（2014）绵民终字第1471号

裁判日期: 2014-10-21

公开日期: 2015-01-06

案件名称

肖英与四川省耀森房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

四川省绵阳市中级人民法院

所属地区

四川省绵阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

肖英,四川省耀森房地产开发有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

四川省绵阳市中级人民法院民事判决书（2014）绵民终字第1471号上诉人（原审原告）：肖英，女，汉族，江油市人，住江油市。委托代理人：刘剑南，四川鼎天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：四川省耀森房地产开发有限公司，地址：四川省绵阳市三台县。法定代表人：贺光耀，该公司董事长。委托代理人：赵国勇，四川川飞律师事务所律师。原审原告肖英因商品房预售合同纠纷一案，不服江油市人民法院于2014年4月28日作出的（2014）江油民初字第2375号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月15日受理本案，依法组成由审判员兰大波主审并担任审判长、由审判员田苑、审判员赵志参加评议的合议庭，于2014年9月3日公开开庭审理了本案，上诉人肖英的委托代理人刘剑南与被上诉人四川省耀森房地产开发有限公司（以下简称耀森公司）的委托代理人赵国勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审查现有证据，足以证明如下事实：被上诉人耀森公司取得位于江油市纪念碑东段金轮巷地块进行“耀森金外滩”商住楼开发。2009年8月28日，上诉人肖英与耀森公司签订《商品房买卖合同》约定：肖英购买耀森公司开发的位于江油市纪念碑东路“耀森金外滩8号楼”8栋2单元15楼3号商品房，面积127.69平方米，合同价款385307元。交房时间为2010年9月30日，出卖人应当在2011年9月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在约定的期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于实际取得权属证明之日起60日内支付。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书的。买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内支付。非出卖人原因导致未能按期办理转移登记，出卖人不承担责任。同日，双方还签订“补充协议”，协议第五条针对《商品房买卖合同》第十九条产权登记进行了补充约定：一、出卖人按合同约定时间报送（需出卖人提供）房屋所有权权属登记所需的相关登记资料到产��登记机关，即视为已完成房屋所有权转移登记申请事项。二、如因买受人未付清合同约定的应付房款或未及时付清政府规定税费，专项维修资金或未及时提供办理产权登记的所需资料等，使产权办理时间超过合同约定期限的，出卖人有权拒绝配合买受人办理相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，出卖人不承担违约责任。三、买受人若由出卖人作为担保方办理按揭贷款的，须在接到出卖人办理产权通知之日起30日内，依法向江油市房产管理局办理过户申请手续，申领该房屋的产权证。若买受人逾期不办理的，出卖人有权按日向买受人索赔买受人所申请银行贷款额的千分之一的违约金，协议还对其他事项进行了约定。合同签订后，耀森公司在对“耀森金外滩”项目的开发施工过程中，在2009年11月18日接江油市规划和建设局关于涪江河堤西侧建设修改的通知��经市委、市政府研究，决定在涪江河堤西岸、一桥到二桥之间修建城市下穿通道。现下穿通道设计工作及项目拆迁工作已全面铺开。贵单位正在开发建设的耀森金外滩项目紧临城市下穿通道，且已动工建设。由于下穿通道与你单位的开发项目设计、建设须统一协调，故请贵单位结合下穿通道及时修改。”；2010年4月8日，江油市滨江路绿化及道路恢复重建指挥部关于拆除滨江路绿化及道路灾后重建用地范围内建（构）筑物的函“我单位根据国家灾后恢复重建精神和江油市市委、政府对我市灾后重建的安排，决定将滨江路列入我市灾后重建的重点工程，其工程项目同时也被四川省列为灾后重建重点工程项目之一。据现场勘测，你单位开发修建的金外滩商品用房的配套设施（部分地下车库）占用了滨江路绿化及道路灾后重建工程用地。根据相关规定，请你单位尽快自行拆除滨江路绿化及道路灾后重建工程用地范围内的建（构）筑，以确保我单位工程的顺利实施。”；2009年4月22日耀森公司接到江油市涪江河堤改造工程指挥部文件“关于尽快拆除西岸堤顶道路围墙的通知：你公司‘金外滩’商住楼开发在涪江西岸堤顶设置的断道围墙，严重影响豫江大堤综合整治工程的实施，请你公司尽快拆除堤顶道路围墙，以利工程顺利推进。”上述客观情况影响了“耀森金外滩”商住楼项目的施工总体进度及工程总体竣工时间，2012年1月10日耀森公司才取得金外滩广场（金轮广场）地下室的《建设工程施工许可证》，至2012年5月23日该项目才取得工程竣工验收备案。2012年9月18日，耀森公司向江油市房地产监理所递交其开发房屋的初始登记申请书。该监理所于2012年9月21日正式受理登记，并于2013年1月17日将该套房屋登记在肖英名下。上诉人与被上诉人��方按合同约定的时间进行了房屋交付。肖英实际支付房款为385639元，2013年4月22日取得国有土地使用权证书。上述事实，有上诉人、被上诉人双方在一、二审庭审中的陈述，有肖英的身份证复印件、耀森公司的企业信息、商品房买卖合同、补充协议、收据、销售不动产统一发票，房屋信息摘要、国有土地使用证、房屋所有权证书、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证、江油市涪江河堤改造工程指挥部文件关于尽快拆除西岸堤顶道路围墙的通知、江油市规划和建设局关于涪江河堤西侧建设修改的通知、江油市滨江路绿化及道路恢复重建指挥部关于拆除滨江路绿化及道路灾后重建用地范围内建（构）筑物的函、建设项目环境保护设施验收合格证、四川省建设工程竣工验收备案书等证据载卷佐证，足以认定。原判认为：原、被告之间签订的商品房买卖合同系双方自愿，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同有效，双方均应按照合同的约定履行各自的合同义务；合同签订后在履行过程中，因灾后恢复重建的重点工程滨江路绿化及道路恢复重建的需要，被告所开发的“耀森金外滩”商住楼项目在设计、建设须统一协调，当地政府要求被告所开发“耀森金外滩”项目结合下穿通道及时修改，造成被告工期及房屋产权初始登记的延误，其延误不是被告的责任，被告不应承担违约责任；原、被告在合同中约定的180天办证期限，已充分考虑了被告办证所需的准备时间。故被告提出逾期办证与办证机关对每天受理被告申请办证户数的限制和期限以及原告资料不齐有关，被告不应当承担违约责任的辩称不能成立。因此，被告的违约责任应当从其取得该工程项目竣工验收备案时间算起除��合同约定的180日，从第181天起至原告房屋产权被登记时止的具体天数，按总交款数的万分之一计算违约损失。依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”、第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合��约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，判决如下：一、限被告四川省耀森房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告肖英违约金1928元（从2012年11月20日至2013年1月8日止，即50天，按已付购房款的每日万分之一计算）。如果未能按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告肖英的其他诉讼请求。本案案件受理费515元，由原告肖英承担440元，被告四川省耀森房地产开发有限公司承担75元。宣判后，原审原告肖英不服，其主要上诉请求：撤销原判，依法改判由被上诉人支付上诉人违约金49246元；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：首先、“政府要求”或政府原因，并没有延误耀森公司的工期，也未因此而延误交房，更不存在延误耀森公司初始登记，即使存在延误耀森公司初始登记，根据合同相对性原则，耀森公司仍然应当按照合同约定向上诉人承担违约责任。因第三人原因导致违约，第三人并不向债权人承担违约责任，债权人亦不得向第三人��出承担违约责任的请求。因此，耀森公司应当按照合同约定向上诉人承担违约责任；耀森公司和第三人之间的纠纷，依照法律规定另行解决，与上诉人无关。其次，耀森公司与上诉人签订的《商品房买卖合同》（预售）约定：于2010年9月30日前交房，在交房之日起180日内取得房屋所有权证书，故耀森公司逾期转移登记违约责任应从2011年3月30日起至2013年4年22日取得房屋权属证书止，即违约754天，按总交房款的每日万分之一计算违约金为：754天×38.5639元／天=29077元。按约定，耀森公司于2011年9月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，但该商品房的土地使用权证初始登记在2013年3月7日。故耀森公司逾期初始登记违约责任从2011年10月1日起至2013年3月7日止，即违约523天，按总交房款的每日万分之一计算违约金为：523天×38.5639元／天=20169元。综上，原判认定事实错误，适��法律不当，耀森公司应支付违约金共计49246元。被上诉人四川省耀森房地产开发有限公司当庭辩称：原审程序合法，认定事实清楚，判决公正，请求驳回上诉，维持原判。本院认为：根据双方当事人的诉辩理由，本案争议焦点为：耀森公司对房屋产权转移（初始）登记延误是否应当承担违约责任？具体分析如下：根据审理查明的事实，上诉人肖英购买被上诉人耀森公司所开发的“耀森金外滩”商住楼，双方约定在2010年9月30日前交房，2011年9月30日前取得该商品房所在楼栋的权属。耀森公司按照约定在2010年9月30日前将房屋交付买受人，但因灾后恢复重建重点工程滨江路绿化及道路恢复重建的需要，江油市政府要求该项目结合下穿通道及时修改，从而造成“耀森金外滩”项目在2012年5月23日才取得工程竣工验收备案，导致房屋产权转移（初始）登记时间延误。本案��方当事人在合同中约定“非出卖人原因导致未能按期办理转移登记，出卖人不承担责任”，案涉房屋转移（初始）登记延误系因江油市市政工程灾后重建导致，耀森公司并无过错，不应当承担相应的责任。因此，耀森公司逾期转移（初始）登记的时间应当从其取得该工程项目竣工验收备案时间起算，再扣减合同约定的180日办证期间后计算出具体的违约天数，原判根据该天数计算的转移登记违约损失并无不当，由此根据合同约定耀森公司初始登记的时间也不存在逾期。综上，上诉人肖英的上诉理由不能成立；原判认定事实清楚、适用法律正确、实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，即“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；”之规定，判决如下：��回上诉，维持原判。二审案件的受理费515元，由上诉人肖英承担。本判决为终审判决。审判长　　兰大波审判员　　田　苑审判员　　赵　志二〇一四年十月二十一日书记员　　杨　丽来源：百度搜索“”