（2014）伊州民三终字第289号
裁判日期: 2014-10-20
公开日期: 2015-02-04
案件名称
朱国栋与王德梅买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
朱国栋,王德梅
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院民 事 判 决 书（2014）伊州民三终字第289号上诉人（原审被告）：朱国栋。委托代理人：钱建江，奎屯市合力法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：王德梅。委托代理人：刘桃花，新疆年月天律师事务所律师。上诉人朱国栋因与被上诉人王德梅买卖合同纠纷一案，不服奎屯市人民法院2014年6月10日作出（2014）奎民初字第327号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年9月15日公开开庭审理了本案。上诉人朱国栋的委托代理人钱建江，被上诉人王德梅的委托代理人刘桃花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决认定：2006年1月9日，王德梅（乙方）与朱国栋（甲方）签订购房协议一份，双方约定：一、甲方将其奎屯市鹏程园XX幢XXX号楼房一套连同地下室转让给乙方，转让费70，000元。二、乙方先交付5，000元（王德梅已于2005年12月14日支付给朱国栋。余额65，000元待甲方把房门钥匙交给乙方后，一次付清。三、在此房允许合法上市交易时，甲方只能将此房转让给乙方，乙方也不得以任何理由拒绝购买此房，任何一方违约，均需向另一方支付10，000元违约金。四、在此房允许合法上市交易时，由甲方积极协助乙方办理过户手续，手续费由乙方承担，在此房可以办理过房手续的情况下，甲方必须办理，否则甲方将承担违约金10，000元。五、在房产过户之前此房暂由乙方居住、管理，由此产生的了取暖费、水电费等由乙方支付。王德梅于2006年1月9日支付朱国栋房款65，000元。朱国栋已将涉案房屋交给王德梅，并将该楼房的安置房协议书、物业管理委托合同交付给王德梅。朱国栋于2013年12月5日取得奎屯市鹏程园XX幢XXX号楼房的房产证，于2013年12月20日取得土地使用证。王德梅因本诉讼支出邮寄送达费64.4元。原审判决认为：本案中王德梅、朱国栋争议的焦点问题在于双方签订的购房协议是有效合同还是无效合同。王德梅与朱国栋就买卖奎屯市鹏程园XX幢XXX号房屋一事达成协议，王德梅已按约定将全部房款支付给了朱国栋，朱国栋也已将房屋交给王德梅，该协议应为双方的真实意思表示。根据朱国栋与奎屯市危旧平房改造领导小组办公室签订的安置房协议书中的内容，并无限制或禁止该房屋上市交易的内容，故对朱国栋辩称的双方所签订的合同违反法律规定，为无效合同的理由，不予采纳。因此双方所签订的购房协议应为合法、有效的合同。现朱国栋未协助王德梅办理过户手续，巳构成违约。故对王德梅要求朱国栋协助其办理奎屯市鹏程园XX幢XXX号房屋产权过户手续的主张，有证据证实，符合法律规定，予以支持。对王德梅主张的违约金10，000元，虽然双方在合同中约定了此项内容，且朱国栋确实也构成违约，但该约定数额过高，应适当降低，故对王德梅主张的违约金确定为3，000元为宜，超出部分，不予支持。王德梅因支出的邮寄送达费64.4元，系其本次诉讼的实际损失，予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、朱国栋于本判决生效之日起十日内协助王德梅办理奎屯市鹏程园小区XX幢XXX号房屋的产权过户登记；二、朱国栋于本判决生效之日起十日内支付违约金3，000元，赔偿邮寄送达费64.4元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费900元（已减半收取由王德梅负担88元，由朱国栋负担812元。上诉人朱国栋提出上诉的主要理由及请求：本案诉争房屋是奎屯市危、旧平房改造安置房，该房享有国家政策的补贴，同时，受国家政策的限制，即该房屋在五年之内不得上市交易。双方的协议违反了法律规定，属无效合同。这是全市均知的事实，无需举证，一审认为上诉人未提交相关的证据，未认定该事实，并适用《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同判决错误。请求依法撤销原判；由被上诉人承担本案的一、二审诉讼费。被上诉人的王德梅答辩：原判认定事实清楚，证据充分，请求维持原判。经本院审理，对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点是：双方签订的房屋买卖合同是否为无效合同。依法成立的合同，自成立时生效；当事人对合同的效力可以约定附期限，附期限的合同，自期限届至时生效。本案中，朱国栋与王德梅签订的购房协议，属附期限的合同，该合同约定在此房允许合法上市交易时，由朱国栋积极协助王德梅办理过户手续，故整个交易的完成日期，及双方当事人签订此房屋协议目的的最终实现时间应为可以上市交易的时间。依据上述规定，朱国栋出售上述房屋符合其主张的5年方能上市交易的规定，在协议内容系双方真实意思表示的情况下，本合同应属有效。况且上诉人主张的不得在5年内上市交易的规定，不属于法律、行政法规的强制性规定，应属管理性禁止性规定，不易直接引用评价双方当事人之间的的合同效力。再则基于公平理念及社会居民生活稳定考虑，此案亦不宜认定合同无效，故一审对朱国栋关于合同无效的主张未予支持并无不当，本院予以确认。综上，上诉人朱国栋的上诉理由不能成立。原审判决事实清楚，证据充分，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由朱国栋负担。本判决为终审判决。审判长 黄壮锦审判员 芦梦璇审判员 杨俊峰二〇一四年十月二十日书记员 程国辉 来自