（2014）闵民五（民）初字第716号

裁判日期: 2014-10-21

公开日期: 2015-03-16

案件名称

祁菁、祁贤芝与叶葳、罗黎明、史肖盈房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市闵行区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

祁菁,祁贤芝,叶葳,罗黎明,史肖盈

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第一百五十三条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款

全文

上海市闵行区人民法院民事判决书（2014）闵民五（民）初字第716号原告祁菁。原告祁贤芝。上述两位原告的共同委托代理人宫克，北京盈科（上海）律师事务所律师。被告叶葳。被告罗黎明。被告史肖盈。被告罗黎明、史肖盈的共同委托代理人周菊妹，上海源法律师事务所律师。被告罗黎明、史肖盈的共同委托代理人龚毅，上海源法律师事务所律师。原告祁菁、祁贤芝与被告叶葳、罗黎明、史肖盈房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月28日立案受理。因被告叶葳下落不明，本院以公告形式向其送达起诉状副本等相关法律文书，并适用普通程序、依法组成合议庭于2014年10月14日公开开庭进行审理。原告祁菁、祁贤芝及两位原告的共同委托代理人宫克，被告罗黎明、史肖盈的共同委托代理人龚毅到庭参加诉讼。被告叶葳经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告祁菁、祁贤芝共同诉称，两原告和被告叶葳系上海市闵行区申北路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋）的权利人。后三人与被告罗黎明、史肖盈于2009年12月1日签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告罗黎明、史肖盈于合同签订后3个工作日内备齐贷款资料办理银行贷款申请手续。然被告罗黎明、史肖盈向被告叶葳支付了人民币（币种下同）81万元房款后，至今未备齐银行贷款手续，导致涉案房屋一直无法办理过户。被告叶葳在收到被告罗黎明、史肖盈的房款后，就再没有出现过。然被告罗黎明、史肖盈却住进了涉案房屋，导致两原告无法对属于自己的房屋行使任何权利。同时，根据（2012）闵民五（民）初字第XX号民事判决书，由于涉案房屋已设定了抵押，客观上也无法办理涉案房屋的过户手续。综上，原告认为，首先，涉案房屋上存有两个抵押，权利受限，无法过户，导致涉案房屋买卖合同目的无法实现，属不可抗力；其次，合同一方当事人叶葳目前无法找到，故涉案房屋买卖合同无法履行；最后，罗黎明、史肖盈未按约办贷款，导致原告无法涤除抵押，故致涉案房屋买卖合同无法继续履行。综上，两原告诉至法院，请求判令解除原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》。被告叶葳未作答辩，也未提供证据。被告罗黎明、史肖盈共同辩称，不同意两原告主张的诉讼请求。首先，涉案房屋的出售方为三人（即两原告和被告叶葳），故两原告无权单独作为出售方提出解约之诉；其次，根据多份生效判决，目前涉案房屋无法办理过户的原因在于出售方，而被告罗黎明、史肖盈并无违约行为，也无义务涤除涉案房屋上原有的抵押登记，故即便两原告诉讼主体适格，两原告也无解除权。此外，出售方已将涉案房屋出售给了被告罗黎明、史肖盈，却仍用涉案房屋办理借款抵押，可见出售方三人不诚信。经审理查明，罗黎明、史肖盈系夫妻。祁贤芝系祁菁之父，祁菁与叶葳曾为恋爱关系。上海市闵行区申北路XX弄XX号XX室房屋为叶葳、祁菁、祁贤芝共同共有。该房设定抵押，抵押权人为中国银行上海市XX支行，债权数额72万元，债务履行期限自2004年11月20日至2024年11月20日。2009年12月1日，叶葳、祁菁、祁贤芝（甲方）与罗黎明、史肖盈（乙方）经上海某某房地产经纪有限公司（下称某某房产）居间介绍签订上海市房地产买卖合同，约定甲方将上海市闵行区申北路XX弄XX号XX室房屋以201万元出售给乙方。签订本合同时乙方应支付定金1万元，2009年12月2日乙方另行支付定金9万元。第一期房款：2009年12月10日之前，乙方应支付房款20万元，2009年12月30日之前乙方支付房款51万元，其中部分房款3万元作为房价尾款，暂存某某房产。上述事项完成三个工作日后，且于贷款银行许可的最短时间内，乙方同意某某房产将代为保管的房价款（不含尾款）转付甲方，甲方并应至贷款银行全额还清甲方尚欠贷款余额，并由某某房产收执从抵押权人处取得的有关凭证原件，并由某某房产代为办理抵押注销手续。第二期房款：乙方通过银行申请贷款120万元，乙方应于签订买卖合同后的三个工作日内备齐资料办理贷款申请手续，如贷款不足则由乙方将不足部分在交易过户前付至某某房产，待双方办妥过户手续后3个工作日内由某某房产转付甲方。待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过后十个工作日内，双方共赴房地产交易中心申请办理转让过户手续。待上海市闵行区房地产交易中心出具乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证，且将他项权证送交贷款银行后七个工作日内，乙方应支付甲方第二期房款，该期房款由贷款银行代为支付。贷款银行将第二期房款支付至甲方指定账户后三日内，甲方应将房屋交付乙方，某某房产于房屋交接书签订后三个工作日内将尾款3万元转付甲方。涉案房屋买卖合同签订后，2009年12月1日，罗黎明、史肖盈向叶葳支付定金1万元。次日，罗黎明、史肖盈支付定金9万元。同年12月3日，叶葳收到罗黎明、史肖盈支付的房款20万元。同年12月17日，叶葳收到罗黎明、史肖盈支付房款10万元。同年12月19日，叶葳收到罗黎明、史肖盈支付房款41万元（其中3万元暂存某某房产）。叶葳收取房款后未至贷款银行中国银行上海市XX支行全额还清尚欠贷款余额，故未将抵押登记注销。2010年8月，叶葳将涉案房屋交付给罗黎明、史肖盈。2010年10月19日，叶葳、祁菁、祁贤芝与案外人倪某签订房地产抵押借款合同，将涉案房屋进行余额抵押，向倪某借款50万元。该抵押登记为：抵押权人倪某，债权数额50万元，抵押期限自2010年10月19日至2011年1月19日。2011年7月9日，叶葳向罗黎明、史肖盈出具收条言明收到房款181万元，之前收据作废，同时书面保证20日内将涉案房屋过户至罗黎明、史肖盈名下。2012年4月9日，叶葳又出具承诺书称，因涉案房屋设定的抵押不能及时处理，导致现不能办理过户手续，要求罗黎明、史肖盈给予两个多月时间处理房产抵押注销事宜，并保证于2012年6月30日前处理好房产抵押注销事宜，如届时未解决好房产抵押注销手续，导致房产过户仍不能办理，自愿向罗黎明、史肖盈承担10万元的赔偿责任。届期，叶葳仍未履约。2012年5月29日，中国银行上海市XX支行因叶葳等拖欠归还贷款诉至本院，当日涉案房屋被本院查封。同年8月13日，本院判决叶葳、祁菁、祁贤芝应偿还中国银行上海市XX支行贷款552，026.31元并承担利息、罚息，如叶葳、祁菁、祁贤芝逾期不履行，中国银行上海市XX支行有权就涉案房屋折价、拍卖、变卖后有限受偿。叶葳、祁菁、祁贤芝至今仍未履行上述生效判决确定的义务。另查明，2012年7月31日，罗黎明、史肖盈诉至本院，要求叶葳、祁菁、祁贤芝注销抵押登记并将涉案房屋过户至罗黎明、史肖盈名下。2013年3月1日，本院作出（2012）闵民五（民）初字第XX号民事判决，认为涉案房屋上既设定了银行、倪某的抵押登记，又被司法查封，权利转让受到限制，故驳回了罗黎明、史肖盈的诉讼请求。2013年6月9日，祁菁、祁贤芝诉至本院，要求罗黎明、史肖盈及家属搬离涉案房屋。同年9月6日，本院作出（2013）闵民五（民）初字第XX号民事判决，驳回祁菁、祁贤芝的诉讼请求。祁菁、祁贤芝不服该判决，上诉于上海市第一中级人民法院，经审理，上海市第一中级人民法院于同年11月18日作出（2013）沪一中民二（民）终字第XX号民事判决，认为罗黎明、史肖盈与祁菁、祁贤芝、叶葳签订的房屋买卖合同合法有效，罗黎明、史肖盈支付了涉案房屋房款181万元，叶葳向罗黎明、史肖盈交付涉案房屋，因此罗黎明、史肖盈对涉案房屋享有合法居住使用权利，应当受法律保护，尽管涉案房屋产权现仍为祁菁、祁贤芝、叶葳，未能变更为罗黎明、史肖盈，但合同并未实际履行完毕是由于出卖方祁菁、祁贤芝、叶葳违反涉案房屋买卖合同约定，未如期至贷款银行全额还清涉案房屋贷款余额、注销抵押登记所致，故驳回上诉、维持原判。又查明，现涉案房屋上仍登记有抵押权人中国银行上海市XX支行、债权数额72万元、抵押期限自2004年11月20日至2024年11月20日的抵押登记；抵押权人倪某、债权数额50万元、抵押期限自2010年10月19日至2011年1月19日的抵押登记；限制人上海市浦东新区人民法院、限制文件编号（2013）浦执预字第XX号、限制期限自2013年8月1日至2015年8月1日的司法限制；限制人上海市闵行区人民法院、限制文件编号（2013）闵执字第XX号、限制期限自2014年7月11日至2016年7月11日的司法限制。上述事实，由原告提供的（2012）闵民五（民）初字第XX号民事判决书、（2013）闵民五（民）初字第XX号、《上海市房地产买卖合同》、涉案房屋的房地产登记簿，被告罗黎明、史肖盈提供的（2013）沪一中民二（民）终字第XX号民事判决书等证据证实。本院认为，履行不能是指依社会观念其履行已属不能，或谓实现履行的内容为不能。此处所谓不能，是按社会观念而言的不能，包括事实上的不能、法律上的不能。事实上的不能，是指按自然法则来观察其履行已属不能，比如因应给付之物已经毁灭，给付无法履行等。而法律上的不能，是指应给付之物或行为因法律的规定而不可能实现，比如应交付之物因特定法律的颁布而被禁止流通。而本案，根据生效判决认定的事实，涉案房屋买卖合同无法履行完毕是由于出卖方祁菁、祁贤芝、叶葳违反涉案房屋买卖合同约定，未如期至中国银行上海市XX支行全额还清涉案房屋贷款余额、无法注销抵押，后又在明知已与买受方罗黎明、史肖盈签订涉案房屋买卖合同的情况下，又将涉案房屋借款抵押给案外人倪某并办理了抵押登记，因祁菁、祁贤芝、叶葳未清偿债务，故债权人通过诉讼并对涉案房屋申请了司法查封，在前述抵押、司法限制尚存的情况下，为保护债权人利益，故涉案房屋买卖合同无法履行完毕。而该无法履行仅是因客观上的障碍而暂时无法履行，该些客观障碍均有一定时效，实际也均可由祁菁、祁贤芝、叶葳通过积极地清偿行为予以注销或者由债权人通过其他途径实现债权后予以注销。故涉案房屋买卖合同的无法履行并非属于事实上、法律上的不能履行。相反，祁菁、祁贤芝、叶葳在明知已与罗黎明、史肖盈签订涉案房屋买卖合同的情况下，又将涉案房屋借款抵押给案外人倪某并办理了抵押登记，在收取罗黎明、史肖盈支付的181万元房款后，又不积极清偿债务，导致抵押无法注销，可见，涉案房屋买卖合同无法履行完毕系祁菁、祁贤芝、叶葳恶意违约所致，应由祁菁、祁贤芝、叶葳承担涉案房屋买卖合同无法履行完毕的完全责任。关于祁菁、祁贤芝提出的罗黎明、史肖盈未支付房款、违反合同约定、导致涉案房屋买卖合同无法履行的意见，本院认为，生效判决已查实，叶葳已向罗黎明、史肖盈收取了房款，并出具收据，至于祁菁、祁贤芝有无收到该些房款，系三位出售方内部关系，与买受方无关，故祁菁、祁贤芝的该点意见，本院不予采纳。关于祁菁、祁贤芝提出的涉案房屋买卖合同无法履行系抵押等不可抗力所致的意见，本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条的规定“不可抗力”，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。而涉案房屋上存有的抵押权人中国银行上海市XX支行的抵押登记系在买卖双方签署涉案房屋买卖合同前即已存在的，不符合“不可抗力”要件；而抵押权人倪某的抵押登记系祁菁、祁贤芝、叶葳在明知已与买受方签署涉案房屋买卖合同的情况下，仍将涉案房屋抵押给倪某，祁菁、祁贤芝、叶葳主观上显然存在恶意，故亦不符合“不可抗力”要件。因此，对祁菁、祁贤芝的该点意见，本院不予采纳。被告叶葳经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：驳回原告祁菁、祁贤芝的诉讼请求。案件受理费22，880元，公告费560元，合计23，440元，由原告祁菁、祁贤芝负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审　判　长　林　霞代理审判员　张　莉人民陪审员　邓红霞二〇一四年十月二十一日书　记　员　林　舒附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。微信公众号“”