（2014）沪二中民二（民）终字第1386号
裁判日期: 2014-10-22
公开日期: 2014-11-01
案件名称
石铁军与房培勇房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
石铁军,房培勇
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪二中民二（民）终字第1386号上诉人（原审原告）石铁军。委托代理人居福恒、欧香英，上海慧谷律师事务所律师。被上诉人（原审被告）房培勇。上诉人石铁军因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院（2013）闸民三（民）初字第2966号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年10月8日公开开庭审理了本案。上诉人石铁及其的委托代理人居福恒、欧香英到庭参加诉讼。被上诉人房培勇经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，上海市广中西路XXX弄XXX号XXX室房屋产权原登记在房培勇名下。2010年2月2日，石铁军与房培勇签订《上海市房地产买卖合同》，约定转让价为人民币（以下币种均为人民币）139.9万元，签订合同当日支付55万元，产权过户当日支付84.9万元。房培勇承诺房屋内如有户口须在产权过户前迁出，如事后发现仍有户口存在，则每逾期一日，房培勇按总房价的万分之一赔偿违约金。2010年3月30日，系争房屋产权登记至石铁军名下。2013年6月23日，石铁军与案外人尚某某系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定转让价为230万元。石铁军承诺房屋内如有户口须在产权过户前迁出，如事后发现仍有户口存在，则每逾期一日按总房价的万分之五赔偿违约金。2013年8月30日，石铁军与尚某某户口迁出事宜签订《户口迁出补充协议》，约定剩余35万元房款在石铁军将所有户口迁出后三日内无息支付。2013年9月13日，系争房屋产权登记至尚堃名下。2013年12月，石铁军向原审法院提起诉讼，称房培勇违约，未将系争房屋内的户口迁出，造成石铁军向案外人承担了违约责任，故请求判令：1、房培勇支付违约金（以170万元为本金，自2010年3月31日起算至户籍迁出之日止，按日万分之一计算）；2、赔偿损失35万元。原审审理中，经原审法院合法传唤，房培勇未到庭参加诉讼。原审法院经审理后认为，依法成立的合同受法律保护。石铁军与房培勇签订的买卖合同合法有效，当事人应按约全面履行自己的义务。按合同的约定，房培勇应在产权过户前迁出所有户籍，但房培勇至今未履行，由此产生的法律后果应由其承担。石铁军据此要求房培勇支付违约金，可予准许。但违约金的数额应在合理范围内，具体数额由法院结合系争房屋已被再次转让、石铁军的实际损失等情形酌情确定。关于石铁军要求房培勇赔偿35万元，该款是根据石铁军与尚堃签订的补充协议，经石铁军同意延迟支付，而非不再支付，故对此主张不予支持。石铁军在再次转让系争房屋前理应对户籍情况进行充分了解，而非是过户后方才知晓。因房培勇违约给石铁军造成损失的，损失赔偿额不得超过订立合同时所能预见的或应当预见的因违反合同可能造成的损失。房培勇经合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃相关的民事诉讼权利，由此引起不利后果应由其自行承担。原审法院据此作出判决：一、房培勇应于判决生效之日起三日内给付石铁军违约金14万元；二、石铁军的其余诉讼请求，不予支持。原审判决后，上诉人石铁军不服，向本院提起上诉称：原判决认定事实、适用法律错误。系争房屋内现有户籍是房培勇前妻的，应追加其前妻作为当事人参与诉讼，以解决实际问题。石铁军与房培勇进行交易的实际价格为230万元，从银行转帐了170万元，故根据石铁军与房培勇签订的合同，至少应按170万元的总价计算日万分之一的违约金至实际迁出户口之日止，原审法院酌定14万元，没有依据。房培勇在交易前隐瞒了系争房屋内有其前妻户籍的事实，致石铁军至今未能收到尚堃的35万元房款，应予赔偿，至少应赔偿房培勇35万元房款的利息损失。据此请求撤销原审法院的判决，依法改判或发回重审。被上诉人房培勇未进行答辩。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，原审法院认定石铁军与房培勇的买卖合同有效，及房培勇未按约迁出户口，构成违约，应承担相应的违约责任的观点，本院均予以认同，不再赘述。对于房培勇应承担违约金的具体数额，原审法院酌情予以考虑虽符合常理，但鉴于对于是否申请对违约金进行调整是当事人的诉讼权利之一，房培勇在本案一、二审期间，经法院合法传唤，均未到庭参加诉讼，视为对自己诉讼权利的放弃，故在房培勇未主动提出要求对违约金进行调整的情形下，依法对双方约定的违约金不进行调整。对于违约金计算的标准，石铁军主张应按实际房价230万元或银行转账支付的170万元为本金计算，但鉴于双方合同约定的房价款是139.9万元，故按约计算的违约金本金应以139.9万元为准。至于石铁军上诉要求房培勇赔偿损失35万元，该款系石铁军与尚堃之间买卖合同约定的尾款，该款的延迟支付是石铁军在明知系争房屋内尚有户口未迁出的情况下与尚堃之间的约定，对房培勇没有约束力，且也超出房培勇签约时的可预见范围，故对石铁军要求房培勇赔偿房款35万元的主张，依法不予支持。本案是基于合同而产生的诉讼，房培勇的前妻并非合同相对方或当事人，户籍问题亦非法院处理范围，故房培勇的前妻非本案必要当事人，其是否参与诉讼不影响本案的处理结果。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市闸北区人民法院（2013）闸民三（民）初字第2966号民事判决主文第二项；二、变更上海市闸北区人民法院（2013）闸民三（民）初字第2966号民事判决主文第一项为：房培勇应自本判决生效之日起三日内给付石铁军违约金（以139.9万元为本金，按日万分之一，自2010年3月30日起计至户口迁出之日止）。一审案件受理费10，166.20元，二审案件受理费10，166.20元，合计20，332.40元，由上诉人石铁军负担11，182.82元，由被上诉人房培勇负担9，149.58元。本判决为终审判决。审 判 长 卢薇薇审 判 员 余 艺代理审判员 邬海蓉二〇一四年十月二十二日书 记 员 陈 洁附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；…… 百度搜索“”