（2014）松民三（民）初字第2628号
裁判日期: 2014-10-20
公开日期: 2014-11-12
案件名称
佘明顺与沈桂珍房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市松江区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十七条
全文
上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2014）松民三（民）初字第2628号原告佘明顺。被告沈桂珍。第三人朱盛昌。原告佘明顺与被告沈桂珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月6日受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，本院依法追加了朱盛昌作为第三人参加诉讼。本案于2014年9月4日、10月9日两次公开开庭进行了审理。原告佘明顺、被告沈桂珍到庭参加了两次庭审。第三人朱盛昌到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告佘明顺诉称：原、被告于2013年7月1日签订《房屋租赁协议》，合同对于租赁期限、租金等进行了约定。被告未支付2014年7月1日至2015年6月30日的租金，经原告多次催讨未果，现原告起诉至法院，请求判令：1、解除双方的房屋租赁协议；2、被告支付2014年7月1日至2014年9月30日的房租2，400元；3、被告将位于上海市松江区泗泾镇泗凤公路XXX弄XXX号XXX号房屋（以下简称“涉案房屋”）返还给原告。被告沈桂珍辩称：同意解除合同并返还房屋，也同意支付2014年7月1日至2014年9月30日的房租2，400元。被告不是不想支付租金，而是不知道支付给谁。2012年5月的时候被告和第三人朱盛昌就本案房屋签订了一份租赁合同，2013年原告拿着该份合同的原件找到被告，告知被告合同权利义务已经转移给原告，故要求被告与原告重新签订合同，被告被迫无奈就和原告按照原合同的约定重新签订了一份租赁合同，从2013年开始一直支付租金给原告至2014年6月30日。支付租金大概半年左右，第三人知道了该情况，就向其主张租金，而且告知其就房屋权属的问题原告与第三人在诉讼，并要求其暂时不要支付租金。第三人朱盛昌述称：本案所涉的租赁房屋系其父亲朱廼强老房拆迁所得，其父亲委托其办理房屋的相关事宜，故其代签了房屋租赁合同，并将房屋出租给了被告。朱廼强有五个子女，包括其及原告的妻子朱巧芳。2012年10月21日，其他几个兄弟姐妹到其家中就拆迁房发生纠纷，后其报警，警方告知其通过法律途径解决。之后其与其他兄弟姐妹签订了协议书，朱巧芳在走的时候将涉案房屋的全部材料包括本案租赁的合同及被告出具的收条原件等一并强行拿走。2014年5月其至涉案房屋得知原、被告已签订了新的房屋租赁合同，原告还收取了被告一年的租金，其要求被告不要再交房租了，待涉案房屋权属确定后再收取房租。第三人认为原告无权作为出租人处置涉案房屋，原、被告之间的租赁合同应属无效，现在实际履行的应是其与被告之间的租赁合同。经审理查明：涉案房屋系因拆迁而购买的房屋，购房人为朱廼强，朱廼强于2012年5月16日就涉案房屋与上海市新凯房地产开发有限公司（以下简称“新凯房产”）签订了《上海商品房预售合同》，购房款付清后，新凯房产交付了涉案房屋。现涉案房屋仍然登记于新凯房产名下。在房屋交付后，第三人代朱廼强（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《租赁协议》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方使用；租赁期限自2012年7月1日至2016年6月30日；租金每年1万元，一年一付，押金500元。合同另对其他事项进行了约定。合同签订后，第三人将涉案房屋钥匙交给被告，被告出具收条一份，载明：今收到新凯家园丹桂苑XXX号楼1004号钥匙18把。2013年7月1日，原、被告签订《租赁协议》，约定内容与朱廼强与被告之间的租赁协议一致，仅租赁期限不同，该份租赁合同租赁期限自2013年7月1日至2016年6月30日。当日，原告出具收条一份，确认收到2013年7月1日至2014年7月1日的一年房租1万元，押金500元。审理中，原告为证明其有出租权向本院提供了朱廼强与被告的租赁协议、被告收到钥匙收条原件、朱廼强五个子女（包括原告妻子朱巧芳及第三人）的协定，原告称朱廼强的五个子女就涉案房屋朱廼强妻子的份额由朱巧芳继承进行了约定，之后第三人就将租赁房屋的相关材料均给了其妻子朱巧芳，同时第三人还将2012年7月1日至2013年6月30日的租金扣除燃气开通费后也都给了其妻子朱巧芳。在拿到这些材料后其才替其妻子与被告重新签订了合同。被告称对于上述情况不清楚，但原告找其签合同的时候是将上述材料的原件给其看过。第三人称上述材料均是原告强行拿走的。原告与第三人确认朱廼强已经过世，朱廼强有五个子女，包括第三人及原告的妻子朱巧芳二人。以上事实，有《房屋租赁合同》、收条、房地产登记簿、配套商品房供应单、商品房预售合同、房屋交接书、发票、当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：本案被告与第三人、原告之间的两份租赁合同均系当事人真实意思表示，并未违反法律行政法规的规定，至于出租人是否享有处分权并不影响合同本身效力，故应属有效。本案争议的焦点系目前实际履行的究竟是哪份租赁合同？原、被告在签订合同前第三人与被告的租赁合同及相关材料原件均已在原告处，虽然第三人称上述材料均系原告强行拿走，但现并无证据对此予以证明，而且从材料原件到原告处至本案诉讼，第三人也未对此提出过异议，由此可见第三人对于原告作为出租人与被告建立租赁关系应当是明知且认可的。而被告在看到原告出示了上述原件材料后即与原告签订了租赁合同，并且交付了租金，被告以其实际行为确认了原告作为出租人的身份。综上可以确认各方当事人确认和实际履行应当是原、被告之间的租赁合同。本案中，原告提出解除该份合同，被告也予以同意，本院予以准许，解除时间以双方一致确认时间为准即2014年10月9日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，要求赔偿损失。根据前述分析，涉案房屋的出租人应为原告，故被告应将涉案房屋返还给原告，并支付相应的租金。原告租金只主张至2014年9月30日为2，400元，被告也同意支付，本院予以确认。其中应扣除押金500元。至于涉案房屋的权属问题，并非本案处理的范围，原告与第三人可以另循途径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、原告佘明顺与被告沈桂珍于2013年7月1日签订的《租赁协议》于2014年10月9日解除；二、被告沈桂珍于本判决生效之日起十日内将位于上海市松江区泗泾镇泗凤公路XXX弄XXX号XXX室房屋返还给原告佘明顺；三、被告沈桂珍于本判决生效之日起十日内支付原告佘明顺自2014年7月1日至2014年9月30日的房屋租金1，900元（已扣押金500元）。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告沈桂珍负担（于本判决生效之日起七日内交付本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员 张莉二〇一四年十月二十日书 记 员 黄燕附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 来自：