（2014）沪一中民二（民）终字第2102号
裁判日期: 2014-10-21
公开日期: 2014-11-01
案件名称
叶惠珠等诉上海保源房地产经纪有限公司委托合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
叶惠珠,上海合绪实业有限公司,上海保源房地产经纪有限公司
案由
委托合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪一中民二（民）终字第2102号上诉人（原审原告）叶惠珠。委托代理人朱某甲（系叶惠珠之夫）。委托代理人吴锡林，上海市中和律师事务所律师。上诉人（原审被告）上海合绪实业有限公司。委托代理人叶某某，该公司工作人员。被上诉人（原审被告）上海保源房地产经纪有限公司。委托代理人陈某某，该公司工作人员。上诉人叶惠珠、上海合绪实业有限公司因委托合同纠纷一案，均不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第13495号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月1日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审认定，2013年2月4日，叶惠珠（买受方、乙方）、上海合绪实业有限公司（以下简称合绪公司，为代理方、甲方）、上海保源房地产经纪有限公司（以下简称保源公司，为中介方、丙方）签订《购买拍卖房委托代理合同》一份，约定：甲方代理乙方购买上海市某区某路655弄95号502室房屋（以下简称系争房屋），乙方委托甲方公司的指定代表为代理人参加拍卖会进行现场竞拍，将拍卖成交确认书办理为乙方授权的名字朱某乙名下（审理中，双方均表示朱某乙系叶惠珠的儿子），甲方为乙方代理拍卖。甲方协助乙方办理产权证，丙方需配合做好相关的中介服务工作，如房产过户及房产交接等事宜。甲方代理乙方购买系争房屋的代理总价为人民币（以下币种同）85万元。代理总价=拍卖成交价格＋拍卖公司的拍卖佣金＋乙方支付给甲方的代理服务费。当甲方协同乙方或乙方的指定代表到现场参加竞拍，上述代理总价能够竞得系争房产（其中甲方收取的代理服务费不低于代理总价的百分之五），甲、乙双方仍按上述代理总价结算。当合同约定的代理总价无法竞得系争房产时，乙方可根据拍卖师拍卖现场的报价，提高代理总价继续竞拍，拍卖成交后甲方收取乙方固定代理服务费按拍卖成交价格的百分之五计算。若甲方成功代理竞买，获得拍卖公司开具的系争房产拍卖成交确认书当日，乙方结清代理服务费给甲方。若拍卖成交，乙方需在系争房产拍卖成交日起七日内结清代理总价给甲方，由甲方将拍卖款转付给拍卖公司。合绪公司的员工（业务员）张某在叶惠珠、合绪公司、保源公司签订《购买拍卖房委托代理合同》后，以手写的方式在《购买拍卖房委托代理合同》上其他约定的下方写下“自该房房产证拿到后三个月内交房”。原审法院依据已经发生法律效力的（2011）浦执恢复字第6××号执行裁定书，于2012年12月19日依法委托上海产权拍卖行有限公司拍卖被执行人杨某某的系争房屋。2013年4月9日，通过合绪公司代理，朱某乙以74万元的最高价竞得。2013年4月19日，朱某乙向保源公司支付了中介服务费8，500元。2013年5月3日，张某出具承诺书，与本案相关的内容为：基于买受人朱某乙于2013年4月23日已将全额房款付清，现本人承诺于该房产证办出后15日内清场交房。原审法院于2013年6月8日作出（2011）浦执恢复字第6××-2号执行裁定书（该裁定的申请执行人为宋某某，被执行人为杨某某），裁定系争房屋的所有权及相应的其他权利归买受人朱某乙所有（该房地产的财产权自该裁定送达朱某乙时起转移）。2013年9月25日，系争房屋产权登记至朱某乙名下。现案外人孙某某的户籍在系争房屋中。原审另查明，上海市嘉定区人民法院受理的（2013）嘉民三（民）初字第5××号（以下简称第5××号）孙某某（该案原告）诉杨某某（该案被告）房屋买卖合同纠纷一案，该案在审理中追加了宋某某为该案的第三人。孙某某在该案中诉称，其与杨某某在2008年1月假借房屋买卖兑现公积金，当时约定房屋仍由孙某某居住、贷款由孙某某偿还，相关的房产证等均由孙某某保管，杨某某无权将房屋出租、抵押或者出售。之后双方按约履行。但杨某某却未经孙某某同意，向房产交易中心补办了产证，并向他人抵押贷款。现杨某某下落不明，孙某某无法与其协商，故诉至法院要求确认双方之间的房屋买卖合同无效，并将系争房屋过户至孙某某名下。2014年2月25日，该案作出判决，该判决经审理查明：……同年（指2008年）1月底，系争房屋过户至杨某某名下。此后至目前，系争房屋一直由孙某某居住使用。该判决认为，孙某某、杨某某于2008年1月12日签订《上海市房地产买卖合同》的目的系孙某某为获取银行贷款，杨某某为套取公积金，此后该房屋由孙某某居住，贷款也由孙某某偿还，故双方签订合同的真实目的并非房屋买卖。按照合同法规定，孙某某、杨某某假借房屋买卖形式，以达成其非法目的，该房屋买卖合同应当确认无效。故对孙某某要求确认合同无效的诉讼请求予以支持。合同被确认无效后，因合同而取得的财产，应当予以返还。由于系争房屋已经过强制执行，通过司法拍卖程序登记至竞买人朱某乙名下，已无法返还，故该院对孙某某要求杨某某协助恢复登记的诉讼请求不予支持。该案判决：一、确认孙某某与杨某某于2008年1月12日签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、驳回孙某某的其他诉讼请求。原审审理中，叶惠珠请求法院判令保源公司、合绪公司共同赔偿其10万元，其中保源公司赔偿5万元，合绪公司赔偿5万元。审理中，叶惠珠表示其诉请赔偿主要指其没有实际拿到系争房屋，造成叶惠珠无法进入并实际居住。保源公司、合绪公司均表示不同意叶惠珠的诉讼请求，请求法院驳回叶惠珠的诉讼请求。原审认为，张某系合绪公司的员工，也系本次交易的业务员，其与本次交易相关的行为对合绪公司具有法律约束力。张某于2013年5月3日出具的承诺书及在叶惠珠、合绪公司、保源公司签订《购买拍卖房委托代理合同》后以手写的方式在《购买拍卖房委托代理合同》上其他约定的下方写下的“自该房房产证拿到后三个月内交房”，对合绪公司具有法律约束力。合绪公司作为叶惠珠的代理人参加拍卖竞买系争房屋，其承诺叶惠珠最迟自系争房屋产证拿到后三个月内交房，但现系争房屋仍由案外人孙某某居住使用，未向叶惠珠实际交房，合绪公司应赔偿叶惠珠相应的损失，损失应自系争房屋产证取得后的三个月后开始计算。审理中，叶惠珠表示其诉请赔偿主要指其没有实际拿到系争房屋，造成无法进入，实际居住，但叶惠珠并未就其主张的赔偿数额提供证据证明，叶惠珠表示其诉请的金额是其自己估算的，鉴于该情况，可由法院参考系争房屋所在地的其它房屋的市场租金标准（并考虑到如需出租还应增加装修、配置家电、家具的成本等），酌情确定合绪公司在本案中的具体赔偿数额。本案系通过拍卖程序竞买系争房屋，叶惠珠与保源公司间的居间关系有别于一般的房屋所有人出售房屋给买受人的居间关系，叶惠珠与保源公司在《购买拍卖房委托代理合同》中也未就系争房屋的户口问题作出任何约定。根据《拍卖法》第三十五条的规定“竞买人有权了解拍卖标的的瑕疵，有权查验拍卖标的和查阅有关拍卖资料”，叶惠珠有权在竞买前先了解系争房屋是否有案外人居住以及是否有相应户口存在，再决定是否参与竞买。叶惠珠如未了解清楚即参与竞买，相关的责任并不在于保源公司。合绪公司的员工（业务员）张某在叶惠珠、合绪公司、保源公司签订《购买拍卖房委托代理合同》后以手写的方式在《购买拍卖房委托代理合同》上其他约定的下方写下“自该房房产证拿到后三个月内交房”，该手写的约定未得到保源公司的同意，保源公司也未对此追认，该手写的约定对保源公司不具有法律约束力。另，在此赘述，即便假设保源公司在居间中未向叶惠珠报告系争房屋是否有案外人居住以及是否有户口存在，其在居间中存在瑕疵，该瑕疵也尚未达到应对叶惠珠承担赔偿责任的程度。审理中，叶惠珠表示其诉请赔偿主要指没有实际拿到系争房屋，造成其无法进入，实际居住，系争房屋中有无户口也并不实际影响叶惠珠的进入和居住。对于叶惠珠针对保源公司提出的诉请，应予驳回。原审法院审理后于二○一四年六月二十四日作出判决：一、上海合绪实业有限公司应于判决生效之日起十五日内赔偿叶惠珠损失1万元；二、驳回叶惠珠的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如未按原审判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2，300元，减半收取计1，150元，由叶惠珠负担1，035元，上海合绪实业有限公司负担115元。判决后，叶惠珠与合绪公司均不服，上诉于本院。叶惠珠上诉称：《购买拍卖房委托代理合同》的形成不合法、不真实，具有欺诈性。叶惠珠在签订合同后已支付了全部款项，全面履行了合同，但合绪公司作为拍卖代理人，至今未履行“自房产证拿到后三个月内交房”的承诺，而保源公司作为中介方，也未按约履行其房产交接的合同义务，致使叶惠珠至今无法实际取得并居住使用系争房屋。合绪公司与保源公司的行为已构成违约，合绪公司与保源公司应当继续履行合同，并赔偿叶惠珠全部损失。叶惠珠请求撤销原审判决，改判支持其在原审中的全部诉讼请求。合绪公司上诉称：上海产权拍卖有限公司的拍卖须知上写明：对于系争房屋，委托人和拍卖人不负责清场，拍卖成交后由买受人自行负责清场事宜，待委托法院确认清场后由法院开具相关法律文书，自行办理过户手续。至于合同中“自该房产证拿到后三个月内交房”，指的是协助叶惠珠完成产权的移交。现叶惠珠已经办理产权过户手续，故合绪公司已经履行了合同义务。合绪公司请求维持原审判决第二项，撤销第一项，改判驳回叶惠珠在原审中的全部诉讼请求。被上诉人保源公司辩称：原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，叶惠珠与合绪公司、保源公司签订的《购买拍卖房委托代理合同》合法有效，各方均应按约履行。合同签订后，合绪公司作为叶惠珠的拍卖代理人，参与了现场竞拍，现系争房屋的产权已登记到叶惠珠指定的权利人名下，可以认定合绪公司完成了主要的合同义务。鉴于合绪公司的工作人员张某在《购买拍卖房委托代理合同》下方写明“自该房房产证拿到后三个月内交房”，之后又出具承诺书，承诺“于房产证办出后15日内清场交房”，上述“交房”的含义应当理解为转移房屋的占有，让叶惠珠实际占用使用房屋。张某的上述行为属于职务行为，相应的后果理应由合绪公司承担。鉴于叶惠珠至今未占有取得系争房屋，合绪公司未能履行其承诺，其应对叶惠珠的损失承担相应的赔偿责任。原审法院根据本案的实际情况，酌情确定由合绪公司赔偿叶惠珠损失1万元，并无不当，本院予以维持。保源公司作为居间方，其主要的合同义务在于做好相关的中介服务工作。系争房屋作为拍卖房，有别于一般的房屋买卖，叶惠珠应当在竞买前自行对房屋的实际情况，包括是否有其他人居住使用、房屋内是否有他人的户口等情况了解清楚后再决定是否参与竞买。在叶惠珠没有证据证明保源公司对叶惠珠无法取得房屋存在过错的情况下，叶惠珠主张保源公司对其损失承担赔偿责任，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。叶惠珠与合绪公司的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费2，300元，由上诉人叶惠珠负担2，250元，上海合绪实业有限公司负担50元。本判决为终审判决。审 判 长 顾 依代理审判员 娄 永代理审判员 蒋庆琨二〇一四年十月二十一日书 记 员 许 晶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 搜索“”