（2014）沅民二初字第113号

裁判日期: 2014-10-20

公开日期: 2015-03-03

案件名称

原告沅陵县鸿飞物业服务有限公司（以下简称鸿飞物业公司）为与被告孟庆芸物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

沅陵县人民法院

所属地区

沅陵县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

沅陵县鸿飞物业服务有限公司,孟庆芸

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年）》：第七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

湖南省沅陵县人民法院民 事 判 决 书（2014）沅民二初字第113号原告沅陵县鸿飞物业服务有限公司，组织机构代码：56591758-8。法定代表人张鑫淋，系该公司经理。委托代理人熊永东，湖南兴沅律师事务所律师。被告孟庆芸，女，1982年4月15日出生，苗族，湖南省沅陵县人，居民。委托代理人向玲珠（系孟庆芸母亲）女，1955年9月11日出生，苗族，湖南省沅陵县人，居民。原告沅陵县鸿飞物业服务有限公司（以下简称鸿飞物业公司）为与被告孟庆芸物业服务合同纠纷一案，于2014年8月21日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由代理审判员刘霞适用简易程序，于2014年9月16日公开开庭进行了审理。原告鸿飞物业公司的法定代表人张鑫淋及其委托代理人熊永东，被告孟庆芸的委托代理人向玲珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鸿飞物业公司诉称，原告系一家于2010年11月23日依法成立的物业服务公司。2010年12月23日，原告与兰波花园小区业主委员会签订《委托合同》和《委托书》，约定自2011年1月至2012年12月30日，由原告为兰波花园小区提供物业管理服务，并将原兰波物业服务有限公司的债权债务转让给原告，由原告负责催收2010年12月30日前业主拖欠的物业服务费。2012年8月1日，原告又与业主委员会签订《物业服务管理委托协议书》，约定服务期限为6年，物业费标准以怀化市物价局及沅陵县人民政府、物价局核定的物业服务价格执行。2012年8月23日原告再次与业主委员会签订《物业服务细则补充协议》，约定物业收费标准按国家及沅陵县物价局文件精神执行，物业费收取时间为每月的30日，超过则按物业费每日3‰的标准交纳滞纳金。被告孟庆芸是沅陵县兰波花园小区138号门面的业主，自2008年至2014年7月被告一直未缴纳物业服务费，原告多次催收未果，现起诉要求被告支付拖欠的物业服务费（至2014年7月31日止）及滞纳金共计10217.22元。原告鸿飞物业公司为支持其主张，向法庭提交了如下证据：1、企业营业执照、组织机构代码证、税务证、物业服务企业资质证书、经理岗位证、服务价格登记证各1份，用以证实原告是合法的物业服务企业。2、2010年12月23日委托合同、2011年1月26日物业服务合同书补充协议、2012年8月1日物业服务管理委托协议书、2012年8月18日物业补充协议合同、2012年8月23日物业服务细则补充协议、2012年8月25日兰波花园物业费及用电协议书、怀市价2011（106）号文件各1份，用于证实原告和被告的物业服务合同关系，同时也证实对其服务的收费标准及约定。3、户籍信息、房屋产权产籍卡、兰波花园小区业主情况一览表各1份，用于证实被告系138号门面的业主及被告的基本情况。4、2010年12月22日送达通知、2010年12月23日委托书、2010年12月28号委托书及物业欠费清单、2010年12月31日收条各1份，用于证实被告于2008年-2010年的物业欠费情况，前任物业公司将债权债务转让给原告，原告承接兰波花园小区的物业管理后已代业主交清欠前任物业公司的物业服务费。5、2012年3月1日催缴物业费通知1份、2012年11月11日催缴物业费通知36份、2011年5月3日兰波门面物业费催交公示1份、2011年7月11日公示1份、2011年10月23日通知1份、2012年11月23日物业费催交公示1份、2013年12月20日催交公示1份、2014年6月6日服务收费项目公示1份，用于证实物业公司和小区业主委员会几年来一直对欠费业主进行催缴并做了大量的物业工作，原告已经履行了催交物业费的告知义务。6、沅陵县物业管理办公室的证明1份、证人余登鸾的证言1份、照片7张、电费收据和物业费收据3份、11号、12号、20号门面物业费收据2份，用于证实物业公司在兰波小区的物业服务情况及其他业主的交费情况。被告孟庆芸辩称：1、自购买门面后并没有物业公司要求对门面收取物业服务费，也没收到过催费通知，2、原告没有向门面提供物业服务，也不清楚服务的依据及收费标准。被告孟庆芸为支持自己的辩解意见，向法庭提交了环卫所收费收据2份，用于证实门面的卫生是由环卫所打扫并向门面使用人收取卫生费，物业公司并未对门面提供服务。庭审质证时，被告对原告提交的证据发表的质证意见：对证据1无异议；对证据2中几份合同的真实性、合法性不清楚，合同只有业主委员会的公章，没有业主委员会成员签字，对（2011）106号文件没有异议，但现在已经过期了；对证据3无异议。对证据4有异议，前任物业公司从未提到要收门面物业费，也没有收到过催费通知，被告没有拖欠物业费。对证据5有异议，被告没有收到过催费通知，门面自购买后直到2014年2月份才租出去，不存在送达给了承租人；对证据5有异议，被告未住在小区内，是否公示不清楚；对证据6有异议，是针对小区的住户提供服务，门面没有享受到物业公司的服务。原告对被告提交的证据发表了质证意见：对该组证据的真实性无异议，但认为与本案无关。法庭对原、被告提交的证据进行了审查后认为：原告提交的证据1、2、3、5、6来源合法，内容客观真实，能证实本案的客观事实，为有效证据，应予以采信。原告提交的证据4只能证实前任物业公司委托原告收取业主未交的物业费，不能证实与前任物业公司之间的债权转让，对该份证据不予采信。被告提交的证据与案件的关联性上存在瑕疵，应不予采信。根据采信的证据以及当事人的陈述，本院可以认定以下案件事实：沅陵县兰波花园小区系沅陵县兰波房产开发有限公司于2003年开发建成，座落于沅陵镇迎宾南路，小区建成后成立了业主委员会。该小区内的138号门面，建筑面积54.10平方米，系商业门面。被告孟庆芸在2002年购买了该门面。原告鸿飞物业公司系2010年11月23日经工商登记成立的物业服务公司，具有物业服务、室内外装修及装饰、园艺绿化工程、水管安装与维修、家用电器维修、家政服务、日用建材销售资质的企业。2010年12月23日，沅陵县兰波花园小区业主委员会、沅陵县兰波物业服务有限公司委托鸿飞物业公司接管沅陵县兰波花园小区的物业管理服务。同日，该小区业主委员会与鸿飞物业公司签订《委托合同》，约定：管理期限2年，自2011年元月1日至2012年12月30日，物业费住宅为0.4元／月／平方米，车库柴棚为0.3元／月／平方米。2011年元月26日原告与该业主委员会签订《物业服务合同书补充协议》，约定：小区前栋门面物业费按每平方1元收取；小区停放车辆不收费；逾期不交物业费的按每日3‰交纳滞纳金。2012年8月1日，原告与该小区业主委员会签订《物业服务管理委托协议书》，约定：原告按三级物业服务标准对小区提供物业服务；物业费按怀化市物价局和沅陵县物价局核定的价格执行；物业服务期限为6年。2012年8月18日原告与该小区业主委员会就业主拖欠物业费及偷电的问题签订《物业补充合同》，约定：物业管理服务费每半年收取一次，上半年收取时间为每年3月1日止，下半年收取时间为每年9月1日止，业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，按每日3‰交纳滞纳金；业主偷电的，按相关规定处理；业主超出工作时间段要求充电，由业主承担工作人员的往来车费。2012年8月23日，原告又与沅陵县兰波花园小区业主委员会就小区的物业服务具体内容及事项签订《物业服务细则补充协议》，该协议对委托服务具体内容及事项、物业收费标准及收费时间、双方的权利义务等进行了约定。依据湖南省物价下发的要求实施梯级电度价的规定，2012年8月25日，原告再次与该小区业主委员会签订《兰波花园物业费及用电协议书》，约定：物业收费标准按怀化市（2011）106号文件为准，商业门面及商业用房按106号文件第四条加价150%，暂定收取1.2元／月／平方米；自2012年9月1日起，门面用电按每度1.11元执行；小区变压器、线路的电损、公共用水、用电等费用每户每月分摊5元。上述物业服务合同签订后，原告对小区提供了物业管理服务。自2010年12月起，原告多次通过在小区公示栏公示、书面通知催收等方式催收物业服务费，至今，被告未向原告交纳物业服务费。本院认为，本案系一起物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。故小区业委会与原告签订的物业服务合同系合法有效，被告所有的门面虽是在小区的临街面，但与小区是连为一体的，应系物业服务合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者，构成物业服务合同的实质当事人，被告提出2010年12月23日的委托合同对门面的收费约定系事后添加而质疑合同的真实性，但原告已作出合理解释，且2011年1月26日的补充协议已将门面列入物业管理范围中，并对收费标准作出了明确的约定，被告作为门面的业主，应受物业服务合同的约束。被告辩解对物业管理合同的签订及内容均不知情，不应受物业管理合同约束的理由不能成立。物业公司的选聘及物业服务合同的签订属于业主大会及业主委员会的自治范围，不属民事诉讼审查范围，被告作为业主可积极参加业主大会或向业主委员会提出合理化建议，表达自己的意见，有效地保护自己的合法权益。业主委员会一经合法与物业服务公司签订物业服务合同，该合同的内容对所有业主有约束力，被告不应以对业主委员会与原告签订的物业服务合同不知情而拒交物业费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。2011年1月1日原告依约对沅陵县兰波花园小区进行物业管理，期间通过公示、书面通知催收物业费，在2012年11月11日的催费通知上部分物业使用人也签字确认收到通知，佐证了物业公司催收过物业费，该催收应为有效催收，视为物业公司履行了催收的义务。被告提出门面购买后一直未出租，且不清楚门面要收物业费及未收到过催费通知，而以此抗辩不应交纳物业服务费，该抗辩理由不能成立。环卫所收取的是市政公共区域的卫生费，与物业并不冲突。被告如认为原告的服务质量有问题，双方应该通过其他合法有效的方式来解决，不应采取拒交物业服务费的方式。原告主张前任物业公司将2008年至2010年的债权转让给原告，但原告未提供相应证据证实原告承接兰波花园小区物业时，前任物业公司约定将债权转让给原告，原告主张该部分物业服务费的主体不适格，故对原告主张2008年至2010年的物业费的诉讼请求，本院不予支持。2010年12月23日的委托合同对于门面的物业服务费标准没有约定，在2011年1月26日的补充协议中补充约定按1元收取，门面的物业服务费应从约定之后收取。因此，本院确认被告在本案中未交物业服务费的期间为2011年2月至2014年7月。根据合同的约定，2011年2月至2012年8月门面的物业服务费收费标准是1元／月／平方米，2012年9月至2014年7月的标准是1.2元／月／平方米，自2011年2月至2014年7月，被告未交的物业服务费为2521.06元（54.1m2×1元×19个月＋54.1m2×1.2元×23个月）。关于被告孟庆芸是否应向原告支付滞纳金的问题。本案为民事纠纷，滞纳金的提法不妥。本案所提的滞纳金，究其性质应为合同违约金。本案中的合同虽约定了业主逾期交纳物业服务费应承担的违约责任，但物业服务费的催交、收取应是物业服务企业的一项主要工作，被告自2011年起至今未交物业费，原告虽通过在小区公示等方式进行过催缴，但原告鸿飞物业公司在催缴物业费上仍不够积极主动，自身主张权利拖延。故，对原告要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。此外，优质的物业服务是每个小区业主的共同希望，物业公司在合同明确约定权利义务的基础上，应进一步提高物业服务水平。作为小区的业主也应当从大局出发，共同维护小区的利益，并依法主张自己的权利。对于物业服务小区出现业主迟延支付物业服务费等情况，原告作为物业公司也应从自身的服务意识、服务质量去找原因、找问题，并加强与业主之间的沟通。综上所述，被告孟庆芸应当向原告沅陵县鸿飞物业服务有限公司交纳物业服务费，但原告沅陵县鸿飞物业服务有限公司的诉讼请求部分不合理，对合理的部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告孟庆芸支付原告沅陵县鸿飞物业服务有限公司2011年2月至2014年7月物业服务费2521.06元，上述款项限本判决生效后十日内付清。二、驳回原告沅陵县鸿飞物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费55元减半收取27.5元，由原告沅陵县鸿飞物业服务有限公司负担17.5元，被告孟庆芸负担10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。代理审判员　刘　霞二〇一四年十月二十日代理书记员　丁陵霞附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。 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