（2014）白中民一终字第253号
裁判日期: 2014-10-22
公开日期: 2014-11-19
案件名称
上诉人魏琴与被上诉人李彩玲、马永志房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
甘肃省白银市中级人民法院
所属地区
甘肃省白银市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
魏琴,李彩玲,马永志
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十九条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
甘肃省白银市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）白中民一终字第253号上诉人（原审被告、反诉原告）魏琴，女，生于1985年1月7日，汉族，住白银市白银区。委托代理人吴玉军，白银大公律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）李彩玲，女，生于1972年8月15日，汉族，住白银市平川区。被上诉人（原审原告、反诉被告）马永志，男，生于1968年3月29日，汉族，住白银市平川区，系李彩玲丈夫。上诉人魏琴因与被上诉人李彩玲、马永志房屋租赁合同纠纷一案，不服白银市平川区人民法院（2014）平民三初字第86号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人魏琴及其委托代理人吴玉军，被上诉人李彩玲、马永志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2010年6月29日被告（反诉原告）魏琴与甘肃忠恒房地产开发集团有限公司（以下简称忠恒集团公司）签订了《商铺租赁合同书》，双方约定：将位于人民广场忠恒商业街兴佳城E区的建筑面积为64.97㎡的商铺一间租赁给被告，租赁费30元／㎡／月，租赁期限为三年，自2010年6月29日至2013年6月29日止。合同签订后，魏琴对该商铺进行了装修，并开始经营芬腾服装。2011年6月4日，原告（反诉被告）马永志向忠恒集团公司购买了该商铺。合同期满后，魏琴继续租赁该商铺，双方未签订书面合同。2013年10月7日，魏琴通过中国工商银行向马永志汇款18200元，马永志提交的工商银行交易提示短信内容为：“寄件人：95588，2013-10-0709：37魏琴已于10月7日向尾号9178的工行账户汇入18200元。（魏琴留言：我付这4个月房租，月底签合同和人家）。【工商银行】”。庭审中，马永志向法庭提交了尾号为9178的工行卡及复印件。2013年10月，马永志、李彩玲和王福刚、魏琴协商租赁商铺租金及支付期限等，但未达成一致意见。2013年12月22日，在该商铺内马永志、李彩玲与魏琴雇佣的店员发生纠纷。2014年5月7日，魏琴将该商铺交付二原告。原审认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。二原告取得被告租赁商铺的所有权后，与被告之间形成合法的租赁合同关系。租赁合同到期后，被告继续使用该商铺，原、被告之间未达成新的书面合同，应视为不定期租赁。双方关于是否口头约定租赁费从30元／㎡／月增至65元／㎡／月存有争议，中国工商银行交易提示短信内容证明18200元为4个月房租，魏琴能够提供该付款的原始交易记录而未向法庭提交，且每月65元／㎡的租金符合本地该地段房屋租赁市场行情，故应认定双方对租赁费65元／㎡／月进行了口头约定。原告诉请租赁费的租赁面积按69.97㎡计算，与双方提交及本院调取的《商铺租赁合同》中租赁面积不一致，故对租赁面积按合同载明的64.97㎡计算；双方在口头约定中对原租赁合同进行了变更，但无证据证实对违约金及拆除装修期间的租金等进行了约定，故对原告诉请违约金及拆除期间的租金不予支持；根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持”，故对被告魏琴诉请赔偿装修损失不予支持；被告魏琴诉请停业损失2万元，但未提出证据证明是否停业、停业原因及停业具体损失数额，故对该项请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十五条、第二百二十九条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决：一、被告魏琴向原告李彩玲、马永志支付房屋租赁费26464.45元（面积64.97㎡，租金65元／㎡／月，自2013年10月30日至2014年5月7日止），于本判决生效之日起十日内一次性支付；二、驳回原告李彩玲、马永志的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告魏琴的诉讼请求。本诉案件受理费730元，减半收取365元，原告李彩玲、马永志承担105元，被告魏琴承担260元；反诉案件受理费600元，减半收取300元，由反诉原告魏琴承担。上诉人魏琴不服上述判决，向本院提出上诉，请求撤销一审判决第一项、第三项；并改判二被上诉人赔偿上诉人装修损失32000元。事实与理由：第一，一审认定事实错误。上诉人与二被上诉人并未口头约定将房租从30元／平／月涨到65元／平／月，上诉人通过银行转账打给被上诉人18200元包括证人王福刚的转让费10000元，该事实证人王福刚在一审出庭时已经证实，但一审法院对证人王福刚的证言不予认可，致使一审对本案事实认定错误，故双方的房租应按30元／平／月计算；第二，二被上诉人应当向上诉人支付租赁房屋装修损失32000元。上诉人装修商铺经原出租人中恒集团公司同意，在租赁期间忠恒集团公司将该商铺出售给二被上诉人，因上诉人的装修行为成立民法上的添附，故应当适用《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第86条之规定，上诉人装修共花费43822.5元，扣除折旧现主张32000元。综上，请二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人李彩玲、马永志辩称，一，2013年10月7日二被上诉人与上诉人达成口头协议，自2013年6月30日-10月30日四个月租金变更为65元／平／月，共计18200元，上诉人于当日通过银行转账的方式打款18200元，故一审认定租金从30元／平／月变更为65元／平／月正确；第二，关于装修的事宜，因二被上诉人在购买该商铺之前上诉人就对该商铺进行了装修，故二被上诉人并不知道装修的花费，且依据上诉人与中恒集团公司签订的租赁合同二被上诉人亦不应承担上诉人的装修费用。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序得当，请求二审予以维持。二审中双方均未提交新证据。本院二审查明的案件事实与一审一致。本院认为，首先，魏琴与忠恒集团公司就本案所涉商铺签订自2010年6月29日至2013年6月29日三年的商铺租赁合同；2011年6月4日，马永志、李彩玲与忠恒集团公司就该商铺签订了商品房买卖合同，马永志、李彩玲成为该商铺的所有权人。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”之规定，魏琴与忠恒集团公司签订的商铺租赁合同继续有效，作为新的房屋所有权人马永志、李彩玲与魏琴应当依约全面履行各自的权利义务。2013年6月29日商铺租赁合同租赁期限届满，魏琴继续使用该商铺，直至2013年10月7日魏琴通过中国工商银行以转账的方式给马永志打款18200元，一审马永志提交中国工商银行信息平台955**发送的短信证明18200元系魏琴缴纳4个月房租，马永志收到该款后并未提出异议，故应视为双方就该商铺的房租变更为65元／平／月；魏琴辩称该短信内容不真实，且18200元含房屋转让费10000元，8200元为其缴纳4个月的租金，租金还是按照30元／平／月计算，因魏琴未提交证据证明其辩称主张，故对魏琴辩称18200元并非4个月房租的主张不予采信，一审判决认定上诉人魏琴支付被上诉人李彩玲、马永志房屋租赁费26464.45元（自2013年10月30日-2014年5月7日止，租金65元／平／月，面积64.97平）正确，予以维持；其次，2013年6月29日商铺租赁合同租期届满后，魏琴已搬走商铺未形成附和的装修装饰物，双方均未提交证据证明就商铺内形成附和的装修装饰物进行过约定，依据《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满，承租人请求承租人补偿附和装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”之规定，对魏琴主张马永志、李彩玲补偿装修费32000元不予支持。综上，上诉人的上诉理由不能成立，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1261元，由上诉人魏琴负担。本判决为终审判决。审 判 长 魏晓忠代理审判员 李作凤代理审判员 成 蕾二〇一四年十月二十二日书 记 员 胡敬波 来源：百度“”