（2014）沪二中民二（民）终字第1690号
裁判日期: 2014-10-21
公开日期: 2014-11-01
案件名称
上海万商花鸟鱼虫市场经营管理有限公司与上海中房置业股份有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海万商花鸟鱼虫市场经营管理有限公司,上海中房置业股份有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪二中民二（民）终字第1690号上诉人（原审被告）上海万商花鸟鱼虫市场经营管理有限公司。法定代表人沈伟。委托代理人戴建民。委托代理人高翔，上海仲悦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海中房置业股份有限公司。法定代表人桂国杰。委托代理人黄可磊，上海市东方正义律师事务所律师。上诉人上海万商花鸟鱼虫市场经营管理有限公司（以下简称万商公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院（2013）黄浦民四（民）初字第1872号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2006年3月21日，双方当事人签订一份《上海万商花鸟鱼虫市场场地租赁合同》，合同约定租赁地点为上海市西藏南路XXX-XXX号、451号，系争场地租赁期限暂定为一年（2006年3月16日至2007年3月15日），租赁费用为每年人民币（以下币种均为人民币）450，000元。同时还约定租赁期间，万商公司所有搭建的临时建筑，事先必须自行办理各种相关手续，如因该临时建筑所产生的一切法律后果都由其承担，如因不可知因素或开发需要，上海中房置业股份有限公司（以下简称中房置业）应提前三个月通知对方，万商公司应无条件服从并无偿撤离清场，同时拆除和清运所有建筑物和垃圾，并承担全部费用。双方约定租赁期满后，如中房置业还未开发，万商公司有权享有优先合作或租赁权，租赁费用另行协商。该合同履行期满后，双方当事人双方未续签合同，但万商公司仍使用系争场地经营并按原合同约定的租金数额支付租金。中房置业分别于2007年3月23日及2011年12月26日向对方发出律师函，要求万商公司归还系争场地。2012年7月1日起，中房置业不再收取万商公司交付租金。原审法院另查明：万商花鸟鱼虫市场原系由上海市南市区招商投资公司等单位设立，曾经相关部门批准在系争场地上搭建临时建筑物。万商花鸟鱼虫市场现由万商公司经营管理，该市场内商铺由该公司出租给商户并收取租金。现中房置业涉讼，要求确认双方签订的关于系争场地租赁合同解除；万商公司立即将系争场地返还并支付场地占用费（自2012年7月1日起至实际返还之日止，以每年450，000元计算）。原审法院审理中，中房置业明确表示仅要求法院处理双方当事人之间的租赁合同关系，对于万商公司与实际使用系争场地的经营商户的租赁关系，其将另行处理。原审法院经审理后认为，双方当事人双方签订的《上海万商花鸟鱼虫市场场地租赁合同》，系各方真实意思表示，依法有效，万商公司以对方违规出租国有划拨性质土地为由要求确认《上海万商花鸟鱼虫市场场地租赁合同》系无效合同的辩称，并无法律依据，不予支持；双方按照《上海万商花鸟鱼虫市场场地租赁合同》履行完毕后，双方当事人虽未续签合同，但万商公司仍继续使用系争场地进行经营活动并按照《上海万商花鸟鱼虫市场场地租赁合同》约定的租金数额向中房置业支付租金，双方均未明确约定租赁期限，依法应当确认双方建立了不定期租赁合同关系，对不定期租赁关系，当事人可以随时请求解除合同，现中房置业要求解除双方租赁关系并支付租金，依法可予准许；鉴于中房置业明确表示仅要求处理双方当事人的租赁关系，对于万商公司与实际使用系争场地的次承租人的租赁关系，中房置业表示将另行与次承租人进行协商处理，故本案对中房置业要求判令万商公司返还场地的诉讼请求不予处理。原审法院据此作出判决：一、上海中房置业股份有限公司与上海万商花鸟鱼虫市场经营管理有限公司有关上海市西藏南路XXX-XXX号、451号场地的租赁关系于判决生效之日解除；二、上海万商花鸟鱼虫市场经营管理有限公司支付上海中房置业股份有限公司租金（自2012年7月1日起至本判决生效之日止，按每年450，000元计算）。原审判决后，上诉人万商公司不服，向本院提起上诉称：被上诉人中房置业原系国企法人，经数次改制，现已成为私营企业。上诉人经批准成立后，原投资人经股权变动，亦不再具有国资成分，成为民营资本控股的企业法人。原审判决对于被上诉人是否目前仍拥有相关划拨土地使用权，未作出认定。鉴于国家规定划拨土地属于国有资产，被上诉人只有依法缴纳土地出让金后，才可取得该土地的使用权。故作为私营企业的被上诉人不可能无偿取得系争场地所在土地的使用权，其于2003年取得的系争场地房地产权证，亦因企业改制后失去法律效力，应自行注销。被上诉人更不能据此权证继续向上诉人收取系争场地的租金。因此，随着被上诉人在2011年8月完全私有化后，不再拥有划拨土地的系争场地使用权，其自然丧失了享有继续出租的主体资格。即使双方存在不定期的租赁合同，亦因此而在2011年8月解除或终止。被上诉人也仅能收取2011年8月前的租金，之后则无权向上诉人主张租金。据此，上诉人认为原审判决认定事实不清、适用法律错误，请求本院依法撤销、发回重审，或改判驳回被上诉人的原审诉请。被上诉人中房置业辩称：其持有国家颁发的系争场地的土地产权证，该权证未被撤销，至今仍有效，有权对外出租场地并收取租金。双方签署的租赁合同，系各方真实意思表示，均应切实履行。原审法院对于上述合同到期后，双方形成不定期租赁合同关系的认定正确，当事人均可依法随时解除合同。据此，原审判决认定事实清楚。适用法律正确，应予维持。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照相关规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。由于上诉人对于被上诉人名下拥有系争场地的房地产权证，无异议，双方当事人基于自己的真实意思表示，依法签署了系争场地租赁合同，并予实际履行，到期后虽未重新签署租赁合同，但上诉人仍在实际使用。故原审法院关于双方当事人签署的系争场地租赁合同到期后双方所建立了系不定期租赁合同关系，当事人可以随时请求解除的认定，于法有据，本院予以支持。因被上诉人已在合理期限之前通知上诉人，要求解除双方的租赁合同关系，故原审判决准予被上诉人关于解除双方租赁合同关系的诉请，符合法律规定。上诉人关于被上诉人于2011年8月后，丧失了出租人资格，不再享有系争场地出租人的相关权利，且应将上述时间作为双方租赁合同履行的相应时间节点等主张，因系争场地的相关土地产权证现仍有效，且即使租赁物在租赁期间发生所有权变动的，也不影响租赁合同的效力。故上诉人的上诉诉请，本院难以支持。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9，425元，由上诉人上海万商花鸟鱼虫市场经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张志煜审 判 员 吴 俊代理审判员 陈 俊二〇一四年十月二十一日书 记 员 朱伟静附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注公众号“”