（2014）朝民初字第28116号
裁判日期: 2014-10-20
公开日期: 2015-06-26
案件名称
李凤磊与王晓东等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李凤磊,王晓东,毕慎平
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2014）朝民初字第28116号原告（反诉被告）李凤磊，女，1987年8月25日出生。委托代理人付丽，女，1987年8月4日出生。委托代理人顾小平，北京腾铭律师事务所律师。被告（反诉原告）王晓东，男，1968年4月27日出生。被告（反诉原告）毕慎平，男，1962年12月13日出生。二被告（反诉原告）共同委托代理人郭嘉林，北京市高界律师事务所律师。原告（反诉被告）李凤磊（以下简称原告）与被告（反诉原告）王晓东、毕慎平（以下简称二被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员郝丽娜独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人付丽，二被告的委托代理人郭嘉琳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年12月8日原告与二被告签订了《商业办公租赁合同》。合同约定租赁期自2012年12月16日至2014年12月15日，支付方式为押二付三。后因原告提前于2014年4月28日搬家，原告和二被告协商征得二被告同意由原告交纳一个月的租金，双方共同寻找新的租房客户。一个月后，原告再次与二被告协商，征得二被告同意给原告半个月的搬迁时间，半个月的租金从押金中扣除。后在半个月尚未期满时，二被告通知原告搬迁，因有新的承租客户要搬入。原告积极配合进行搬迁，但该承租客户因故未能与二被告签约。故原告要求二被告返还原告一个半月押金88101元。二被告辩称并反诉称：二被告不同意原告的诉讼请求。首先，按照双方签订租赁合同的约定，原告因自身原因提前退租，未按照合同约定足额支付租金，已构成违约。合同约定原告支付的承租保证金应作为违约赔偿金赔偿给二被告。因此应驳回原告要求退还押金的请求。其次原告诉称与事实不符，原告和二被告从没有就退还承租保证金进行任何协商，更不可能达成合议。为避免损失，二被告不得不同意寻找新的租户。后经中介机构与新租户签订了租赁合同，二被告向中介机构支付了居间服务费3万元。如果如原告所述二被告同意扣除租金后退还承租保证金，那么二被告为了原告擅自退租不但不向原告主张违约赔偿，还自愿承担寻找新租户的高额中介费，这与常理不符。最后，原告退租后至今没有向二被告交付房屋钥匙，新租户亦未向二被告支付租金，导致租赁房屋空置造成严重损失。综上，请法院驳回原告诉讼请求。另外，原告于2014年4月30日退租，但欠付2014年4月15日至2014年4月30日的租金29367元，故二被告反诉要求原告支付租金29367元。原告针对反诉辩称：原告的确交纳租金到2014年4月15日。当时原告和二被告协商原告半个月搬离，租金直接从押金中扣除。但4月28日，二被告强行要求原告搬离。因此原告不同意二被告的反诉请求，租金应从押金中扣除，不存在拖欠的问题。经审理查明：2012年12月8日原告（乙方）作为承租人与二被告（甲方）作为出租人签订了《商业办公租赁合同》。合同约定甲方向乙方出租位于北京市朝阳区八里庄西里100号之“住邦2000商务中心”1号楼西区XXXX室（下称诉争房屋），租赁期为36个月，自2012年12月16日至2015年12月15日。月租金58734元。合同约定乙方于签订本合同当日向甲方交纳一个月租金保证金（承租保证金），计58734元，在房屋交接当日交纳剩余一个月租金保证金，计58734元及交纳三个月租金计176202元。承租期内，由于乙方原因，导致本合同终止，甲方有权扣除乙方已支付的承租保证金作为违约赔偿。如因甲方原因导致本合同终止，甲方须向乙方双倍返还承租保证金，并有权向甲方提出进一步索偿（包括装修费用）。原告与二被告当庭共同确认原告提前退租，原告诉称其退租时间为2014年4月28日，被告予以否认，并称原告退租时间为2014年4月30日。对此，原告向本院提交了二被告与新承租方经居间方居间签订的《写字楼租赁合同》，用以证明其退租时间为2014年4月28日，该合同约定免租期自2014年5月1日开始。双方均认可二被告与新租户的合同并未实际履行。原告与二被告当庭共同确认原告交纳了承保保证金117468元以及原告交纳租金至2014年4月15日。上述事实，有《商业办公租赁合同》、收条、《写字楼租赁合同》和当事人陈述等相关证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。原告诉称其退租时间为2014年4月28日，但被告予以否认，原告向本院提交的相应的证据亦不足以证明原告的主张，故本院无法采信原告的陈述，本院依法确认原告的退租时间为2014年4月30日。双方当事人均确认原告欠付2014年4月15日至2014年4月30日的租金。双方当事人的争议焦点是承租保证金是否应退还。根据合同约定，原告提前退租，承租保证金作为违约赔偿不予退还。现原告主张双方曾口头约定予以退还，但二被告予以明确否认，且原告未向本院举证证明，故本院对原告的主张无法采信。原告主张承租保证金全额不予退还，属于违约责任约定过高，要求予以酌减。本院根据查明的事实，因原告退租，二被告未实际将诉争房屋出租，导致租金损失，并综合考虑全案情况，认为双方约定的违约责任并不过苛，因此不予调整。根据双方合同约定承租保证金不予退还，因此原告主张退还承租保证金88101元的请求，本院依法不予支持。二被告反诉要求原告支付欠付的租金，有事实和法律依据，本院依法予以支持。原告抗辩应从承租保证金中扣除没有合同依据，本院依法不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）李凤磊于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）王晓东、毕慎平租金二万九千三百六十七元。二、驳回原告（反诉被告）李凤磊的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1001元，由原告（反诉被告）李凤磊负担（已交纳）。反诉案件受理费267元，由原告（反诉被告）李凤磊负担【被告（反诉原告）王晓东、毕慎平已交纳，原告（反诉被告）李凤磊于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）王晓东、毕慎平】。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。代理审判员 郝丽娜二〇一四年十月二十日书 记 员 尹 航 百度搜索“”