（2014）苏中民终字第02891号
裁判日期: 2014-10-21
公开日期: 2014-12-18
案件名称
苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司与杨利珍合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨利珍,苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）苏中民终字第02891号上诉人（原审被告）杨利珍。委托代理人王宏，律师。委托代理人舒艳。被上诉人（原审原告）苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司。法定代表人张从俊。委托代理人丁建华。委托代理人臧嘉。上诉人杨利珍因与苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司（以下简称钱ＸＸ桥公司）合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院作出的（2014）姑苏民五初字第0257号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2011年12月30日，钱ＸＸ桥公司（甲方）与杨利珍（乙方）签订《协议书》一份，约定乙方向甲方承租甲方所有的苏州市钱ＸＸ桥小商品市场一楼四区1520号（使用面积13.30平方米）、1521号营业房（使用面积12.57平方米），乙方预缴营业房20年租金后即享有20年使用权（自2012年2月8日起至2032年2月7日止）；乙方取得营业房使用权后，就上述两营业房每年分别另缴设施物业管理费15960元及15080元，共计31040元，先缴后用，每半年缴纳一次，逾期不缴纳按年设施物业管理费的1%计日收取滞纳金。协议签订后，钱ＸＸ桥公司按约向杨利珍交付了1520、1521号营业房，并为包括杨利珍在内的商户提供了相应设施物业管理服务，杨利珍未支付过设施物业管理费。一审庭审中，钱ＸＸ桥公司确认2012年2月8日至2012年10月7日期间免收设施物业管理费。以上事实，有钱ＸＸ桥公司提供的《协议书》、房屋所有权证复印件，杨利珍提供的个体工商户登记材料复印件及当事人庭审陈述等在卷佐证。原审原告钱ＸＸ桥公司的诉讼请求为，请求判令：杨利珍支付自2012年10月8日至2014年6月7日止的设施物业管理费51730元及滞纳金13970元（按年管理费金额的1%计算15日，共计算3次）；本案诉讼费用由杨利珍负担。原审法院认为：当事人双方虽系出租人与承租人关系，但本案双方争议内容系《协议书》所涉及的设施物业管理费问题，并非围绕房屋租赁发生之房屋租赁合同纠纷，亦非提供物业管理的企业与作为房屋所有权人的业主因物业服务合同的履行而发生之物业服务合同纠纷，仅系一般的合同纠纷。本案中，履行市场管理职责的主体就是房屋的所有权人，即业主本身，而非专门的物业服务企业。法律并未禁止业主自行管理其所有的物业，也无资质等级的要求。钱ＸＸ桥公司作为出租人提供了一般出租人义务以外的其他管理服务，向受益人收取费用并无不当。双方签订的《协议书》关于设施物业管理费的约定并未违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应恪守，至于费用的名称不影响其法律性质的认定。双方在合同中明确约定了收费标准和支付方式，现钱ＸＸ桥公司根据合同主张2012年10月8日至2014年6月7日期间的设施物业管理费51730元的诉讼请求并无不当，应予支持。杨利珍主张《协议书》系钱ＸＸ桥公司提供的格式文本，双方未经充分协商，应做出不利于钱ＸＸ桥公司的解释，并认为设施物业管理费标准过高，上述意见缺乏事实依据和法律依据，不能成为杨利珍不履行合同约定义务的抗辩理由，原审法院不予采纳。杨利珍未按合同约定支付设施物��管理费，钱ＸＸ桥公司主张每日按年管理费金额1%的标准支付逾期15日的滞纳金13970元，过分高于实际损失，原审法院酌情调整为165元。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》（二）第二十九条之规定，判决：一、被告杨利珍于判决生效之日起10日内支付原告苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司2012年10月8日至2014年6月7日期间的设施物业管理费51730元。二、被告杨利珍于判决生效之日起10日内支付原告苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司滞纳金165元。案件受理费1442元，减半收取721元，由被告杨利珍负担。上诉人杨利珍不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：原审判决上诉人支付设施物业管理费没有事实和法律依据。租赁合同确定的设施物业管理费条款无效，物业管理是物业管理企业提供物业服务，钱ＸＸ桥公司没有物业管理资质，也没有按照物业管理企业的特征进行管理，并没有提供物业管理明细载明的服务。钱ＸＸ桥公司提交的证实管理服务的书面材料没有其他证据证实，不应认定。即便有管理，也是钱ＸＸ桥公司对自己的物业设施进行管理，收取费用显然不合理。上诉人并非无理拒付相关物业管理费用，而是因为合同中所约定的物业管理费用明显超过目前同类市场的一般收费标准，虽然上诉人未能在法律规定期限内行使合同解除权，但是并不影响上诉人要求变更合同，因为显失公平的超高物业费已经严重影响到各经营户的生存和发展。根据经营户了解得到的情况，目前全国最大的义乌小商品市场其每月物业费仅每平方20元，与钱ＸＸ桥小商品市场一路之隔的苏州礼品城小商品��场是每平方4元，而金门商业广场每平方8元，中翔小商品市场12元。钱ＸＸ桥高达每平方100元。出现这样的情形必然导致其中经营户经营成本产生不必要的增加，竞争力下降。因而经营户要求被上诉人将物业费下调至合理标准，然后再缴纳。这样的要求是合理的，但是没有得到被上诉人积极响应才导致纠纷不断发生。另外被上诉人在此前诉讼曾经提交过收费明细，以表明其所收物业费是合理的。但是在该明细第四条所涉及到的服务并未兑现，而这些恰恰是与经营户的经营活动密切相关的，由此可见被上诉人物业费既存在定价过高有失公平，又存在服务缺失的情形，在此情况下向上诉人主张物业费显然不应得到支持。请求依法改判驳回钱ＸＸ桥公司的全部诉讼请求。被上诉人钱ＸＸ桥公司辩称：合同由双方签字认可，合法有效，其中条款也是双方认可，所以设施物业管理费的金额和缴纳方式双方应履行。被上诉人收取的设施物业管理费不是物业费，是商业性服务费。具体收取金额和收取方法按合同履行。物业管理条例不适用于本案。其他市场收费标准与本案无关，不予认可。设施物业管理费收费明细证明目的是被上诉人收取的管理费为服务费，其中市场推广项目列举部分，是提供过的，但这部分内容是属于招商推广活动，具体内容视实际情况会调整，并非合同中约定必须提供且持续不变。二审查明的事实与原审查明的事实相一致。二审另查明：诉争的《协议书》约定杨利珍应缴纳设施物业管理费，但未约定钱ＸＸ桥公司应当提供的设施物业管理的具体内容，合同中仅约定：甲方负责整个市场的协调管理，包括用电、用水的配送和管理；因甲方原因造成乙方营业房不能使用的，由甲方承担乙方的直接损失；乙方可以在市场内设置广告，但应向甲方申请，并由甲方统一制作发布，乙方承担相应的费用。一审中，钱ＸＸ桥公司提交《设施物业管理费收费项目明细》，主张其提供了明细列明的四大类二十个小项的管理服务。二审中，上诉人杨利珍主张对于设施物业费对应的服务内容不清楚，被上诉人出具了明细才知道费用组成；确认第一、二、三类服务有的，保洁质量有问题，第四类市场推广项目基本没有；认为设施物业管理费逐年下调至五六十元每平方米较为合理，依据是显失公平可以变更。钱ＸＸ桥公司主张第四项商业推广项目服务其也提供了。二审中，上诉人提交苏州礼品小商品综合市场有限公司与楼姚金签订的经营合同复印件，证实该市场的收费标准，钱ＸＸ桥公司对此不予认可；提交钱ＸＸ桥市场经营户维权代表向政府部分发出的告知书，证实经营户非无理拒交管理费，而是在维权过程中，正在处理。杨利珍申请证人柯某、朱某到庭作证，证实被上诉人收取的设施物业管理费过高，导致无法竞争。证人柯某证实自己亦有类似的纠纷在法院审理中，其是参与集体维权的经营户中的一员，其陈述：免费的购物班车早就没有了，曾经有过。购物节自己掏了400元，但是营业额都赚不回来。电梯是货梯，客梯只有两个。只上不下。供水是付费的。医疗服务我们也要掏钱。证人朱某证实其系维权小组代表，也是市场内的承租户之一，钱ＸＸ桥市场的设施物业管理费过高，市场不提供中央空调，消防通道阻塞了，被上诉人《设施物业管理费收费项目明细》第四条载明的市场推广项目服务没有。上述事实，由诉争的《协议书》、《设施物业管理费收费项目明细》、案外人签订的经营合同复印件、证人证言及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，诉争的《协议书》系当事人双方缔约时的真实意思表示，并未违反法律规定，合法有效，当事人均应恪守。上诉人认可钱ＸＸ桥公司提供了《设施物业管理费收费项目明细》列明的前三类设施物业管理服务，第四项服务是否提供到位双方持有争议。因此，钱ＸＸ桥公司作为涉案房屋的所有权人为市场提供了设施物业管理服务的事实可以认定；杨利珍作为市场的承租户系前述设施物业管理服务的受益者，理应按照合同约定支付相应的费用，其认为服务存在瑕疵不成成为拒绝缴纳费用理由，其可另行主张权利。杨利珍关于钱ＸＸ桥公司没有物业管理资质，合同无效的上诉主张没有事实和法律依据，本院不予采信。其他市场按照何种标准收取管理费用与本案无关，本院对杨利珍提交的相关证据不予采信，对该项上诉主张不予支持。杨利珍未提供证据证实诉争的设施物业管理���存在《中华人民共和国合同法》第五十四条规定之在订立合同时即显失公平的当事人可请求变更的法定情形；至于其在经营过程中因设施物业管理费的缴纳而增加成本，系其缔约时即应预见的商业风险，本院对杨利珍的该项上诉主张不予支持。综上，上诉人杨利珍的全部上诉请求均无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费1442元，由上诉人杨利珍负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨恩乾审 判 员 周 军代理审判员 王君英二〇一四年十月二十一日书 记 员 李 昂 来源：