（2014）庐民一初字第03588号
裁判日期: 2014-10-21
公开日期: 2014-11-27
案件名称
安徽百思购超市有限公司与刘卓慧房屋租赁合同纠纷一审民事判决书14-1-3588
法院
合肥市庐阳区人民法院
所属地区
合肥市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十六条，第一百零七条，第二百二十六条
全文
安徽省合肥市庐阳区人民法院民 事 判 决 书（2014）庐民一初字第03588号原告：安徽百思购超市有限公司，住所地安徽省合肥市。法定代表人：葛先平，执行董事。委托代理人：朱进，安徽怀仁律师事务所律师。被告：刘卓慧，女，1979年1月3日出生，汉族，住安徽省合肥市。委托代理人：张杰。原告安徽百思购超市有限公司（以下简称百思购公司）与被告刘卓慧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月16日立案受理，依法由审判员刘军于2014年10月15日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告百思购公司的委托代理人朱进，被告刘卓慧及其委托代理人张杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。百思购公司诉称：2012年11月16日，百思购公司与刘卓慧签订房屋租赁合同一份，双方约定百思购公司将位于合肥市XX路XX号二层面积3161㎡的房屋租赁给刘卓慧经营宾馆。租期自2012年12月1日至2018年9月10日，每月租金为33元／平方米，每两年递增5%，租金按三个月一个档期收取，第一档期租金于2012年11月20日前支付，以后各档期提前十日付清房屋租金。合同签订后，百思购公司依约向刘卓慧交付了房屋。在租赁合同履行期间，自2013年3月1日起，刘卓慧却未能按照约定支付房屋租金，仅支付了部分租金，2014年7月，百思购公司已就刘卓慧拖欠的租金541757元（至2014年8月31日）向合肥市庐阳区人民法院提起诉讼。现依双方合同约定，刘卓慧应在提前十日缴纳2014年9月1日至2014年11月30日的租金，刘卓慧至今仍未缴纳，其行为已经构成违约。百思购公司诉至法院，请求判令：1、刘卓慧支付拖欠的租金312939元（自2014年9月1日至2014年11月30日）；2、刘卓慧承担本案诉讼费用。刘卓慧辩称：确实未支付312939元租金，但是刘卓慧不同意支付百思购公司该部分租金具有一定原因。之前的案件现在正在上诉，要求本案中止审理。根据最高院关于适用《中国人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条规定合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。辅道占用不属于商业风险，且该道路是唯一通向宾馆的道路，但是每天都被堵，这不是商业风险，房东应当为我们去争取，保持道路畅通。在签订合同的时候该道路没有修，而且百思购公司也是知道该道路堵塞。在道路被堵之前我们租金都是正常缴纳的。综上所述，请求驳回百思购公司的诉讼请求。经审理查明：2012年11月16日，百思购公司与刘卓慧签订房屋租赁合同一份，双方约定：百思购公司将合肥市XX路XX号二楼面积为3161㎡的房屋出租给刘卓慧用于经营宾馆。租赁期限为2012年12月1日起至2018年9月10日止。租金为每月33元／㎡，每两年递增5%。承租方将租金以现金方式，按季度为付款档期，第一档期租金于2012年11月20日前支付，以后各档期，提前十日付清租金给出租方。2013年11月8日，百思购公司又与刘卓慧签订一份，双方约定：百思购公司将合肥市XX路XX号一楼面积为270㎡的房屋出租给刘卓慧用于经营宾馆配套使用，租期自2013年12月1日至2018年9月10日，全年租金为20万元，每两年递增5%。租金按三个月为一个档期收取，第一档期租金于本合同签订之日缴纳，以后应提前一个月缴纳下个档期的租金。另查明，刘卓慧承租经营的宾馆因道路被商贩及无序停放的非机动车影响了经营。在本案审理前，百思购公司因刘卓慧拖欠涉案房屋2014年9月1日前的租金将刘卓慧诉至本院。在该案审理过程中，百思购公司及刘卓慧均同意将刘卓慧已支付的房屋租金优先用于抵扣双方签订的第一份房屋租赁合同（面积为3161㎡）项下的应付租金。在本案庭审过程中，刘卓慧不同意之前所交租金优先用于第一份房屋租赁合同（面积为3161㎡）项下应付租金的陈述。以上事实由房屋租赁合同、照片以及当事人陈述予以证实。本院认为：百思购公司与刘卓慧签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应依照协议的约定履行合同义务、享有合同权利。本案争议焦点为：商贩及无序停放的非机动车影响了宾馆经营，能否作为刘卓慧要求减免房屋租金的正当事由。首先，百思购公司与刘卓慧之间并未约定百思购公司负有清理道路障碍的义务。在双方签订的《房屋租赁合同》中仅约定百思购公司有修缮房屋的义务，并未约定百思购公司对道路或宾馆经营涉及的其他附属物存在管理义务。其次，百思购公司也并非法律法规规定的负有清理道路障碍的义务人。根据合同法第二百一十六条的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案刘卓慧抗辩的主要理由是宾馆门前的道路因第三人的原因堵塞，而道路并非本案租赁合同标的物。合同中也并未就道路堵塞影响经营特别进行了租金减免的约定。再次，本案中造成道路堵塞系第三人的行为所致，并非百思购公司的行为所致。刘卓慧经营宾馆本身即存在着商业风险，其认为道路堵塞影响宾馆经营，从而将经营风险转嫁于百思购公司没有事实和法律依据，故其应当向百思购公司支付所欠租金。刘卓慧主张本案中止审理没有法律依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：被告刘卓慧于本判决生效之日起十日内向原告安徽百思购超市有限公司支付房屋租金312939元（自2014年9月1日至2014年11月30日）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为2997元由被告刘卓慧负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 刘军二〇一四年十月二十一日书记员 梁静附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 来源：百度搜索“”