（2014）潍民一终字第1252号
裁判日期: 2014-10-20
公开日期: 2014-12-03
案件名称
徐玉霞与寿光晨鸣广源地产有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省潍坊市中级人民法院
所属地区
山东省潍坊市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
寿光晨鸣广源地产有限公司,徐玉霞
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省潍坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）潍民一终字第1252号上诉人（原审被告）寿光晨鸣广源地产有限公司，住所地：寿光市南环路弥河桥东首。法定代表人常立亭，董事长。委托代理人魏博田，男，1983年6月17日生，汉族。被上诉人（原审原告）徐玉霞。委托代理人刘保国，山东圣龙律师事务所律师。上诉人寿光晨鸣广源地产有限公司（下称广源公司）因与被上诉人徐玉霞商品房预售合同纠纷一案，不服山东省寿光市人民法院（2014）寿民初字第666号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。经审理查明，2011年4月1日，广源公司、徐玉霞签订商品房预售合同，约定徐玉霞购买广源公司开发的威尼斯小镇项目中A8号楼2单元601号商品房，商品房规划用途为住宅，该房屋预测建筑面积为137.22平方米，单价4742.472元，总价款为650762元，徐玉霞采取贷款方式付款。双方约定广源公司应当在2012年2月29日前向徐玉霞交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列条件：1该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件。2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。3、满足第十一条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。商品房为住宅的，广源公司还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，住宅质量保证书承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。同时约定若逾期交房超过90日后，徐玉霞要求继续履行合同的，合同继续履行，自双方约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，广源公司按日向徐玉霞支付全部已付款万分之二的违约金。商品房达到交付条件后，广源公司应当在交付日的10日前，书面通知徐玉霞办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，广源公司应当出示满足约定的证明文件。广源公司不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足约定条件的，徐玉霞有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由广源公司承担，并按约定支付违约金。合同签订后，徐玉霞按约支付了购房款650762元。同年9月19日，徐玉霞向广源公司支付车位款110000元，广源公司出具收款收据。同年9月24日，徐玉霞、广源公司签订车位销售协议书，约定徐玉霞购买广源公司威尼斯小镇A区地下停车场的A8-9号地下停车位使用权，车位售价110000元。2012年上半年，广源公司曾电话通知徐玉霞交房，但因房屋未达到双方约定的条件及广源公司未出示相关证明文件，徐玉霞没有收房。广源公司至今未书面通知徐玉霞办理交接手续，亦未提交建筑工程竣工合格证明文件及双方约定的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》。二审中，广源公司提交寿光市东城租金证明、寿光市房地产网上下载的租金信息各一份，证明同地段房屋租金情况。徐玉霞质证认为，租金证明是打印的，但价格是手写的，不认可。违约金系双方约定的，没有超过法律规定，无需参照租金确定。上述事实，有徐玉霞提交的商品房预售合同、车位销售协议书、广源公司出具的收款收据等证据及当事人陈述记录在案为凭。原审法院认为，徐玉霞、广源公司签订的商品房预售合同、车位销售协议书系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效。徐玉霞主张双方签订合同后，按约交纳了房款、车位款，其提供广源公司方出具的收款收据证实，广源公司无异议，予以确认。车位作为商品房的附属设施，车位款应作为全部购房款的一部分，徐玉霞共支付购房款760762元（含车位款110000元）。徐玉霞主张广源公司未按约定在2012年2月29日前交付房屋，广源公司辩称其于2012年2月25日电话通知徐玉霞交房，至于徐玉霞有没有去不清楚，徐玉霞不认可，广源公司未提供证据证实，且合同约定广源公司应当在交付日的10日前，书面通知徐玉霞办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件，广源公司至今未书面通知徐玉霞，亦未提交建筑工程竣工合格证明文件及双方约定的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》，可以确认广源公司至今未交房。现徐玉霞要求广源公司承担违约责任，自双方约定的交付期限届满之日起按日支付全部已付款万分之二的违约金，事实清楚，证据充分，予以支持。对徐玉霞要求交付房屋的请求，因徐玉霞、广源公司均未提供约定交付房屋条件的证明，可在该房屋具备交付条件时，双方另行处理。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、寿光晨鸣广源地产有限公司支付徐玉霞违约金103005.55元（760762元，按每日万分之二，自2012年2月29日计算至2014年1月6日），于判决生效后十日内履行。二、驳回徐玉霞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2630元，由寿光晨鸣广源地产有限公司负担。宣判后，广源公司不服原审判决，上诉称：上诉人在原审中提交的证据证明，上诉人建设的房屋在合同约定的交房期限届满时，就已具备了实质上的交房条件，也通知徐玉霞收房，但徐玉霞以各种借口拒不收房，上诉人不应承担迟延交房违约金；且双方约定的交房违约金过高，已超过了同地段的房屋租金，原审法院未予减少错误。请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回徐玉霞的诉讼请求。被上诉人徐玉霞答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。本院认为，徐玉霞与广源公司签订的商品房预售合同、车位销售协议书系当事人真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定自觉履行各自的义务。合同签订后，徐玉霞按约定交纳了购房、车位款，广源公司本应当按合同约定在交付房屋日10日前，书面通知徐玉霞办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件，但广源公司并未提交证据证明其已履行了合同约定的通知义务，亦未按合同约定提交房屋交付所需的建筑工程竣工合格证明文件、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》等相关手续，故原审法院认定广源公司至今未交付房屋，应当承担相应的违约责任并无不当。广源公司虽称双方约定的交房违约金过高，已超过了同地段的房屋租金，但其所主张的此种情形是在双方对违约金没有约定的情况下，按照有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构确定的同地段同类房屋租金标准确定违约金，而本案中双方在合同中已对迟延交付房屋违约金作出了约定，双方对违约金的约定并未违反法律法规的强制性规定，故原审法院以双方的约定计算违约金应属适当。综上，上诉人的上诉理由，本院不予支持。原审判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2630元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱奉纲审 判 员 张振显代理审判员 李金桦二〇一四年十月二十日书 记 员 王新艳 关注微信公众号“”