（2014）鼓民初字第1039号
裁判日期: 2014-10-20
公开日期: 2015-01-27
案件名称
崔运杰与徐州伟利房地产发展有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
徐州市鼓楼区人民法院
所属地区
徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
崔某某,徐州某某房地产发展有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《城市房地产开发经营管理条例》：第三十三条；《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十九条
全文
徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2014）鼓民初字第1039号原告崔某某。委托代理人王某。被告徐州某某房地产发展有限公司。法定代表人农某某。委托代理人罗某某。原告崔某某与被告徐州某某房地产发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年6月3日受理后，依法由审判员林佳锟适用简易程序独任审判，于2014年7月29日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院依法裁定本案转为普通程序，并依法组成合议庭，于2014年10月17日公开开庭进行了审理。原告崔某某及其委托代理人王某、被告徐州某某房地产发展有限公司（以下简称某某公司）的委托代理人罗某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔某某诉称，2006年4月13日，原告和被告签订了商品房买卖合同，原告购买被告开发的徐州市更新巷富景广场项目六层某某房屋，当日向被告支付150000元的购房款。按照合同约定，被告5年之内每年返还购房款12%的年租金给原告，购房五年后由被告原价回购。而实际上原告只收到45860.37元的租金，现如今已超出约定的5年期限，原告多次寻找被告协商，要求返还购房款及支付年租金，却没有结果，且诉争房屋至今不能办理房屋权属登记。为维护原告合法权益，现诉至法院，请求判令解除双方签订的商品房买卖合同，并要求被告某某公司返还购房款150000元。被告某某公司辩称，根据回购协议的约定，被告有权随时以原价回购诉争商铺，该约定系双方对于被告权利的约定，而并非是被告的义务，在被告不同意回购的情况下，原告无权解除合同，要求退还购房款的，因此，原告的诉讼请求不应当得到支持。原告为证明其主张，向本院提交如下证据：1、2006年4月13日原、被告签订的商品房买卖合同一份，2、富景广场6层五年包租回购补充协议一份、被告向原告出具的收据一份，证明原、被告之间存在商品房销售合同关系，原告已经将购房款在签订合同当日向被告交付；在签订商品房买卖合同的当日，原告与被告股东香港某某发展公司签订了涉案房屋的回购补充协议。3、预约委托书合同一份，证明回购期限已经届满。经质证，被告某某公司对原告提供的证据真实性没有异议，但是不能证明被告应当收回诉争房屋并且返还购房款。根据原告与某某发展公司在2006年4月13日签订的回购补充协议中约定，是租赁期满后甲方（香港某某发展公司）随时以原价回购该铺位，被告认为，该内容是对租赁期满香港某某公司可以回购商铺这一权利的约定，而并非对于某某公司应当回购等相关义务的约定，因此被告在不同意回购的情况下原告无权要求解除合同要求返还购房款，并且包租回购协议，其本身也违反了我国商品房销售管理办法第十一条第二款。根据原告举证、被告的质证，本院对原告提供的证据认证如下：对于上述证据，被告均未对其真实性提出异议，本院予以确认，作为定案依据。被告某某公司未提交证据。根据原告的举证、被告的质证，结合双方当事人无争议的陈述，可以确认如下事实：2006年4月13日，原、被告双方签订商品房买卖合同，约定被告将其开发的位于徐州市更新巷富景广场6层某某现房以150000元的价格出卖给原告，原告于当日支付了150000元的购房款，被告于2006年4月13日将诉争房屋向原告间接交付。现诉争房屋尚不具备办理权属登记手续的条件。2006年4月13日，原告与被告的股东香港某某发展公司签订了富景广场了六层五年包租回购补充协议，当日，原告又与徐州某某百货有限公司签订了预约委托出租合同，将诉争房屋委托给徐州某某百货有限公司代为对外出租，被告的股东香港某某发展公司为担保人。本院认为，商品房买卖合同是房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原告于2006年4月13日与被告签订商品房买卖合同，约定被告将其开发的位于徐州市更新巷富景广场70、71号现房出卖给原告，原告于当日支付了购房款，被告当日将诉争房屋向原告间接交付，故原被告之间为商品房买卖合同关系。根据法律规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。本案中，原、被告签订完商品房买卖合同后，被告向原告交付了商品房，依照法律规定，被告应在诉争房屋交付后九十日内办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，但被告向原告出售的房屋自交付后已经长达八年之久，且至今尚不具备办理权属登记的条件，因此，原告主张解除双方签订的商品房买卖合同有事实和法律依据，原告该主张应予支持。依照法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，本案中，原告基于双方签订的商品房买卖合同的约定向被告交付了购房款150000元，被告亦将诉争房屋向原告交付，原告有权要求被告返还购房款，被告有权要求交还房屋。因此，原告主张被告返还购房款150000元有事实和法律依据，对原告的该主张，本院应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定，判决如下：一、解除原告崔某某与被告徐州某某房地产发展有限公司于2006年4月13日签订的商品房买卖合同。二、被告徐州某某房地产发展有限公司于本判决生效后十日内一次性返还原告崔某某购房款150000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3300元，由被告徐州某某房地产发展有限公司承担（该款与上述款项一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。上诉人同时应依据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省徐州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省徐州市中级人民法院；开户行：中国建设银行徐州永安支行；帐号：32×××02；开户行地址：徐州市建国西路85号）。上诉人并应在预交后三日内将交费凭证复印件提交本院。审 判 长 林佳锟审 判 员 匡 伟人民陪审员 杨玲霞二〇一四年十月二十日书 记 员 居 红 微信公众号“”