（2014）穗番法民三初字第166号
裁判日期: 2014-10-20
公开日期: 2015-05-22
案件名称
林秋与王雪莲、黄德华房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市番禺区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
林秋,王雪莲,黄德华
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国担保法》：第九十一条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第一百一十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗番法民三初字第166号原告：林秋，住广东省廉江市。委托代理人谭德军。委托代理人曾晓茵。被告：王雪莲，住广州市番禺区。被告：黄德华，住广东省东源县。原告林秋诉被告王雪莲、黄德华房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告林秋的委托代理人谭德军到庭参加了诉讼，被告王雪莲、黄德华经本院合法传唤，无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林秋诉称：两被告与原告林秋于2013年10月16日签署《房产买卖协议》，约定两被告将其名下房，出让给原告林秋，总价100万元正，定金30万元。当日原告林秋及履行了合同的约定义务，向两被告人支付了定金30万元。依双方约定，两被告应及时办理提前还贷赎契、过户相关工作和手续。但是虽经原告的多次催促，至今已近3个月，两被告一直拖延时间，拒绝依约履行合同约定之相关义务，甚至于拒绝接听原告的电话和关��。之后，原告委托广东明某律师事务所依法向两被告发送律师函，催促两被告履行《房产买卖协议》义务，但是，两被告仍然不予理会，并拒绝履行协议应尽之相关义务，更绝断了原告之间的联系。综上，两被告行为已经构成违约。现为保护原告的合法权益，维护社会的公平正义，特向贵院起诉，诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《房产买卖协议》；2、判令两被告共同向原告双倍返还定金人民币60万元，并自2013年10月16日起按同期银行贷款利率向原告支付利息至付清日止；3、本案诉讼费用由两被告承担。被告王雪莲、黄德华无答辩亦未在举证期内举证。经审理查明：2010年2月27日，广州市番禺房地产综合开发有限公司出具一份《销售不动产统一发票》（发票号码：08784622），载明付款方为王雪莲，销售的不动产楼，款项性质为预收购房款，合计金额275258元。2010年3月11日，王雪莲作为甲方（借款人、抵押人、购房人）与广州农村商业银行股份有限公司作为乙方（贷款人、抵押权人）签订一份《楼宇按揭合同》（编号：011700420100032），约定按揭房产为甲方与发展商签订的编号为201002145013的商品房买卖合同项下确定的房产，即座落于广州市番禺区昊龙花园北区（九座三梯栋）2层201房，成交价格为1365258元；乙方向甲方提供贷款金额为109万元，贷款期限为20年。合同还约定了其他内容。同日，广州农村商业银行股份有限公司出具《借款借据》（编号：0117004201000032001），载明借款人为王雪莲，借款用途为购房，借款金额为109万元。2010年3月19日，广州市番禺房地产综合开发有限公司出具两份《销售不动产统一发票》（发票号码：08679686、00732594），付款方姓名、销售的不动产楼牌号以及款项性质均与其于2010年2月27日开具的编号为08784622的发票一致，金额分别为9万元、100万元。2013年10月16日，黄德华、王雪莲作为甲方与林秋作为乙方签订一份《房产买卖协议》，该协议载明：“现有王雪莲将其名下位于番禺区桥南街房出让给林秋，双方达成协议总价100万元正，林秋于2013年10月16日付定金叁拾万元。代王雪莲办理房产证相约过户。”，尾部有黄德华、王雪莲、林秋的署名及指印，并注有“草议”字样。该协议除上述内容外，另有“已收林秋购房定金叁拾万元正”字样，并有王雪莲署名及指印以确认。2014年1月15日，涉讼房屋被广州市天河区人民法院依法查封，案号为（2014）穗天法执字第396号。根据广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局出具的《广州市房地产产权情况表》显示，涉讼房屋已确权，并于2011年11月24日进行预告登记，房屋坐落番禺区桥南街中华大道893号九座三梯201房，产权人为��雪莲。另查明，王雪莲与黄德华于2010年5月6日登记结婚。诉讼中，林秋主张合同的相对方为王雪莲、黄德华二人，并称《房产买卖协议》签订后，其当即向被告支付了定金30万元，双方口头约定余款70万元待涉讼房屋过户到原告名下再向被告支付，过户手续须在一个月左右即年底前办理，但对余款的支付方式没有进行约定；签订协议时，涉讼房屋已存在抵押贷款情况，双方口头约定由两被告先行出资偿还所欠贷款并办理涂销抵押手续。协议签订后双方没有变更过协议内容。后因无法电话联系王雪莲、黄德华二人，林秋委托广东明某律师事务所向其二人发出关于敦促履约的《律师函》，该函件于2014年1月10日通过邮政特快专递的方式分别寄往“广东省东源县蓝口镇长江头村委会黄屋山小组43号”、“广州市番禺区榄塘北街北丽坊北丽街1号”、“广州市番禺区钟村镇莲塘里大街二巷4号”、“广州市番禺区沙头捷进二路B座502房”，其中，寄往东源县的邮件由他人代收，寄往其余地址的邮件均被退件。王雪莲、黄德华其后一直没有联系林秋。林秋另称，两被告已将涉讼房屋的钥匙交付林秋，但由于涉讼房屋为毛坯房，无法实际使用，现涉讼房屋处于空置状态。另，林秋为证实其具有购房资格，向本院提供了由广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局出具的关于林秋以及其配偶黄淑仪的《个人名下房地产登记情况查询证明》各一份，该两份证据均显示其二人在广州市辖区范围内查无房产情况记录。以上事实，有《销售不动产统一发票》3份（发票号码分别为：08784622、08679686、00732594）、《楼宇按揭合同》（编号：011700420100032）1份、《借款借据》（编号：0117004201000032001）1份、《房产买卖协议》1份、《广州市房地产产权情况表》1份、《律师函》、EMS全球邮政特快专递邮寄单4份（条形码分别为：1028925418506、1028925419906、1028925417106、1028925420806）、《个人名下房地产登记情况查询证明》2份以及本院的庭审笔录为证。本院根据林秋的申请，依法查封了王雪莲名下座落于番禺区桥南街房的房屋。本院认为：《房产买卖协议》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律及行政法规的强制性规定，是合法有效的，签约双方均应按照合同的约定享受权利、履行义务。虽涉讼房屋登记在王雪莲一人的名下，但黄德华、王雪莲一同在上述协议中签字确认，依法与林秋成立了合同关系，故上述协议的合同相对方应为黄德华、王雪莲二人，黄德华应与王雪莲共同承担上述协议的权利及义务。上述协议签订后，林秋向王雪莲支付了30万元。虽协议订明30万元为定金，但根据《中华人民共和国担保法》第九十一条关于“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”的规定，涉讼房屋的定金应不超过房屋总价100万元的百分之二十，即20万元。故此，本院依法对本案的定金调整为20万元，其余10万元认定为购房款。因涉讼房屋被法院依法查封，王雪莲、黄德华亦下落不明，《房产买卖协议》已不具备继续履行的条件，现林秋要求解除《房产买卖协议》，本院依法予以准许。因《房产买卖协议》的解除是王雪莲、黄德华违约所致，故林秋要求两被告双倍返还定金的请求于法有据，本院予以支持，应返还的定金应以20万元为标准计算两倍，即40万元。另外，因林秋未提供证据证实其因王雪莲、黄德华的违约而实际产生了损失，在已经适用定金罚则双倍返还定金的情况下，本院对林秋关于利息的请求不予支持。被告王雪莲、黄德华经本院传票传唤，无正当理由逾���拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相应的诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除原告林秋与被告王雪莲、黄德华于2013年10月16日签订的《房产买卖协议》。二、被告王雪莲、黄德华应于本判决发生法律效力之日起五天内向原告林秋双倍返还定金共计40万元及购房款10万元。三、驳回原告林秋的其余诉讼请求。本案受理费9800元、诉讼保全费5000元，由原告林秋负担1000元，由被告王雪莲、黄德华负担13800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审 判 长 区 韶人民陪审员 李润好人民陪审员 朱杏梅二〇一四年十月二十日书 记 员 霍淑玮 微信公众号“”