（2014）珠中法民三终字第424号
裁判日期: 2014-10-20
公开日期: 2014-12-02
案件名称
珠海市斗门区德昌房产有限公司与黄女婷商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省珠海市中级人民法院
所属地区
广东省珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
珠海市斗门区德昌房产有限公司,黄
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）珠中法民三终字第424号上诉人（原审被告）：珠海市斗门区德昌房产有限公司。住所地：珠海市斗门区。法定代表人：黄德强。委托代理人：霍艳辉，广东正拓律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄女婷，女，汉族，1968年5月4日出生，住珠海市香洲区。委托代理人：翁均涛，广东华大律师事务所律师。委托代理人：廖丽娜，广东华大律师事务所律师助理。上诉人珠海市斗门区德昌房产有限公司（以下简称德昌公司）与被上诉人黄女婷商品房预售合同纠纷一案，德昌公司不服珠海市斗门区法院作出的（2014）珠斗法民三初第232号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院审理查明：一、房屋买卖合同的签订时间：2011年4月23日。二、房屋地点：珠海市斗门区城南白藤七路1018号2栋3单元1404。三、房屋面积：86.21平方米。四、房屋总价款：630507元。五、合同约定的交楼时间：2012年6月30日。六、实际交楼时间：2012年12月7日。七、合同约定的计付逾期交房违约金的起始日期：2012年7月1日。八、本院确定计付逾期交房违约金的截止日期：2012年12月7日，双方确定逾期违约金计算的截止日期。九、计付逾期交房违约金的天数：160天。十、合同约定的逾期交房违约金标准：已付房价款的万分之三。十一、逾期交房违约金数额：30264元。十二、合同约定的免责事由：除买卖合同第七条规定的特殊情况外，出卖人未按买卖合同约定时间将商品房交付买受人，买受人同意给出卖人90日宽限期；若出卖人在宽限90日后仍未能将该商品房交付买受人，则按买卖合同约定方式处理。十三、涉案商品房取得竣工验收备案表的时间：2012年12月7日。十四、黄女婷的诉讼请求：德昌公司向黄女婷支付逾期交房违约金30264元（从2012年7月1日计算至2012年12月7日，共计160天），德昌公司负担本案受理费。黄女婷在一审的诉讼请求为：德昌公司向黄女婷支付逾期交房违约金30264元（从2012年7月1日计算至2012年12月7日，共计160天），德昌公司负担本案受理费。一审法院认为：德昌公司与黄女婷之间的商品房买卖合同是双方在自愿、平等的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的规定，是合法有效的，双方应当按照合同的约定行使权利、履行义务。合同签订后，黄女婷按合同约定履行了付款义务，但德昌公司未按合同约定的交付期限，向黄女婷交付符合合同约定的涉案商品房。故德昌公司应当按照合同约定的逾期交房违约金标准向黄女婷承担违约责任。黄女婷的诉讼请求，依法有据，一审法院予以支持，但违约金的具体数额应以一审法院确定的为准。双方在合同中约定的交房期限为2012年6月30日，涉案商品房于2012年12月6日取得竣工验收备案表，具备了合同约定的交付条件，双方确认逾期交付违约金计算至2012年12月7日。因此，德昌公司应支付逾期交房违约金的期间为2012年7月1日至2012年12月7日，共160天。双方合同中约定的逾期违约金的计算标准为黄女婷已付房款的万分之三。因此，德昌公司应向黄女婷支付的逾期交房违约金为30264元（630507元×0.0003×160天）。德昌公司庭审中抗辩双方在合同中约定了宽限期90天，应从逾期交房的天数中扣除90天。一审法院认为，双方在合同附件补充协议中约定了德昌公司逾期交房，有90天的宽限期，但同时约定德昌公司在90天宽限期满后仍无法按合同约定交付涉案商品房的，应按合同约定的方式处理。由于德昌公司逾期交房的天数已超过了90天，因此德昌公司应当按合同约定的违约金计算标准支付违约金。德昌公司认为逾期交房的天数中应扣除宽限期的90天，黄女婷认为不应扣除，由于双方对该条款理解发生争议，双方有二种不同的解释，且该合同条款是德昌公司提供格式条款，依据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，应作出不利于德昌公司一方的解释，故一审法院确定逾期交房的天数中不应扣除宽限期90天。德昌公司的上述抗辩，没有依据，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审判决如下：德昌公司于判决生效之日起七日内向黄女婷支付逾期交付商品房违约金30264元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费556元，减半收取278元，由德昌公司负担。一审判决后，德昌公司不服，向本院提起上诉，请求：一、撤销（2014）珠斗法民三初字第232号民事判决，改判德昌公司支付黄女婷逾期交房违约金8827.10元；二、一、二审诉讼费由黄女婷承担。事实和理由如下：双方在合同附件补充协议中已约定了将合同原定的交房期限顺延90天，而该顺延90天并没有附加任何条件。补充协议中，双方已一致同意交房期限顺延90天，那么就意味着双方约定的交房时间已变更为2012年9月28日，如在该交房日期不能交房的，买受人才具备请求支付逾期交房违约金的权力。而违约金的起算时间则理所应当自应交房之日9月28日起计算。9月28日之前尚未到交房时间，因此违约金不能再追溯回到原合同约定的6月30日，否则补充协议约定的顺延90天岂非无效了。因此，一审法院自2012年7月1日起算违约金是错误的，请二审法院纠正。黄女婷答辩称：宽限期90天是附条件的免责条款，德昌公司没有在90天内交房，免责的条件不成就。一审法院的判决是正确的，恳请二审法院驳回德昌公司的请求。双方当事人在二审期间均未向一审法院提交新的证据。一审法院查明的其他事实与本院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，德昌公司上诉主张交房期限应从合同约定的期限再顺延90天予以计算，因此，本案的焦点为德昌公司因逾期交房应赔偿的违约金从何时起算。对此，本院分析认为，首先，综观《商品房买卖合同》第九条的内容，其本身是对逾期交房行为所承担的违约责任具体方式的约定，其中既包括了买受人要求解除合同的情形下，出卖人如何承担违约责任，亦包括了买受人选择继续履行合同的情形下，出卖人如何承担违约责任，所谓“如何”承担违约责任，理应包括计算违约金起止时间、标准、支付期限等。而附件三第四条是对《商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任”作出补充，根据该条第2点的约定“若出卖人在宽限90日后仍未能将该商品房交付买受人，则按买卖合同约定的方式处理。”因此，附件三第四条第二点所述的“买卖合同约定的方式”应当意指《商品房买卖合同》第九条第1点第（2）项约定的全部内容，理应包括计算违约金起止时间、标准、支付期限等。其次，附件三第四条第1点约定给予出卖人90日宽限期，实质是针对德昌公司在2012年7月1日至同年9月28日期间交房双方所约定的免责条款，而且双方在附件三第三条仍约定交房期限为2012年6月30日，因此德昌公司主张附件三第四条是双方将交房期限变更为2012年9月28日，理据不充分，本院不予采纳。对于超出2012年9月28日以后的交房行为，附件三第四条并未作出诸如减轻部分责任的例外约定，德昌公司迟至2012年12月7日交房，超出宽限期，免责条件不成就，因此德昌公司主张逾期交房违约金起算点变更为2012年9月28日，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。德昌公司于2012年12月6日取得竣工备案表，应适用附件三第四条第2点，根据该条约定，具体违约责任的承担方式则仍应适用《商品房买卖合同》第九条，根据该第九条的约定，黄女婷选择继续履行合同，因此违约金应从合同规定的的最后交付期限第二天起计算，由于《商品房买卖合同》第七条和附件三第三条均约定交房时间为2012年6月30日，因此，一审法院判令德昌公司应从2012年7月1日起按每日万分之三支付违约金至2012年12月7日，理据充分，处理正确，本院予以维持。综上，德昌公司的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，故本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原审判决。二审案件受理费人民币336元，由珠海市斗门区德昌房产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨卫星代理审判员 葛阳辉代理审判员 庹 佳二〇一四年十月二十日书 记 员 陈妙斯 来源：