（2014）洪法民一初字第455号
裁判日期: 2014-10-22
公开日期: 2014-12-22
案件名称
洪江市民惠房地产开发有限责任公司与李小玲、唐军合同纠纷一审民事判决书
法院
洪江市人民法院
所属地区
洪江市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
洪江市民惠房地产开发有限责任公司,李小玲,唐军
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
湖南省洪江市人民法院民 事 判 决 书（2014）洪法民一初字第455号原告洪江市民惠房地产开发有限责任公司，住所地洪江市。法定代表人肖会红，该公司经理。委托代理人李玢汕，湖南星星律师事务所律师，。委托代理人（特别授权）马仁斌，湖南星星律师事务所律师，。被告李小玲，女，汉族，湖南省洪江市人，教师。被告唐军，男，汉族，湖南省洪江市人，职工，又系被告李小玲的特别授权委托代理人。本院于2014年7月30日立案受理了原告洪江市民惠房地产开发有限责任公司与被告李小玲、唐军合同纠纷一案，9月16日原告向本院申请财产保全，要求冻结二被告的银行存款并提供了担保。根据原告的申请，本院于2014年9月17日作出（2014）洪法民一初字第455-1号民事裁定，将被告唐军自2014年10月起的工资每月冻结2000元，直至57000元止。2014年9月17日、10月22日本案依法由代理审判员段柳媛适用简易程序公开开庭进行了审理。代理书记员莫苓芳担任记录。第一次开庭时原告特别授权委托代理人李玢汕到庭参加诉讼，被告李小玲、唐军未到庭参加诉讼；第二次开庭时原告解除了与李玢汕的委托关系，另行委托特别授权委托代理人马仁斌到庭参加诉讼，被告唐军（又系被告李小玲的特别授权委托代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洪江市民惠房地产开发有限责任公司诉称：被告李小玲与被告唐军系夫妻关系。二被告与原告于2010年11月19日签订购房合同，约定购买民惠银座的房屋，因被告资金紧张，被告李小玲便于当天向原告出具暂欠购房款50000元的欠条1份。10多天后，被告李小玲还款30000元，并在欠条上注明已付30000元，尚欠20000元，余款在2010年12月底前付清，如超过期限按月息2分计算利息。自2010年12月至2014年6月，原告的财务人员多次通过电话及短信方式联系被告李小玲，甚至委托律师致函催其交清剩余的房款，但被告每次都答应尽快偿还，却又屡次失约。被告唐军作为共同债务人，也未主动履行上述债务。现二被告至今未支付上述款项，为维护原告的合法权益，请求法院判决二被告支付原告购房欠款20000元及利息16800元、原告垫付的办证费800元、契税10752元、房屋维修基金2959元、水电立户费200元及物业管理费2983元，共计54494元，本案诉讼费用由被告承担。原告洪江市民惠房地产开发有限责任公司为支持其主张，向本院提交了如下证据：第一组证据：拟证明原、被告系有完全民事行为能力与责任能力的法人与个人；1、原告的组织机构代码证、企业法人营业执照复印件各1份；2、二被告的身份证复印件各1份。第二组证据：拟证明被告李小玲购买了原告的房，总价人民币268800元，购房首付后，采用贷款抵押方式按期付款；3、销售合同复印件1份；第三组证据：拟证明李小玲所欠各项费用及利息等共计人民币54494.08元；4、民惠银座“两证”办理费用清单复印件1份；5、欠条1份；6、李小玲欠款明细1份。第四组证据：拟证明原告已经为被告垫交了购房尾款及各项办证费用等各项税费；7、洪江市契税耕地占用税征收管理局出具的证明复印件1份；8、民惠银座销售（抵押）报表复印件1份；9、湖南省物业专项维修资金专用收据复印件各1份；10、湖南省非税收入专用收据（定额）收据复印件10张。第五组证据：拟证明原告一直在积极催促被告履行义务，被告每次都表示会积极履行，但均失约不履行承诺，直至今日，被告仍未支付给原告所垫付的各项费用；11、通知复印件1份；12、湖南星星律师事务所律师函及其送达回证各1份；13、原告委托代理人对何正香、肖惠添、张琴所作的调查笔录及证人身份证复印件各1份；14、（2014）湘怀洪证字第158号公证书1份；15、申请证人肖惠添出庭作证。第六组证据：拟证明原、被告已签订物业合同，被告应按物价局规定的标准向原告支付物业费；16、民惠银座业主手册复印件1份；17、洪江市房产管理局出具的洪房（2012）54号《关于同意民惠银座商住小区成立业主委员会的批复》复印件1份。第七组证据：拟证明被告购买的房屋应缴纳契税为10752元；18、洪江市地方税务局第三税务分局出具的证明1份。第八组证据：拟证明被告唐军、李小玲于2009年10月16日在洪江市民政局登记结婚，二被告所购房屋为夫妻共同财产；19、婚姻登记记录证明1份。被告李小玲辩称：被告已交清所有费用，本案已过诉讼时效。被告唐军辩称：一、原告所诉住房三费、购房首付款及利息，在合同中载明，除银行按揭款以外其它相关费用须一次性缴清，在售房过程中原告从未向唐军主张权利，且被告已缴纳二、三万元办证相关费用，具体数额及项目均已记不清，现被告认为所有费用均已缴清，且在全部手续办完后，原告从未告知二被告哪些费用未缴清，除被告李小玲签写的欠条外，也未要求被告出具其他未付款项的文字依据。若原告所称未付款项属实，被告认为原告存在商业欺诈行为，因原告的房产出售并不理想，二被告早知道有如此高的费用，基本不会购房；二、根据相关法律规定，欠条的诉讼时效为2年，本案签订购房合同的时间为2010年11月19日，根据原告所举证据显示，已超过诉讼时效，应视为原告放弃债权；三、作为被告之一，原告始终没有尽到告知义务，直到原告诉至法院被告才知情，原告在维权过程中有严重过错，导致事情恶化，以致对簿公堂；四、对于物业管理费，可以协商适当缴纳，对于原告所诉其他费用，被告一律不予承担。被告李小玲、唐军未向本院提交证据。本院于2014年10月17日向洪江市房产管理局调取了被告唐军、李小玲共同共有的位于洪江市黔城镇雪峰大道路民惠银座的房产证复印件1份。被告唐军、李小玲对原告所提交的1-17号证据未发表质证意见；对18号证据的质证意见为：对证据的真实性、证明目的均有异议，缴纳契税应当提供发票的原件；对19号证据无异议。原、被告对本院依职权调取的证据均无异议。本案经本院公开开庭审理，原、被告当庭举证、质证，本院经核实认为：原告提交的1、2、18、19号证据，系有关机关出具的有效证件及证明，本院予以确认；3、16、17号证据来源合法、内容真实，可作为本案认定事实的依据；4-9号、18号证据间相互印证且与庭审调查情况相符的部分予以确认，其余部分不予采信；对于10号证据，因未提供原件核对，本院不予确认；11-13、15号证据中能够相互印证且与本案相关的内容，本院予以确认，对其他部分不予确认；14号证据系公证机关出具的公证文书，本院予以确认。根据本院所确认的证据及庭审查明的情况，可以认定的案件事实为：2010年11月19日，被告李小玲、唐军与原告签订商品房买卖合同1份，合同约定二被告购买原告开发的位于洪江市黔城镇的民惠银座的房屋，总价款268800元。合同第五条约定，买受人在办理房屋产权证时须一次性交清契税、房屋维修基金等各项相关费用，第十一条约定，由出卖人代为办理《房屋产权证》和《土地使用证》，买受人向出卖人交纳800元包干，实际费用多余或缺少均由出卖人自行负责。因二被告资金紧张，被告李小玲于签订合同当天向原告出具欠购房款50000元的欠条。2010年12月3日，被告李小玲偿还所欠购房款30000元，余款20000元在欠条中约定在2010年12月底前付清，如超过期限按月息2分计算违约金。现被告已支付房款248800元。此后，原告多次要求被告李小玲及时结算付清所欠房款，被告李小玲也于2014年4月26日承诺在同年5月中旬支付所欠房款，但由于二被告至今尚未偿还，故原告诉诸本院，要求二被告支付原告购房欠款及利息、原告垫付的办证费、契税、房屋维修基金、水电立户费及物业管理费，共计54494元，并承担本案诉讼费。另查明：2010年11月19日，原、被告签订《民惠银座前期物业管理服务协议》，协议第七条约定“住宅按建筑面积每月每平方米暂收0.8元，以后按物价局批准收费”。在庭审中，二被告对于原告所提出的物业管理费2983元予以认可。再查明：被告李小玲与被告唐军于2009年10月16日在洪江市民政局登记结婚。二被告在原告处所购房屋已于2010年11月29日办理房屋产权登记，产权登记所有人为唐军、李小玲共同共有。二被告现共欠原告购房款20000元及利息16453.3元（自2011年1月1日至2014年6月4日，按月利率2%计算）、契税10752元、房屋维修基金2900元，共计50105.3元。本院认为：依法成立的合同自成立时生效。原、被告签订的商品房买卖合同是双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的规定，系有效合同，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据原、被告签订的合同及被告李小玲出具《欠条》的约定，被告应于2010年12月31日前付清所欠房款20000元，逾期违约金按月利率2%计息，且在办理房屋产权证时须一次性交清契税、房屋维修基金等各项相关费用，现二被告尚未付清上述款项已构成违约，且对于原告所提物业管理费予以认可，故对原告要求二被告支付所欠房款及相应利息、契税、房屋维修基金、物业管理费共计53088.3元的诉讼请求，本院予以支持。二被告辩称欠款及相应费用均已支付，但未提供证据予以证实，对其辩称理由，本院不予采信。原告要求二被告支付两证办理费、水电立户费的诉讼请求，因未提供充足证据予以证实，本院不予支持。关于本案的诉讼时效问题，因原、被告双方自合同签订后一直就本案合同的履行发生争议，原告亦多次催收被告履行支付所欠房款及其他款项的义务，原告的主张并未超过法律规定的诉讼时效，故对二被告辩称原告的诉讼请求已过诉讼时效的理由，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告李小玲、唐军于本判决生效后十日内付清所欠原告洪江市民惠房地产开发有限责任公司房款及利息、契税、房屋维修基金、物业管理费共计53088.3元；二、驳回原告洪江市民惠房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1162元，减半收取581元，财产保全费590元，共计1171元，由原告洪江市民惠房地产开发有限责任公司负担31元，被告李小玲、唐军负担1140元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。（本页无正文）代理审判员 段柳媛二〇一四年十月二十二日代理书记员 莫苓芳附相关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的发生、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证的当事人承担不利后果。 微信公众号“”