（2014）沪一中民二（民）终字第2236号
裁判日期: 2014-10-21
公开日期: 2014-11-01
案件名称
马索么乃诉上海银钻物业管理有限公司等房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
马索么乃,上海银钻物业管理有限公司,余森林
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪一中民二（民）终字第2236号上诉人（原审被告）马索么乃。委托代理人马来木（系马索么乃胞兄）。被上诉人（原审原告）上海银钻物业管理有限公司。委托代理人吴海泉，上海市龙华律师事务所律师。原审被告余森林。上诉人马索么乃因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2014）徐民四（民）初字第998号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月19日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审查明，案件系争上海市虹桥路673号东门面房无产权登记手续，无相关建设工程规划许可。2012年12月，上海市徐汇��国有资产监督管理委员会出具证明，表示系争房屋属上海新徐汇（集团）有限公司资产，属上海银钻物业管理有限公司（以下简称银钻公司）管理。2013年1月4日，银钻公司将系争房屋出租给余森林，并签订房屋租赁合同，租赁期限为2013年2月1日至12月31日，合同中明确系争房屋租赁期间不得再转租。系争房屋现由马索么乃实际占有、使用，用于经营兰州牛肉拉面店铺。2014年3月，银钻公司起诉至原审法院，请求判令：1.确认银钻公司与余森林之间的房屋租赁合同于2013年12月31日终止；2.余森林、马索么乃迁出上海市虹桥路673号东门面房。原审庭审中，马索么乃提供2013年9月12日签订的《商铺转让合同》一份，系由余森林将系争房屋转让给马索么乃使用，马索么乃同意代替余森林履行租赁合同，期间的租金等费用均由马索么乃承担，店铺现有装修、装饰等全部无偿给马索么乃使用，马索么乃向余森林支付转让费合同另有其他约定；银钻公司称从未看到此合同，亦不清楚具体情况，其与余森林的租赁合同中明确不能转租。原审认为，本案系争上海市虹桥路673号东门面房屋既无建设工程规划许可，亦无不动产登记手续，银钻公司就该房屋与余森林订立的租赁合同无效，故银钻公司要求确认其与余森林之间的房屋租赁合同于2013年12月31日终止的诉请，法院无法支持。根据法律规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中权利、义务一并转让给第三人。余森林将其在房屋租赁合同中的权利义务概括转让给马索么乃，但此行为却未经银钻公司同意，故该转让行为对银钻公司不发生效力，马索么乃基于此占有、使用系争房屋不具有合法依据，银钻公司在系争房屋被侵占时有权主张返还原物、排除妨害，现银钻公司要求马索么乃迁���房屋的诉请于法有据，法院予以支持。至于马索么乃是否为经营店面而投入费用，并不能成为其合法占有房屋的依据。另根据原审已查明事实，余森林目前并未占有、使用系争房屋，故银钻公司要求其迁出的诉请并无事实依据，法院不予支持。余森林经合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃相应诉讼权利，法院依法缺席判决。原审法院审理后，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二百四十五条第一款、《中华人民共和国合同法》第八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于二〇一四年六月二十六日作出判决：一、马索么乃于判决生效之日起十五日内迁出上海市虹桥路673号东门面房屋；二、驳回上海银钻物业管理有限公司其余的诉讼请求。案件受理费160元，减半收取计80元，由上海银钻物业管理有限公司承担40元，由马索么��承担40元。原审判决后，马索么乃不服，上诉于本院，诉称：本案租赁合同关系无效系被上诉人原因造成，由此形成的上诉人损失其应予赔偿；上诉人与原审被告余森林签订的租约有效，上诉人合法经营使用标的房屋应予保护；且上诉人系少数民族，为相应退耕还林贷款来沪创业已耗尽家财，故上诉请求撤销原判第一项，要求继续履行租约。被上诉人银钻公司辩称：原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案租约标的房屋无建设工程规划许可，未办理不动产产权登记，亦不存在其它合法建造批准文件，原审据此认定被上诉人银钻公司与原审被告余森林订立的租赁合同无效合法有据，本院予以确认。根据查明事实，上述房屋属上海新徐汇（集团）有限公司资产，由银钻公司管理，即后者具备法律规定之占有及相关权益。原审被告余森林将其上述房屋租赁合同中权利义务概括转让给马索么乃，但未经银钻公司同意或追认，后者未合法取得本案标的房屋的占有及其相关权益，其与余森林签订的租约依法不能对抗银钻公司合法占有。原审裁判基于银钻公司的占有返还请求权合法有据，应予维持。关于上诉人主张其个人损失系其与余森林签订租约直接形成，依法不属本案诉讼标的审理范畴，上诉人宜另行主张、处理。综上所述，原审查明事实清楚，裁判得当，应予维持。上诉人马索么乃的上诉不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币80元，由上诉人马索么乃负担。本判决为终审判决。审 判 长 庞闻���审 判 员 叶 振 军代理审判员 蒋 辉 霞二〇一四年十月二十一日书 记 员 周 璐 珺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注公众号“”