（2014）茂中法民二终字第116号
裁判日期: 2014-10-20
公开日期: 2015-02-09
案件名称
信宜市运朝房地产开发有限公司与梁建荣、王庆英合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省茂名市中级人民法院
所属地区
广东省茂名市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
信宜市运朝房地产开发有限公司,梁建荣,王庆英
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第七十七条第一款，第九十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）茂中法民二终字第116号上诉人（原审被告、反诉原告）：信宜市运朝房地产开发有限公司。法定代表人：黎运朝，董事长。委托代理人：陈天荣。被上诉人（原审原告、反诉被告）：梁建荣。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王庆英。委托代理人：梁建荣，系王庆英丈夫。上诉人信宜市运朝房地产开发有限公司（下称运朝公司）因与被上诉人梁建荣、王庆英合同纠纷一案，不服广东省信宜市人民法院（2014）茂信法民二初字第38号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。梁建荣、王庆英向原审法院诉称：梁建荣原是信宜土产进出口公司车队的司机，1984年公司安排梁建荣在公司车队宿舍居住。2007年9月27日公司根据房改房有关规定，将居住的宿舍房改给职工。2010年10月1日运朝公司与公司职工签订土地补偿协议。协议约定，运朝公司在两年半时间内建好新楼交付职工使用，否则按每套售价金额的20%罚款作为违约金。现三年已过，运朝公司已拆除了职工房屋，但没有建好房屋交房，职工多次要求运朝公司解决，运朝公司都不与职工商量，至今都未能解决问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，违约金按现售楼价4000元×20%×150=12万元，运朝公司必须赔偿给梁建荣。请求：1、运朝公司赔偿12万元的违约金给梁建荣、王庆英；2、运朝公司按2010年签订的《补偿协议》内容履行；3、本案的受理费由运朝公司负担。运朝公司答辩称：双方签订《信宜市运朝房地产开发有限公司购买土出公司车队职工宿舍土地的补偿协议书》后，运朝公司已按约定支付了梁建荣搬迁费和租房的租金，但由于一些不可预见和无法避免的原因拖延工程进度，导致未能及时建好新楼房交付使用。由于新楼房尚未建好，售价尚未确定，梁建荣也未选定新楼房的楼层，因此新楼房每套房售价是多少无法确定。梁建荣请求按每套房4000×150（即60万元）计付违约金的“售价金额”根本不存在，不符合协议约定的条件。其诉讼请求没有事实根据，请求法院依法驳回其诉讼请求。运朝公司反诉称：2010年10月1日，运朝公司（甲方）与梁建荣等九户（乙方）签订《信宜市运朝房地产开发有限公司购买土出公司车队职工宿舍土地的补偿协议书》，约定：乙方同意将位于信宜市绿鸦路（即兽医站与市第六小学之间）的乙方宿舍用地924㎡的土地权属转让给甲方，由甲方在该地建新房；乙方在新建楼房十层以下选房而不作任何补偿；甲方在约两年半时间内建好新房交付乙方使用。协议书签订后，由于受到钱排“9.21”溃坝事件的影响，政府部门暂停办理土地权属转让手续。考虑到在约定期限内可能难以交房，2010年10月18日双方又签订了《信宜市运朝房地产开发有限公司购买土出公司车队职工宿舍土地的补偿协议书的补充协议》。补充协议约定：如乙方已搬清房屋给甲方拆除兴建新楼，甲方拆除乙方房屋在合同期内而无法兴建的，均由甲方按协议妥善在市区比较交通便利的地方安排新楼房给乙方居住，或者甲方也可按地价每平方米5千元人民币计算支付给乙方。由于政府行政行为等不可抗力的原因，甲方至今未完全办妥有关手续，无法在协议约定的时间内交付房屋给乙方，甲方按照《补充协议》约定在甲方的楼盘“玉龙山庄”安排新楼房给乙方选择，但梁建荣拒绝选房，反而以运朝公司违约为由，诉请运朝公司支付违约金12万元。为此，运朝公司提起反诉，请求：1、按照2010年10月18日签订的《信宜市运朝房地产开发有限公司购买土出公司车队职工宿舍土地的补偿协议书的补充协议》执行，运朝公司以地价每平方米5千元计算支付人民币513333元给梁建荣、王庆英；2、终止双方在2010年10月1日签订的《信宜市运朝房地产开发有限公司购买土出公司车队职工宿舍土地的补偿协议书》及2010年10月18日签订的《补充协议》；3、反诉费由梁建荣、王庆英负担。梁建荣、王庆英对运朝公司的反诉答辩称：一、运朝公司反诉请求按照地价5000元／平方米计算，支付513333元给梁建荣、王庆英，没有法律依据和事实依据。在2010年10月双方签订协议的时候，市场地价在5000-6000元／平方米，是为了某个职工自己已经建有楼房不需要取房而订立支付款项的标准，并不是所有的职工都以5000元／平方米为标准补偿。运朝公司在合同期间内无法兴建房屋，应当在市区交通方便的地方安排新楼给梁建荣、王庆英居住，也足以证明梁建荣选择要房居住并不选择支付现金。梁建荣没有违反协议，运朝公司提出反诉是没有任何理由的。二、对运朝公司提出反诉及现市场地价差距问题的解释及见解。1、运朝公司的反诉是在梁建荣起诉要求其支付违约金之后，而不是梁建荣有违约行为而提出反诉。2、现在市场地价是1.2万元／平方米-1.8万元／平方米，运朝公司以5000元／平方米计算是不可能的，是强买强卖的行为。3、运朝公司在反诉状中提及受钱排“9.21”事件影响，不能办理手续造成延迟交楼，是不可抗力，理由不成立。运朝公司可以继续办理手续，运朝公司延迟交楼与“9.21”无关，根本不是政府行为导致。4、运朝公司称梁建荣拒绝在玉龙山庄选房，根本不是事实。因运朝公司将一些没有人选择的房屋让梁建荣选择，且条件苛刻，不是按协议约定执行，并不是梁建荣拒绝选房。请求法院驳回运朝公司的反诉请求，并负担案件受理费。原审法院查明：梁建荣与王庆英是夫妻关系。梁建荣是信宜土产进出口公司的职工。信宜土产进出口公司为了解决梁建荣等九位职工未能参加1993年正常房改的住房问题，2007年9月27日，信宜土出公司为甲方，梁建荣等九位职工为乙方，双方签订《关于公司内部解决九位职工住房问题的协议》。该协议约定：一、甲方将原外贸土出车队司机住宿楼水泥钢筋结构三层楼，占地面积507.63平方米，建筑面积230.26平方米，楼房总面积618.25平方米，交给乙方今后作长期居住使用。二、甲方根据市政府1993年第一期房改金145元／㎡和第二期房改金560元／㎡，采取中间值金额354元／㎡，按住房面积计算总值，一次性付清房款给予优惠20%，工龄每年优惠0.3%，住房折扣优惠2%。三、甲方以内部房改的形式收取房改住房金。甲方收到乙方住房金后，以双方签订的协议作为乙方今后长期居住楼房的唯一手续。如今后乙方在居住楼房和公共场地与其他相邻出现的纠纷及出现其他问题，甲方不负任何责任。……五、乙方今后有权对此楼房进行修建。如申请政府有关部门办理合法手续的一切费用均由乙方负责。如在使用过程中出现其他一切问题由乙方自行理顺，自负责任，均与甲方无关。签订上述协议后，梁建荣向信宜土出公司交付房改金10753.05元，取得该楼202号房。2010年10月1日，梁建荣、王庆英与运朝公司签订《信宜市运朝房地产开发有限公司购买土出公司车队职工宿舍土地的补偿协议书》，运朝公司为甲方，梁建荣、王庆英为乙方，约定：一、乙方同意甲方在该地建新房；二、建房的层数、规划、面积由甲方确定，乙方无权干涉；三、甲方补偿给乙方每户一套房，实用面积每户150㎡，车库一间（面积25㎡）；四、甲方包报装水、电到乙方每户门口，费用甲方负责；五、甲方交房给乙方标准为装修好外墙、公共梯间、不锈钢楼梯扶手、铝合金窗、房内粗批；六、乙方可在十层以下选房，选房面积在150-160㎡内，乙方不作任何补偿；七、以后的物业费、电梯费乙方负责；八、甲方负责为乙方办好房产证，费用由甲方负责；九、甲方在该地建设过程中，有出现内部纠纷问题，乙方负责解决，费用由乙方负责；十、在签订协议后，乙方应在一个月后搬出该旧宿舍给甲方清拆，甲方负责乙方（9户）每户每月500元租房住的租金，直到甲方交房给乙方为止，甲方并负责每户3000元搬迁费。如乙方延期不搬出给甲方清拆，则交房期限顺延；十一、甲方约在两年半时间内建好新房交付乙方使用；十二、两年半内不交房，按每套售价金额的20%罚款作为甲方付给乙方的违约金；十三、维修基金由甲方负责。2010年10月18日，双方又签订一份《补充协议》，约定：一、乙方提供924平方米土地给甲方，土地使用权由甲方拥有，如因土地界至不清楚的，由乙方负责解决。二、办理土地使用权证的所有费用均由甲方负担。三、在甲方办理土地使用证如有因政策性影响和其他原因等不能办理土地使用证的与乙方无关。四、如乙方已搬清房屋给甲方拆除兴建新楼施工，甲方拆除乙方房屋在合同期内而无法兴建的，均由甲方按协议在市区交通比较方便的地方安排新楼房给乙方居住，或者甲方也可按地价5000元／㎡计算支付给乙方。签订上述协议后，运朝公司按照协议书的约定支付搬迁费给梁建荣，梁建荣搬出了住房。运朝公司每月支付租金给梁建荣。运朝公司于2010年11月开始拆除房屋、平整土地、建好挡土墙和排水沟后一直停工至今，运朝公司没有按照协议约定交付房屋给梁建荣使用，由此引发纠纷。另查明，黄某某是信宜土出公司司机住宿楼九位拆迁职工之一。运朝公司拆除梁建荣等九位职工居住的楼房后，于2010年11月12日出具《新尚山庄（外贸车队宿舍）回迁户的回迁房证明》给黄某某。《证明》的内容：黄某某：你位于外贸车队宿舍的拆迁回迁房号为1201，实际回迁房面积与合同回迁房面积多或少的房价，按多还少补的原则补交房款或补偿给回迁户，价格按照2700元／㎡计算。庭审中，梁建荣表示可以参照上述单价作为计算违约金的标准。再查明，涉案的土地面积为924平方米，其四至为：东至信宜市东镇兽医站水沟边，西至信宜市第六小学教学楼围墙，南至信宜市东镇兽医站水沟边，北至信宜市第六小学围墙边（以前是无线电二厂）。在双方签订协议之前，该块土地未办有任何证件，只有政府批文。双方签订协议后，运朝公司到相关部门办理了地字第（2011）157号建设用地规划许可证等证件，并到税务部门缴纳了相关税费。2009年11月30日，信宜市人民政府同意实施东镇街道城郊社区新塘城中村改造项目，由东镇街道办事处按政策负责具体组织实施，并参照城中村改造项目的优惠办法给予扶持。2009年12月16日，运朝公司中标承建新塘城中村改造工程。为了便于学校未来发展及城中村改造建设，信宜市人民政府于2014年2月17日出具信府函（2014）3号文件，同意将信宜市第六小学位于其新教学楼后背的4800平方米石坎地与权属运朝公司的位于信宜市第六小学运动场东边的4800平方米土地进行置换，由运朝公司进行新塘城中村改造建设，并负责协调理顺所涉及的群众关系。本案诉讼及庭审过程中，双方对信宜市人民政府信府函（2014）3号文件中涉及的权属运朝公司的位于信宜市第六小学运动场东边的4800平方米土地不包含涉案的924平方米土地，与涉案的924平方米土地无关的事实均没有异议。梁建荣与运朝公司对双方签订的《信宜市运朝房地产开发有限公司购买土出公司车队职工宿舍土地的补偿协议书》及《信宜市运朝房地产开发有限公司购买土出公司车队职工宿舍土地的补偿协议书的补充协议》的效力均没有提出异议。在第二次庭审中，梁建荣明确其第二项诉讼请求为：双方继续履行2010年10月1日签订的《信宜市运朝房地产开发有限公司购买土出公司车队职工宿舍土地的补偿协议书》。梁建荣于2014年4月20日向原审法院提出评估申请，要求对信宜市第六小学与东镇兽医站之间地段兴建好的楼房的现出售单价进行评估，之后于2014年4月29日申请撤回该评估申请。原审法院认为：一、关于双方签订的协议是否有效的问题。梁建荣与运朝公司签订的《信宜市运朝房地产开发有限公司购买土出公司车队职工宿舍土地的补偿协议书》及《信宜市运朝房地产开发有限公司购买土出公司车队职工宿舍土地的补偿协议书的补充协议》，是双方的真实意思表示，虽然梁建荣在签订上述协议时，没有取得相关的权属证书，但有政府部门的批文，同时运朝公司也正在办理有关涉案土地的使用权及规划许可等相关证照，双方均没有对上述协议的效力提出异议。再者该协议没有违反法律的强制性规定，故对上述协议的效力予以认可。因此，上述协议对双方都具有约束力，双方都应该履行协议所约定的义务。二、关于运朝公司未能在协议约定的期限内兴建房屋是否属于不可抗力的问题。运朝公司辩称在协议约定的期限内无法兴建房屋，是由于政府相关部门未能办理好相关手续导致，是属于不可抗力。虽然运朝公司提供相关证据，但其提供的证据只能证明位于信宜市第六小学运动场东边的4800平方米土地属于城中村改造项目，不能证明涉案的924平方米土地也是属于城中村改造项目，是由于政府部门未批复造成迟延兴建房屋，故对运朝公司的上述辩称不予采纳。三、关于梁建荣请求的违约金能否获得支持及违约金的计算标准问题。从双方签订的《信宜市运朝房地产开发有限公司购买土出公司车队职工宿舍土地的补偿协议书》可以看出，梁建荣的义务仅仅是在协议约定的期限内搬出楼房给运朝公司清拆，梁建荣已经完全履行了约定的义务。运朝公司的义务有支付搬迁费及每月支付租金给梁建荣，并按约定的期限交付符合双方约定条件的楼房给梁建荣居住使用。运朝公司虽然支付了搬迁费和租金给梁建荣，但至梁建荣起诉时止都没有交付符合双方协议约定的楼房给梁建荣居住使用。因此，运朝公司应承担违约责任，梁建荣起诉请求运朝公司支付逾期交付房屋的违约金合法有理，予以支持。对于违约金的计算标准，梁建荣请求按4000元／㎡计算，在庭审中，梁建荣提供一份“黄某某”的回迁房证明，表示可以参照该价格来计算违约金。虽然运朝公司不认可，但承认该份证明是真实的，也认可黄某某是回迁的九位职工之一。因此，参照该证明上的单价2700元／平方米标准来计算违约金，计得违约金为81000元（2700元／平方米×150平方米×20%）。四、关于运朝公司反诉请求按照2010年10月18日双方签订的《信宜市运朝房地产开发有限公司购买土出公司车队职工宿舍土地的补偿协议书的补充协议》（以下简称补充协议），运朝公司以地价每平方米5000元计算，支付513333元给梁建荣，并请求终止双方在2010年10月1日签订的《信宜市运朝房地产开发有限公司购买土出公司车队职工宿舍土地的补偿协议书》及于2010年10月18日签订的补充协议的问题。根据双方于2010年10月18日签订的补充协议的内容，虽然该补充协议约定“如乙方已搬清房屋给甲方拆除兴建新楼施工，甲方拆除乙方房屋在合同期内而无法兴建的，均由甲方按协议妥善在市区比较交通方便的地方安排新楼房给乙方居住，或者甲方也可按地价每平方米伍仟元人民币计算支付给乙方”，但该条款是选择性的条款，是不确定的。根据公平合理的原则，应由梁建荣进行选择适用。现梁建荣选择双方继续履行2010年10月1日签订的补偿协议，且运朝公司并不是无法兴建涉案房屋，只是有部分行政手续尚未办妥，不是根本无法履行双方签订的协议。故对运朝公司的反诉请求不予支持。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出判决：一、限运朝公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金81000元给梁建荣、王庆英。二、梁建荣、王庆英与运朝公司继续履行2010年10月1日签订的《信宜市运朝房地产开发有限公司购买土出公司车队职工宿舍土地的补偿协议书》。三、驳回梁建荣、王庆英的其他诉讼请求。四、驳回运朝公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费2700元、反诉受理费4466元、邮寄费50元，共计7216元，由梁建荣、王庆英负担本诉受理费878元，由运朝公司负担本诉受理费1822元、反诉受理费4466元、邮寄费50元，共计6338元。运朝公司不服原审判决，上诉称：原审判决认定事实错误，导致了判决错误。（一）原审判决认定本案所涉的924平方米土地不属于信宜市东镇城郊新塘村城中村改造项目范围，这是认定事实错误。事实上是先有东镇街道办事处同意将涉案924平方米土地列为城中村改造项目之后，才有运朝公司与梁建荣等九户协商签订《补偿协议》和《补充协议》，由梁建荣等九户将涉案的924平方米土地的使用权转让给运朝公司的事实。原审判决以涉案的924平方米土地不属于城中村改造项目中的另一块4800平方米置换土地范围为由，便认定涉案的924平方米土地不属于城中村改造项目，这是犯了“以偏概全”的逻辑错误。（二）原审判决认定运朝公司未能在两年半时间内在涉案土地上建好新楼房交付梁建荣等九户人使用构成了违约，这也是认定事实错误。因为，双方在2010年10月1日签订《补偿协议》后不久，就已经意识到在两年半时间内有可能难以交房，因此，双方签订了一份《补充协议》，对原来约定的交房方案作了相应变更，变更为“如乙方已搬清房屋给甲方拆除兴建新楼施工，甲方拆除乙方房屋在合同期内而无法兴建的，均由甲方按协议妥善在市区比较交通方便的地方安排新楼房给乙方居住，或者甲方也可按地价每平方米5千元人民币计算支付给乙方”。这就表明：1、《补充协议》对原来的交房方案已经作了变更，这种变更是双方一致的意思表示，对双方有法律约束力。2、《补充协议》明确了选择权归运朝公司，如果运朝公司出现了“在合同期内而无法兴建的”情形时，有权按《补充协议》约定的交房方案履行交房义务。3、运朝公司在两半时间内无法在涉案土地上兴建新楼房交付乙方使用，只要不是甲方故意所为，并且能够按照《补充协议》约定的交房方案执行，就不能认为是违约。4、综合《补偿协议》和《补充协议》，甲方交房的方案有三个，第一方案是在两年半时间内在涉案土地上建好楼房交付乙方使用；第二方案是在市区交通比较方便的地方安排新楼房给乙方选择；第三是按地价每平方米5千元人民币计算补偿给乙方；《补充协议》的变更条款在后，根据从新原则，应当优先适用变更后的合同条款。《补充协议》是双方根据当时客观情况的变化而作出的，不是任何一方强加给对方的苛刻条款。5、运朝公司由于不可抗力的政府行为以致无法实现第一个交房方案，但已经按照第二方案安排梁建荣等九户人在“玉龙山庄”选房，已有三户在“玉龙山庄”选房，这是运朝公司依约履行的表现。梁建荣拒绝在“玉龙山庄”选房，是梁建荣的权利，但梁建荣不能因为自己行使拒绝权而指责对方违约，这是对运朝公司不公平的。原审判决对运朝公司安排梁建荣在“玉龙山庄”选房这一事实避而不谈，这是认定事实不清。原审判决表面上认定了双方签订的《补偿协议》和《补充协议》合法有效，均具有法律约束力，但又将交房方案的选择权归于梁建荣一方，实际上变相地否定了《补充协议》的法律约束力。运朝公司已经按照《补充协议》约定在市区交通比较方便的地方安排新楼房（玉龙山庄）给梁建荣选择，履行了合同，运朝公司没有违约。（三）原审判决抛开合同条款的约定而随意参照他人房价来计算违约金，也是认定事实错误。由于新楼房尚未开建，新楼房每套房的售价金额尚未确定，且梁建荣也未能选定新楼房的楼层，是无法计算违约金数额的。原审判决置协议条款的约定于不顾，擅自参照黄某某12楼的价格（按合同约定梁建荣应当在10楼以下选房）计付违约金，是没有依据的。请求二审法院依法撤销原判，发回重审或依法改判。梁建荣、王庆英答辩称：双方签订《补偿协议》和《补充协议》是在双方自愿的原则上签订的，具有法律效力。运朝公司拆除了我们的房屋后，将涉案土地到政府相关部门办理了合法建房手续，理应按照协议约定建好楼房交付给我们。运朝公司称政府未能审批有关建房手续是不能按时交房的不可抗力原因不能成立。运朝公司同意我们在“玉龙山庄”选择房屋，条件苛刻，并不是按照协议约定的条件。如协议约定是车库一个，现只能选择车位，不作任何补偿；协议约定实用面积是150-160平方米，现选择150-160平方米的套房要分摊公用面积；维修基金原由运朝公司负担，现变为由我们自己承担等，梁建荣、王庆英是不能接受的。邱春菊等三户接受，是他们的事，不能代表其他人。原审法院认定事实清楚，判决正确。要求二审法院维持原判。本院审理查明：梁建荣与王庆英是夫妻关系。梁建荣是信宜土出公司的职工。1998年10月5日，信宜市人民政府发文（信府复（1998）30号），同意信宜土出公司把该公司闲置的土地和旧房屋转让给本公司的职工。2007年9月27日，信宜土出公司为甲方，梁建荣等九位职工为乙方，双方签订《关于公司内部解决九位职工住房问题的协议》。该协议约定：一、甲方将原外贸土出车队司机住宿楼水泥钢筋结构三层楼，占地面积507.63平方米，建筑面积230.26平方米，楼房总面积618.25平方米，交给乙方今后长期居住使用。二、甲方根据市政府1993年第一期房改金145元／㎡与第二期房改金560元／㎡，采取中间值金额354元／㎡，按住房面积计算总值，一次性付清房款给予优惠20%，工龄每年优惠0.3%，住房折扣优惠2%，三项优惠后实收取房改住房金。三、甲方以内部房改的形式收取房改住房金。甲方收到乙方住房金后，以双方签订的协议作为乙方今后长期居住楼房的唯一手续。如今后乙方在居住楼房和公共场地与其他相邻出现的纠纷及出现其他问题，甲方不负任何责任。四、梁建荣住房面积68.66㎡，总值24305.64元，三项优惠13552.39元，应交款10753.05元。五、乙方交清款项后有权对此楼房进行修建。如申请政府有关部门办理合法手续的一切费用均由乙方负责。如在使用过程中出现其他一切问题由乙方自行理顺，自负责任，均与甲方无关。签订上述协议后，梁建荣向信宜土出公司付清房改金10753.05元，取得该楼202号房屋。2009年11月30日，信宜市人民政府发文（信府函（2009）51号）同意实施东镇街道城郊社区新塘城中村改造项目。2009年12月16日，运朝公司中标承建新塘城中村改造工程。梁建荣等九位职工向信宜土出公司购买住宿楼的土地面积924平方米，原位于东镇兽医站与信宜市第六小学之间，2010年9月19日梁建荣等九位职工与信宜市第六小学签订土地调换协议，调换后的土地与运朝公司承建的新塘城中村改造工程相邻，运朝公司把调换后的土地纳入城中村改造工程。2010年10月1日，运朝公司与梁建荣、王庆英签订《信宜市运朝房地产开发有限公司购买土出公司车队职工宿舍土地的补偿协议书》，运朝公司为甲方，梁建荣、王庆英为乙方，约定：一、乙方同意甲方在该地建新房；二、建房的层数、规划、面积由甲方确定，乙方无权干涉；三、甲方补偿给乙方每户一套房，实用面积每户150㎡，车库一间（面积25㎡）；四、甲方包报装水、电到乙方每户门口，费用甲方负责；五、甲方交房给乙方标准为装修好外墙、公共梯间、不锈钢楼梯扶手、铝合金窗、房内粗批；六、乙方可在十层以下选房，选房面积在150-160㎡内，乙方不作任何补偿；七、以后的物业费、电梯费乙方负责；八、甲方负责为乙方办好房产证，费用由甲方负责；九、甲方在该地建设过程中，有出现内部纠纷问题，乙方负责解决，费用由乙方负责；十、在签订协议后，乙方应在一个月后搬出该旧宿舍给甲方清拆，甲方负责乙方（9户）每户每月500元租房住的租金，直到甲方交房给乙方为止，甲方并负责每户3000元搬迁费。如乙方延期不搬出给甲方清拆，则交房期限顺延；十一、甲方约在两年半时间内建好新房交付乙方使用；十二、两年半内不交房，按每套售价金额的20%罚款作为甲方付给乙方的违约金；十三、维修基金由甲方负责。2010年10月18日，双方又签订一份《信宜市运朝房地产开发有限公司购买土出公司车队职工宿舍土地的补偿协议书的补充协议》，约定：一、乙方提供924平方米土地给甲方，土地使用权由甲方拥有，如因土地界至不清楚的，由乙方负责解决。二、办理土地使用权证的所有费用均由甲方负担。三、在甲方办理土地使用证如有因政策性影响和其他原因等不能办理土地使用证的与乙方无关。四、如乙方已搬清房屋给甲方拆除兴建新楼施工，甲方拆除乙方房屋在合同期内而无法兴建的，均由甲方按协议在市区交通比较方便的地方安排新楼房给乙方居住，或者甲方也可按地价5000元／㎡计算支付给乙方。签订上述协议后，运朝公司按照协议书的约定支付搬迁费3000元给梁建荣，梁建荣搬出了住房。运朝公司每月支付租金500元给梁建荣。运朝公司于2010年11月开始拆除房屋、平整土地、建好挡土墙和排水沟后就一直停工至今。2011年4月18日，运朝公司领取了该地块的《建设用地规划许可证》。由于运朝公司与信宜市第六小学一块4800㎡土地置换问题信宜市人民政府于2014年2月17日才下文（信府函（2014）3号）批复同意置换，运朝公司的城中村改造工程没有开始施工建设。因而，在两年半的时间内未能交付房屋给梁建荣。梁建荣等九位职工要求运朝公司解决，运朝公司依照《信宜市运朝房地产开发有限公司购买土出公司车队职工宿舍土地的补偿协议书的补充协议》约定，安排梁建荣等九户人在运朝公司建设的楼盘“玉龙山庄”选房，有三户已在“玉龙山庄”选房。梁建荣不愿意在“玉龙山庄”选房，坚持选择要回迁房。2014年1月14日，梁建荣、王庆英向原审法院起诉，请求运朝公司赔偿违约金12万元，双方继续履行2010年10月1日签订的《信宜市运朝房地产开发有限公司购买土出公司车队职工宿舍土地的补偿协议书》。为此，运朝公司提起反诉，请求按照2010年10月18日签订的《信宜市运朝房地产开发有限公司购买土出公司车队职工宿舍土地的补偿协议书的补充协议》执行，运朝公司以地价每平方米5千元计算支付人民币513333元给梁建荣、王庆英，终止双方在2010年10月1日签订的《信宜市运朝房地产开发有限公司购买土出公司车队职工宿舍土地的补偿协议书》及2010年10月18日签订的《信宜市运朝房地产开发有限公司购买土出公司车队职工宿舍土地的补偿协议书的补充协议》。另，黄某某是九位拆迁职工之一。运朝公司拆除梁建荣等九位职工居住的楼房后，于2010年11月12日出具《新尚山庄（外贸车队宿舍）回迁户的回迁房证明》给黄某某。《证明》的内容：黄某某：你位于外贸车队宿舍的拆迁回迁房号为1201，实际回迁房面积与合同回迁房面积多或少的房价，按多还少补的原则补交房款或补偿给回迁户，价格按照2700元／㎡计算。在一审庭审中，梁建荣表示可以参照上述单价作为计算违约金的标准。本院认为：本案争议焦点是：一、运朝公司是否违约，应否支付违约金给梁建荣？二、运朝公司能否以地价每平方米5千元计算支付人民币513333元给梁建荣、王庆英？《信宜市运朝房地产开发有限公司购买土出公司车队职工宿舍土地的补偿协议书》及《信宜市运朝房地产开发有限公司购买土出公司车队职工宿舍土地的补偿协议书的补充协议》是终止还是继续履行？关于运朝公司是否违约，应否支付违约金给梁建荣的问题。双方在2010年10月1日签订的《信宜市运朝房地产开发有限公司购买土出公司车队职工宿舍土地的补偿协议书》及2010年10月18日签订的《信宜市运朝房地产开发有限公司购买土出公司车队职工宿舍土地的补偿协议书的补充协议》，是双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规强制性规定，合同合法有效，对双方具有法律约束力。《信宜市运朝房地产开发有限公司购买土出公司车队职工宿舍土地的补偿协议书》第十一条约定，运朝公司在两年半时间内建好新房交付梁建荣使用。后双方又于2010年10月18日签订《信宜市运朝房地产开发有限公司购买土出公司车队职工宿舍土地的补偿协议书的补充协议》第四条约定，如运朝公司在两年半时间内无法兴建楼房，由运朝公司在市区交通比较方便的地方安排新楼房给梁建荣居住，或者运朝公司也可按地价5000元／㎡计算支付给梁建荣。补充协议对原约定的交房履行方式进行了变更，这是双方协商一致的结果。根据查明的事实，运朝公司未能在两年半时间内交付房屋，梁建荣等九位职工要求运朝公司解决，运朝公司安排梁建荣等九户人在运朝公司建设的“玉龙山庄”楼盘选房，其中有三户已在“玉龙山庄”选房，梁建荣不愿意而未选。由此可见，运朝公司依照补充协议约定，选择了安排新楼房给梁建荣的履行方式，履行了合同义务，不存在违约事实。因而，梁建荣请求运朝公司赔偿违约金缺乏事实依据，本院不予支持。原审法院认为运朝公司没有按照原来约定的两年半时间内交付房屋给梁建荣，应承担违约责任不当，本院予以纠正。关于运朝公司能否以地价每平方米5千元计算支付人民币513333元给梁建荣、王庆英的问题。如上所述，补充协议对原约定的交房履行方式进行了变更，是双方协商一致的结果，对双方具有约束力。运朝公司未能在两年半内时间交付房屋之后，运朝公司安排梁建荣等九户人在运朝公司建设的楼盘“玉龙山庄”选房，梁建荣不愿意而未选，表明梁建荣不愿意选择运朝公司在其他地方安排新楼房这种履行方式。梁建荣称其不愿意在“玉龙山庄”楼盘选房，是因为运朝公司提出的条件苛刻，无法接受所致，但未能提供证据。梁建荣不愿意选择运朝公司在其他地方安排新楼房这种履行方式，那么只能选择以地价每平方米5千元计算补偿款这种履行方式。涉案土地面积为924㎡，平均每人102.666㎡，补偿款为102.666㎡×5000元／㎡=513330元，运朝公司反诉主张支付补偿款513333元给梁建荣、王庆英，理由充分，本院予以支持。运朝公司支付补偿款513333元给梁建荣、王庆英后，合同履行完毕，合同的权利义务终止。运朝公司反诉请求终止《信宜市运朝房地产开发有限公司购买土出公司车队职工宿舍土地的补偿协议书》及《信宜市运朝房地产开发有限公司购买土出公司车队职工宿舍土地的补偿协议书的补充协议》，理由成立，予以支持。据此，梁建荣、王庆英要求继续履行《信宜市运朝房地产开发有限公司购买土出公司车队职工宿舍土地的补偿协议书》就不能得到支持。原审驳回运朝公司的反诉请求不当。综上所述，原判法院认定事实不够清楚，判决欠妥当，本院予以纠正。运朝公司上诉理由充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定，判决如下：一、撤销广东省信宜市人民法院（2014）茂信法民二初字第38号民事判决。二、信宜市运朝房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付补偿款513333元给梁建荣、王庆英。三、终止《信宜市运朝房地产开发有限公司购买土出公司车队职工宿舍土地的补偿协议书》及《信宜市运朝房地产开发有限公司购买土出公司车队职工宿舍土地的补偿协议书的补充协议》的履行。四、驳回梁建荣、王庆英的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费2700元、反诉受理费4466元、邮寄费50元，共计7216元，由梁建荣、王庆英负担。二审案件受理费11633元，由梁建荣、王庆英负担。本判决为终审判决。审判长 邓秀芬审判员 韦业飞审判员 曾维海二〇一四年十月二十日书记员 庞巧文速录员 谢金峰 微信公众号“”