（2014）沈和民二初字第01048号
裁判日期: 2014-10-20
公开日期: 2014-12-22
案件名称
盛丹与沈阳温州城商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
沈阳市和平区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
盛丹,沈阳温州城商业管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2014）沈和民二初字第01048号原告盛丹，女。委托代理人刘健，系辽宁圣瀛律师事务所律师。委托代理人郑洁，系辽宁圣瀛律师事务所律师。被告沈阳温州城商业管理有限公司（组织机构代码证号77484749-1）。法定代表人王志方，该公司总经理。委托代理人王涌，系辽宁瀛沈律师事务所律师。原告盛丹与被告沈阳温州城商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月29日立案受理后，依法由审判员李珮适用简易程序独任审理，分别于2014年5月21日、2014年6月11日公开开庭进行了审理。后该案转入普通程序，由审判员李珮担任审判长并主审，与人民陪审员韩皓宇、徐海霞组成合议庭，于2014年10月20日公开开庭进行了审理。原告盛丹及其委托代理人刘健，被告委托代理人王涌到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告诉称，2010年1月15日，原告与被告签订委托协议，协议中约定被告代为出租原告所有的位于沈阳市和平区民族街“沈阳温州城”项目的房屋，总房款152950元，租金交付方式为每租期开始后一个月按年租金为总房款的8%支付，租金计12236元，违约金245元。被告应于2013年11月12日向原告支付2013-2014年度租金，但至今未付，被告已经构成违约。现原告依据我国合同法之规定，请求法院支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1、法院判令被告支付租金12236元及违约金；2、被告承担诉讼费。庭审中，原告撤回索要租金的诉讼请求。违约金变更为以12236元为本金，按照银行同期贷款利率四倍的标准计算，从2013年11月12日计算至2014年5月25日。被告辩称，1、根据合同第十一条的约定，由于国家法律政策的变化，导致合同无法履行时，各方均不应当承担违约责任。本案的客观情况是，由于税务局的税收政策发生变化，导致被告无法就税费承担与原告及税务机关达成一致意见，故延迟期间的违约责任不应当由被告承担。被告在税务局确定税收政策后，已将剩余租金支付给原告，并将税款支付给税务机关。2、原告主张的起算时间被告认为应当根据合同约定从2013年12月12日计算。经审理查明，2010年1月15日，原告（甲方）与被告（乙方）、沈阳百年城商业房地产开发有限公司（丙方）签订《委托协议》，协议内容为，一、房屋概况，甲方委托乙方代为出租的房屋位于沈阳市和平区民族街“沈阳温州城”项目，套内建筑面积约为6.65平方米，房屋总价为152950元。二、委托期限，甲方将该房屋不可变更、不可撤销的全权独家委托乙方代为出租，委托期限为十二年，自甲方交付房屋之日起开始计算。五、租金标准及支付……2、如委托期限为十二年，委托期限的第一至第三年，乙方保证甲方每年按该房屋总价款8%的标准收取租金，如实际年租金低于前述标准的，乙方负责补足。委托期限的第四年起至委托期限届满之日止，乙方保证甲方每年按该房屋总价款8%的标准收取租金，如实际年租金低于前述标准的，乙方负责补足；如实际年租金高于前述标准的，超过部分，甲乙双方按8：2的比例进行分配，即超出部分的80%归甲方所有，超出部分的20%归乙方所有。3、租金支付（1）第一年度的租金乙方于本协议签订的同时提前支付给甲方。三方确认，该第一年度租金直接抵作甲方应向丙方支付的该房屋的首付款，即甲方同意乙方直接将应支付给甲方的第一年度租金直接支付给丙方。（2）其余年度的租金，乙方于每租赁年度租期开始后一个月内按本协议约定的租金标准支付给甲方。六、该房屋的使用，1、甲方应乙方要求，提供必要的产权资料及产权相关的证明、以及其他文件，支持乙方的经营管理工作……十、违约责任，1、因甲方责任导致本协议不能正常履行、或导致实际使用人无法使用或对外经营等的，乙方有权解除本协议，甲方除返还乙方已支付的全部租金外，还应赔偿由此给乙方或实际使用人的经济损失。2、乙方未按本协议所约定的时间向甲方支付租金，每逾期一日，乙方应按应付金额银行同期贷款利率标准承担逾期违约金。十一、免责条款，在合同履行过程中由于国家法律、政策的变化或由于不可抗力的原因，导致合同无法履行时，三方均不承担违约责任，并按有关法律政策规定及时协商处理。被告于2014年5月26日给付原告税后租金。现因被告未按期向原告支付租金，故原告诉至法院。另查明，2012年8月23日沈阳温州城物业管理有限公司更名为沈阳温州城商业管理有限公司。沈阳温州城物业管理有限公司及更名后的沈阳温州城商业管理有限公司，其税务登记证记载扣缴义务均为“依法确认代扣代缴、代收代缴税款业务内容：工资薪金；代扣代缴、代收代缴税种：个人所得税”。又查明，被告于2013年1月9日发布“沈阳温州城商业管理有限公司函”，主旨：关于沈阳温州城支付代租租金及代扣税费事宜，内容为“尊敬的业主：您好！您在沈阳温州城太原时代购买了产权商铺，同时委托温州城商业管理有限公司代为出租。2012年11月12日-2013年11月11日期间的代租租金工作已经开始，我们已将租金存入您指定的银行卡中。同时，根据国家税法规定和和平区地税局的要求，您应缴纳与租金收入相关的税费。根据税务部门的工作安排，具体纳税事宜将由税务部门或温州城以电话或信函的方式另行通知，敬请关注！如有疑问，请致电查询，电话是：024-835××××7（财务部）、024-23504777（招商部）、和平地税局太原所024-82710311。特此通知”。被告将此函件按照委托协议中原告的地址进行了邮寄。再查明，2014年2月20日，被告向太原派出所、太原街道办事处发出“关于沈阳温州城代租商铺的情况说明”联系函，内容为“尊敬的领导，沈阳温州城商业管理有限公司负责物业管理的温州城B区商铺已出售，从2010年11月开始，采取代产权业主代为出租的形式经营。截止目前为止，通过我公司代租的约有600户应在2013年12月12日前支付代租租金，至今未付，主要原因如下：一、我公司未能与产权业主就税费扣缴问题达成一致。根据我国相关法律规定，产权业主应承担并交纳的相关税费如下：1、按照《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产税的纳税义务人为房屋产权所有人，纳税义务发生时间为取得租金收入的当月，温州城商铺属于业主个人，因此房产税应由产权业主个人缴纳。2、按照《中华人民共和国个人所得税法》规定，产权业主财产租赁所得应缴纳个人所得税，同时，我公司作为扣缴义务人，在向产权业主支付租金收入所得时，必须履行代扣代缴义务。3、按照《营业税暂行条例》规定，出租人将场地、房屋设备等租给承租人使用的业务，应按租赁业税目计征营业税，同时月收入少于20，000元的个人暂免征收营业税。4、按照城镇土地使用税暂行条例的相关规定，产权人应按土地使用面积计相关税额缴纳城镇土地使用税。由于以上税费应由我公司在支付产权业主租金时直接扣除，但有部分产权业主不同意扣税，因此我司暂未支付租金，避免在未达成共识的情况下支付相关租金并扣税，可能引发大范围的群体事件。二、解决方案1、建议有异议的业主派代表与我司沟通，我司已制定专门工作小组负责此事，解答相关问题，同时由我公司指派财务人员与公司法律顾问共同向产权业主讲解税收及合同事宜，力争早日达成一致，促使此事得以顺利解决。2、对于解释以后仍然有异议的产权业主，可依法通过诉讼程序解决争议。3、我司将积极引导业主通过合法途径维权，劝阻不要影响我公司正常经营及办公程序，但对不理智的维权行为我公司也将依法维权，我司将第一时间报警，希望相关部门及时到场给予支持”。2014年3月26日被告向和平区信访办出具联系函，内容为“关于来访群众提出的几项问题，做如下答复：1、沈阳温州城与产权业主本着互利共赢的精神，更好地为产权业主提供服务，经双方友好协商，签订了代租委托协议。合同中约定的返8%对税金没有特殊约定，根据法律规定税金由房租的受益方支付。2、温州城在2014年返租期前一直在与产权业主沟通，税务局责成企业在2014年度必须按相关税法规定执行法定扣缴税金义务。即根据代租协议第十一项免责条款“在合同履行过程中由于国家法律、政策的变化或由于不可抗力的原因，导致合同无法履行时，三方均不承担违约责任，并按有关法律政策规定及时协商处理。”3、经沈阳项目公司与大连总部沟通后，总部决策全权由沈阳公司负责此事，即沈阳温州城授权专人（程文庆、齐明华、李辉）负责接待产权业主，沟通相关事项。4、在接待产权业主及沟通过程中就法定义务扣税事宜未达成一致（产权业主情绪激动，严重影响企业正常的办公及经营秩序长达2个月之久，企业多次报警寻求解决办法）。企业本着公开公正平等的原则，申请由政府出面协调律师、税务局、企业、业主代表四方于2014年3月3日在和平区太原街道办事处对产权业主提供法律咨询和代租委托协议讲解，当时业主并不理解，情绪激动，导致协调会持续四小时未果。最终政府、企业、律师、税务局一致赞同产权业主走法律维权途径。并于协商会议结束后，参会产权业主围堵企业车辆长达8小时之久，属地派出所出警维护无效，直至天气原因参会产权业主方才撤离。5、沈阳温州城涨价后的现租金水平在同行业中已有较大竞争力。沈阳温州城市场内的公共设备运转成本远高于现物业收费标准，我公司一直以来为支持业户的经营、为搞活稳定市场而负盈利运营”。沈阳市和平区太原街道办事处接待原告等42名温州城业户群众来访，记载内容为“1、购买温州城商铺时，清清楚楚承诺由温州城物业管理公司代租12年，每年保底收益8%，三年后2：8分成……但第四年返保底收益8%时，迟迟未按约定及时返钱，还提出了三种税费（房产税、个人所得税及土地税收），温州城公司没有正面解释……2、在温州城多次相邀下，和平区税务局几次想收取几种税费，同样的一个温州城商场，为什么是两种制度，即4、5楼收取个人所得税，3楼以下不收取任何税费。在沈阳相似的商场如亿丰、五爱、国际纺织城等为什么没有温州城所要交纳的税费。3、作为老百姓，攒点钱非常不容易，做为弱势群体只能依靠政府给付协调解决，寻求法律援助！4、温州城管理公司随意自行涨物业费而不涨出租金，使我们投资者很受损失，温州城的诸多行为，谁来监督、管理，希尽快成立如业委会的组织。”上述事实，有委托协议、函、特快专递详情单、情况说明、群众来访登记单等证据资料，及原、被告当庭陈述笔录在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原告与被告、沈阳百年城商业房地产开发有限公司签订的委托协议，系各方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效。关于原告主张被告逾期给付租金的违约金的主张，庭审中被告提供证据等证明其从2013年即开始与原告沟通协调，其延迟给付租金并非恶意，且扣税后款项已经给付原告，故原告该项诉求本院不予支持。关于诉讼费问题，虽然本院未支持原告上述诉请，但诉讼的酿成系由被告与原告在代扣代缴个人所得税问题上未能及时达成一致引起的，且租金亦是由被告在案件审理过程中给付原告，故本院综合考虑该诉讼费判由被告承担。需要补充的是，原告与被告，双方本是利益的共同体，双方一荣俱荣、一损俱损，在商业经营运作过程中风险与利益共存，作为商户的原告一方，其利益的取得最大程度上依附于被告，所以被告应尽到最大善意管理者的义务，做好商户的“大管家”，希望双方能在互谅互让的基础上及时做好沟通与协调工作，达到双方最大利益的共赢。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告盛丹的诉讼请求。案件受理费112元（原告已预交），由被告沈阳温州城商业管理有限公司承担（于本判决生效之日起十日内给付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长 李 珮人民陪审员 韩皓宇人民陪审员 徐海霞二〇一四年十月二十日书 记 员 高 珊