx街xx号xxx房（下称诉争房屋）的权属人为卢健敏。2012年12月22日，江文婷（乙方，买方）与卢健敏（甲方，卖方）签订《存量房买卖合同》，约定乙方以680000元的价格向甲方购买诉争房屋，建筑面积为49.98平方米；签订该合同时支付50000元作为定金，部分楼款160000元应在双方共同到房管部门办理交易过户递件手续并取得房地产交易中心收缴证件收据时支付，银行同意贷款申请后5个工作日内双方到房管部门办理交易过户递件手续，470000元由乙方申请以银行按揭贷款方式支付，乙方应在签订本合同后5个工作日内办妥按揭贷款申请手续，而甲方应全力协助乙方办理相关手续，包括提供资料、签署有关文件／合同等，甲乙双方同意房地产交付使用的时间为2013年1月31日，乙方未能按照本合同约定支付房款，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应当每日按未付房款的0.05％的标准向甲方支付违约金，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同，甲方要求解除合同的，应自其要求解除通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付的房款退还给乙方等。同日，双方签订《补充协议》，约定江文婷在签订上述合同后交50000元给卢健敏作为定金，于双方做完网签合同后交100000元作为部分首期楼款，其余部分首期楼款60000元于2012年12月31日交付卢健敏，卢健敏承诺在2013年1月31日将房屋交给江文婷使用并将所有入墙的不可移动的家私家电送给江文婷等。后，江文婷分别于同日及2012年12月31日向卢健敏支付定金50000元、首期房款160000元。2012年12月24日，江文婷与卢健敏办理了上述合同的网签手续，但未出具书面网签合同供江文婷及卢健敏签字。2013年1月4日，卢健敏向江文婷发出《解除合同通知书》，提出江文婷未按合同约定时间支付，也未按合同约定时间办理银行按揭申请手续，故解除双方签订的《存量房买卖合同》。2013年1月9日及次日，江文婷催促卢健敏提供按揭贷款所需资料，卢健敏提出因自身原因不能提供户口本。2013年2月1日，卢健敏未能应江文婷要求提供户口本。2013年2月2日、2月4日，江文婷与卢健敏协商解除合同事宜未果。2013年2月6日，卢健敏再次向江文婷发出《解除合同通知书》，以江文婷未按合同约定时间支付及办理银行按揭申请手续为由提出解除合同。原审法院另查，诉争房屋的《房地产登记簿查册表》显示该房屋于2012年3月13日设立了记载权利人为中信银行股份有限公司广州分行（以下简称中信银行广州分行）的抵押权，债权数额为450800元，（他项权利证号为：1050028075）。该行确认截止至2013年5月22日，卢健敏尚欠该房贷款本金447468.97元，利息尚未结算，并表示只要还清贷款本息，就同意协助办理抵押登记的涂销手续。江文婷分别于2012年12月26日、2013年1月4日、2013年2月21日取得《收入证明》、《住房公积金个人缴存明细表》、《个人名下房地产登记情况查询证明》、有效期至2013年2月28日的户籍证明。江文婷于2013年2月19日向原审法院提起诉讼，请求原审法院判令：1、卢健敏继续履行《存量房买卖合同》，并将广州市白云区机场路华明街67号205房交付给江文婷；2、卢健敏履行网签义务，并提供江文婷贷款所需的户口本、婚姻证明等材料；3、卢健敏还清银行贷款，办理涂销登记后将房屋过户给江文婷，中信银行广州分行出具还款证明，协助卢健敏办理涂销登记；4、卢健敏每日按总房款0.05%支付逾期交房违约金至实际交房之日止；5、案件诉讼费由卢健敏承担。卢健敏原审答辩称：不同意江文婷的诉讼请求，因为与江文婷签订的存量房买卖合同约定江文婷应在5个工作日内办好银行贷款申请手续，即应当在2012年12月28日前办理银行贷款申请的手续，但江文婷经卢健敏再三催促，才在2013年2月1日与卢健敏一起前往广州市公积金中心办理按揭贷款的手续，该中心当日以江文婷提交的材料缺少网签合同为由未接受江文婷的申请。江文婷于当日提出解除合同，双方于次日前往广东中原地产代理有限公司（以下简称中原地产）处协商解除合同事宜，但因双方争议较大未协商一致，2013年2月6日，江文婷提出继续购房，卢健敏予以同意并要求其尽快办理按揭手续，但江文婷却提出要到春节后办理，春节后江文婷再次表示不再购买，鉴于江文婷的上述行为，卢健敏认为江文婷缺乏诚信，所以在2013年2月6日向江文婷发出告知书，要求解除合同，是江文婷的违约行为导致合同解除，所以卢健敏不同意江文婷继续履行合同的诉请，卢健敏同意在江文婷交付的210000元的房款中扣除违约金后将余额返还。中信银行广州分行原审答辩称，江文婷与卢健敏之间的房屋买卖合同纠纷与中信银行广州分行没有任何关系，中信银行广州分行向卢健敏发放贷款45万元，但卢健敏自2011年12月28日开始逾期还款，截至2013年5月22日，卢健敏逾期本息合计为447468.97元，中信银行广州分行的抵押权依然有效，若卢健敏可以还清欠款本息，中信银行广州分行同意协助办理抵押涂销手续。中原地产原审期间无陈述意见。原审庭审中，江文婷陈述其与卢健敏在2013年1月31日前往广州市住房公积金管理中心办理按揭贷款手续时被告知需提交书面网签合同，卢健敏于次日亦未能提供户口本供江文婷使用，并表示同意在两个月内以现金形式代卢健敏就诉争房屋的抵押借款向中信银行广州分行清偿欠款本息；卢健敏陈述其与江文婷在2013年1月30日前往广州市住房公积金管理中心办理按揭贷款手续时被告知需提交书面网签合同，于次日口头协商解除合同，其在2013年1月28日拿到户口本资料可配合江文婷办理手续；中信银行广州分行提出同意江文婷代为清偿卢健敏在该行的借款本息，该款项须在两个月内以现金的形式清偿后同意协助办理涂销抵押手续。原审法院认为：江文婷与卢健敏签订的《存量房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，属合法有效，双方均应恪守履行。江文婷未在合同签订后五个工作日内办妥按揭贷款申请手续属实，然其该迟延行为并不构成根本违约，卢健敏解除合同的条件尚未成就，理由是：其一，根据双方约定，江文婷应在2012年12月28日前办妥按揭申请手续，逾期超过30日的，卢健敏可要求解除合同，然江文婷最迟在2013年1月9日已要求卢健敏提供资料配合办理手续，卢健敏却未能提供，对于未能按期履行，双方均有过错，卢健敏并不具备单方解除合同的权利；其二，江文婷逾期履行后卢健敏仍认可并配合前往广州市住房公积金管理中心办理按揭手续，该中心以缺少网签合同不予受理，对此江文婷并没有过错，江文婷与卢健敏仍应在合理期限内相互配合办理相关按揭贷款申请手续，卢健敏拒不协助江文婷办理按揭申请手续的行为已构成违约。江文婷现已向卢健敏支付210000元的购房款，余下购房款470000元江文婷亦表示愿意向卢健敏或诉争房屋的抵押权人中信银行广州分行支付，故江文婷现主张卢健敏交付房屋、协助办理涂销登记手续及房屋的产权过户手续合法合理，予以支持。虽卢健敏逾期交房属实，然因江文婷未能在合同约定期限内办妥按揭贷款申请手续，之后双方就继续履行合同亦未能达成一致意见，卢健敏并非无故拒绝交付房屋，江文婷主张卢健敏支付逾期交房违约金无据，不予支持。同时，本案合同得以继续履行的条件还包括卢健敏清偿银行贷款并办理涂销抵押手续，且由于贷款合同关系的双方是卢健敏和中信银行广州分行而非江文婷和卢健敏，通过本案房屋买卖合同关系直接判决卢健敏向银行还清银行贷款、中信银行广州分行出具还款证明并协助卢健敏办理涂销登记没有合同和法律依据，不予支持。对于余下购房款的支付，由于办理诉争房屋的产权过户手续需要涂销中信银行广州分行的抵押权，而中信银行广州分行现也表示同意由法院判决江文婷向其偿还卢健敏的债务，故江文婷应在判决生效后向中信银行广州分行偿还卢健敏以诉争房屋作抵押而欠该行的借款本金及利息（具体数额以中信银行广州分行在实际扣款日的结算为准）；若江文婷代卢健敏向中信银行广州分行偿还的借款数额少于470000元，余额部分由江文婷直接向卢健敏支付，若超出470000元，多出部分由江文婷另行向卢健敏主张权利。因付款方式的变更，江文婷以需办理贷款手续主张卢健敏履行网签义务、提供贷款所需的户口本、婚姻证明等材料已无事实依据，亦予驳回。据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条的规定，于2014年3月31日作出判决：一、在判决生效之日起两个月内，江文婷代卢健敏向中信银行股份有限公司广州分行偿还卢健敏以广州市白云区xx路xx街xx号xxx房作抵押（他项权利证号为：1050028075）而向中信银行股份有限公司广州分行所借的贷款本金及利息（具体数额以中信银行股份有限公司广州分行在实际扣款日的结算为准）；若江文婷向中信银行股份有限公司广州分行偿还的借款数额少于470000元，差额部分由江文婷直接向卢健敏支付；二、在判决第一项义务履行完毕后五日内，卢健敏协助江文婷向中信银行股份有限公司广州分行申请办理广州市白云区机场路华明街67号205房的涂销抵押手续、领取房地产他项权证及抵押涂销证明等相关资料，并将广州市白云区机场路华明街67号205房交付江文婷使用。三、在判决第二项义务履行完毕后五日内，卢健敏协助江文婷办理将广州市白云区xx路xx街xx号xxx房产权过户登记至江文婷名下的手续；四、驳回江文婷的其他诉讼请求。案件受理费1800元，由卢健敏负担。判后，上诉人江文婷不服原审判决，向本院提起上诉称：一、江文婷与卢健敏房屋买卖合同纠纷一案，原审法院认定卢健敏违约却不判决其承担违约责任，明显不当，卢健敏存在以下违约行为：l、根据江文婷与卢健敏合同第三条约定，如该房地产存在按揭贷款，在未办妥涂销抵押手续前，卢健敏仍需按时间向银行偿还贷款。但是卢健敏于2012年8月20日开始欠银行按揭贷款。可以认定卢健敏早在卖房前就恶意拖欠银行贷款，导致江文婷与卢健敏《存量房买卖合同》一年多未交易成功；2、《存量房买卖合同》及补充协议明确约定卢健敏于2013年1月31日将该房屋交付给江文婷使用，至今也未交付；3、卢健敏拒绝履行网签义务；4、卢健敏拒绝提供江文婷贷款所需要材料。卢健敏应根据以上四点违约行为承担，应承担一次性还清银行贷款的法律责任，延迟交付房屋按每日340元，承担违约金至实际交付日时止，并承担继续履行网签及及交付贷款所需材料的法律责任。二、卢健敏恶意拖欠银行各种款项已经达到53万多元，远远高于江文婷的购房款总额，且每天都在增长，其违约行为由江文婷承担明显不当，应由卢健敏承担。请求判令：一、撤销原审判决第一项，改判卢健敏还清银行贷款，办理涂销登记后，将讼争房屋过户给江文婷；二、撤销原审判决第四项，改判卢健敏将讼争房屋于判决生效后三日内交付给江文婷；三、卢健敏履行网签义务，并提供江文婷贷款所需的户口本、婚姻证明等材料；四、卢健敏每日按总房款0.05％支付逾期交房违约金：计每日340元，自2013年2月1日至实际交房时止，暂计：68000元（自2013年2月1日至2013年8月19日）；五、全部诉讼费用由卢健敏承担。二审期间，江文婷申请变更诉讼请求为：一、确认卢健敏拖欠银行贷款构成违约；二、卢健敏返还江文婷首期购房款21万元；三、卢健敏支付江文婷68000元违约金；四、卢健敏每日按总房款0.05%支付逾期交房违约金：计每日340元，共575天，自2013年2月1日至实际解除合同时止，暂计：195500元（自2013年2月1日至2014年9月1日）；五、中原地产对上述第二、三、四项诉讼请求承担连带赔偿责任；六、卢健敏及中原地产连带返还江文婷6800元中介费；七、全部诉讼费用由卢健敏及中原地产承担。卢健敏答辩称：一、江文婷在二审变更上诉请求没有法律依据，如二审审理等于剥夺了卢健敏的一审诉讼权利；二、江文婷第三、四项请求与事实不符，应当予以驳回。卢健敏不同意承担违约责任。中信银行广州分行答辩称：对江文婷变更后的诉讼请求没有意见，因为不影响该行的权利义务。中原地产未到庭答辩及发表意见。上诉人卢健敏亦不服原审判决，向本院提起上诉称：一、有关中原地产的书面陈述原审法院在庭审过程中没有公示，在判决书中也只字不提，直接影响到案件事实的最终定性。在一审审理过程中，中原地产就有关买卖双方的交易过程有做详细陈述，并且提交了书面的说明，但原审法院并未将此内容在庭上公示，更谈不上让江文婷、卢健敏双方对此发表辩论意见。最后以中原地产未到庭参加诉讼，缺席审理为由一笔带过。中原地产的陈述应当能够客观地反映整个交易的过程，但原审法院不公示，在判决书中未提及，不符合诉讼程序，也对整个事实的认定有重大影响，因此，卢健敏要求公示中原地产提交的书面陈述。二、原审法院在案件事实方面认定不清，并且避重就轻，加大卢健敏在交易过程中的过失程度，有意偏袒江文婷。本案争议的焦点主要是：一、买卖双方到底哪方违约二、房屋买卖合同是否应当继续履行事实是：在2013年1月30日买卖双方前往广州市住房公积金管理中心办理按揭贷款手续当日，江文婷就接到陌生人的电话，进而产生放弃交易的念头，加上当天因为没有提供书面的网签合同以致没有办好贷款申请，以致当天晚上，江文婷向卢健敏提出放弃交易，卢健敏表示同意，但中介费用需江文婷支付。接下来连续两天就解除合同的事情买卖双方去到中介公司协商未果，以致卢健敏再次发出书面解除合同通知书。江文婷作为买家，在交易过程中对于交易存在反复，以致卢健敏认为其缺乏诚意，最终决定解除合同。本案是因为买家弃购行为，导致合同解除，江文婷后又想继续购买，进而提起诉讼，要求继续履行合同，其理由不能成立，不应当得到支持。请求判决：1、撤销原审判决，改判驳回江文婷的诉讼请求。2、一、二审诉讼费由江文婷承担。江文婷对卢健敏的上诉答辩称：与江文婷的上诉意见一致。中信银行广州分行对卢健敏的上诉答辩称：只有中信银行广州分行对卢健敏的债权得到清偿，该行才能履行涂销抵押的判决义务。截至2014年8月4日，卢健敏欠中信银行广州分行贷款本息合计已经达到513994.04元，另案诉讼费、律师费也有12280元，希望尽早判决，否则讼争房屋现在的价格有可能无法偿还该行的全部贷款本息。中原地产对卢健敏的上诉未发表书面意见。经审理查明，原审期间，江文婷表示同意代卢健敏清偿银行欠款，超出购房余款部分的金额同意向卢健敏另行主张，因为江文婷有可能向其他银行申请贷款，所以坚持原审关于要求卢健敏履行网签义务、提供江文婷贷款所需的户口本、婚姻证明等材料的诉讼请求。中信银行广州分行原审期间对江文婷的该意见表示若江文婷在2个月内清偿卢健敏在该行的贷款本息，该行同意涂销抵押权，也就不存在对卢健敏的债权；若江文婷未能代卢健敏在限期内清偿卢健敏在该行的贷款本息，则该行对卢健敏的债权仍然存在，该行同时对江文婷也享有债权。江文婷对此表示其之所以与中信银行广州分行达成上述意见，就是要法院判令涉案房屋是可以过户至江文婷名下，只要裁判文书确定卢健敏为江文婷办理过户手续，江文婷会按与中信银行广州分行的协商结果履行还款义务。此外，原审法院查明其他事实无误，本院依法予以确认。本院另查明：中信银行广州分行因卢健敏、黄志演拖欠讼争房屋抵押贷款本息向原审法院提起诉讼，原审法院于2014年3月3日作出（2013）穗天法民二初字第1566号民事判决，判决如下：一、卢健敏、黄志演于判决发生法律效力之日起十日内，向中信银行股份有限公司广州分行偿还借款本息461567.89元［暂计至2013年2月18日的借款本金为447468.97元（含未到期部分）、利息13600.17元、罚息498.75元；从2011年2月19日起至付清款之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮57.5%的标准计付逾期利息］；二、卢健敏、黄志演于判决发生法律效力之日起十日内向中信银行股份有限公司广州分行支付律师费用4000元；三、中信银行股份有限公司广州分行对卢健敏提供抵押的位于广州市白云区机场路华明街67号205房产享有优先受偿权。案件受理费8280元由卢健敏、黄志演负担。该案判决后，卢健敏、黄志演提出上诉，因未依法按时缴纳上诉费，广州市中级人民法院于2014年8月5日作出（2014）穗中法金民终字第1135号民事裁定，裁定按卢健敏、黄志演自动撤回上诉处理。该裁定书已于2014年8月26日发生法律效力。江文婷、卢健敏、中信银行广州分行对上述两裁判文书的真实性、合法性、关联性均予以确认；中原地产未发表质证意见。原审期间，中信银行广州分行提交（2013）穗天法民二初字第1566号案受理通知书以及填报日期为2013年5月22日的《个人逾期贷款明细表》，载明应还款日期2012年8月20日，逾期天数275天以及逾期本息等。江文婷原审期间质证称对该证据的真实性没有异议；卢健敏原审期间质证称该证据与本案无关，其需核查相应交款记录，贷款未到期，确实其也未还完贷款。二审审理期间，中信银行广州分行提交《说明》，载明卢健敏向该行申请的个人购房借款，自2012年8月20日起发生逾期（当日即为逾期日），至2014年8月10日已逾期720日，卢健敏尚欠该行本金为447468.97元，暂计至上述日期已产生逾期利息58384.31元，罚息8280.36元，逾期本、息共计514133.64元等。江文婷质证称，对该《说明》的真实性、合法性、关联性均无异议。卢健敏质证称，对该《说明》的真实性、合法性无异议，中信银行起诉卢健敏的另案二审卢健敏没有交上诉费，另案一审判决［案号：（2013）穗天法民二初字第1566号］已经生效，卢健敏本人没有能力偿还该债务，另案判决一旦进入执行程序，拍卖卢健敏的房产，则本案合同无法继续履行。江文婷二审期间表示无能力以现金方式一次性支付剩余房款，卢健敏欠中信银行广州分行的债务越来越多，江文婷确实无力承担。本院认为：根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第184条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉”的规定，江文婷二审期间变更诉讼请求，卢健敏不同意其诉请，江文婷应另行起诉，本院对江文婷二审变更后的诉讼请求不予接纳。卢健敏与江文婷签订《存量房买卖合同》是在2012年12月22日，而签订涉案合同之前，卢健敏已于2012年8月20日起发生逾期偿还讼争房屋贷款本息的事实，并因此被抵押权人中信银行广州分行提起诉讼，原审法院已作出判决，判令卢健敏向中信银行广州分行清偿拖欠的贷款本息等，并判决中信银行广州分行对讼争房屋享有优先受偿权。江文婷在二审期间也表示无力代卢健敏清偿其欠中信银行广州分行的债务。在此情形下，涉案合同继续履行存在障碍，故江文婷的原审诉讼请求应予驳回，双方的合同权利义务另循其他方式解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一本案一审案件受理费1800元、二审案件受理费元，均各由江文婷、卢健敏。本判决为终审判决。 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