（2014）莱中民一终字第179号
裁判日期: 2014-10-22
公开日期: 2014-11-07
案件名称
张云与刘凤娟、田耀东房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省莱芜市中级人民法院
所属地区
山东省莱芜市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘凤娟,张云,田耀东
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省莱芜市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）莱中民一终字第179号上诉人（原审被告）：刘凤娟，退休工人。委托代理人：李庆法，山东鲁浩律师事务所律师。委托代理人：刘洋，山东鲁浩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张云，个体工商户。委托代理人：崔峰。原审被告：田耀东（田跃东），退休工人。上诉人刘凤娟与被上诉人张云、原审被告田耀东房屋买卖合同纠纷一案，莱芜市莱城区人民法院于2014年6月6日作出（2014）莱城民初字第326号民事判决。刘凤娟不服，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘凤娟及其委托代理人李庆法、刘洋，被上诉人张云及其委托代理人崔峰到庭参加诉讼，原审被告田耀东经本院传票合法传唤拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张云诉称，2001年10月15日，原告与被告田耀东签订《房屋转让协议》一份，约定被告将其自有的位于莱城区某矿西区121楼东单元104室房屋一套，以9273元的价格转让给原告，并约定若需要过户被告协助原告办理有关的过户手续。此协议经莱芜市第二公证处公证。原告在2001年10月15日前已将房款付清，被告已将该房屋交付给原告，原告居住该房屋至今。上述房产在转让之前系被告田耀东与被告刘凤娟婚姻存续期间的夫妻共同财产，现原告要求被告配合办理房屋过户，但被告拒不配合。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求依法判令被告田耀东、刘凤娟共同继续履行协议，依照协议第四条协助原告办理房屋过户手续并承担违约金40000元，诉讼费由被告承担。被告田耀东辩称，被告不同意原告的诉请，原告和她的丈夫金国庆是两被告的朋友，关系很好，以前两被告居住在诉争的房屋内，房子在1998年时使用权可以转，两被告没有钱，金国庆借钱给被告支付了房款，被告刘凤娟于1999年回上海居住，被告田耀东继续居住在涉案房屋，继续和金国庆来往。2001年，原告和金国庆带着公证处的人到被告家中，趁着被告喝酒之后让被告签了字，协议约定的转让款与房屋的实际价格差距过大，协议的签订不是被告的真实意思，被告一直很后悔。请求驳回原告的诉讼请求。被告刘凤娟辩称，我退休后去了上海，房子的事情我不清楚，公证我也不知道，这次接到传票之后才知道的。2012年原告托朋友给我打电话说是房子过户，之前从来没有谈过房子的事。房子的产权人是我与田耀东，原告与田耀东签订的协议我不知情，也不同意，请求驳回原告张云的诉讼请求。原审法院经审理查明：1997年10月10日，被告田耀东与某冶金矿山公司签订《房地产买卖契约》［编号：（莱）房地买卖契字979570号］，内容为：“立契约人甲方（卖方）：某冶金矿山公司乙方（买方）：田跃东…。一、甲方自愿将坐落在莱城区某矿路西区121#东104的房地产出售给乙方，乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。二、市房地产价格评估所评估的房地产成交价格为人民币（大写）玖仟贰佰柒拾叁元零伍分（￥9273.05元），乙方由一九九七年十月十日前以现金支付方式壹次性付清给甲方…。三、双方同意于一九九七年十月十日由甲方将上述房地产正式交付给乙方，房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方…。九、本契约经双方签章并经房地产买卖主管机关审查批准后生效….”。契约中还约定了其他内容。涉案房款9273.05元由原告张云交纳。上述房屋经莱芜市房地产交易监理所审批，准予买卖。1999年6月24日，涉案房屋办理了产权证书，证号：房权证莱房字第××号，房屋所有权人田跃东，房屋登记坐落于莱城区某矿西区121楼东单元104室，该房屋系房改出售的成本价房。2001年10月15日，被告田耀东（甲方）与原告张云（乙方）签订《房屋转让协议》，内容如下：“经甲、乙双方协商，甲方将自有房屋一套转让给乙方。为减少纠纷，特立协议如下：一、房屋的位置及面积：本房屋位于莱城区某矿西区121楼东单元104室，建筑面积74.03㎡。二、转让价格：甲方将本房屋以人民币玖仟贰佰柒拾叁元（9273.00）转让给乙方。三、交付方式：甲方自收到乙方转让的全部房款后，本房屋的所有权即归乙方，同时乙方必须保证甲方在本房屋内无偿使用到2006年10月30日，否则应承担由此给甲方带来的一切经济损失。四、权利与义务：本房屋转让后乙方取得房屋的所有权，甲方不得以任何理由收回本房屋。房屋若需过户，甲方应协助乙方办理有关的过户手续，所需的一切费用由乙方承担。五、违约责任：甲、乙双方在本协议签订后，应严格按协议履行，否则违约方应向守约方支付违约金人民币肆万元并赔偿由此带来的一切经济损失。六、若双方发生纠纷时应由双方协商解决或由公证处调解，调解不成时双方有权提起诉讼。七、本协议一式三份，甲、乙双方、公证处各执一份。八、本协议自双方签字后生效”。被告田耀东在协议中的签名为“田跃东”。协议签订后，被告田耀东按约定继续居住涉案房屋，在其退休回上海后，将房屋交付给原告张云居住。同日，莱芜市第二公证处作出（2001）莱证经字第2665号《公证书》，对上述协议进行公证。后为办理过户事宜，被告田耀东曾给原告出具《授权委托书》一份，内容为：“兹委托张云作为我与张云房屋买卖办理过户手续的全权代理人”。在本案庭审中，被告田耀东陈述因书写方便，平时习惯以“田跃东”为名签字。涉案《房屋转让协议》、《公证书》及《房屋所有权证书》等文书中署名为“田跃东”者即是本案被告田耀东。另查明，被告田耀东、刘凤娟于1980年1月16日登记结婚，刘凤娟于2005年11月2日向本院提起离婚诉讼，本院于2006年2月8日作出（2005）莱城民初字第3543号民事判决书，准予双方离婚。离婚诉讼中，财产问题因双方已处理完毕，该院未予涉及。以上事实，由原告提交的《房地产买卖契约》、《房屋转让协议》、莱芜市第二公证处（2001）莱证经字第2665号《公证书》、被告提交的（2005）莱城民初字第3543号民事判决书以及与原告陈述、被告答辩、庭审笔录等在案予以证实。原审法院认为：被告田耀东与原告张云所签订的《房屋转让协议》，是双方真实意思的表示，且经公证部门予以公证，该协议真实有效，依法予以确认，双方应当按照协议的约定履行各自义务。原告在签订《房屋转让协议》之前已支付了房屋转让款，田耀东两被告夫妻关系存续期间，被告田耀东与原告张云签订协议、处分房产的行为，应认定为两被告的共同意思表示，所以，原告要求两被告共同继续履行协议，并依照协议约定协助原告办理房屋过户手续的诉讼请求，依法予以支持。被告拒不协助原告办理房屋过户手续，其行为构成违约，按照协议的约定，被告应当承担支付违约金的责任，但原告主张的违约金40000元过高，应予调整，以2782元（9273.00元×30%）为宜，超出部分不予支持。被告田耀东辩称其系在喝酒之后与原告签订《房屋转让协议》，同时认为协议约定的转让款与房屋的实际价格差距过大，据此主张协议内容并非自己的真实意思表示，被告的该辩称理由不能对抗业经公证部门公证的涉案《房屋转让协议》的真实性，其意见不予采信。被告刘凤娟辩称其对涉案房屋转让事宜不知情，且不同意转让，据此认为双方所签订的协议无效，但根据被告的陈述，原、被告双方系朋友关系，原告有理由相信被告田耀东签订协议、转让房屋的行为系两被告的共同意思表示，且两被告在离婚诉讼时均陈述财产问题已处理完毕，在原告受让并居住涉案房屋期间，被告刘凤娟也未曾提出异议，现其主张对房屋转让不知情、不同意，该意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告田耀东（田跃东）、刘凤娟共同继续履行《房屋转让协议》，并按协议约定协助原告张云办理坐落于莱城区某矿西区121楼东单元104室房屋（证号：房权证莱房字第××号）的过户手续，于本判决书生效之日起三十日内履行。二、被告田耀东（田跃东）、刘凤娟支付原告张云违约金2782元，于本判决书生效之日起三十日内履行。三、驳回原告张云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元、诉讼保全费1270元，共计2070元，由被告田耀东、刘凤娟负担。上诉人刘凤娟称，一、一审法院认定事实错误。原审被告在上诉人不知情的情况下与被上诉人订立了《房屋转让协议》处分了上诉人所有的财产，且事后上诉人也未追认，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，应认定该协议无效。二、一审法院适用法律错误。被上诉人与原审被告订立《房屋转让协议》的时间发生在2001年10月15日，而《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》实施时间是2001年12月27日。根据法无溯及既往的原则，一审法院依据该解释第十七条第二款之规定判决，属适用法律错误。三、被上诉人与原审被告签订的协议履行不能，一审法院判决上诉人协助办理过户并支付违约金错误。退一步讲，即使认定被上诉人与原审被告签订《房屋转让协议》有效，该协议也只能对被上诉人与原审被告发生拘束力，对上诉人不产生法律效力；同时，根据《中华人民共和国物权法》第五十条关于物权变动原因与结果区分原则之规定精神，在原审被告对涉案房屋没有取得完全所有权或处分权的情况下，物权变动处于效力待定状态。在上诉人不同意出售涉案房屋的情况下，被上诉人与原审被告所订立的合同属于履行不能的合同，被上诉人永远也不可能取得涉案房屋的所有权。如违约，违约的当事人只能是原审被告，而不是上诉人，对于被上诉人的损失其只能通过追究原审被告的违约责任或赔偿损失的方式予以处理。一审法院判决上诉人协助办理过户并承担违约责任是对上诉人合法权益的严重侵害，判决结果是错误的。请求二审法院查清事实，依法撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人张云辩称，一、一审法院认定事实清楚。一审法院依据原审被告田耀东与被上诉人签订的《房屋转让协议》是经公证部门予以公证，是双方真实意思表示，合法有效。原审被告田耀东作为完全民事行为能力人，对自己所签署协议所产生的法律后果依法承担相应责任。上诉人以其未在《房屋转让协议》中签名为由，辩称对该协议不知情，认为该协议无效与事实不符。自被上诉人实际占有并使用涉案房屋至被上诉人起诉之日，上诉人从未向被上诉人主张过权利，且上诉人与原审被告已将该房屋所有权手续，包括购房发票全部都交给了被上诉人，由被上诉人保存。另外，上诉人的离婚判决书可以证明双方在离婚前共同财产已经作出处分，上诉人辩称对房屋转让协议不知情是在故意隐瞒事实。二、一审法院适用法律正确。本案起诉及被上诉人实际占有并使用涉案房屋的时间，在该司法解释施行之后，且《中华人民共和国立法法》第八十四条并没有把法律解释列入其中，一审法院判决适用法律正确。三、一审法院判决上诉人协助办理过户并支付违约金符合法律规定。本案涉案标的物的买卖过程及程序符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，依法应认定该买卖协议合法。部分共有人与第三人处分共同共有房屋，其他共有人主张追回房屋的，不予支持。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。本院二审查明的事实与一审法院查明认定的事实一致。本院认为，关于《房屋转让协议》效力问题，田耀东与张云签订《房屋转让协议》，约定将田耀东位于莱城区某矿西区121楼东单元104室以9273元的价格转让给张云，由公证处对该协议进行了公证。该转让协议系双方真实意思表示，也不违反法律的强制性规定，原审认定为有效合同正确，双方应当按照协议的约定履行各自义务。张云在签订《房屋转让协议》之前已支付了房屋转让款，履行了相关义务，有权依照协议主张权利。关于上诉人刘凤娟“房屋转让协议并不知情，而且事后也未同意，所以认定夫妻双方有共同的意思表示错误”的上诉理由，本院认为，田耀东与张云签订协议、处分房产的行为，是田耀东在与刘凤娟夫妻关系存续期间，在刘凤娟与田耀东离婚民事判决（莱城区人民法院（2005）莱城民初字第3543号）中，刘凤娟在起诉状中陈述共同财产问题双方已处理完毕，在庭审笔录中陈述“共同财产在莱芜时就处理掉了”。从2001年田耀东与张云签订房屋转让协议，到2005年刘凤娟提起离婚诉讼，刘凤娟均没有对涉案房产主张权利。结合刘凤娟陈述和张云直接支付购房款及入住涉案房屋的事实，刘凤娟对转让楼房一事应该是明知并认可的，该楼房转让协议应认定为夫妻的共同意思表示。因此，张云依照协议约定要求田耀东、刘凤娟协助办理房屋转移登记的诉讼请求，依法应当予以支持。田耀东、刘凤娟没有按照协议约定协助张云办理房屋转移登记，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任，上诉人的该项上诉理由不能成立。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥解释（一）》明确规定“本解释自公布之日（2001年12月27日）实施。因此，原审法院适用该解释符合法律规定。上诉人关于本案适用法律错误的上诉理由不能成立。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。上诉人上诉理由不能成立，上诉请求本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人刘凤娟负担。本判决为终审判决。审 判 长 王农泽审 判 员 亓雪飞代理审判员 焦玉兴二〇一四年十月二十二日书 记 员 时阿楠 更多数据：搜索“”来源：