（2014）中中法民一终字第1145号
裁判日期: 2014-10-20
公开日期: 2015-01-06
案件名称
中山市东升镇顺安园艺花木场、伍焕娇、李宏标与中山市东升镇白鲤村第八经济合作社土地租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省中山市中级人民法院
所属地区
广东省中山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
中山市东升镇顺安园艺花木场,伍焕娇,李宏标,中山市东升镇白鲤村第八经济合作社
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）中中法民一终字第1145号上诉人（原审被告）：中山市东升镇顺安园艺花木场，住所地广东省中山市。投资人：伍焕娇，该花木场负责人。上诉人（原审被告）：伍焕娇，女，1966年6月10日出生，汉族，住广东省中山市。上诉人（原审被告）：李宏标，男，1963年4月24日出生，汉族，住广东省中山市。上述三名上诉人的共同委托代理人：周兆勇，广东君品律师事务所律师。上述三名上诉人的共同委托代理人：戴海，广东君品律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中山市东升镇白鲤村第八经济合作社，住所地广东省中山市。法定代表人：杨有和，队长。委托代理人：谢志民，广东谨然律师事务所律师。上诉人中山市东升镇顺安园艺花木场（以下简称顺安园艺场）、伍焕娇、李宏标因与被上诉人中山市东升镇白鲤村第八经济合作社（以下简称白鲤村第八经济合作社）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2014）中二法民一初字第420号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：1999年3月19日，李宏标登记成立个体工商户中山市东升镇顺安园艺花木场。2012年5月30日，李宏标申请设立个人独资企业中山市东升镇顺安园艺花木场。同年6月20日，李宏标申请将上述花木场的投资人姓名变更为伍焕娇。2012年6月28日，顺安园艺场登记成立，企业类型为个人独资企业，投资人为伍焕娇。李宏标与伍焕娇为夫妻关系。2003年7月10日，白鲤村第八经济合作社（当时签章为中山市东升镇白鲤村第八经济社）与顺安园艺场签订租赁土地合同书一份，约定由白鲤村第八经济合作社将其位于本小组西边的一块土地称长墩的田（包括三个旧塘）面积30.323亩出租给顺安园艺场作种养之用；田地租赁期限自农历2003年7月1日起至2013年12月30日止，鱼塘承包期自农历2003年11月1日起至2013年12月30日止；每年租金为27290.7元（禾田900元／亩／年，鱼塘800元／亩／年），第一个半年的租金在农历2003年6月20日前付清，其余10年都在前一年的农历12月20日前付清下一年租金等等。李宏标在上述合同乙方（承租方）一栏签名确认。后白鲤村第八经济合作社按约将土地交付顺安园艺场使用，顺安园艺场亦按约向白鲤村第八经济合作社交纳了租赁期间的租金。2013年11月10日，白鲤村第八经济合作社的队长及队委就该小组的长墩土地出租问题开会商议，并形成会议记录，主要内容为小组队委一致商讨通过将上述土地出租，期限为5年，按原来地块划分出租，开设时间为12月3日，开投开口金为20000元，每亩3000元起价，叫价50元起步等等。2013年12月22日，白鲤村第八经济合作社向其全体社员发出公告一份，载明：“现我小组位于长墩的土地租赁合同将在今年到期，因经营环境、价格和年限问题，经过两次招投发包都未能完成租赁出去。现有客商提出整体租用该地块，但要求签订10年期合同，前8年每年2600元／亩，最后两年每年3600元／亩。现公告社员，如有其他社员在2013年12月28日招到客商能提出更高价格、更短年限的，以价高者得，如未有新客商入将按上面标准签订租赁合同。”2013年12月17日，白鲤村第八经济合作社与案外人邓某维签订土地租赁合同一份，约定由邓某维租赁白鲤村第八经济合作社位于长墩的土地60.4亩作农业种植之用，租赁期限自农历2014年1月1日起至2023年12月30日止，前八年租金为每年157040元（2600元／亩／年），后两年租金为每年217440元（3600元／亩／年）等等。2014年1月6日，白鲤村第八经济合作社以顺安园艺场、李宏标、伍焕娇拒不商讨续租事宜，拒不交出承包土地，又拒绝继续交纳土地租金为由诉至原审法院，请求判令：一、顺安园艺场、李宏标、伍焕娇将承租的位于中山市东升镇白鲤村第八组西边的称长墩的田及三个鱼塘（总面积30.323亩）腾空，并将土地返还给白鲤村第八经济合作社；二、顺安园艺场、李宏标、伍焕娇赔偿白鲤村第八经济合作社自2014年1月31日起至返还土地之日止的租金损失（按2600元／年／亩的标准计付，暂计至2014年2月28日止为6567元）；三、本案诉讼费用由顺安园艺场、李宏标、伍焕娇承担。原审另查明：涉案土地现仍由顺安园艺场在使用，但顺安园艺场截至庭审辩论结束，没有向白鲤村第八经济合作社缴付过租赁期满后的租金或者占用费。庭审过程中，顺安园艺场、伍焕娇主张对涉案土地有优先承租权利，双方之间已经建立了不定期租赁关系等。为此，白鲤村第八经济合作社提交通知和照片等为证。经查，白鲤村第八经济合作社提交的通知载明：“尊敬的李宏标种植户：您好！首先感谢您一直以来热心参与本经济社的土地经营、对本社管理服务工作的关心和支持！现你经营的长墩地块与本经济社签订的合同将于农历二零一三年十二月叁拾日前到期，现有新的种植经营户签订合同租用该地块，现通知你方在合同到期前搬迁所有的花木撤出租用的土地，将土地归还本小组，否则后果自负。再次感谢你对本经济合作社的关心和支持，特此通知！东升镇白鲤村第八经济合作社（公章）2013年12月28日”。照片显示上述通知及公告有在原告的公告栏处张贴，亦有在一门上张贴，但没有具体的门牌和招牌等显示张贴的具体地址。顺安园艺场、李宏标、伍焕娇否认收到上述通知，且顺安园艺场及伍焕娇表示该通知是给李宏标的，而李宏标表示其当时仅作为顺安园艺场的员工或者代表签订合同，并非租赁合同当事人。庭审过程中，当法庭询问李宏标签订上述租赁合同时的顺安园艺场是否为其名下的个体工商户时，李宏标表示庭后答复法庭，但庭后没有回复。原审法院认为：白鲤村第八经济合作社与顺安园艺场签订的租赁土地合同时，系双方真实意思表示，合法有效，受法律保护，双方均应依法按约履行各自义务。现租赁期满，双方没有达成续租的合意，顺安园艺场作为承租人应当返还租赁的土地给白鲤村第八经济合作社，逾期不还的，还应承担赔偿损失的违约责任，以弥补白鲤村第八经济合作社的损失。然而对白鲤村第八经济合作社要求返还土地的诉求，顺安园艺场、伍焕娇抗辩主张其有优先承租权，且双方之间已经形成了不定期租赁关系，不同意返还。对此，根据双方的陈述和提供的证据，分析如下：首先，我国法律对优先承租权没有明文规定，双方亦没有就顺安园艺场在租赁期满后是否享有优先承租权作出约定，故顺安园艺场、伍焕娇有关优先承租权的主张，理据不足，原审法院不予采纳。其次，根据《中华国人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，形成不定期租赁合同关系的要素包括三方面，一是合同期满后，二是承租方继续使用租赁物，三是出租方没有提出异议。本案中，虽顺安园艺场在租赁合同期满后仍继续使用租赁的土地，但根据白鲤村第八经济合作社在合同期满前已与案外人签订租赁合同约定将涉案土地在本案租赁合同约定的租赁期满后立即出租给案外人及提起本案诉讼要求顺安园艺场、伍焕娇、李宏标返还土地等行为分析，白鲤村第八经济合作社显然没有同意顺安园艺场继续使用涉案土地的意思表示，并以提起诉讼等实际行动提出异议，所以，双方之间并不属于上述规定之情形，没有形成不定期租赁关系。综上，顺安园艺场、伍焕娇的抗辩主张，理据不足，原审法院不予采纳。白鲤村第八经济合作社诉求顺安园艺场将其承租土地腾空并返还，并赔偿其租金损失，理据充分，原审法院予以支持。伍焕娇作为顺安园艺场的投资人，依法应对其债务承担补充清偿责任。李宏标虽已非顺安园艺场的投资人或个体经营人，但其为伍焕娇的丈夫，该债务发生在夫妻关系存续期间，其依法应对伍焕娇的债务承担共同清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、顺安园艺场、伍焕娇应于原审判决生效之日起十日内将承租的位于中山市东升镇白鲤村第八组西边的称长墩的田及三个鱼塘（总面积30.323亩）腾空，并将土地返还给白鲤村第八经济合作社；二、顺安园艺场于原审判决生效之日起十日内按每亩每年2600元的标准赔偿自2014年1月31日起至搬离之日止的租金损失给白鲤村第八经济合作社；三、若顺安园艺场的财产不足以清偿上述债务的，伍焕娇、李宏标以其个人其他财产对顺安园艺场的债务承担清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由顺安园艺场、伍焕娇、李宏标负担。此款已由白鲤村第八经济合作社预付，顺安园艺场、伍焕娇、李宏标于原审判决生效之日起十日内返还给白鲤村第八经济合作社。上诉人顺安园艺场、伍焕娇、李宏标不服上述判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判；2、驳回被上诉人白鲤第八经济合作社的诉讼请求；3、被上诉人白鲤第八经济合作社承担本案诉讼费用。主要理由如下：1.基于公平和诚实信用原则，顺安园艺场对涉案土地享有优先承租的权利；2.顺安园艺场与白鲤村第八经济合作社已建立不定期租赁关系；3.顺安园艺场无需向白鲤第八经济合作社赔偿租金损失，只需参照原合同根据实际承租时间，按比例支付租金即可。被上诉人白鲤第八经济合作社答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明：原审判决查明的事实清楚，本院予以确认。本院二审另查明：双方均确认顺安园艺场于租赁合同到期后就没有向白鲤第八经济合作社缴纳过租金，场地仍未腾空返还白鲤第八经济合作社。本院认为：本案系土地租赁合同纠纷。本院针对顺安园艺场、伍焕娇、李宏标提出的上诉意见，评析如下：关于顺安园艺场主张其享有优先承租权、与白鲤第八经济合作社已建立不定期租赁关系的意见。我国法律没有明确规定优先承租权，双方在土地租赁合同中亦没有对优先承租权作出特别约定。按照民事活动中合同缔约自由的原则，出租人与承租人的租赁关系终结后，应当由双方平等协商自愿达成新的协议。另外，形成不定期租赁合同关系的要素之一为：出租方没有提出异议。本案中，虽然顺安园艺场在租赁合同期满后仍继续使用租赁的土地，且顺安园艺场于合同到期终结后就一直没有向白鲤第八经济合作社缴纳租金，而白鲤第八经济合作社在合同期满前已与案外人签订租赁合同约定将涉案土地出租给案外人，已表明白鲤第八经济合作社不再与顺安园艺场签订续租合同。因此顺安园艺场该上诉意见，因缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于赔偿白鲤村第八经济合作社的租金损失问题。顺安园艺场与白鲤村第八经济合作社的合同到期后，仍占用涉案土地，应当向白鲤村第八经济合作社支付占有使用费。关于占有使用费的标准，顺安园艺场主张应当按照原合同支付，但原合同系十年前签订的，在地价已经飙升的情况下，仍参照原合同的租金标准，显失公平，因此原审参照白鲤第八经济合作社与案外人签订的土地租赁合同按照每年每亩2600元判令顺安园艺场支付其造成的租金损失，实体处理妥当，本院予以维持。另其他当事人不上诉的部分，本院不作审查。综上，上诉人顺安园艺场、伍焕娇、李宏标的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定的事实清楚，实体处理并无不当，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（中山市东升镇顺安园艺花木场、伍焕娇、李宏标已预交），由上诉人中山市东升镇顺安园艺花木场、伍焕娇、李宏标负担。本判决为终审判决。审 判 长 张煌辉代理审判员 张群立代理审判员 吴碧英二〇一四年十月二十日书 记 员 易嘉璇 微信公众号“”