（2014）沪一中民二（民）终字第2353号
裁判日期: 2014-10-20
公开日期: 2014-11-01
案件名称
费伟鑫诉秦保华房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
费伟鑫,秦保华
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪一中民二（民）终字第2353号上诉人（原审原告）费伟鑫，＊生，汉族，住＊＊＊。委托代理人姚爱萍（系费伟鑫之妻），委托代理人徐培国，上海普若律师事务所律师。被上诉人（原审被告）秦保华，＊生，。委托代理人廖佩娟，上海廖得律师事务所律师。委托代理人戴静，上海廖得律师事务所律师。上诉人费伟鑫因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第41531号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月3日受理后，依法组成合议庭，于2014年9月23日公开开庭审理了本案。上诉人费伟鑫及其委托代理人姚爱萍、徐培国，被上诉人秦保华之委托代理人廖佩娟、戴静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审认定，上海市浦东新区双桥路X弄X号1402室房屋系动迁安置房。2013年3月28日，秦保华、傅云冬、秦晓远（甲方）与费伟鑫（乙方）经上海广威房地产经纪有限公司居间介绍签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将上海市浦东新区双桥路X弄X号1402室房屋出售给乙方，价款人民币（下同）100万元；乙方于2013年3月28日前支付定金30万元，于2013年5月30日前支付房款60万元，交易过户当天支付尾款10万元；双方在履行本合同过程中若发生争议，应协商解决，协商不能解决的，提交上海仲裁委员会仲裁。合同另对其他事项作了约定。当天，秦保华、傅云冬、秦晓远出具《声明和保证》，表明出售房屋是真实意思表示。2013年3月28日，秦保华（甲方）与费伟鑫（乙方）另行签订了一份租房协议，约定“甲、乙双方协商一致，甲方同意2013年7月1日开始租房租金交由乙方，共计人民币壹万贰仟陆佰元整（12，600元）。乙方承诺在此期间的甲方租房合同有效，但不能再与租客签订租房合同，到2014年3月30日前交房给乙方。”费伟鑫于2013年3月28日支付购房定金30万元。费伟鑫于2013年5月30日通过银行转账支付中介公司的工作人员初晓60万元。初晓出具收条称，收到系争房屋房款60万元，转交秦保华、傅云冬、秦晓远。2013年6月20日，费伟鑫的代理人徐培国发律师函给秦保华称，买卖合同已经发生效力，费伟鑫在签订合同当天支付了30万元定金后，又通过中介转交60万元房款，但是没有出卖方的收条，按照双方约定，秦保华应在2013年7月1日起将原房客的租金转交费伟鑫，否则要承担违约责任。2013年7月23日，费伟鑫向上海仲裁委员会申请仲裁，依据《租房协议》请求秦保华、傅云冬、秦晓远支付2013年7月始的租金12，600元，并承担仲裁费。2013年8月15日，秦保华、傅云冬、秦晓远认为《租房协议》与《上海市房地产买卖合同》是两份独立的合同，《租房协议》中未约定仲裁条款，提出管辖权异议。费伟鑫则认为《上海市房地产买卖合同》是主合同，《租房协议》是补充协议。上海仲裁委员会认为费伟鑫没有证据证明《租房协议》是《上海市房地产买卖合同》的补充协议，《租房协议》中未约定仲裁条款，故出具（2013）沪仲案字第0925号决定书，决定：一、第一被申请人秦保华、第二被申请人傅云冬、第三被申请人秦晓远提出的仲裁案件受理异议成立。二、撤销（2013）沪仲案字第0925号案……。后费伟鑫诉至法院，要求判令：一、秦保华支付费伟鑫租金共计12，600元（租金每月1，400元，从2013年7月1日起计算至2014年3月30日止）；二、诉讼费由秦保华承担。原审审理中，费伟鑫认可已经从秦保华等人处拿回定金30万元，也从中介处拿回了60万元房款。双方一致认可，签订《上海市房地产买卖合同》的时候，系争房屋内有租客。费伟鑫认为《租房协议》的性质是房屋租赁合同，秦保华将系争房屋卖给了费伟鑫，费伟鑫再将系争房屋租给秦保华，秦保华应当支付租金。秦保华否认《租房协议》是房屋租赁合同，否认费伟鑫与秦保华之间存在租赁合同关系。原审审理中，法院告知费伟鑫，如果法院认定费伟鑫与秦保华之间法律关系的性质不是其所认为的房屋租赁合同关系，是否坚持原来的诉讼请求。费伟鑫表示坚持原来的诉讼请求。原审另认定，目前，费伟鑫与秦保华均未就系争房屋的买卖合同关系申请仲裁。原审认为，《上海市房地产买卖合同》约定了仲裁条款，约定买卖合同纠纷交由仲裁处理。租赁合同纠纷未约定仲裁，属于法院管辖范围。本案的争议焦点在于费伟鑫与秦保华之间是否存在租赁合同关系。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中费伟鑫签订买卖合同时，系争房屋内的原有租客租期未满，为了处理房屋买卖合同项下的房屋交付事宜，费伟鑫与秦保华签订了《租房协议》。《租房协议》约定了费伟鑫承诺出售方与原有租客的租房合同有效，但出售方不能再与租客签订新的租房合同，明确了秦保华的交房时间为2014年3月30日前。可见，“甲方（即秦保华）同意2013年7月1日开始租房租金交由乙方（费伟鑫）”的约定，实际上是为弥补费伟鑫签订买卖合同后不能及时拿到系争房屋的损失。因此，《租房协议》不符合租赁合同的特征，并非真正的租赁合同。另外，按约秦保华应在2014年3月30日前交房，显然2013年7月1日至2014年3月30日秦保华作为房屋所有权人没有必要向费伟鑫租借房屋。综上所述，秦保华认为双方之间并不存在租赁合同关系的意见，法院予以采纳。费伟鑫依据租赁合同关系要求秦保华支付租金，法院不予支持。原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，于二○一四年四月三十日作出判决：驳回费伟鑫的诉讼请求。案件受理费115元，由费伟鑫负担。判决后，费伟鑫不服，上诉于本院，诉称：双方自愿签订房屋买卖合同及租赁合同，且合同有效，理应受到法律的保护；上诉人买下房屋后，原房客的租期尚未届满，上诉人有权收取租金，故要求二审法院撤销原审判决，改判被上诉人支付租金12，600元。被上诉人秦保华辩称：涉讼租房协议并不是真正意义上的租赁合同，系由物权延伸而来的附随合同，是由物权产生的债的关系；被上诉人已将收取的30万元购房款返还上诉人，故不同意上诉请求。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案双方签订房屋买卖合同后，因原有租客租期未届满，双方签订了涉讼《租房协议》。从协议内容、双方权利义务的约定来看，该协议并不具备租赁合同的特征。况且，该期间，房屋的所有权仍属秦保华所有，之后房屋产权亦没有发生变更，故费伟鑫依此协议向秦保华主张2013年7月1日至2014年3月30日期间的租金12，600元，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币115元，由上诉人费伟鑫负担。本判决为终审判决。审 判 长 叶振军代理审判员 许 京代理审判员 蒋辉霞二〇一四年十月二十日书 记 员 李 庆附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注公众号“”