（2014）庐民二初字第00992号
裁判日期: 2014-10-21
公开日期: 2016-08-23
案件名称
安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书
法院
合肥市庐阳区人民法院
所属地区
合肥市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
田昱,合肥元一物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
安徽省合肥市庐阳区人民法院民 事 判 决 书（2014）庐民二初字第00992号原告：田昱，女，1983年7月1日出生，汉族，公司部门主管，住安徽省合肥市庐阳区。委托代理人：李立，退休教师，系田昱父亲。被告：合肥元一物业管理有限公司，住所地：安徽省合肥市新站区，组织机构代码证号。法定代表人：李小榕，该公司董事长。委托代理人：张玲，安徽美林律师事务所律师。委托代理人：刁忠阳，安徽美林律师事务所实习律师。原告田昱与被告合肥元一物业管理有限公司（以下简称元一物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2014年6月12日立案受理，依法由审判员胡玲适用简易程序审理，于2014年7月21日公开开庭进行了审理。原告田昱及其委托代理人李立、被告元一物业公司的委托代理人张玲、刁忠阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田昱诉称：原告2003年9月购买安徽元一房地产开发有限公司开发的元一美邦国际房屋一套2005年3月1日原告与被告签订《美邦国际前期物业管理服务协议》，原告自2008年7月1日至2010年3月31日按时上缴物业费。被告自承担元一美邦国际服务管理服务责任后，没有依据安徽元一房地产开发有限公司签订《物业管理委托合同》和《美邦国际前期物业管理服务协议》相关规定履行管理物业服务义务。2010年4月1日中午12点30分左右，原告居住房屋的南阳台外墙公共雨水管道因旧损发生突然爆裂，管道中积水涌入原告整个房屋导致室内积水，造成地板全部淹没，家用电器严重受损，财产损失严重。鉴于当时原告受损的情况，被告物业公司的领导和工作人员亲眼目睹。同时，被告相关人员到场后，答复立即帮助原告现场抢修。2010年4月6日，被告要求原告将事故过程以文字形式说明情况，以此上报总公司后赔偿业主财产损失。2010年4月16日被告相关人员签发了意见，表示愿意承担责任。四年中，原、被告双方一直在协商赔偿事宜，被告曾同意给予原告免除部分物业管理费作为赔偿。2014年1月16日却违反承诺，将原告诉讼至合肥市庐阳区法院要求支付物业管理费。原告认为根据被告与安徽元一房地产开发有限公司签订的《物业管理委托合同》（第二章）委托管理事项第五条之内容：“公用设施、设备维护、运行和管理，包括：共用的上下的管道、落水管、共用照明、消防设施设备、电梯、智能化系统规定的其他措施”之规定和《美邦国际前期物业管理服务协议》第一条甲方的权利和义务之内容：“对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务和管理”之规定，被告已违反了服务承诺，未保证小区物业共用的上下的水管道、落水管设施完好，导致原告因房屋维修、财产损失21100元。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：一、判令被告赔偿原告房屋维修、财产损失费用21100元；二、本案诉讼费用由被告承担。被告元一物业公司辩称：一、原告主张的雨水管爆裂，至今没有查清爆裂的原因，根据物业管理委托合同第9条第3款，以政府相关部门的鉴定结论为依据。原、被告曾发生物业服务管理费用为纠纷，原告以本案纠纷进行抗辩，民事判决书中也明确将此事件的原因进行明确。因此本案责任主体并不明确。二、原告要求被告承担财产损失，没有事实和法律依据，原告主张的雨水管爆裂原因，没有承担财产损失的责任主体。原告主张没有相关票据支持，也没有因雨水管爆裂导致财产损失的依据。故本案诉请无事实依据。三、当时发生雨水管爆裂，物业完全按照委托管理合同约定履行了物业管理的义务，所以不应当由被告承担原告的财产损失。经审理查明:田昱系合肥元一美邦国际小区房屋业主，房屋建筑面积141.39平方米。2003年9月1日,元一美邦国际开发建设单位元一房产公司与元一物业公司签订《物业管理委托合同》委托元一物业公司对元一美邦国际实行物业服务，期限自2003年9月1日起2006年8月31日。2006年8月31日，双方续签了《物业管理委托合同》，期限从签订之日起至业主委员会成立之日止。2005年3月1日，田昱与元一物业公司签订《美邦国际前期物业管理服务协议》，约定原告对元一美邦国际实施物业服务，服务内容包括对房屋共用部位、共用设施设备的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修的管理。上述合同签订后，元一物业公司对元一美邦国际小区实施了物业管理服务。2009年8月8日，合肥元一美邦国际业主委员会与元一物业公司签订《物业管理委托合同》，委托元一物业公司从2009年8月8日至2012年8月7日对元一美邦国际小区实施物业管理服务。服务项目主要包括小区房屋建设本体共用部位、共用设施设备（共用的上下水管道、污水管、消防设备、供水系统等）、小区规划区域内属于物业管理范围的市政公用设施、会所、阅览室、停车场、商业网点的维修、养护和管理；公区场所清洁卫生绿化养护；小区交通车辆行驶停泊管理和公共秩序管理安全防范工作等；物业服务费按建筑面积每月每平方米1元收取，业主逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应缴费用的万分之五缴纳滞纳金。违约责任及争端解决方式条款约定：如因服务未达标准，给业主个人造成损害的，应向业主个人赔偿损失；如因房屋建筑或设施设备质量或安装技术等原因造成重大事故的，以政府有关部门的鉴定结论为依据由责任方承担责任并负责善后处理。涉及第三人责任的，甲乙双方应配合积极维护小区利益。元一物业公司为元一美邦国际小区提供物业服务至今。2010年4月，元一美邦物业管理处出具《工作联系单》内容为：联系事项：元一美邦国际于2010年4月1日中午11时25分左右发生南阳台公共雨水管突然爆裂（3月31日夜里曾下暴雨），造成室内大面积积水。现业主提出赔偿事宜，请售后服务部给予协调解决，为感；物业公司意见中时任总经理签批：黄总，此户问题请你安排相关技术人员配合管理处对排水管的破裂进行鉴定，再协助给业主谈补贴一事；处理结果栏内容为：如果情况属实应由物业公司承担相应责任，而不是全部责任。此后，田昱未向元一物业公司交纳物业费用。2014年1月17日，元一物业公司以田昱欠物业费为由诉至本院，田昱以公共雨水管破裂造成房屋内地板家电受损抗辩拒付物业费，本院经审理后，对元一物业公司主张物业费的90%予以支持。田昱主张的财产损失因未确定责任承担主体，须另行起诉，故田昱于2014年6月12日诉至本院，要求判令所请。上述事实房产证、物业管理服务协议、物业管理委托合同、工作联系单、收款收据、（2014）庐民二初字第00265号判决书及当事人陈述予以证明。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。本案中，原被告对公共雨水管破裂这一事实均不持异议。《物业管理委托合同》约定，服务项目主要包括小区房屋建设本体共用部位、共用设施设备（共用的上下水管道、污水管、消防设备、供水系统等）的维修、养护和管理。公共雨水管系物业管理小区的公用设施设备，被告作为原告房屋所在楼盘的物业管理公司，应当对上述公用设施设备负有维修、养护等管理责任。事故发生后，被告在工作联系单签批：“黄总，此户问题请你安排相关技术人员配合管理处对排水管的破裂进行鉴定…”综合本案的实际情况，被告对涉案公共雨水管破裂原因负有举证责任，由于被告怠于履行，致使在合理的期限内未对排水管破裂原因进行鉴定，致原告主张的赔偿损失无法得以实现。原告主张的损失除木地板外，均未能提供证据证明，本院不予支持，而原告购买地板的时间在2005年当时的价格为6600元，到事故发生时已使用5年之久，本院酌情判令被告赔偿3000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第三条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告合肥元一物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告田昱财产损失3000元；二、驳回原告田昱的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为164元，由被告合肥元一物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 胡玲二〇一四年十月二十一日书记员 袁林附：本案引用的法律条文1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2、《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来自