（2014）瓮民初字第1766号
裁判日期: 2014-10-22
公开日期: 2018-09-05
案件名称
瓮安县阳光物业管理有限公司诉周晓燕物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
瓮安县人民法院
所属地区
瓮安县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条
全文
贵州省瓮安县人民法院民 事 判 决 书（2014）瓮民初字第1766号原告瓮安县阳光物业管理有限公司，住址瓮安县瓮水办事处文峰南路（白水河监狱宿舍）。法定代表人任惠前，系该公司总经理。委托代理人杨道平，系该公司经理。被告周小燕，女，汉族，成年人，住瓮安县雍阳镇文峰南路。本院于2014年9月3日立案受理原告瓮安县阳光物业管理有限公司（以下至判决主文前简称阳光物业公司）诉被告周小燕物业服务合同纠纷一案。依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托代理人杨道平、被告周小燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阳光物业公司诉称：被告购买了瓮安县白水河小区值班室2单元附号1房屋一套，按照原告与业主委员会2012年2月1日签订的《白水河小区物业管理服务合同》及相关法律规定，依法对被告居住的小区实施规范化物业管理，履行了应尽的义务。被告拖欠2013年2月1日至2013年11月30日的物业管理费394.6元，水泵抽水费10元，滞纳金12.14元，被告共欠原告的费用416.74元。原告以张贴通知和打电话的方式向被告催缴物业管理费，被告未缴纳。为此，原告诉至法院，诉讼请求为：判令被告立即缴纳物业服务费394.6元，水泵抽水电费10元，滞纳金12.14元，被告共欠原告的费用416.74元，诉讼费由被告承担。被告周小燕辩称：2013年11月17日，因为下水道主管道堵塞，被告找过原告阳光物业公司的任经理、值班室人员和阳光物业公司员工周鹏，原告阳光物业公司的人叫被告自己先找人疏通，费用该怎么解决就怎么解决。如果原告扣除被告疏通主下水管道的费用，被告就同意缴纳物业服务费。原告为证实其主张，向本院提交了以下证据：1、《白水河小区物业管理服务合同》，证明原、被告双方权利义务；2、瓮安监狱文件，证明原告拆除白水河小区内的部分破旧设施是经过瓮安监狱领导与原告开会确定，由原告协助拆除的而不是原告单方面拆除的；3、被告差欠费用明细表，证明被告所差欠原告的物业服务费及相关费用；4、白水河小区业主代表推荐表，证明成立业主委员会的合法性。被告周小燕对原告提交的1-4号证据均不认可。被告周小燕为证实其主张，向本院提交了以下证据：收条，证明被告找人疏通主下水道的费用应当由原告承担。原告对被告提供的证据的质证意见为：对收条的真实性无异议，但是这笔费用不应当由原告承担。经审理查明：瓮安县瓮水办事处文峰南路白水河小区系瓮安监狱建设的住宅小区，小区物业原由瓮安监狱物管办负责管理。被告周小燕系小区住户之一，房屋建筑面积为87.69平方米。2012年1月底，瓮安监狱通过雍阳镇政府将白水河小区的物业管理工作交给阳光物业公司，阳光物业公司从2012年2月1日起正式在该小区开展物业管理服务工作。2012年5月至7月，白水河小区业主书面选举业主代表，制定业主大会议事规则，召开业主代表大会和成立业主委员会，相关内容已在白水河小区内公示。后业主委员会与阳光物业公司签订《白水河小区物业管理服务合同》，合同第三条约定“委托管理期限为3年，自2012年2月1日起至2015年1月31日止”，第七条约定“1、住宅物业服务费按建筑面积计收，每月按每平方米0.45元缴纳；4、小区的自来水管网工程未改造之前每户每月收取2元的抽水电费；6、白水河小区物业管理费由乙方按年直接向业主收取；7、业主应自觉按时交纳物业管理服务费，不得拖欠。逾期欠费业主应按照有关国家及地方政府规定缴纳滞纳金”。原告公司从2012年2月1日至2013年11月30日在白水河小区服务，被告周小燕应缴纳物业服务费394.6元、水泵抽水电费10元、逾期交纳物业服务费滞纳金12.14元，经阳光物业公司催收，但被告周小燕未缴纳物业管理费等费用，原告为此诉至本院，要求支持其诉讼请求。另查明：阳光物业公司于2011年3月10日注册成立，2012年7月13日取得物业服务三级资质等级证书，2013年12月阳光物业公司从白水河小区撤走。再查明，2013年11月17日，因为下水道主管道堵塞，原告同意被告周小燕找人疏通主下水道，但被告周小燕花去费用300元。上述事实有原、被告的陈述及原、被告向本院提交的证据在卷证实，本院予以采信。本院认为，本案争议的焦点是：1、业主委员会与阳光物业公司签订的《白水河小区物业管理服务合同》是否有效；2、被告周小燕是否应按照《白水河小区物业管理服务合同》交纳物业管理费、水泵抽水电费及滞纳金；3、原告是否应当从物业服务费中扣除被告周小燕找人疏通主下水道的费用300元。首先，对于业主委员会与阳光物业公司签订的《白水河小区物业管理服务合同》是否有效的问题，瓮安监狱通过书面征求选举业主代表的方式符合国务院《物业管理条例》第十二条“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议”之规定，且对相关内容均在小区内进行了公示，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，该合同没有上列情形之一，应认定该合同有效。其次，关于物业管理费、水泵抽水电费和滞纳金的问题，依据最高人民法院关于《审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，白水河小区业主委员会成立之前，小区的建设单位瓮安监狱与阳光物业公司达成对白水河小区的物业管理协议，白水河小区业主代表大会召开后没有作出解聘阳光物业公司的决定，业主委员会已与阳光物业公司正式签订《白水河小区物业管理服务合同》，合同期间，阳光物业公司为白水河小区提供了物业服务，被告周小燕作为小区业主，事实上也接受了物业服务，根据国务院《物业管理条例》第四十二条“业主应该根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”及《白水河小区物业管理合同》约定，原告要求被告周小燕缴纳物业管理费394.6元、水泵抽水电费10元有理，本院予以支持。关于原告要求被告给付滞纳金12.14元的请求，符合法律和《白水河小区物业管理服务合同》的约定，本院予以支持。再次，对于原告是否应当从物业服务费中扣除被告周小燕找人疏通主下水道的费用300元的问题，被告周小燕向本院提交的支付疏通下水道费用的收条上有原告原员工周某签字确认，庭审中，原告对该收据的真实性亦予以认可。因此，被告周小燕主张从原告应收的费用中扣除疏通主下水道的费用300元，本院予以支持。故被告周小燕应当向原告缴纳的物业服务费用为94.6元（394.6元-300元）。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，国务院《物业管理条例》第十二条、四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务企业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：限被告周小燕于本判决生效之日起3日内给付原告瓮安县阳光物业管理有限公司2013年2月1日至2013年11月30日的物业管理费九十四元六角、水泵抽水电费一十元、逾期交纳管理费的滞纳金一十二元一角四分，共计一百一十六元七角四分。案件受理费减半收取25元，由被告周小燕承担。本判决发生法律效力后，如被告未履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后七日内通过本院向贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院预交上诉费50元，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期，则本判决发生法律效力。本判决发生法律效力后，若被告未在限定期限内履行给付义务，原告可在履行期限届满后二年内向本院申请执行。逾期，则本院不予立案执行。审判员 杨莉二〇一四年十月二十二日书记员 谢霞 来自