（2014）马民三终字第00221号
裁判日期: 2014-10-21
公开日期: 2014-12-25
案件名称
章宇与何云、张团结房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省马鞍山市中级人民法院
所属地区
安徽省马鞍山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
何云,章宇,张团结
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）：第八十九条；《中华人民共和国合同法》：第五十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
安徽省马鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）马民三终字第00221号上诉人（原审被告）：何云，女，1973年3月12日生，汉族，无业，住安徽省马鞍山市雨山区。委托代理人：胡贤武，安徽净源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：章宇，男，1993年7月28日生，汉族，无业，住安徽省马鞍山市花山区。委托代理人：江海清，安徽致臻律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张团结，男，1971年5月14日生，汉族，住安徽省马鞍山市雨山区。上诉人何云因与被上诉人章宇、张团结房屋租赁合同纠纷一案，不服马鞍山市雨山区人民法院（2013）雨民一初字第01205号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。章宇在原审中诉称：2013年3月22日，章宇与张团结签订了一份房屋租赁合同，约定租赁期限自2013年3月22日至2017年3月22日，月租金500元，一次性付清全部房租。张团结在2013年4月以离婚手段将房屋产权变更为何云，为了维护章宇的合法权益，章宇多次上门要求何云搬出，返还章宇的租赁权。章宇认为其与张团结签订的房屋租赁合同合法有效，章宇一次性支付4年的房租24000元，本着买卖不破租赁的原则，章宇多次要求何云搬出，何云拒绝搬出的行为严重损害了章宇的合法权益。故此，请求法院依法判决：一、张团结、何云支付章宇房屋租金24000元及利息（利息暂计至2013年3月22日）。二、本案诉讼费用由张团结、何云承担。在案件审理过程中，章宇变更诉讼请求为张团结、何云继续履行房屋租赁合同。张团结在原审中放弃抗辩权，亦未提交任何证据材料。何云在原审中辩称：章宇与张团结不存在租赁关系，是张团结借了章宇的高利贷。张团结在外面赌博，借了很多钱，其与张团结三年前就已经离婚了。何云带着女儿一个人过。张团结写了一封信给何云，告知他与章宇之间没有租赁关系。是他自己偷配一把钥匙带章宇看房的。就算张团结收到章宇的钱款，但何云没有收到章宇的钱。何云与孩子就涉案一套房屋，何云不可能同意将涉案房屋租给章宇的。章宇与张团结之间的房屋租赁关系与何云无关，何云不承担任何责任，一切法律后果由张团结负担。原审查明：2013年3月22日，章宇与张团结在马鞍山市房地产产权市场管理处就雨山区雨东村21栋505室房屋租赁关系进行登记备案。有效期为12个月，自2013年3月2日至2014年3月1日。2013年3月22日，章宇作为乙方与张团结作为甲方签订一份房屋租赁协议，该协议主要内容如下：甲方将雨山区雨东村21栋505室住房出租给乙方使用，租期暂定三年，自2014年3月22日至2017年3月22日。租金每月为500元，一次性付清。甲方将该房屋大门钥匙两把交于乙方。用具清单：冰箱、电视、微波炉、洗衣机承租方使用。章宇、张团结在房屋租赁协议上签名。该协议签订的当天张团结收到章宇24000元。另查明：2006年12月21日，张团结作为房地产权利人，何云作为共有权人领取了房地产权证。2010年9月14日，张团结、何云协议离婚，双方签订一份离婚协议书，该协议书中载明雨山区雨东村21栋505室若以后卖掉除一切费用后，张团结、何云各拿一半，在张团结所拿一半中拿6万元给何云还张团结在何云娘家所欠的债。2013年4月17日经安徽省马鞍山市为民公证处公证，张团结与何云签订一份协议书，该协议主要内容如下：甲乙双方原系夫妻关系，2010年9月14日协议离婚，双方在离婚协议书中约定：雨山区雨东村21栋505号房产卖掉除一切费用后，张团结、何云各拿一半，在张团结所拿一半中拿6万元给何云还张团结在何云娘家所欠的债，现双方经协商一致，对上述约定变更如下：一、坐落于本市雨山区雨东村21栋505号房产归何云一人所有，登记在何云一人名下，与甲方无关。二、甲方自愿承担由此引起的一切法律责任及法律后果。三、双方仅对离婚协议书中上述内容进行变更，对协议书中其它内容不作变更。2013年4月24日，张团结与何云将房产证归并到何云一人名下。原审认为：章宇与张团结在签订房屋租赁合同时虽未征得何云的同意，但何云未提交证据证明章宇在与张团结签订租赁协议时章宇对其与张团结协议离婚一事知晓，章宇亦已一次性支付了租金，且在签订协议时张团结是房地产权利人之一，涉案房屋租赁关系已在房产部门进行了登记备案，章宇有理由相信张团结有权处分涉案房屋租赁权，故章宇取得涉案房屋租赁权是善意的。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效，但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益。现张团结在其与何云对涉案房屋共同共有关系存续期间，擅自将涉案房屋出租给章宇的行为是有瑕疵的，但考虑此时章宇是善意的，其合法权益应得到法律保护，故章宇主张继续履行合同的诉讼请求，应予支持。对何云由此造成的损失应由张团结赔偿。何云当庭辩解张团结与章宇之间不存在租赁关系，是张团结借了章宇的高利贷，因未提交确凿证据予以证明，不予支持。据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于2014年3月27日作出如下判决：一、章宇与张团结继续履行双方于2013年3月22日签订的房屋租赁合同。二、张团结、何云于判决生效之日起十日内一次性将位于本市雨山雨东村21栋505号房屋及章宇、张团结于2013年3月22日签订的房屋租赁协议约定的附属设备如冰箱、电视、微波炉、洗衣机交付章宇承租使用至2017年3月22日止。一审案件诉讼费400元，公告费400元，合计800元，由张团结、何云负担。宣判后，何云不服，向本院提起上诉称：一、一审法院违背法定程序准许章宇变更诉讼请求，必然导致本案为错案。当事人增加、变更诉讼请求或提起反诉的，应在举证期限届满前提出。本案中，何云在举证期限届满前不知情章宇变更了诉讼请求，直至2014年2月7日，章宇才在法庭审理过程中提出变更诉讼请求，一审法院违背法定程序准许章宇变更诉讼请求，必然导致本案为错案。二、一审判决认为本案适用善意取得制度缺乏事实依据和法律根据。章宇在签订房屋租赁协议时已明知何云与张团结离婚事实，且知情涉案房屋共有权人为何云和张团结，故章宇租赁涉案房屋时并非善意的。因此，一审判决认为本案适用善意取得制度缺乏事实依据和法律依据。三、涉案的房屋租赁协议应为无效协议，对何云不具有法律约束力。综上，请求二审法院撤销原判，判令何云不承担任何民事责任。被上诉人章宇辩称：一、张团结、章宇签订的房屋租赁协议是合法有效的。二、章宇、张团结签订合同是2013年3月22日，期限是四年，且张团结一次性收取了租金，至今章宇都没有享受房屋租赁的权利，本案应当从章宇实际租赁房屋之日开始计算，满四年为止。一审法院程序是合法的，认定事实清楚，适用法律适当，何云的上诉请求和理由不能成立，请求二审法院依法公正裁判。被上诉人张团结未发表答辩意见。二审中，何云向法庭提交一份马鞍山市雨山区雨山街道半山花园社区居民委员会出具的证明一份，证明何云的家庭情况及居住情况，目前何云没有其他房屋居住。被上诉人章宇质证认为：该证据与本案无关联性。被上诉人张团结未发表质证意见。本院认证意见为：该证明与本案不具有关联性，本院依法不予认定。二审确认一审查明的事实及对证据的认定意见。另查明：章宇的特别授权代理人马林在一审庭审中自认签订租赁协议时其知道张团结和何云已经离婚。涉案房屋一直由何云居住使用。根据各方的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：一、一审程序是否合法。二、涉案租赁协议的效力应如何认定。本院认为：一、关于一审程序是否合法的问题。一审中，原审法院未明确举证期限，章宇在开庭前变更了其诉讼请求，在开庭时也予以说明，而何云在庭审中对章宇变更诉讼请求并没有要求答辩期而直接予以答辩，故一审的审理程序并不违反法律规定，何云认为章宇变更诉讼请求违背法定程序的上诉理由不能成立，本院不予支持。二、关于本案租赁协议的效力问题。共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的。一般认定无效。涉案房屋的房产证登记的是何云与张团结共同所有，且签订租赁协议时，章宇明知何云与张团结已经离婚，张团结并不能代表何云行使涉案房屋的处分权，无权将涉案房屋对外进行租赁，但章宇与张团结均未征得何云的同意，故张团结签订租赁协议将涉案房屋的对外租赁的行为属于无权处分，何云也未对张团结的无权处分行为予以追认，故涉案租赁协议应属无效。章宇要求张团结、何云继续履行租赁协议，将涉案房屋交与其使用，无法律依据，应当予以驳回。综上，原审认定事实部分不清，适用法律不当，依照《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销马鞍山市雨山区人民法院（2013）雨民一初字第01205号民事判决。二、驳回章宇的诉讼请求。本案一审案件受理费400元，公告费400元，由章宇负担。二审案件受理费400元，由张团结负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈广金审 判 员 宋 毅代理审判员 周永龙二〇一四年十月二十一日书 记 员 左 荣附本判决所引用的法律条文：《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》89.共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注公众号“”