（2014）大民三终字第815号
裁判日期: 2014-10-21
公开日期: 2014-11-21
案件名称
大连书香园物业管理有限公司与李千红物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省大连市中级人民法院
所属地区
辽宁省大连市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
大连书香园物业管理有限公司,李千红
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）大民三终字第815号上诉人（原审原告）：大连书香园物业管理有限公司。住所地：大连市沙河口区中山路***号。法定代表人：戚婷婷，系总经理。委托代理人：李扬，系辽宁建方律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李千红，女。委托代理人：苏英杰，男，系夫妻关系。上诉人大连书香园物业管理有限公司（以下简称书香园公司）因与上诉人李千红物业服务合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2014）沙民初字第2152号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人书香园公司的委托代理人李扬、上诉人李千红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，李千红系大连市沙河口区书香园二期48号楼2单元302号房屋的业主，该房屋建筑面积136.17平方米。2002年7月29日，李千红与大连金弘基房地产开发有限公司（以下简称金弘基地产）签订《前期物业管理服务协议》，协议约定：双方经协商一致同意由大连金弘基物业管理有限公司（以下简称金弘基物业）负责管理弘基·书香园小区二期物业工作；金弘基地产有权将本协议有关权利义务转让给委托的物业管理公司；物业管理服务费用由李千红按下述标准向金弘基地产委托的物业公司交纳：住宅暂按建筑面积每月每平方米0.60元（最终以物价部门审批为准）、李千红交纳费用时间为每年的1月15日至1月31日交纳上半年的物业管理费用，7月15日至7月31日交纳下半年的物业管理费用；李千红违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，金弘基地产或其委托的物业公司有权要求李千红补交并从逾期之日起按0.3%按日交纳滞纳金，或向人民法院起诉。2003年1月15日，金弘基地产与金弘基物业签订了《大连市前期物业管理委托合同》，合同约定：金弘基地产将弘基·书香园二期物业委托金弘基物业实行前期物业管理；委托管理期限自本合同生效之日起至本物业产权人委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日终止；物业管理服务费标准，住宅房屋建筑面积每月每平方米0.60元；物业产权人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的百分之0.3按日交纳滞纳金。上述协议签订后，金弘基物业为李千红所在小区提供了物业服务。李千红未交纳2004年5月至2005年12月以及2007年1月至2014年6月的物业费。2009年4月15日，大连金弘基物业管理有限公司更名为大连书香园物业管理有限公司。2010年9月11日，大连市国土资源和房屋局为书香园公司颁发了物业服务企业资质证书，准予其从事物业管理活动的时间为2001年9月14日，资质等级为三级，其2010年度、2013年度资质检查均合格。2013年9月10日，大连市物价局为书香园公司颁发了收费许可证，记载有效期为2013年9月至2014年8月，收费单位为书香园公司（书香园二期）。原审法院认为，李千红与金弘基地产签订的《前期物业管理服务协议》明确约定委托书香园公司对弘基·书香园（二期）小区实施前期物业管理，该协议对双方具有约束力。后书香园公司又与金弘基地产签订了《前期物业管理委托合同》，该合同系合同双方真实意思表示，合法有效。李千红作为该合同所涉小区的业主，该合同对李千红同样具有约束力。书香园公司具有物业管理三级资质以及相关收费资质，在上述协议以及合同签订后，为李千红所在小区提供了日常的物业管理服务，其有权按照合同的约定向李千红收取物业管理费。根据上述合同约定的物业费收取标准、李千红房屋的建筑面积以及李千红欠缴物业费的年限，对书香园公司主张的物业费8987元（0.60元／平方米／月×136.17平方米×110个月）原审法院予以支持。对于李千红主张的其房屋存在烟道返烟的问题，因其自述在领取房屋钥匙的3个月内，房屋使用前已存在上述问题，应属房屋质量问题，李千红亦未举证证明该问题的发生书香园公司负有责任，其据此不交纳物业服务费用缺乏法律依据。且李千红自述书香园公司曾经为其进行过两次维修，现书香园公司亦同意继续为其维修并提出了可行的维修方案，李千红仍以此为由拒交物业费，原审法院不予支持。关于书香园公司主张的滞纳金，因考虑到李千红拖欠物业费确系事出有因，为缓解双方矛盾，对书香园公司的该部分诉讼请求，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物业管理条例》第二十一条、第二十五条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、李千红给付大连书香园物业管理有限公司2004年5月至2005年12月以及2007年1月至2014年6月的物业服务费8987元；二、驳回大连书香园物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元（大连书香园物业管理有限公司已预付），退回大连书香园物业管理有限公司25元，由李千红负担25元。上述具有给付内容的款项于判决生效之日起十日内履行。原审法院宣判后，书香园公司与李千红均不服原审判决，向本院提起上诉。书香园公司上诉请求撤销原审判决第二项，改判支持其关于要求李千红支付1000元滞纳金的诉请或者发回重审。其依据的主要理由是：根据《前期物业管理服务协议》和《大连市前期物业管理委托合同》约定，物业产权人逾期交纳物业费，从逾期之日起，按照应交金额的0.3%按日交纳滞纳金。书香园公司依约履行了物业服务，李千红逾期交纳物业费应支付滞纳金1000元。上诉人李千红上诉请求撤销原审判决，依法改判驳回上诉人书香园公司的诉讼请求。其主要观点是：书香园公司没有证据证明已通过直接送达等方式向李千红书面催缴了物业管理费用；书香园公司没有履行关于维修、管理、维护义务，李千红卫生间的窗户只能仰开，不能平开，可视对讲不好用，厨房烟道反味，只能靠打开自家的排烟机来减少烟道里的烟雾进入自家，李千红多次找到物业公司予以维修，物业公司一直未予修好，根据书香园公司与大连金弘基房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务协议》，房地产公司将权利和义务转让给了书香园公司，委托书香园公司提供保修服务并承担相应的费用，书香园公司应在保修期内承担保修责任。针对李千红的上诉请求及理由，书香园公司答辩认为，书香园公司每年都会按照工作程序向小区内所有的业主催缴物业费，李千红所陈述的烟道问题、卫生间窗户不能平开等问题属于房屋质量问题，与本案物业服务合同纠纷不属于同一法律关系，李千红可另行起诉。根据法律规定，物业公司根本无法也无权对房屋的质量问题进行保修，而根据开发商与物业公司签署的前期物业管理服务合同，开发商也未明确约定将房屋保修责任委托给物业公司承担，即便开发商将房屋保修责任委托物业公司，相关法律责任也应当由委托单位承担，即开发商承担。上诉人所述的可视对讲不好的问题，其未能提供证据证明。经本院审理查明的事实除原审判决认定的事实外，另查明，上诉人李千红与案外人金弘基地产签订的《前期物业管理服务协议》约定：金弘基地产在保修期内按规定承担保修责任，金弘基地产可委托物业公司提供保修服务并承担相应费用。上述补充的事实，有上诉人书香园公司提供的《前期物业管理服务协议》及双方当事人陈述笔录在案为凭，已经本院庭审质证和审查，可以采信。本院认为，李千红与案涉房产开发商金弘基地产签订的《前期物业管理服务协议》及书香园公司与金弘基地产签订的《前期物业管理委托合同》系签约各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，应为有效。依据上述两份协议，上诉人书香园公司系有权在案涉弘基·书香园小区实行前期物业管理服务的物业公司，现书香园公司为李千红提供了物业服务，李千红对其拖欠书香园公司2004年5月至2005年12月以及2007年1月至2014年6月的物业费8987元的事实并无异议，李千红理应按协议约定的标准向书香园公司交纳物业费，原审法院对此所作认定并无不当，本院予以确认。关于上诉人李千红上诉提出的烟道问题、卫生间窗户不能平开等问题涉及业主与房屋开发商之间的房屋质量问题，关于房屋的保修责任应由房屋开发商承担，上诉人以此拒交物业费并无法律依据。关于书香园公司上诉主张的滞纳金，原审法院考虑到李千红拖欠物业费确系事出有因，为缓解双方矛盾对该部分诉请未予支持，对此本院亦认为书香园公司现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障。现书香园公司与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、良好的履行各自的义务。考虑整个小区和谐发展，双方矛盾须及时化解且不能再深化，故亦不予支持书香园公司关于滞纳金的上诉主张。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元（上诉人均已预交），由上诉人各自负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴巍立代理审判员 何 川代理审判员 卢宏翔二〇一四年十月二十一日书 记 员 黄月妍 关注公众号“”