（2014）淮中民终字第1836号
裁判日期: 2014-10-20
公开日期: 2014-10-29
案件名称
黄建忠、李艳与江苏新维置业发展有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省淮安市中级人民法院
所属地区
江苏省淮安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
江苏新维置业发展有限公司,黄建忠,李艳
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）淮中民终字第1836号上诉人（原审被告）江苏新维置业发展有限公司，住所地淮安经济技术开发区明远东路18-1号。法定代表人陈意明，该公司董事长。委托代理人王伟。被上诉人（原审原告）黄建忠，职员。被上诉人（原审原告）李艳，职员。上诉人江苏新维置业发展有限公司（以下简称新维公司）与被上诉人黄建忠、李艳商品房销售合同纠纷一案，淮安经济技术开发区人民法院于2014年7月31日作出（2014）淮开民初字第1396号民事判决。上诉人新维公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月23日立案受理后，依法组成合议庭于2014年10月14日公开开庭进行了审理。上诉人新维公司的委托代理人王伟、被上诉人黄建忠、李艳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审查明：2012年12月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的新维铂晶国际小区4幢507号房，房屋总价为427050元。合同第六条第三款约定：原告于签订本合同时向被告支付首付款137050元，余款290000元由原告自合同签订之日起15日内办理完银行按揭手续，若未能按时办理银行按揭手续同时未能以现金方式补齐余款的，视为原告逾期付款；合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金等。合同签订后，原告向被告支付了首付款137080元，并通过银行按揭贷款的方式支付290000元余款，但被告未按约于2013年5月1日前向原告交付房屋，2014年4月8日，原、被告解除了《商品房买卖合同》，被告已向原告退还了全部购房款。另查明，原告因购买上述房屋已向按揭贷款银行支付利息18905.99元，因《商品房买卖合同的解除》而支付银行提前还款补偿金2856.55元以及手续费40元。原审原告黄建忠、李艳诉称：2012年12月10日，原、被告签订商品房买卖合同。后因被告延期交房，双方于2014年4月8日解除商品房买卖合同，被告的违约行为导致原告额外支付了银行贷款利息，原告多次与被告协商赔偿事宜未果。现请求判令被告支付违约金以及利息损失共计26173元并承担本案诉讼费用。原审被告新维公司辩称：原告因我方逾期交房而主动提出解除商品房买卖合同，后双方于2014年4月8日解除合同并办理了退房手续。根据商品房买卖合同约定，我方应向原告支付逾期交房违约金，原告要求我方承担除此之外的利息损失无事实、法律依据。原审认为：原、被告所签《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。根据合同约定，被告应当在2013年5月1日前将房屋交付原告，被告逾期交房的违约责任为逾期超过60日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当退还全部已付款，并按原告累计已付款的1％支付违约金。原告因被告逾期交房超过60日而与之解除《商品房买卖合同》，双方对此均无异议。原告购房办理按揭贷款已偿还利息18905.99元，原告向银行支付的提前还款补偿金2856.55元、手续费40元均为原告因《商品房买卖合同》解除而产生实际损失，该部分损失已经超出双方约定的违约金标准，故对被告应承担的违约责任应以原告的实际损失计算，原告的实际损失为21802.54元，被告应予以赔偿，原告主张超出的部分不予支持。经调解未果。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条《中华人民共和国民事诉讼法》第九条之规定，判决：一、被告新维公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告黄建忠、李艳各项损失合计21802.54元；二、驳回原告黄建忠、李艳其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费227元，减半收取113元，由被告新维公司负担。一审宣判后，新维公司不服，向本院提起上诉称：1、一审法院以违约金约定过低从而适用银行贷款利息是错误的。上诉人的违约行为表现为迟延履行，合同中已明确约定上诉人应按被上诉人已付购房款的1%承担违约金，法院应按意思自治的原则，尊重该约定，不应随意变更。2、一审法院认定被上诉人的实际损失较高也是不恰当的。因上诉人迟延履行，被上诉人选择了解除商品房买卖合同，从他处又购买了房屋，且从合同解除中获得房价差利益，该利益应当从所获得的利益中抵扣。3、被上诉人向银行按揭贷款所支付的利息，不应当计入被上诉人的实际损失范围。综上，请求二审法院依法驳回被上诉人的诉求。被上诉人答辩称，因新维公司迟延交付房屋，致合同解除，因新维公司违约，共造成被上诉人实际损失2万余元，上诉人称被上诉人又从他处低价购房不是事实。一审判决正确，请求二审维持。经本院审查，对一审法院认定的案件事实予以确认。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。本案中，因上诉人逾期交付房屋，双方当事人解除了商品房买卖合同。因合同解除，被上诉人在合同履行中共向银行支付利息18905.99元、因提前解除借款合同又支付补偿金2856.55元及手续费40元，该损失均是因上诉人未按合同约定按期交房所致，因双方约定的违约金（已付房款的1%）不足以弥补被上诉人损失，故被上诉人要求上诉人按此数额向其承担赔偿责任，符合法律规定，至于被上诉人是否在他处、以何价格购房与本案无关联性。综上，一审法院对此案判决正确，上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费345元，由上诉人新维公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 勇审判员 赵骏飞审判员 钱明芳二〇一四年十月二十日书记员 崔 立 来源：百度搜索“”