（2014）珠香法民三初字第1196号
裁判日期: 2014-10-21
公开日期: 2014-12-15
案件名称
詹达与梁娣屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
珠海市香州区人民法院
所属地区
珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
詹达,梁娣
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第六十条第一款
全文
广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2014）珠香法民三初字第1196号原告：詹达，男，汉族，住珠海市香洲区。委托代理人：谢曜晖，广东星石海律师事务所律师。被告：梁娣，女，汉族，住珠海市香洲区。委托代理人：李兴国，广东亚太时代律师事务所律师。原告詹达诉被告梁娣房屋买卖合同纠纷一案，本案受理后，依法由代理审判员庞博适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告詹达及委托代理人谢曜晖、被告梁娣的委托代理人李兴国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告詹达诉称：2012年10月29日，被告作为卖方、原告作为买方，珠海市唐家华硕物业代理部作为经纪方，签订一份《房地产买卖合同》，约定：被告将其名下位于珠海市香洲区唐家湾镇唐淇路128号橘郡园某房，面积为144.43平方米的房屋出售给原告，成交价格为1250800元（人民币，下同）；买方需于签订合同时交纳定金5万元，余款1200800元通过银行按揭付款，其中买方申请银行按揭贷款100万元；银行出具贷款承诺书之日起5日内，买卖双方须签署《珠海市房地产买卖合同》并递件至契税局、地税局申请税费报批，在契税局、地税局出具税费批表5日内，买卖双方须缴纳相关税费并递件至房管局，且递件回执由经纪方保管。合同签订后，原告于当日以银行转账方式将购房定金5万元支付给被告，被告在《房地产买卖合同》中确认收到定金。其后，原告依约向招商银行申请按揭贷款，2013年3月25日，招商银行出具贷款承诺书，同意原告的按揭申请。2013年3月26日，珠海市地方税务局作出《存量房交易计税价格核定告知书》，核定被告应纳税费95946.08元，但被告收到税务机关开具的纳税通知后，拒绝纳税，导致双方合同无法继续履行。因被告拒不履行合同，2013年4月10日，原告委托广东华信达律师事务所向被告发律师函催促其尽快缴纳税费、并按约定全面履行合同义务，但被告接函后置之不理。由于被告原因，导致原告无法取得涉案房屋，原告被迫租房居住，为此共花费了72000元租房费用。原告认为，双方签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，受法律保护，被告本应按合同双方约定，全面履行合同义务。但被告无故不履行合同，给原告造成了严重损失，特提起诉讼，请求判令：1、被告继续履行原、被告签订的《房地产买卖合同》，按合同约定立即向原告交付房屋；2、被告承担本案诉讼诉讼。庭审中，因被告提出案涉房屋已经转让与案外第三人，原告变更诉讼请求为：1、被告向原告返还房屋购买定金5万元及利息7000元（利息从2012年10月30日算至2014年10月13日）；2、被告向原告赔偿原告房租损失72000元（2012年10月-2014年10月）；3、被告向原告支付已付房款一倍的赔偿5万元；4、判令被告承担本案诉讼费用。原告提交以下证据：1、《房地产买卖合同》；2、中国工商银行个人业务凭证；3、房地产权证；4、招商银行贷款承诺书；5、珠海市地税存量房交易计税价格核定通知书及纳税申请表；6、催告继续履行合同律师函及快递单；7、房屋租赁合同；8、收据3张。被告梁娣答辩称：被告请求法庭驳回原告诉讼请求。原被告签订买卖合同，由于原告的违约行为，合同一直无法履行；另外合同条款相互矛盾，合同约定总价是1250800万元，后面又写明卖方实收120万元，给中介50800元去缴税，最后核定是95946.08元，合同条款矛盾，应以备注条款为准，卖方实收120万元，但这个价款不够交税，原告不愿意，所以原告拒绝支付税费，导致合同一直没有办法履行；这份合同2012年10月份签订，签订后双方马上到税务部门交易，因为税费问题，原告不愿意履行合同，至今已经两年时间，原告再主张要求履行合同，已经没有事实依据，被告认为原告没有诚意，已经把该房产卖与第三方。是原告违约，不同意返还5万元购房金及利息。因为原告拒绝履行合同义务及因双方约定不明原告拒绝承担税费，构成违约，原告应承担相应责任。被告提交以下证据：1、民事起诉状；2、珠海市地方税务局存量房交易计税价格核定告知书；3、房地产权证（粤房地权证珠字第××号）。经审理查明：2012年10月29日，原告詹达为买方、被告梁娣为卖房，珠海市唐家华硕物业代理部（以下简称华硕物业）为经纪方签订《房地产买卖合同》一份，约定：原、被告双方通过经纪方出售及购入香洲区唐家湾镇唐淇路1288号橘郡园＊＊＊＊房（第一条）；房地产转让成交价为1250800元，卖房须于签署本合同时缴纳定金5万元，余款1200800元中的1000000元买方申请银行按揭贷款，卖房须在办理过户手续当日付清首期款（除已付定金外）200800元，在银行出具贷款承诺书之日起5日内，买卖双方需签署《珠海市房地产买卖合同》并递件至契税局、地税局申请税费报批，在契税局、地税局出具税费批表当日起5日内，买卖双方需缴纳相关税费并于当天递交至房管局（第三条）；买房支付契税、印花税、产权登记费、贴花、房地产交易服务费、评估费、按揭手续费、合同交易工本费款项，卖房支付查档费、调档费、房地产交易服务费、营业税、城建维护税、教育附加费、个人所得税、土地使用费、合同交易工本费（第五条）；如买方未能履行本合同之条款以致合同不能顺利完成，则已付定金将由卖方没收，卖方有权再将房产转让于他人，如卖方在收取定金后不依合同条款将房产售予买方，则卖方须返还买方双倍定金，若卖方或买方未能依本合同之条款卖出或买入该房产，则违约方须即时支付经纪方5万元作为违约金（第十条）。合同第十五条备注条款约定：备注条款内容与前述条款内容不一致的，以备注条款为准，经买卖双方及经纪方友好协商，卖房以120万元实收出售上述房产，其中上述房款中的50800元由卖方付给经纪方用于支付卖方相关税费。同日，原告向被告交付定金5万元。随后，原告向招商银行股份有限公司珠海分行（以下简称招商银行珠海分行）申请按揭贷款，2013年3月25日，招商银行珠海分行向原告出具《贷款承诺书》，同意向原告发放按揭贷款102万元。原告取得《贷款承诺书》后，原、被告双方共同前往珠海市地方税务局缴纳税费，原告提交的《珠海市地税房地产权过户纳税申请表》显示出让方需缴纳税费为95946.08元，其中营业税、城建税、教育费附加及地方教育附加、堤围防护费22888.20元、个人（企业）所得税73057.88元。因该税费较签订合同时双方估算的税费多出4万多元，双方就该部分费用的负担发生争议，导致未能继续办理税费缴纳及过户手续。随后，双方就该部分税费问题进行协商，但一直未能达成一致协商意见。2013年4月10日，原告委托广东华信达律师事务所向被告邮寄《律师函》一封，要求被告继续履行合同，签署《珠海市房地产买卖合同》并递件至契税局、地税局申请税费报批。2014年4月3日，原告向本院提起诉讼，要求被告双倍返还定金，本院依法受理后，原告于2014年7月4日向本院提出撤诉申请，本院于2014年7月7日作出（2014）珠香法民三初字第519号民事裁定书，准许原告撤回对被告梁娣的起诉。2014年7月31日，原告提起本案诉讼要求被告继续履行合同。第一次庭审中，被告当庭向本院提交的《房地产权证》（粤房地权证珠字第××号）显示：2014年9月1日，涉案房产变更登记于案外人王某名下，房屋所有权取得方式为2014年夫妻财产协议。原告当庭变更诉讼请求为要求被告双倍返还定金、赔偿租金损失和支付违约金。原告主张因未能取得案涉房屋而导致其产生租金损失72000元，并提交了一份《房屋租赁合同》证明，该份合同显示：原告承租海怡大厦＊＊＊＊房，每月租金1050元，租赁期限为2013年4月22日至2013年10月21日。被告对该份租赁合同不予认可。本院认为：原、被告签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依合同约定全面履行义务。本案双方纠纷产生和争议的焦点问题是合同实际履行过程中多出的4万多元税费由谁支付问题。关于税费负担问题，双方合同第五条约定营业税、城建维护税、教育附加费、个人所得税等税费由被告支付，第十五条备注条款约定“卖方以120万元实收出售房产，房款中的50800元交付给经纪方支付卖房相关税费”，原告认为应根据双方合同第五条的约定由被告支付；被告认为应根据合同第十五条约定超过50800元的部分由原告支付。本院认为，首先，本案实际履行中，因多出4万多元的税费导致适用第五条约定与第十五条约定相互矛盾的情形，如果严格依照第五条的约定出让方税费全部由被告来支付，则第十五条备注条款中“卖方以120万元实收”将无法实现。本院认为，依据双方合同约定“备注条款内容与前述内容不一致的，以备注条款为准”的约定，在实际履行中，应适用十五条备注条款的约定，故多出的4万多元的税费不应由被告承担。原告以被告违反合同第五条约定未承担该部分税费为由主张被告违约，理据不足，本院不予支持。其次，合同签订时，原、被告双方均认为出让方的税费应不超过50800元，从合同第五条及第十五条备注条款约定来看，双方并无多出税费应由原告承担的意思表示，且如果多出的4万多元税费由原告来承担，则加重了原告的交易成本，明显显失公平。故对被告以原告违反合同第十五条约定未支付税费为由认为原告违约的抗辩，本院不予采纳。关于原告认为被告一房二卖构成违约的主张。本院认为，原、被告双方因在履行合同中多出的4万多元税费负担问题产生争议，在长达一年半的时间内未能达成协商一致的意见，且原告曾于2014年4月3日起诉要求被告双倍返还定金，表示不再继续履行合同，故原告在此情况下在发生婚姻变故中协议将案涉房产登记变更于他人名下，不构成违约，对原告认为被告一房二卖构成违约的主张，本院不予支持。综上，被告不构成违约，原告关于双倍返还定金、赔偿损失、支付违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。但双方合同已无法继续履行，且原告不构成违约，被告已收取原告的5万元定金及利息应予返还。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、之规定，判决如下：一、被告梁娣于本判决发生法律效力之日起十日内向原告詹达返还定金5万元及利息（利息计算方式：依照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，以5万元为基数，从2012年10月30日起计算至2014年10月13日）；二、驳回原告詹达的其他诉讼请求。如果被告梁娣未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1940元，由原告詹达负担1390元，被告梁娣负担550元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。代理审判员 庞 博二〇一四年十月二十一日书 记 员 彭彩霞 来自：