（2014）醴法民一初字第1372号
裁判日期: 2014-10-20
公开日期: 2015-03-17
案件名称
肖宇鹏与卜长江、彭丽、吴申科租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
醴陵市人民法院
所属地区
醴陵市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
肖宇鹏,卜长江,彭丽,吴申科
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条
全文
湖南省醴陵市人民法院民 事 判 决 书（2014）醴法民一初字第1372号原告肖宇鹏，男，1983年4月27日生，汉族，湖南省醴陵市人，住湖南省醴陵市XX路**号**栋**室。原告托代理人李炳森，湖南弘扬律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告卜长江，男，1973年5月25日生，汉族，湖南省醴陵市人，住湖南省醴陵市XX镇XX村**组**号。被告彭丽，女，1974年1月1日生，汉族，湖南省醴陵市人，住湖南省醴陵市XX镇XX村**组**号，系被告卜长江之妻。被告卜长江、彭丽委托代理人邓姿江，醴陵市白兔法律服务所法律工作者。代理权限：一般代理。被告吴申科，男，1985年1月8日生，汉族，湖南省醴陵市人，住湖南省醴陵市XX镇XX村**组**号。原告肖宇鹏与被告卜长江、彭丽、吴申科租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月21日立案受理，依法适用普通程序，由审判长易凯、人民陪审员钟增仁、人民陪审员陶维寿组成合议庭，于2014年10月15日公开开庭进行了审理。原告肖宇鹏及其委托代理人李炳森、被告卜长江和彭丽及其共同委托代理人邓资江、被告吴申科均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖宇鹏诉称，2013年4月20日，原告与被告卜长江签订了《商铺租赁合同》，由原告承租被告卜长江位于醴陵市都汇城F区第一层第119号门面，租期为5年，并约定月租9000元，每6个月交纳一次，原告交纳了押金26000元，次日，原告即支付了该商铺顶空费用2万元，从此，原告即按合同约定履行自己承担的义务，到了同年的9月29日，原、被告一致同意将合同约定的6个月支付的一次租金变更为3个月支付一次租金，双方有短信交流，被告卜长江同意这一变更，并将其妻即被告彭丽的银行账户告知原告，此后一直到2014年7月均是按3个月一次交租，到了2014年7月，在原告交纳了8月至10月的租金后，被告卜长江伙同被告吴申科找原告，以3个月交租不符合合同为由，要强行终止租赁合同，遭原告反对，同年8月11日，被告吴申科强行停电、关门，原告被迫停业，原告报警，被告吴申科不听110民警的劝阻，一味强行提前收回门面，终止合同，8月12日，被告收起了钥匙，到目前为止，原告尚有货架，空调等实物在商铺内，由于被告的违约行为，造成原告已经发生的门面装修等费用无法收回，又发生员工遣散等费用，各项直接经济损失达138847元。故原告特起诉，请求解除原告与被告卜长江签订的《商铺租赁合同》；由三被告共同赔偿因其违约给原告造成的直接经济损失138847元；由三被告承担诉讼费。被告卜长江、彭丽均辩称，被告同意解除被《商铺租赁合同》，但被告并未违约，是原告违约在先才导致发生纠纷，按照《商铺租赁合同》约定，原告应一次支付半年的租金，而原告并未按合同支付，所以应驳回原告的诉讼请求。被告吴申科辩称，被告吴申科没有关门，门面的钥匙是原告通知被告吴申科去拿的，被告吴申科是受委托中间协调的，所以被告吴申科不需要承担法律责任。原告为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据材料：证据1、《商铺租赁合同》，拟证明原、被告双方的商铺租赁合同关系；证据2、租金收据、银行账单及短信，拟证明：1、原、被告双方协议将租金半年支付一次变更为三个月支付一次；2、被告已按时足额交纳租金；证据3、押金收条、支付转让费收条、装修费合同、劳动合同终止协议，拟证明因被告单方毁约造成原告的经济直接损失为138847元；证据4、原告申请法院调取的视频资料，拟证明原告报警视频中的19分39秒，被告吴申科到场，承认断电；视频中的21分0秒，被告卜长江将所有事项委托给被告吴申科；视频中的21分24秒，被告吴申科不但关电，还要关门，被告吴申科受被告卜长江委托，要原告马上搬出去；证据5、照片5张，拟证明原告还有实物在商铺内；证据6、光盘1张，拟证明被告单方毁约，被告应负违约责任；证据7、证人陈江铃、文水波的证言，拟证明：1、被告单方毁约；2、原告赔偿遣散费10800元；3、2014年8月11日被告毁约时原告报警。对于原告提交的证据，被告卜长江、彭丽均认为，对证据1的真实性、合法性无异议，但对其证明目的有异议；对证据2的真实性、合法性无异议，但对其证明目的有异议，证据2并不能证明原、被告双方已经变更交租时间；对证据3中的押金收条的真实性无异议，但对其证明目的有异议，原告的损失与被告无关，对支付转让费的收条被告不予质证，装修费与被告无关；对证据4不予质证，被告没有在场；对证据5，被告至今为止还没去过原告商铺；因证据6没有播放，被告不予质证；对证据7的真实性有异议，被告不予认可。对于原告提交的证据，被告吴申科则认为，对证据1无异议，对证据2、3、5不清楚，被告吴申科只是中间人，对证据4的真实性、合法性无异议，但当时被告吴申科说得很清楚，如果原告不补交三个月的房租，被告就可以收回商铺，原告于2014年7月20日左右只交了三个月的房租，按合同约定应交六个月的房租，原告说生意不好，所以打算不做了，证据7与被告没有关系。对于原告提交的以上证据，本院认为，证据1系原告与被告卜长江签订的《商铺租赁合同》，该合同系原、被告真实意思表示，合同真实有效，本院予以采信。第二组证据包括租金收条、银行账单及短信，本院对第二组证据的真实性予以认可，但对原告的证明目的不予采信，在《商铺租赁合同》中，双方已书面约定六个月支付一次租金，原告于2013年4月20日第一次支付了六个月的租金54000元，虽在之后四次原告每次支付三个月的租金27000元，但并不能证明已将合同变更为三个月支付一次，相反该证据证实了原告未按合同约定支付租金，原告违约在先。第三组证据系原告证明被告毁约而造成被告损失的证据，但被告是否违约本院需结合其他证据及陈述予以综合认定。证据4系原告向本院调取的视频资料，但在该视频资料中，原告与被告吴申科发生纠纷系出于支付租金而发生争议，但该证据并不能证明原告的证明目的。证据5系原告拍摄的商铺内的照片，本院对该证据的真实性予以采信。证据6系光盘，但质证时，原告未播放该光盘，本院对该证据不予采信。证据7系证人陈江铃、文水波的证言，但该证据并不能证实原告的证明目的。被告卜长江、彭丽为支持其主张，向本院提交了《商铺租赁合同》，拟证明租金是每月9000元，半年支付一次，每半年的前三十天支付。对于被告卜长江、彭丽提交的证据，原告认为，对《商铺租赁合同》的真实性、合法性均无异议，对关联性有异议，但原、被告已经通过自己的行为更改为三个月支付一次。被告吴申科对于《商铺租赁合同》没有异议。本院认为，《商铺租赁合同》系双方签订，该合同真实有效，本院予以采信，该证据证明原告未按书面合同约定支付租金，原告已违约在先。被告吴申科未提交证据。依据本院认定的证据，结合当事人的陈述，本案案件事实确认如下：被告卜长江与被告彭丽系夫妻。2013年4月20日，原告肖宇鹏与被告卜长江签订了《商铺租赁合同》，合同约定：一、租赁商铺位置：位于醴陵市都汇城F区第一层119号门面；二、租赁期限：租赁期为2013年5月1日至2018年4月30日；…四、租金：每月租金为玖仟元整，自本合同签订后两年不变，第三年上半年租金54000元，下半年租金59400元，第四年租金130680元，第五年租金143748元；五、租金支付方式及时间：租金半年支付一次，每半年的前30天内支付，如延期一天，按日加收千分之一的滞纳金，如延期超过15天，则被告卜长江有权按原告违约终止合同，原告在本合同签订之日付押金2.6万元整（不计息），租赁期满后与被告结算清楚，多退少补；六、在被告卜长江的责任权中，有以下情况之一时被告卜长江有权提前终止合同收回商铺，1、原告利用该商铺从事非法活动或损害公共利益的；2、原告拖欠租金累计超过30天。在合同的第十一条对违约及处理的规定，任何一方未能履行本合同规定的条款的，均视为违约。2013年4月20日，原告向被告卜长江支付了合同约定的押金2.6万元及自2013年5月1日至2013年10月30日六个月的租金54000元，原告已经支付自2013年11月1日至2014年10月30日的12个月的租金，对于上述租金的支付原告是每三个月支付一次。2014年8月11日，被告卜长江与原告肖宇鹏就租金支付发生争议，2014年8月12日原告肖宇鹏将货物搬出商铺并将钥匙交给被告吴申科，现原告肖宇鹏尚有空调及货架在被告卜长江的商铺内。被告卜长江坚持按书面合同约定的六个月支付一次，而原告肖宇鹏则认为自2013年11月1日至2014年10月30日的12个月的租金原告一直是按每三个月支付一次，被告卜长江委托被告吴申科要求原告按合同约定一次性支付六个月的租金，但原告并未按六个月的租金支付，故此产生纠纷。原告诉至本院请求解除原、被告签订的《商铺租赁合同》；由三被告共同赔偿原告以下费用：1、押金26000元；2、多交的2014年8月至10月的租金27000元；3、转空费用14567元；4、门面装修费用60480元；5、赔偿员工费用：10800元，合计138847元。本案在诉讼过程中，因原告还有空调和货架在被告的商铺内，2014年12月3日原、被告协商，被告同意以4000元购买原告的空调，原告表示商铺内的货架也不要了。本院认为，本案系租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：1、被告吴申科、彭丽是否需要承担责任；2、被告卜长江是否违约，如果违约，原告的损失如何计算。针对第一个争议焦点，本案系租赁合同纠纷，根据合同的相对性，签订合同的双方为被告卜长江和原告肖宇鹏，被告吴申科是被告卜长江委托为其做事的人，并不是租赁合同的当事人，其行为后果应由委托人承担，故被告吴申科并不是本案的适格被告。彭丽并非《商铺租赁合同》的当事人，根据合同的相对性，彭丽并非本案适格的被告。针对第二个争议焦点，原告诉称其与被告肖宇鹏已经通过双方的行为将租金支付变更三个月支付一次，但被告卜长江则辩称应按书面合同约定的六个月支付一次租金，本院认为，根据被告卜长江与原告肖宇鹏签订的《商铺租赁合同》第五条的约定：“租金半年支付一次，每半年的前30天内支付，如延期一天，按日加收千分之一的滞纳金，如延期超过15天，则被告卜长江有权按原告违约终止合同被告”。之所以发生纠纷就是因为被告卜长江与原告肖宇鹏就租金支付期限和方式发生争议，根据合同法的规定，在发生争议时应按书面合同为依据，现原告未按合同约定支付六个月的租金，而原告提供支付租金的短信恰恰证明其多次违约支付租金，故原告违约在先，原告要求被告因违约而赔偿员工10800元的诉讼请求，本院不予支持，对于原告的其他损失，本院分析如下：1、原告在租赁被告商铺时的押金26000元，在租赁合同中对于押金的返回并没有写明原告违约时被告不予退还，故该押金26000元被告卜长江应予退还；2、原告要求退还其2014年8月至10多交的租金27000元，对于该项金额，虽原告于2014年8月12日将货物搬出商铺，但其在起诉状中陈述原告尚有空调及货架在商铺内，本案在2014年10月15日开庭前原告一直有空调在商铺内，视为其一直在使用商铺，且被告亦未将商铺租赁给他人，故原告的此项诉讼请求，本院不予支持；3、转空费用14567元，对于该项费用，原被告并未在合同中予以明确约定，本院不予支持；4、门面装修费用60480元，对于此项费用，在合同第七条第六款中有约定，租赁期满或者解除合同时，装修设施除可以移动的货品、桌椅、电脑等等，一起嵌装在房屋结构或者墙体内的设备和装修，原告一律不得拆走，被告不予以补偿。故原告的此项诉讼请求，本院不予支持。在庭审中，原告肖宇鹏要求解除与被告卜长江签订的《商铺租赁合同》，被告卜长江表示同意，对此请求双方无争议，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告肖宇鹏与被告卜长江签订的《商铺租赁合同》；二、被告卜长江于本判决生效后十日内返还原告肖宇鹏租房押金26000元；三、驳回原告肖宇鹏的其他诉讼请求。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3076元，由原告肖宇鹏承担2495元，由被告卜长江承担575元。义务人在上述指定期限内未自觉履行给付义务，权利人可从期限届满之日起二年内向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金缴纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳。汇款或转帐的，开户行：中国农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：18-161101040002686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审 判 长 易 凯人民陪审员 钟增仁人民陪审员 陶维寿二〇一四年十月二十日书 记 员 曾 珊附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 搜索“”