（2014）青民一终字第553号
裁判日期: 2014-10-22
公开日期: 2015-07-29
案件名称
岳金龙与刘赞革房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘河志,岳金龙,刘赞革
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）青民一终字第553号上诉人（原审第三人）刘河志（曾用名刘志河）。委托代理人王仕清，山东江河海律师事务所律师。被上诉人（原审原告）岳金龙。委托代理人王晓军，山东畅海律师事务所律师。被上诉人（原审被告）刘赞革。委托代理人邢妮妮，山东清泰（城阳）律师事务所律师。委托代理人刘娟，山东清泰（城阳）律师事务所律师。上诉人刘河志因与被上诉人岳金龙、刘赞革房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市李沧区人民法院（2013）李民初字第800号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由代理审判员嵇焕飞担任审判长，代理审判员苏勇担任本案主审，代理审判员甘玉军参加评议的合议庭。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，并组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人刘河志的委托代理人王仕清，被上诉人岳金龙及其委托代理人王晓军，被上诉人刘赞革的委托代理人邢妮妮、刘娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。岳金龙在一审中诉称，1996年3月30日，其与刘赞革签订协议书，约定刘赞革将其从刘河志处购买的位于青岛市李村镇东大村小区搪瓷厂宿舍三楼西户（现青岛市李沧区顺河路×号×单元×户，即涉案房屋）卖给岳金龙。岳金龙购买涉案房屋后一直居住至今。因涉案房屋一直未办理产权登记，所以也无法办理过户登记。2011年，涉案房屋才办理产权登记，但因最初的协议是以刘河志的名义与搪瓷厂签订的，所以就登记在刘河志名下。现刘赞革、刘河志拒不将涉案房屋过户至岳金龙名下，岳金龙特诉至法院，请求依法判令：1、岳金龙与刘赞革于1996年3月30日签订的协议书合法有效；2、青岛市李沧区顺河路×号×单元×户房屋归岳金龙所有；3、刘赞革和刘河志协助岳金龙将青岛市李沧区顺河路×号×单元×户房屋过户至岳金龙名下；4、本案诉讼费用由刘赞革负担。刘赞革在一审中答辩称，岳金龙与刘赞革于1996年3月30日签订的协议书合法有效，岳金龙是涉案房屋的合法所有权人。因该房屋目前登记在刘河志名下，所以刘赞革无法配合岳金龙办理过户手续。刘河志在一审中陈述称，对涉案房屋的原始取得、买卖、房产证的办理均不知情，刘河志不确定合同是否真实，无法判断房屋的归属，也没有义务协助岳金龙过户。一审法院查明，岳金龙持有落款日期为1992年11月3日的购房协议书和房款收据各1份，购房协议书约定青岛搪瓷厂将位于崂山区东大村小区内青岛搪瓷厂宿舍楼东二单元三楼西户（现青岛市李沧区顺河路×号×单元×户）以41250元的价格卖给刘志河，房款收据显示刘志河向青岛搪瓷厂交付了购房款41250元。1996年3月30日，岳金龙与刘赞革签订协议书，约定刘赞革以56200元的价格将位于青岛市李村镇东大村小区搪瓷厂宿舍三楼西户房屋（含煤屋，原购房协议书户主为刘志河）卖给岳金龙并协助岳金龙办理产权手续，费用由岳金龙负担。协议书签订后刘赞革将落款日期为1992年11月3日的购房协议书和房款收据各1份以及涉案房屋钥匙交付给岳金龙，岳金龙支付了房款并搬入涉案房屋内居住至今。2007年9月14日青岛市李沧区人民政府办公室召开会议，会议认为，为支持引黄济青工程建设棘洪滩水库，1988年原崂山县棘洪滩镇西王家庄、毛家屋子等村村民做出了巨大的牺牲。为解决该部分村民的生计住房问题，市政府将他们安置于青岛搪瓷厂，并在1991年在顺河路95号建设了职工宿舍楼。因历史原因，顺河路95号宿舍楼一直未办理房产证，现会议决定为其解决房产证问题。青岛市李沧区公有资产经营公司认可岳金龙持有落款日期为1992年11月3日的购房协议书和房款收据合法有效，2012年3月份经青岛市李沧区公有资产经营公司申请，刘河志配合，将涉案房屋产权证办理至刘河志（曾用名“刘志河”）名下，青岛市房产交易中心李沧交易处将落款日期为1992年11月3日的购房协议书及收据收缴。岳金龙、刘赞革及刘河志均认可办理过户手续而支出的相关税费均是由岳金龙交纳的。岳金龙自愿负担本案诉讼费用及因过户而产生的相关税费。岳金龙主张当时刘赞革告诉岳金龙该房屋系从刘志河处购买并向岳金龙出示了刘河志与搪瓷厂的购房协议书及收款收据，所以岳金龙就与刘赞革签订协议并购买了涉案房屋，并且事后刘赞革及刘河志同意将涉案房屋过户至岳金龙名下。为证明其主张岳金龙提交宿舍楼出售经过及说明复印件1张，刘赞革及刘河志因该说明系复印件所以不予质证。刘赞革主张搪瓷厂以涉案房屋折抵欠原河套建筑公司的工程款，因刘河志是原河套建筑公司的经理，所以就以刘河志的名义签订的合同并交付的购房款，但实际上并不是刘河志签订的合同交付的购房款。刘赞革从原河套建筑公司处购买了涉案房屋并又卖给了岳金龙。刘河志主张其是原河套建筑公司的总经理兼法定代表人，河套建筑公司后来改制成青岛市泽惠建设集团有限公司，刘河志现任青岛市泽惠建设集团有限公司的董事长兼法定代表人。当时河套建筑公司的确承建了搪瓷厂宿舍楼项目（包括涉案房屋），但刘河志对岳金龙与刘赞革之间的协议书不知情；购房协议书上刘志河的签名是虚假的；刘河志与搪瓷厂之间不存在经济往来，收据体现的内容是虚假的；刘河志从未就涉案房屋签订协议，也未支付过房款；经核实账目，并未发现刘赞革将款项交给河套建筑公司的记录，只是考虑到岳金龙善意取得涉案房屋，就将产权暂时办理到刘河志名下，后来公司股东会决议发现涉案房屋可能存在问题，因此刘河志无法继续配合。一审法院认为，虽然刘河志否认岳金龙提交的1992年11月的购房协议书及收据的真实性，但青岛市李沧区公有资产经营公司对该购房协议书及收据的真实性予以确认，并据此与刘河志持购房协议书及收据共同向青岛市房地产交易中心李沧交易处提出申请将涉案房屋产权证办理至刘河志名下，故在涉案房屋未依法办理房产证之前，上述购房协议书及收据系涉案房屋的有效权属材料。谁合法持有上述材料，即应视为享有对涉案房屋的相关权利。本案中，虽上述购房协议书显示的购房人为刘河志，但刘河志当庭表示其从未购买涉案房屋，亦未缴纳房款。而刘赞革陈述的购买涉案房屋并取得相应权利的过程可信度较高。刘赞革依据其持有的购房协议及收据将涉案房屋出售给岳金龙并与岳金龙另行签订房屋买卖协议书一份，该协议书是双方的真实意思表示，合法有效。岳金龙依约缴纳了涉案房屋的购房款并自1996年实际入住至今。现岳金龙据此主张确认涉案房屋归其所有，于法有据，一审予以支持。因涉案房屋仍登记在刘河志名下，岳金龙作为涉案房屋的权利人，现要求房屋买卖合同相对方刘赞革及刘河志协助其办理过户手续，于法有据，一审予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下：一、岳金龙、刘赞革于1996年3月30日就原崂山区东大村小区内青岛搪瓷厂宿舍楼东二单元三楼西户（现青岛市李沧区顺河路×号×单元×户）房屋签订的协议书合法有效；二、青岛市李沧区顺河路×号×单元×户房屋归岳金龙所有；三、刘赞革和刘河志协助岳金龙将青岛市李沧区顺河路×号×单元×户房屋过户至岳金龙名下，相关税费岳金龙自愿负担。案件受理费7261元，岳金龙自愿负担。宣判后，刘河志不服一审判决，向本院提出上诉。上诉人刘河志上诉称，一、一审认定事实有误。1992年11月3日协议中的签名不是刘河志本人所签，收据记载的款项也非刘河志缴纳。李沧区公有资产经营公司无权确认上述协议及收据的真实性，本案其他当事人的也确认协议书中刘志河的签字非本人所签。刘赞革称其从原河套建筑公司处购买涉案房屋，但其拒绝举证，一审法院对此也未予查清。二、虽然岳金龙表面上构成善意取得，但不应以此掩盖非法交易的事实真相。岳金龙虽为受害者，但其损失和权益应向刘赞革主张，与刘河志无关。三、本案所涉及的问题严重影响了刘河志的工作、生活，二被上诉人应能对刘河志负有停止侵权、消除影响、赔偿损失的责任和义务。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回岳金龙的诉讼请求。被上诉人岳金龙答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人刘赞革答辩称，一、其是从原河套建筑公司处购买涉案房屋，其将购房款交给原河套建筑公司后，原河套建筑公司将购房协议书、搪瓷厂的收据及房屋钥匙交给了刘赞革，故其系合法取得涉案房屋。二、刘河志对1992年11月的购房协议及收据是知悉的，并且刘河志已经配合岳金龙将涉案房屋登记在刘河志名下，办理涉案房屋权属的材料是有效的，配合办理涉案房屋变更登记的义务在于刘河志而不在于刘赞革。综上，刘赞革对涉案房屋系合法取得，1992年11月的协议书及收据是真实的，刘河志的诉请与事实不符，请求二审法院予以驳回。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本案经调解，双方未能达成一致。本院认为，综合各方当事人的诉辩主张，本案二审争议的焦点问题是：刘赞革取得涉案房屋是否合法。本院认为，刘赞革系合法取得涉案房屋，理由有三：一、因刘赞革购买涉案房屋时，涉案房屋不能办理权属登记，但是其手中持有的1992年11月购房协议及收据经李沧区公有资产经营公司认定系真实有效的，并据此办理了涉案房屋的产权证；二、从刘赞革将涉案房屋转让给岳金龙的1996年至今已有近20年时间里，从未有他人针对涉案房屋主张过权利；三、刘河志曾担任原河套建筑公司的总经理、法定代表人，原河套建筑公司建制成青岛市泽惠建设集团有限公司后，刘河志又担任董事长及法定代表人，刘河志称其对涉案房屋的取得、转让及占有使用情况不了解，有悖常理，并且其未对刘赞革取得涉案房屋不合法举证证明。因此，可以认定刘赞革系合法取得涉案房屋。刘赞革购买涉案房屋后与岳金龙签订的转让协议合法有效，在刘河志已经配合岳金龙将涉案房屋的产权办理至刘河志名下的情况下，岳金龙请求刘赞革、刘河志配合办理过户手续符合法律规定，税费应按国家相关规定缴纳。本案系房屋买卖合同纠纷，当事人间存在的是债权债务关系，岳金龙不能直接请求对涉案房屋进行确权，只能履行合同义务（包括请求办理房屋过户手续），一审法院直接做出确权的判决不当，应予纠正。综上，上诉人刘河志的上诉理由不成立，对其请求本院不予支持。一审法院认定事实清楚，但做出涉案房屋归岳金龙所有的判决不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持青岛市李沧区人民法院（2013）李民初字第800号民事判决第一、第三项；二、撤销青岛市李沧区人民法院（2013）李民初字第800号民事判决第二项。一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费7261元，由上诉人刘河志负担。本判决为终审判决。审 判 长 嵇焕飞代理审判员 苏 勇代理审判员 甘玉军二〇一四年十月二十二日书 记 员 徐雪峰书 记 员 李珊珊 关注公众号“”