（2014）湖吴民初字第1170号

裁判日期: 2014-10-20

公开日期: 2014-11-05

案件名称

湖州市中心医院与沈新华租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

湖州市吴兴区人民法院

所属地区

湖州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

湖州市中心医院,沈新华

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第二百一十二条

全文

湖州市吴兴区人民法院民事判决书（2014）湖吴民初字第1170号原告：湖州市中心医院。法定代表人：钮富荣。委托代理人：冯伟。被告：沈新华。委托代理人：顾敏旻。原告湖州市中心医院（以下简称中心医院）诉被告沈新华租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月24日立案受理，依法由代理审判员徐锋适用简易程序独任审判于2014年10月16日公开开庭审理。原告中心医院的委托代理人冯伟、被告沈新华的委托代理人顾敏旻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：2014年5月28日，原、被告签订《房屋租赁合同》及《承诺书》，约定被告承租原告所有的位于后狮子巷便民简易房自西向东8-9号。2014年6月1日起至2016年5月31日止，并且约定被告需在2014年8月31日前自行办理完毕各种经营许可手续，确保合法经营，否则原、被告愿意终止与原告签订的租房合同并退还所租房屋，原告有权没收履约保证金。合同约定期限已满，被告尚未办理完毕经营许可手续，鉴于此情形，2014年9月3日，原告委托代理人向被告发出律师函，明确告知被告解除《房屋租赁合同》并要求返还所租的房屋。被告于2014年9月4日受到律师函，但时至今日，被告仍拒不将房产交还。综上所述，被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益，故起诉至法院。1、依法确认原、被告间的《房屋租赁合同》于2014年9月4日解除；2、被告立即腾退所租房屋；3、原告没收履约保证金20000元；4、本案诉讼费由被告承担。被告沈新华答辩称：被告认为原、被告签订的房屋租赁合同是原告通过公开招标，被告应标，投标之后签订的合同，对双方都具有约束力。原告以被告违约为由，要求解除合同，并收回房屋，被告认为原告所诉称的该节事实并不存在，被告并不存在任何违约的事实，原告所依据的理由是原、被告约定被告需在2014年8月31日之前自行办理完毕各种经营许可手续，被告不认同原告的意见。被告认为原、被告之间关于该节的约定，应理解为被告需在2014年8月31日前办理各种手续，并没有完毕的意思表示。被告认为原、被告作为民事合同的平等主体，只能对民事权利和义务做出约定，并没有权利对公权力即行政许可的期限做出约定，即使作出约定，也是无效的。这个期间应理解为被告应在2014年8月31日前向相关行政机关递交相关手续，就完成了相关义务。本案中被告在签订合同数日后，就向相关行政部门提出了经营许可的办理手续，至今还在办理之中，到目前没有办出是有原因的，因为原告提供的房屋没有房产证，虽然有财政局的文件，但在办理过程中时间拖长，至今尚在办理中。故被告认为，原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，被告不存在任何违反合同的事实，因此，原告以被告违反合同为由，要求解除合同，并收回房屋以及没收履约保证金的诉请没有任何事实及法律依据，应予驳回。原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据1、《房屋租赁合同》、《承诺书》、《湖州市财政局文件（湖财资（2014）23号）》各一份，证明被告承租原告所有的房屋，原、被告间租赁合同第二条第三款约定，被告需要在2014年8月31日前办理完毕各种经营许可手续，并确保合法经营，被告没有履行合同的义务，因此被告存在违约的事实。证据2、《律师函》、EMS投递记录各一份，证明原告委托代理人于2014年9月3日发函告知被告解除《房屋租赁合同》并要求交还所租房屋，被告于2014年9月4日收到律师函的事实。证据3：《湖州市中心医院便民简易房等出租项目招标文件》，证明原告在招标时明确告知投标人必须确保合法经营禁止未经办理经营许可手续经营。证据4：《与业主单位配合的承诺方案》、《所经营的项目合法且满足各执法部门规定及检查的承诺》，证明被告在投标文件中承诺合法经营。以上两组证据共同证明被告没有取得营业执照的经营行为，已经违反了招标文件的规定和被告的承诺。证据5：陆明华的房屋租赁合同及个体工商户营业执照，证明依据原告提交的材料是可以办理营业执照的。被告沈新华对原告提交的证据质证后认为，对租赁合同的真实性没有异议，对证明目的有异议，原告认为被告已经违反房屋租赁合同第二条第三款约定，被告并不认同。合同中被告向原告承诺办理各种经营许可手续可以看出原、被告约定的是办理的时间，也就是在三个月之内，被告办理经营许可的手续，至于是否办理完毕，是否拿到经营许可证并没有约定，并不是像原告说的应该办理完毕，经营许可证的办理是行政权利，至于什么时候办理下来，作为民事主体的原、被告是不可能约定的，被告认为根据该条款在3个月内被告应该去办理手续，事实上被告已经向相关机关提出了办理许可的申请，目前相关材料在行政机关手里。依据合同第二条第三款的约定，被告已经履行了相关义务，并不像原告说的存在违约，至于原告说的合法经营是法律的要求，并不是合同的义务，原告的证据不能证明被告存在违约行为，只能证明原、被告签订的是合法房屋租赁合同，被告严格履行了自己的义务。许可证到现在未核准的原因是多方面的，主要是原告未提供房产证，而是提供了湖州市财政局的文件，从财政局的文件可以看出，原告出租给被告的店面是没有房产证及土地使用权证，行政审批机关审核经营许可，需要提交房产证，而原告没有提交房产证，致使许可证未获核准。合同第四条第一款约定原告保证所出租的房屋符合国家房屋出租的有关规定。许可证未通过核准责任在原告，原告应与行政机关进行沟通，使被告申办的许可证早获核准。对证据2：真实性没有异议。对关联性有异议，只是原告单方的意思表示，原告也没有任何事实和法律依据解除合同。对证据3、4：真实性、合法性没有异议。对关联性有异议，原告据此证明被告需合法经营，办妥行政许可不但是合同要求而且也是法律义务，被告认为并不构成合同解除的条件，因为招标文件中表述是若有违法行为，受到行政处罚，由承租人自己承担。但本案中原告是否有权解除合同的前提是违约是否达到违法，在起诉中可以看出原告认为的违约是被告没有在三个月内办理经营执照。因此被告认为该证据的关联性缺乏，不能证明原告想要证明的目的。而且是否违法经营应由行政机关进行认定。对证据5：关联性有异议，行政机关要求被告提供租赁房屋的房产证明，而原告未提供给被告租赁房屋房产证，而陆明华与本案不是同一人，租赁房屋不同。被告沈新华为支持其诉讼请求，向本院提交证据一份：“六小行业”职能部门现场勘查会审表，出具的时间是2014年6月3日、6月26日、7月10日、7月30日、9月17日，证明的2014年5月28日合同签订后，被告即严格按照合同义务办理相关许可手续，从6月3日到9月17日，申办材料一直在六小行业办公室，到目前是否能核准，什么时候核准，行政机关没有给出明确答复，故原告所称的违约事实并不存在。2014年8月22日，六小行业办公室要求被告提供房产证明重新申报。而原告未能提供租赁房屋房产证，未能取得许可证的责任在原告。原告有责任积极与行政机关进行沟通。原告对被告沈新华提交的证据质证后认为，真实性、合法性没有异议，证明目的有异议，并不能证明被告没有违约行为。依照同样的财政局文件，另一承租户陆明华就顺利办出了经营执照。本院认为，原告提交的证据1-4，被告沈新华提交的1份证据双方当事人对证据真实性和合法性以及关联性均无争议，只是对证明对象有不同意见，故本院认定为有效证据。对原告提交的证据5，本院认为该证据与本案缺乏关联性，故本院不认定该证据为有效证据。本院经审理，认定事实如下：原告于2014年3月7日-13日对后狮子巷便民简易房等出租项目进行公开招标，房产用途必须合法经营，如违法经营受到行政执法部门处罚，由中标人负全责。被告在投标文件中亦承诺依法经营，并保证今后的经营合法合理。被告中标（自西向东8-9号）后，原、被告双方于2014年5月28日签订房屋租赁合同一份，合同第二条第三款约定，被告向原告承诺，必须按照国家法律、法规在两个月内自行办理各种经营许可手续，确保合法经营，工商注册登记须以被告本人冠名。经营范围为馄饨面条。被告若不能在两个月内提供有效的经营许可证，须更改经营范围且在接下来的一个月内自行办理各种经营许可证，否则，原告有权收回出租房屋，被告应无条件交还所租房屋。同时合同第三条第四款约定，被告在签订合同时缴纳履约保证金2万元，在合同履行期内，被告发生任何形式的违约，原告有权没收被告交纳的履约保证金。此外合同第四条第一款规定，原告保证所出租的房屋符合国家房屋出租的有关规定。同日，被告向原告承诺，三个月内办理完毕经营所需的各种许可手续，否则，被告愿意无条件终止与原告签订的租房合同并退还所租房屋，原告有权没收被告所交的履约保证金。合同签订后被告分别于2014年6月3日、6月26日、7月10日、7月30日向湖州城区“六小行业”联合会审办公室提交材料办理工商营业证照。期间湖州城区“六小行业”联合会审办公室于8月22日出具意见要求被告提供经营场所房产证明，重新申报。9月3日，原告委托代理人向被告发出律师函，明确告知被告解除《房屋租赁合同》并要求返还所租的房屋，被告于9月4日收到律师函。9月17日，吴兴区工商局向被告出具六小行业审批申请受理单。另查明：2014年1月21日湖州市财政局出具湖财资（2014）23号文件，同意原告对后狮子巷73号店面一间和4-9号的便民简易店面房共6间（无房产证、国有土地使用证）向社会公开出让上述店面房2年租赁经营权。本院认为，本案争议的焦点在于被告是否存在违约以及原告确认解除合同是否有效。根据查明的事实。租赁合同虽然规定了被告应在三个月内办理营业执照。但被告多次向相关行政部门申办行政许可均未获核准，原因是原告提供的租赁房屋没有产权证。因此，是原告的原因造成被告未能按合同约定的期限办妥行政许可。尽管有其他承租人的营业许可获得核准，但本案被告申报的经营范围并没有超越合同约定。而且被告在合同规定的期限内多次申办营业行政许可，但均因原告的原因致使申办不能。故不能认定被告违约，此外，原告主张被告违法经营，因未提交证据，本院不予采信。故原告诉请本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：驳回原告湖州市中心医院的诉讼请求。本案受理费300元，减半收150元，由原告湖州市中心医院负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。代理审判员　徐　锋二〇一四年十月二十日书　记　员　吴思思关注微信公众号“”