（2014）赣中民一终字第253号
裁判日期: 2014-10-22
公开日期: 2015-04-02
案件名称
郭春明、郭伍生与宁都县黄石镇沙子岭村大屋小组土地使用权转让合同纠纷案二审民事判决书
法院
江西省赣州市中级人民法院
所属地区
江西省赣州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郭春明,郭伍生,宁都县黄石镇沙子岭村大屋小组
案由
建设用地使用权纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》：第四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）赣中民一终字第253号上诉人（原审被告）郭春明。上诉人（原审被告）郭伍生。两上诉人共同委托代理人郭春生，宁都县长胜法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）宁都县黄石镇沙子岭村大屋小组。负责人邱克球，系大屋小组组长。委托代理人郭庆华，宁都县黄石法律服务所法律工作者。上诉人郭春明、郭伍生因与被上诉人宁都县黄石镇沙子岭村大屋小组（下称大屋小组）土地使用权转让合同纠纷一案，不服宁都县人民法院（2014）宁民一初字第243号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：本案所讼争的位于马底场的土地为原告小组所有的集体土地。八十年代初期重建黄石中学（位于马底场）时，黄石中学校址建在原沙子岭大队、王元坵大队及黄石大队等几个大队集体所有的交界处（大队现称村委会），经当时的黄石公社（今黄石镇人民政府）与前述几个大队协商，前述几个大队各划出了部分土地给黄石中学建校使用，沙子岭大队划出的土地主要是原大屋生产队（即今大屋小组）的。因前述之环境改变及近几年土地升值情况，与大屋小组划出给黄石中学使用土地相邻的亦为大屋小组集体所有的耕地之所有权，大屋小组与同一村委会的相邻的小组发生争执（包括本案讼争之土地在内），然后，大屋小组与两被告于2008年9月12日以签订《集体所有耕作补偿协议书》（内容详见该协议书）为名，将实际为原告所有位于马底场面积为284平方米的耕地以每平方100元的价格即28400元（即协议书中所称的补偿费）转让给两被告建房使用。签订该协议时，两被告支付原告押金15000元，所谓的补偿费至今未付。两被告受让该土地后，仅在该土地上建了房屋基脚，因在审批时土地行政管理部门不予批准，因此其房屋至今未能完工。另查明：两被告均非为原告小组之集体经济组织的成员。两被告受让原告小组之耕地作建房使用，未办理土地用途变更之行政审批手续，亦未办理土地使用权变更登记手续。原告的诉讼请求为：一、确认原、被告所签订的《集体所有耕作补偿协议书》无效；二、被告归还原告耕地一块计面积284平方米，并恢复原状；三、本案诉讼费用由被告承担。原审法院认为：原告与两被告于2008年9月12日签订的所谓《集体所有耕作补偿协议书》，实质是一份原告将其集体所有的耕地土地使用权转让给两被告建房使用的土地转让协议。依据《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，土地使用用途的改变必须报相关行政部门批准并办理土地使用用途变更登记，土地使用权的转让应当办理使用权人变更登记，且性质为集体所有的土地为限制转让物，不得向非本集体经济组织之外的成员转让。而原、被告未经有关行政部门审批非法改变耕地用途，且原告方非法向其集体经济组织之外的成员转让土地，该转让土地亦未办理使用权人变更登记手续。综之，因原、被告签订的所谓《集体所有耕作补偿协议书》违反我国现行相关法律的强制性规定，故该协议书依法应认定为无效合同。依无效合同的处理原则，两被告应归还所占用的原告之土地，而原告方则应返还所收受的由两被告支付的押金15000元。综上，依据《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第三十条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告宁都县黄石镇沙子岭村大屋小组与两被告郭春明及郭伍生于2008年9月12日签订的《集体所有耕作补偿协议书》无效；二、限被告郭春明及郭伍生在本判决书生效之日起3日内将所占用位于马底场（具体位置为两被告郭春明及郭伍生已建基脚的房屋之所占地方，面积284平方米）的为原告宁都县黄石镇沙子岭村大屋小组所有的土地交归原告宁都县黄石镇沙子岭村大屋小组使用，原告宁都县黄石镇沙子岭村大屋小组同时应返还被告郭春明及郭伍生共同支付的土地押金人民币15000元；三、驳回原告宁都县黄石镇沙子岭村大屋小组的其它诉讼请求。案件受理费100元，由两被告郭春明及郭伍生共同承担。上诉人郭春明、郭伍生上诉称：一、2008年9月12日上诉人与被上诉人大屋小组时任组长郭承扬以及全体村民签订的《集体所有耕作补偿协议书》是善意取得，是大屋小组主动要求上诉人受让的。当时该集体经济组织的全体成员以及沙子岭村委会也未提出任何异议，该协议是双方真实意思表示，从协议书内容及《宁都县农村个人（一户一宅）建房用地申请表》中村、组意见已明确表示并同意上诉人改变土地用途批建住房，且此前上诉人已耗资数万元资金从黄石中学原被征用的建校多余的土地范围中出面收回，后又出资15000元作补偿押金分发给了全体村民。现上诉人早已出资平整土地初建房址，且已实际占用近6年之久，已成事实，不属非法转让，理应保护。二、被上诉人村组长邱克球个人意断，在未经提请村民会议讨论决定、授权的情况下，自作主张，滥用诉权、已构成侵权，且涉及到村民利益的问题，必须提请全体村民会议讨论决定，不应该因村小组长的变动出尔反尔违约，单方解除合同。一审法院应依法做出要求被上诉人双倍返还定金，承担违约金以及赔偿上诉人的一切经济损失的合理处理。三、根据法律规定被上诉人请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，本案中被上诉人主张权利的时间应从双方书面协议约定时间的次日即2008年9月13日起至2010年9月12日止。被上诉人于2014年2月15日才向一审法院提起诉讼主张权利，已超过诉讼时效。综上，上诉人请求：依法撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；本案上诉费由被上诉人承担。被上诉人大屋小组辩称：一、答辩人与上诉人签订的《集体所有耕作补偿协议书》违反我国现行相关法律的强制性规定，属无效合同，应依无效合同的处理原则进行处理，上诉人应返还答辩人土地。签订土地转让合同虽是双方真实意思表示，双方完全同意，但都是非法转让，不受法律保护。二、无效合同自始没有法律效力，不存在违约及单方解除合同的问题。另外，导致诉讼的原因是上诉人一直推诿支付剩余转让款13400元，答辩人全体村民多次要求上诉人如不支付剩余转让款，则要返还土地，可上诉人一直推诿。三、答辩人的诉讼请求未过诉讼时效。《集体所有耕作补偿协议书》签订后，答辩人一直要求上诉人支付剩余转让款或返还土地，并就土地审批等问题答辩人还多次同上诉人到镇政府要求解决。况且，上诉人在一审中未就诉讼时效问题提出抗辩，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用时效制度若干问题》的规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决公正合法，请二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。二审期间，上诉人向本院提交了三组证据。证据一、《集体所有耕作补偿协议书》，欲证明该协议是上诉人与被上诉人的真实意思表示，被上诉人有31户集体经济组织的农户已签名认可同意转让，并分配了上诉人已交付的15000元土地补偿款，上诉人是善意取得；证据二、《宁都县农村个人一户一宅建房用地申请表》及开支明细日记，欲证明被上诉人村委会已同意上诉人在转让土地上批建住房并且上诉人已在该土地上实际开支86080元；证据三、照片三张，欲证明上诉人受让的土地荒芜多年，是上诉人共有的宅基地。对上述三组证据，被上诉人大屋小组质证认为，对证据一的证明对象有异议，不能证明上诉人的主张，恰恰证明了案涉土地是非法转让，违反国家法律法规的强制性规定，不应受法律保护；对证据二的证明对象有异议，村委会没有土地审批权，案涉土地是农用地，不能用于商业转让，对开支明细日记真实性、合法性、关联性均有异议；证据三的照片反映的是现在的土地状况，黄石中学征用以前是农用地，黄石中学建校后放弃了该土地的使用，实际上归还了大屋小组。经审查，本院对证据一及证据二中的《宁都县农村个人一户一宅建房用地申请表》真实性、合法性予以确认，但不能证明本案待证事实；对证据二中的《开支明细日记》为上诉人单方制作不符合证据要件，故对其真实性、合法性、关联性均不予确认；对证据三照片只能反映案涉土地目前的使用情况，故对其真实性不予确认，也不能证明本案待证事实。本院经审理查明，本案诉争土地在划出给宁都县黄石镇黄石中学建校之前是用于种植花生等经济作物的旱地，黄石中学建成后，该土地属于建校未用完的土地。直至目前，该土地并未办理土地用途变更手续。对于案涉土地的集体所有权人是否为被上诉人，本院不予确认，其它事实的认定与一审查明的事实一致。本院认为，关于《集体所有耕作补偿的协议书》的效力问题。上诉人与被上诉人签订的《集体所有耕作补偿的协议书》虽然合同名称为耕作补偿协议书，但从合同内容考察并经双方当事人确认，双方签订协议书的目的是被上诉人将集体农业用地转让给上诉人建房。因此，可以认定该协议是以集体农用地为标的物的土地使用权转让合同。虽然，该合同签订是双方真实意思表示，但是，根据《中华人民共和国土地管理法》相关规定，集体农业用地改变农业用途进行非农建设，应当经县级人民政府批准，并办理土地用途及土地使用权变更登记手续。上诉人与被上诉人在未经国家行政机关批准，亦未办理土地用途及土地使用权变更登记手续的情况下，签订《集体所有耕作补偿的协议书》将集体土地转让用于建房，显然违反了我国法律法规的强制性规定，故该协议依法应认定为无效合同。上诉人主张善意取得于法无据，本院不予支持。无效合同自始没有法律效力，双方因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。造成本案合同无效，双方当事人均存在一定的过错。据此，上诉人应当将其占有的本案诉争土地返还给被上诉人，同时被上诉人应当返还上诉人支付的15000元押金。至于上诉人在诉争土地上的投入以及所受到的损失，因上诉人在一审期间未提起反诉，对所受损失未提供相应证据证明，也没有申请鉴定机构进行评估，无法计算损失数额。所以，上诉人受让诉争土地所受到的损失可另行主张。需要说明的是，鉴于被上诉人没有充分证据证明其享有诉争土地之所有权，并且该土地所有权可能存在争议。根据合同无效的财产相互返还原则，上诉人应当将本案诉争土地返还给被上诉人占有，但本院不对该土地的权属作出评判、认定。关于被上诉人的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。本案被上诉人一审的主张为确认合同无效，属于确认之诉，不适用诉讼时效的规定。而且根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持”之规定，上诉人在一审期间并未向法院提出诉讼时效抗辩，即表明其放弃了诉讼时效抗辩利益，故本院对其在二审期间提出的诉讼时效抗辩不予支持。综上，上诉人郭春明、郭伍生的上诉请求于法无据，本院不予支持。一审判决基本事实认定清楚，适用法律正确，但在已查明本案诉争土地所有权存在争议的情况下，径直确认诉争土地所有权归被上诉人所有，该处理不当，依法应当予以纠正。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持宁都县人民法院（2014）宁民一初字第243号民事判决第一、三项；二、变更宁都县人民法院（2014）宁民一初字第243号民事判决第二项为：限上诉人郭春明、郭伍生在本判决书生效之日起3日内将所占有的位于马底场（具体位置为两上诉人郭春明及郭伍生已建基脚的房屋之所占地方，面积284平方米）的土地返还给被上诉人宁都县黄石镇沙子岭村大屋小组占有，被上诉人宁都县黄石镇沙子岭村大屋小组应当自接收上诉人返还土地的当日返还上诉人郭春明及郭伍生共同支付的土地押金人民币15000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，合计200元，由上诉人郭春明、郭伍生承担。本判决为终审判决。审 判 长 郑小兵代理审判员 彭 莉代理审判员 张志平二〇一四年十月二十二日书 记 员 王 佳书 记 员 毛敏晅