（2013）南法民初字第10751号
裁判日期: 2014-10-20
公开日期: 2014-12-26
案件名称
陈然与南方东银置地有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市南岸区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈然,南方东银置地有限公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第五十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2013）南法民初字第10751号原告陈然，男，汉族，1966年2月3日出生，住重庆市九龙坡区，公民身份号码5102131966********。被告南方东银置地有限公司，住所地重庆经济技术开发区经开园C40综合大楼五楼，组织机构代码证号78422194-3。法定代表人方勇，董事长。委托代理人邓勇（特别授权），重庆志平律师事务所律师。原告陈然与被告南方东银置地有限公司（以下简称东银公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2013年10月12日受理后，依法由本院代理审判员姚静婷任审判长，与代理审判员陆希娟、人民陪审员董泽芬组成合议庭，适用普通程序分别于2014年4月2日第一次公开开庭、2014年4月9日第二次公开开庭进行了审理。原告陈然及被告东银公司的委托代理人邓勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈然诉称：原告陈然系重庆市九龙坡区民主七村39-6号房屋的承租人，该房屋属于南方东银·领天下／祥瑞新城项目规定的拆迁范围。2010年1月27日原、被告双方及重庆建设工业有限责任公司签订了《南方东银·领天下／祥瑞新城工程项目拆迁安置协议（房屋安置）》，该协议以被告作为拆迁人，重庆建设工业有限责任公司作为被拆迁人，原告作为承租人。原告选择了位于九龙坡区×××号的安置房屋，并在补交了差额房款后在2011年8月19日接房。合同约定由被告在接房之日后90天内为原告办理安置房屋的产权登记，但直至2013年8月13日原告才取得安置房屋的产权证书，被告已经构成违约。对于被告的违约行为原告要求其支付逾期办证违约金。据此，原告起诉来院，要求判令：1、被告支付原告逾期办证违约金共计59372.3元；2、本案诉讼费由被告承担。被告东银公司辩称：被告方并未违约，即使有违约的情况责任也不在被告。诉争的重庆市九龙坡区×××号房屋不是由被告开发，而是被告向九龙坡区土地整治储备中心购买，九龙坡区土地整治储备中心又是向重庆英广房地产开发有限公司购买的，办证的材料不在被告手中，所以办证事宜不由被告控制，逾期办证的责任也不在被告方。当时负责拆迁安置的工作人员误把用被告开发的房源作为安置房的合同给原告签订，应当属于重大误解，应当予以撤销。现据被告了解诉争房屋的房地产权证已办理好，相关手续都是由重庆英广房地产开发有限公司提供并办理，进一步说明办证的责任不在被告。即使应由被告方承担逾期办证违约责任，也应当从2013年4月3日原告提交办证材料之日起算，因2013年8月8日权属登记中心受理办证申请，违约期间应截止于2013年8月8日。另，合同中约定的日万分之五的违约金比例过高，被告认为应当予以调整，违约金应当按照原告的实际损失为准较妥当。经审理查明，2010年1月27日，原告、被告及重庆建设工业有限责任公司签订了《南方东银·领天下／祥瑞新城工程项目拆迁安置协议（房屋安置）》，该合同的甲方（拆迁人）为被告东银公司，乙方（被拆迁人）为重庆建设工业有限责任公司，丙方（承租人）为原告陈然。合同约定由被告拆除原九龙坡区民主七村39-6号房屋，原告选择以期房安置，安置房位于九龙坡区×××号，房屋总价为187887元。合同第二条第三款约定，在原告按规定结清房款和相关规费后，被告在安置房交付原告后90天内为原告办理房地产权属登记。如逾期，每日按安置房总价的万分之五计算违约金，但因原告的原因导致的迟延除外。2011年8月19日，原告向被告结清房款及相关规费。同日，经被告审核后由九龙坡区土地整治储备中心通知，原告办理了接房手续。另查明，包括×××号房屋在内的“英广.桃源居”项目系由重庆英广房地产开发有限公司开发。该公司将部分房屋出售给了重庆市九龙坡区土地整治储备中心，该中心将这部分房源提供给本案被告，由本案被告安置包括本案原告在内的拆迁户。2013年4月2日陈然填写了《重庆市土地房屋权属登记申请书》和《委托书》，委托重庆英广房地产开发有限公司办理权属登记。2013年8月8日，由申请人陈然和重庆英广房地产开发有限公司以拆迁安置还房（转移登记）的方式向权属登记中心提交申请，同日，该中心受理了诉争房屋的办证申请。2013年8月13日，诉争房屋的房地产权证书办理完毕。以上事实，有原告提交的《南方东银·领天下／祥瑞新城工程项目拆迁安置协议（房房屋安置）》复印件、《通知》复印件、重庆市房地产权证（105房地证2013字第×××号）、收据，被告提交的拆迁安置购房协议复印件、重庆市九龙坡区土地房屋权属登记业务受理通知书、重庆市土地房屋权属登记申请书、委托书及通知、拆迁安置购房协议复印件，以及当事人的当庭陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，原告、被告及重庆建设工业有限责任公司签订了《南方东银·领天下／祥瑞新城工程项目拆迁安置协议（房屋安置）》，是原、被告及重庆建设工业有限责任公司的真实意思表示，不违背法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，各方当事人应当按照合同约定履行各自的合同义务。该合同虽由三方签订，但是合同所涉及的拆迁安置权利及义务均存在于原、被告之间。原告按照合同约定履行了全部义务，并在2011年8月19日办理了诉争房屋的接房手续。被告作为拆迁人，亦应当履行将安置房屋交付原告并办理房屋权属转移登记的合同义务。被告在庭审中称，诉争房屋的办证材料是提交给重庆英广房地产开发有限公司而非被告，因此被告认为通知原告提交办证材料的义务不在被告，逾期办证的责任不在被告。本院认为，原、被告系拆迁安置合同的实际权利义务承受双方，按照合同约定为原告办理房屋权属转移登记的义务由被告承担，因此，对被告认为办证义务方为重庆英广房地产开发有限公司的主张，本院不予认可。对于被告认为2010年1月27日与原告签订的《南方东银·领天下／祥瑞新城工程项目拆迁安置协议（房屋安置）》有误，属于重大误解，请求本院予以撤销的主张。本院认为，该合同系由被告东银公司提供的制式合同，协议签署时被告应当清楚地知晓诉争房屋的坐落、办证义务、逾期办证的违约责任等，从合同的签订到合同的履行来看，均不存在被告所称的重大误解情况。被告作为具有房地产开发经验的开发商，应当谨慎地注意到合同明确约定由被告为原告办理房地产权登记，逾期办理将承担逾期办证的违约责任，该条款的约定能够让原告充分的相信被告有义务和能力及时为其办理产权转移登记，同时也敦促被告排除办证障碍，在合同约定的期限内积极创造办证条件，完善办证材料以履行合同义务，而非简单的以诉争房屋系第三方开发而怠于履行其既有的合同义务。另，依照《合同法》的规定，因重大误解要求撤销合同，系合同当事人的诉权而不是抗辩权，被告不能通过庭审抗辩的方式来行使重大误解的撤销权。因此，如果被告要行使，也应当通过新的诉讼来解决。关于被告请求对违约金标准予以调低的主张。本院认为，根据《合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。同时，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁判。综合全案情况，本院酌情对逾期办证违约金标准调整为日万分之二。据此，被告的逾期办证违约期间应从2011年8月19日原告接房之日起算的第91天，即2011年11月18日起算，至取得权属登记中心的业务受理通知单之日，即2013年8月8日为止，共计629天，以房屋总价187887元为基数，日万分之二的比例计算，共计23636.18元（187887元×0.2‰／天×629天）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告南方东银置地有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告陈然逾期办证违约金23636.18元。二、驳回原告陈然的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1430元，由被告南方东银置地有限公司承担（原告已垫付，被告在本判决生效之日起三日内支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉的案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 姚静婷代理审判员 陆希娟人民陪审员 董泽芬二〇一四年十月二十日书 记 员 文 青 来源：百度“”