（2014）东二法朗民一初字第165号
裁判日期: 2014-10-21
公开日期: 2015-07-01
案件名称
刘亮坤与胡章群租赁合同纠纷一审一审民事判决书
法院
东莞市第二人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘亮坤,胡章群,刘顺轩
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十二条
全文
广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2014）东二法朗民一初字第165号原告：刘亮坤，男，1971年10月5日出生。委托代理人：许志劲，广东沃金律师事务所律师。被告：胡章群，女，汉族，1980年4月22日出生，住湖南省安乡县，现住广东省东莞市，系东莞市大朗智恒机械厂经营者。委托代理人：钟维松，广东闻彰律师事务所律师。委托代理人：曹雪云，广东闻彰律师事务所律师。第三人：刘顺轩，男，1968年3月25日出生。委托代理人：周锦，广东闻彰律师事务所律师。委托代理人：莫曼芝，广东闻彰律师事务所辅助人员。原告刘亮坤诉被告胡章群租赁合同纠纷一案，本院受理后，依职权追加刘顺轩作为本案的第三人参加诉讼。本案依法由审判长郑伟乐、人民陪审员叶银章、人民陪审员叶创忠组成合议庭，先后于2014年7月2日、2014年9月1日公开开庭进行了审理。原告刘亮坤及其委托代理人许志劲，被告胡章群的委托代理人曹雪云，第三人刘顺轩的委托代理人周锦、莫曼芝到庭参加了两次庭审，第三人刘顺轩到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告刘亮坤诉称：刘亮坤与刘顺轩是亲兄弟关系，两人在东莞市大朗镇犀牛陂村雅瑶头＊街＊号各拥有一块相邻的集体土地。2012年5月15日，胡章群与刘顺轩未经刘亮坤同意，签订一份《厂房租赁合同》，胡章群租赁了属于刘亮坤及刘顺轩所有的厂房（厂房有两个产权证），双方约定租金为每月15，000元。但从2013年1月起，胡章群一直没有向刘亮坤交付租金。2013年9月22日，刘亮坤向胡章群发出律师函催收租金，没有收到胡章群的回应。为维护自身合法权益，刘亮坤遂诉至法院，请求判令：1.胡章群向刘亮坤支付拖欠的租金97，500元及逾期付款利息（从欠款之日2013年1月1日起按中国人民银行同期贷款利率计至还清之日止，暂计至起诉之日2014年1月23日为2，000元）；2.胡章群每月向刘亮坤支付租金7，500元；3.本案诉讼费由胡章群承担。本院追加刘顺轩为本案第三人参加诉讼后，刘亮坤诉请刘顺轩对上述诉讼请求承担连带责任。被告胡章群答辩称：租赁合同由胡章群与刘顺轩签订，根据合同的相对性，胡章群应向刘顺轩而不是刘亮坤履行义务，胡章群向刘顺轩交付了租金，已经履行合同义务，应当驳回刘亮坤的诉讼请求。第三人刘顺轩述称：同意胡章群的意见，针对刘亮坤要求刘顺轩承担连带责任，刘亮坤与刘顺轩之间不存在租赁合同关系，刘亮坤没有证据证明其拥有案涉厂房一半的产权，刘亮坤要求刘顺轩承担连带责任没有法律依据。经审理查明：刘亮坤、刘顺轩分别系东府集用（2003）字第＊＊＊＊＊＊＊＊＊48号、东府集用（2003）字第＊＊＊＊＊＊＊＊＊49号的两块集体土地登记的土地使用权人，使用权面积均为110.3平方米，该两块土地位于东莞市大朗镇犀牛陂村，为相邻的两块土地。胡章群是个体工商户东莞市大朗智恒机械厂（以下简称智恒厂）的经营者。2012年5月15日，以刘顺轩为甲方、以智恒厂为乙方，双方签订一份《厂房租赁合同》，约定刘顺轩将位于东莞市大朗镇犀牛陂村雅瑶头＊街＊号的一幢厂房及围墙内的附属设施（不含右侧的一幢小房子及门前空地）出租给智恒厂，租赁期限为2012年6月1日至2015年5月31日，租金为15，000元／月，智恒厂向刘顺轩支付60，000元押金，合同期满后，若所有设施完整无缺、所需费用缴清后，由刘顺轩退还押金（不计利息）给智恒厂。双方还约定了其他权利义务内容。合同签订后，胡章群依约按月向刘顺轩支付租金15，000元，租金已支付至2014年7月。刘顺轩确认收到胡章群支付的上述租金。刘亮坤主张于2013年9月向胡章群发出律师函，函告胡章群上述租赁物的一半产权属于刘亮坤所有，刘亮坤对上述厂房租赁合同没有进行追认，主张没有收到胡章群支付的租金，要求胡章群每月向其支付一半的租金。胡章群主张没有收到刘亮坤的上述律师函。2014年1月23日，刘亮坤诉至本院，请求判如所请。（一）关于租赁物的现状。刘亮坤主张上述《厂房租赁合同》所涉租赁物占用的土地面积为1，500余平方米，其中部分办理了两个土地证，即刘亮坤、刘顺轩各自土地使用权证上显示的面积，其他部分没有办理土地证。刘亮坤并主张部分租赁物系其建设，部分系之前的其他承租人加建的。胡章群主张租赁物的面积为1，000余平方米，其中有600余平方米为空地。刘顺轩主张租赁物占用的土地面积为1，000余平方米，已经办证的土地部分与刘亮坤的主张一致，但该租赁物所占用的土地均是刘顺轩一人投资购买的，只是将其中一部分土地以刘亮坤的名义办理了土地证。刘顺轩并主张租赁物的厂房全部系刘顺轩投资建设。（二）关于租赁合同效力。刘亮坤、刘顺轩均确认案涉租赁物没有办理建设工程规划许可证或者房地产权证。刘亮坤主张其追认刘顺轩与胡章群签订的厂房租赁合同，故主张案涉租赁合同为有效合同。经本院释明，刘亮坤仍主张合同有效、不变更诉讼请求。（三）刘亮坤的诉请内容刘亮坤明确其诉讼请求第一项所指的租金指2013年1月至2014年1月共13个月的租金，诉讼请求第二项所指的是2014年2月至停止租赁时止的租金。刘亮坤主张不清楚刘顺轩与胡章群签订厂房租赁合同，后来才知道，对于租赁物出租给胡章群没有异议，同意追认，但胡章群应将一半租金支付给刘亮坤。刘亮坤主张刘顺轩收取了原本属于刘亮坤的一半租金，应予返还，其与刘顺轩之间是不当得利的法律关系。上述事实，有刘亮坤提供的集体土地使用证、律师函、厂房租赁合同，胡章群提供的存款回单，刘顺轩提供的集体土地使用证、厂房租赁合同、存款回单以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为：本案系租赁合同纠纷。本案争议的焦点是：一、案涉《厂房租赁合同》的效力；二、胡章群、刘顺轩是否应向刘亮坤支付租金及逾期付款利息。关于焦点一。刘亮坤、刘顺轩均确认案涉租赁物占用的土地仅有部分办理了土地证，且均没有办理建设工程规划许可证或者房地产权证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，案涉《厂房租赁合同》为无效合同。无论是否存在刘亮坤追认合同的情形，均不影响该合同的效力。关于焦点二。首先，案涉租赁合同无效，刘亮坤以租赁合同有效为前提诉请胡章群支付租金及逾期付款利息，缺乏法律依据，本院不予支持。其次，对于2013年1月至2014年1月期间以及2014年2月至本案第一次庭审（2014年7月）期间的占有使用费，胡章群已经按合同约定的租金标准支付给刘顺轩，刘顺轩亦确认收到该款项，刘亮坤诉请胡章群支付该期间的租金及逾期付款利息，缺乏事实依据，本院不予支持。再次，刘亮坤提供的土地证的面积仅占双方确认的案涉租赁物所占用土地面积的十分之一左右，并不能佐证刘亮坤所主张的其享有案涉租赁物一半产权的事实，而刘顺轩对此亦不予确认。由于刘亮坤、刘顺轩之间关于案涉租赁物的权属问题属于物权确认问题，而本案属于租赁合同纠纷，故本院在本案中对此不予处理，且刘亮坤以不当得利法律关系为由诉请刘顺轩支付租金及逾期付款利息，亦缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告刘亮坤的全部诉讼请求。本案受理费2，288元，由原告刘亮坤负担。如不服本判决，原告刘亮坤可在判决书送达之日起三十日内，被告胡章群可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长 郑伟乐人民陪审员 叶银章人民陪审员 叶创忠二〇一四年十月二十一日书 记 员 谢妙芳-1- 搜索“”