（2013）杭富城民初字第120号
裁判日期: 2014-10-20
公开日期: 2014-12-29
案件名称
张海荣与富阳市春江街道临江村村民委员会房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市富阳区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张海荣,富阳市春江街道临江村村民委员会
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十二条
全文
浙江省富阳市人民法院民 事 判 决 书（2013）杭富城民初字第120号原告：张海荣。原告（追加）：蒋夏群原告（追加）：张定康三原告共同委托代理人：章月明。被告：富阳市春江街道临江村村民委员会。法定代表人：汪邦良。委托代理人：朱立峰。原告张海荣诉被告富阳市春江街道临江村村民委员会（以下简称临江村村委会）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年8月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年10月10日公开开庭进行了审理。审理中，原告张海荣申请追加蒋夏群、张定康为共同原告，本院予以准许。本案于2014年1月7日、8月13日两次公开开庭进行了审理。原告张海荣的委托代理人章月明、被告临江村村委会的委托代理人朱立峰三次开庭均到庭参加诉讼；原告蒋夏群、张定康的委托代理人章月明第二次、第三次开庭到庭参加诉讼。本案经合议庭评议并经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。原告张海荣、蒋夏群、张定康起诉称：1993年8月30日，原告受被告之邀，购买被告80平方米宅基地一处，先后交纳了地基款9000元、耕地占用税720元、非经营性收费175元、人民教育基金会收费90元等税费，并于1994年5月23日获得富阳市土地管理局批准，并核发了《建设用地许可证》。后因政策调整，2001年10月29日，被告同意，由其向原告交付位于下马塘的商品房，80平方米用以抵偿原来所收宅基地款项，超出80平方米部分，以每平方米1300元的价格售予原告。为此，被告于2001年11月5日预收原告人民币20000元，折合15.38平方米。此后被告一直没有交付房屋，原告与被告多次协商，要求被告按照其与原告之约定及自己之承诺，履行其义务，被告至今拒不履行。综上，被告的行为已严重损害了原告的合法权益。原告为维护自己家庭的合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、被告交付位于富阳市下马塘95.38平方米商品房一间（价值约1049180元）；2、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告归还地基款9000元并支付缔约过失损失1040180元；2、本案诉讼费用由被告承担。原告张海荣、蒋夏群、张定康为证明其主张，向本院提供了以下证据材料：1、建设用地许可证1份，以证明原富阳市土地管理局已经同意三原告获得宅基地的事实；2、地基款交款凭证1份，以证明三原告已经依法向原富阳市春江街道富源村村民委员会（以下简称富源村村委会）交纳了地基款9000元的事实；3、耕地占用税交款凭证1份、非经营性收费交款凭证1份、人民教育基金会收费交款凭证1份，以证明三原告为了获得地基将该交的费用都已交齐的事实；4、原富源村村委会通知1份（复印件），以证明原富源村当时预收这20000元的依据；5、房屋预收款交款凭证1份（复印件），以证明三原告已经依法向原富源村村委会交纳了房屋预收款20000元的事实；6、2001年5月17日富阳日报的新闻报道1份【原件在（2013）杭富城民初字第115号案卷中】，以证明当时的事实状况，同时证明本村人在本村购买房屋是每平方米1300元的事实；7、临江村村委会通告1份（复印件），以证明三原告一直在主张权利，被告也一直认可这个事实，故时效是没有问题的；8、2013年2月、7月富阳日报2份（复印件），以证明三原告的主张每平方米11000元的依据；9、户口本1份（与原件核对一致的复印件），以证明原告张海荣系临江村村民及原告户的构成状况、增加原告的原因；10、农村私人建房用地呈报表1份，以证明原富阳市土地管理局已经同意原告户获得宅基地的事实。被告临江村村委会答辩称：首先，本案所涉的相关事实均是在原富源村村委会存续期间所发生。2008年，原富源村村委会因村级规模调整，被并入临江村村委会。第二，1993年8月，从原告提供的材料可以知道，原告获得了原富源村位于江北下马塘区块的宅基地一个，面积为80平方米，当时原富源村村委会确实收取了地基款9000元，并于1994年5月30日获得了原富阳市土地管理局的建设用地许可证，对这些事实没有异议。对诉状中所讲的2001年10月29日，原富源村村委会同意交付下马塘的商品房和对超出部分面积的折算，由于该事实发生在2001年，原富源村村委会相关人员都已调整，被告无法获得当时的原始资料，所以该事实被告无法确认。第三，下马塘区块拆迁安置的农居点项目被告一直在推进之中。2004年富阳市规划区下发农居点区块项目推进的文件富计投（2004）436号，同意农居点建设，因故没有建造，作为被告，一直没有放弃，于2007年8月15日获得了富阳市发改局的富发改投资（2007）86号文件，同时取得了建设用地规划许可证（2007）浙规地（城）证0130179号，但因故农居点房屋到目前尚未建造。所涉的下马塘地块并非全部被市政府征用，其中70多亩土地仍为被告所有的集体土地，性质仍为安置性用地。综上，我方认为原告所起诉的事实没有充分的证据。原告要求被告交付商品房，变更诉讼请求后要求被告赔偿缔约过失损失，价值也是按商品房计算，并无事实依据。原告一再声称有会议纪要，但是原告一直没有提供，原告提供的唯一能够说明这个情况的是富阳日报关于合情合理解决遗留问题的报道，被告对这个真实性有异议，并且原告没有其他证据予以印证。即使该新闻报道情况属实，被告方认为原告的诉请也不应当得到支持，原告在本案中是以房屋买卖合同起诉，在该份报道中明确对于本案所涉的房屋性质有一点是明确的，即不是商品房，不能用于出让和交易，原、被告双方无论是被告以会议纪要的形式作出的承诺、原告进行承诺付款，虽然达成一致，但是双方的合同行为是无效行为。而且，新闻报道是2001年5月17日，如果该报道视为原富源村村委会作出要约的行为，而后双方达成协议，这是在合同法实施以后，根据法律规定，从2000年至今，国内所有的安置点，一种是在集体土地上建造房屋，一种是以安置用地或划拨的方式来进行安置，这些房屋的产权不能用于交易，原、被告形成的合同行为肯定是无效的，所以基于合同无效，原告要求主张违约损失不应当得到支持，请求法庭依法予以驳回。第四，关于归还地基款9000元，如果是村委会收取，同意归还。第五，缔约过失损失没有法律依据，故被告不同意支付缔约过失损失的费用，且损失也只是利息损失。被告临江村村委会为证明其主张，向本院提供证据如下：1、富阳市发展和改革局富发改投资（2007）86号文件1份（复印件），以证明2007年作为被告方当时的富源村村民委员会申报农居点并得到批复的事实；2、2007年12月24日建设用地规划许可证1份（复印件），以证明富阳市规划局批准当时的富源村村民委员会批准建造农居点的事实。经庭审举证、质证，对当事人提供的证据，本院认定如下：1、对原告张海荣、蒋夏群、张定康提供的证据2、3、4、9，被告临江村委会质证认为无异议，本院认为，该些证据材料真实，与本案有关联，具有证明效力，本院予以确认。2、对原告张海荣、蒋夏群、张定康提供的证据1、10，被告临江村村委会质证认为对其真实性没有异议，但对证明目的有异议，该些证据显示所批的面积为80平方米。对该2份证据，本院经审查认为可以证明原告户已获得80平方米宅基地使用权的事实。3、对原告张海荣、蒋夏群、张定康提供的证据8，被告临江村委会质证认为该组证据系复印件，无法确认其真实性，亦无法达到原告的证明目的。本院认为，被告的异议理由成立，本院对该组证据不予认定。4、对原告张海荣、蒋夏群、张定康提供的证据5，被告临江村委会质证认为对其真实性有异议，应当提交原件，从“此据本金于2007年4月18日付清”说明原告已经放弃了相关权利。本院经审查认为，该证据可以证明原告张海荣于2001年11月5日缴纳了房屋预收款20000元，并已于2007年4月18日取回的事实。5、对原告张海荣、蒋夏群、张定康提供的证据6，被告临江村村委会质证认为对其真实性没有异议，但对证明目的有异议，不能达到原告的证明目的。本院经审查认为，该证据系当时的处理政策，被告亦根据该政策收取了房屋预收款，故对该证据本院予以认定。6、对原告张海荣、蒋夏群、张定康提供的证据7，被告临江村村委会质证认为对其真实性没有异议，但不能达到原告的证明目的。本院经审查认为，该证据显示原、被告直到2012年11月12日一直在处理案涉问题，故本院对该证据予以认定。7、对被告临江村委会提供的证据1、2，三原告质证后认为对其真实性均无异议，但对证明目的有异议，不能证明案涉土地没有被国家征用，也不能证明被告必然会履行其义务。本院认为该些证据真实，故对其真实性予以认定。为了弥补原告要求被告赔偿房屋买卖合同无效产生的信赖利益损失计算依据不足的问题，经本院征求原、被告双方意见，以三原告支付给被告地基款及房屋预收款数额，参照双方达成房屋买卖合同时富阳市的商品房销售均价与原告起诉时的富阳市的商品房销售均价之间的差价，作为双方赔偿的参考依据，本院依职权向富阳市住房和城乡建设局、富阳市统计局调查获取了1994年、2001年富阳市商品房销售均价数据和2013年1-8月富阳市商品房销售均价的数据，经原、被告质证，原告对上述证据均无异议，被告对上述证据的真实性无异议，但对关联性有异议，本院认为，鉴于被告在本院就赔偿依据问题向其做的询问笔录上的意见为不同意，故本院对该三份证据不予认定。为查明案件事实，本院依职权向富阳市国土资源局调取农村私人建房用地呈报表1份，经原、被告质证后无异议，本院予以确认。本院根据当事人的陈述以及确认的有效证据，认定本案事实如下：1、张海荣户下共有三人：张海荣，1970年8月18日出生；蒋夏群，1970年6月5日出生；张定康，1997年1月25日出生。均系富阳市春江街道临江村富源村村民。2、1994年5月23日，原富阳市土地管理局向原告张海荣户发放建设用地许可证1本，批准其私人建房使用宅基地80平方米。3、1993年8月30日，原告张海荣户向原富源村经济合作社交纳地基款9000元；1994年5月23日，原告张海荣户交纳耕地占用税720元、非经营性收费170元、人民教育基金会收费90元。2001年11月5日，原告张海荣户向原富源村经济合作社交纳下马塘房屋预收款20000元，拟购买原富源村在江北下马塘区块的农居住宅区房屋。原富源村经济合作社向原告张海荣户出具了富阳市农村合作经济组织统一收款收据一份，载明：交款人、收款方式、款项内容、金额分别为“张海荣、现、下马塘房屋预收款、20000元”。后原告户于2007年4月18日取回该笔房屋预收款20000元，原富源村委会遂将该份收据原件予以收回。4、2001年5月17日，富阳日报发表了名为《富源村合情合理解决遗留问题》的报道，载明“……在城区一律不单独安排宅基地，由村统一建造农居点，对原已缴款及已办理建房审批手续的，按当时村规定每户平方数，超出规定平方数每平方米价格1300元，非本村户每平方米1500元……”。原告对该政策表示认可。5、原告张海荣户在案涉宅基地审批前并未审批其他宅基地。6、原富阳市春江街道富源村经富阳市人民政府批准，并入富阳市春江街道临江村。本院认为：本案的争议焦点在于：一、原、被告之间的房屋买卖合同是否成立，如果成立，是否有效；二、原告的合理损失如何确定；三、原、被告对于原告的合理损失应如何承担。对于上述争议焦点，本院认为：一、合同成立是指订约当事人就合同的主要条款达成合意。根据法律规定：当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。本案中，农居房至今未投入建设，双方对于购买的是哪一幢楼、哪一套房屋、具体面积等均无明确约定，合同的标的物并不明确，即双方就合同的主要条款未达成一致意见。故本案的房屋买卖合同并未成立。二、2001年5月17日，富阳日报上刊登的有关于《富源村合情合理解决遗留问题》的报道中载明：“……即在城区一律不单独安排宅基地，由村统一建造农居点，对原已缴款及已办理建房审批手续的，按当时村规定每户平方数，超出规定平方数每平方米价格1300元，非本村户每平方米1500元……”，表明原富源村两委会当时将该批地基按照市值1500元每平方米处理，而原告在当时并未提出异议，且在起诉后亦表示对该政策予以认可。故原告已办理建房审批手续的80平方米相应房屋，可以认为当时价值为1500元／平方米×80平方米＝120000元。根据双方合意，可认为该120000元实际已转化为购房款。2001年11月5日，原告张海荣户根据原富源村村委会的通知向原富源村经济合作社交纳下马塘房屋预收款20000元，后又于2007年4月18日取回。该行为系基于双方合意，故对该笔款项，本院不作处理。根据法律规定，合同订立过程中的洽商阶段可产生先合同义务及缔约过失责任。因案涉房屋买卖合同并未成立，故对于原告的损失可以所产生的利益损失为准。鉴于本案中原告并未提交证据证明其遭受实际损失的情况，故可以双方认可的上述120000元价款及相应法定孳息来计算。孳息起算时间确定为2001年10月29日，即被告发通知给原告户要求缴纳房屋预收款之日，该法定孳息以中国人民银行公布的同期贷款利率计算的孳息总额为宜。三、本案中，三原告作为原富源村村民，其有权在原富源村审批宅基地及购买安置房。原告户在原富源村下马塘区块取得建设用地使用证后，因被告的原因未能在该区块建造房屋。后原告户基于对原富源村村委会的信任而缴纳房屋预收款以购买该区块的安置房，其本身并不存在过错。且被告在整个事件中起主导作用，其一直未与三原告签订具体的房屋买卖合同导致案涉合同不成立，故被告应承担全部的缔约过失责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第（三）项之规定，判决如下：一、被告富阳市春江街道临江村村民委员会赔偿原告张海荣、蒋夏群、张定康损失120000元，于本判决生效之日起十日内付清；二、被告富阳市春江街道临江村村民委员会赔偿原告张海荣、蒋夏群、张定康自2001年10月29日起至本判决确定的履行日止、以120000元为基数、按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失（暂算至2014年10月17日为101419.33元），于本判决生效之日起十日内付清；三、驳回原告张海荣、蒋夏群、张定康的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14243元，由原告张海荣、蒋夏群、张定康负担11237元，由被告富阳市春江街道临江村村民委员会负担3006元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。【杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68】。审 判 长 杨平洪代理审判员 彭明月人民陪审员 郭仁嘉二〇一四年十月二十日代书 记员 黄赛琼 来源：