（2014）二中民终字第07182号

裁判日期: 2014-10-20

公开日期: 2014-11-02

案件名称

北京甘雨投资咨询有限公司与北京飞达投资咨询有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第二中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

北京甘雨投资咨询有限公司,北京新景山宾馆有限公司,北京飞达投资咨询有限公司,北京都市宾馆,中国移动通信集团公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2014）二中民终字第07182号上诉人（原审被告、反诉原告）北京甘雨投资咨询有限公司，住所地北京市东城区纳福胡同9号景山宾馆209室。法定代表人蒋伟华，董事长。委托代理人李广，北京市中咨律���事务所律师。委托代理人苏德栋，国浩律师（北京）事务所律师。上诉人（原审第三人）北京新景山宾馆有限公司，住所地北京市东城区纳福胡同9号。法定代表人顾中明，总经理。委托代理人沈志诚，男，1947年10月20日出生。委托代理人张秀春，北京琨腾律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）北京飞达投资咨询有限公司，住所地北京市东城区纳福胡同9号。法定代表人林建华，董事长。委托代理人于彦慧，女，1955年12月3日出生。委托代理人谷良坤，北京市中地律师事务所律师。原审第三人北京都市宾馆，住所地北京市丰台区莲花池东路***号。法定代表人胡昌洲，总经理。原审第三人中国移动通信集团公司，住所地北京市西城区金融大街29号。法定代表人奚国华，董事长。上诉人北京甘雨投资咨询有限公司（以下简称甘雨公司）、北京新景山宾馆有限公司（以下简称新景山宾馆）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2009）东民初字第03369号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2009年3月，北京飞达投资咨询有限公司（以下简称飞达公司）诉至原审法院称：2001年12月3日，北京市景山宾馆与北京东华漓泉酒楼签订《租赁合同书》，约定北京市景山宾馆将位于北京市东城区纳福胡同9号的宾馆出租给北京东华漓泉酒楼经营。2003年12月23日，北京东华漓泉酒楼将其在上述合同中的权利、义务全部转让给甘雨公司。2005年8月，北京市景山宾馆改制更名为北京飞达投资咨询有限公司景山宾馆。2006年11月23日，北京飞达投资咨询有限公司景山宾馆被注销，其权利、义务由飞达公司承继。2006年1月19日，飞达公司与甘雨公司及案外人北京市东城区东华服装集体资产管理协会三方签订《补充协议》，约定飞达公司与甘雨公司就上述房屋只为单一的房屋租赁关系。2005年12月16日，甘雨公司与北京都市宾馆（以下简称都市宾馆）签订《承包合同书》，甘雨公司将宾馆交给都市宾馆经营。甘雨公司与飞达公司签订房屋租赁合同后，拖欠了飞达公司的租金及应由其负担的飞达公司留用职工的工资及“三险一金”。甘雨公司的行为违反了双方的合同约定，应当承担违约责任。现飞达公司要求1、解除飞达公司与甘雨公司之间的《租赁合同书》；2、甘雨公司及第三人腾房；3、甘雨公司支付至实际腾房之日的租金，每年租金按428500元计算，截止到2012年12月19日，甘雨公司已拖欠飞达公司租金1732450元；支付截止到2006年12月13日所拖欠的职工工资133401.69元，“三险一金”1403644元；支付违约金428500元；4，承担本案的诉讼费。甘雨公司辩称：飞达公司不是房屋产权人，其起诉不符合法律规定。涉诉各方签订的合同、补充协议、会议纪要合法有效，飞达公司与甘雨公司之间的房屋租赁合同始终在有效履行。2005年11月23日，飞达公司与甘雨公司书面确定，甘雨公司自2006年12月3日起不再支付88名职工的工资和福利待遇。2007年4月24日，飞达公司与甘雨公司再次约定，甘雨公司只向飞达公司支付租金。甘雨公司受让案外人对飞达公司享有的到期债权，以该债权抵扣应支付飞达公司的租金。现甘雨公司不拖欠飞达公司任何费用。此外，飞达公司关于租金及职工工资、“三险一金”的诉讼请求亦已超过诉讼时效。飞达公司在合同履行中，歪曲事实，私自在甘雨公司承租的房屋上张贴公告，严重干扰实际承租人新景山宾馆对房屋的正常使用。新景山宾馆为此拒绝向甘雨公司交纳租金，并将甘雨公司诉至法院主张赔���，导致甘雨公司遭受近600万元的经济损失。飞达公司与甘雨公司签订租赁合同后，未将北楼三层西数第四间房屋交给甘雨公司，反而将该房屋出租给中国移动通信集团公司（以下简称移动集团）使用。2013年4月15日，新景山宾馆起诉甘雨公司要求予以赔偿。该案审理中，甘雨公司与新景山宾馆达成调解协议，约定甘雨公司赔偿新景山宾馆2006年12月3日至2013年6月3日期间的房屋占用费损失350000元。现甘雨公司不同意飞达公司的诉讼请求，同时反诉要求排除妨害，与甘雨公司继续履行《租赁合同书》，向甘雨公司支付损害赔偿金428500万元，赔偿房屋占用费损失350000元，全部诉讼费由飞达公司承担。针对甘雨公司的反诉请求，飞达公司辩称：因甘雨公司未按约向飞达公司交纳租金等费用，方引发双方发生租赁合同纠纷。飞达公司起诉后，为避免都市宾馆遭受损失，飞达公���向都市宾馆发出通知，告知相关诉讼之事。飞达公司没有对甘雨公司的经营活动造成干扰，都市宾馆亦未停止经营。房屋实际承租人是否向甘雨公司交纳租金，与飞达公司无关。甘雨公司所称遭受近600万元经济损失，没有任何依据。都市宾馆已将此期间的租金全部支付。飞达公司于2001年12月3日签订合同后，即将全部房屋交出。甘雨公司在承租房屋后的十多年里，从未提出飞达公司没有交付全部房屋，其所称飞达公司少交付房屋不是事实。飞达公司没有将房屋出租给移动集团，亦未收取移动集团的租金。即使甘雨公司的主张成立，其现在的反诉请求，也已超过诉讼时效。甘雨公司与新景山宾馆是关联公司，二者之间达成的任何协议对飞达公司均没有约束力。飞达公司不同意甘雨公司的反诉请求。都市宾馆述称：都市宾馆对飞达公司与甘雨公司之间的争议不发表意��。都市宾馆与飞达公司没有合同关系，现已将宾馆交给新景山宾馆，全部债权均转移给新景山宾馆。新景山宾馆述称：新景山宾馆作为房屋次承租人，不希望飞达公司与甘雨公司解除合同。飞达公司要求腾房的诉讼请求不适当，其应在与甘雨公司的合同解除后要求新景山宾馆腾房。新景山宾馆现为房屋实际使用人，飞达公司要求新景山宾馆腾房，没有任何依据。新景山宾馆与甘雨公司签订的合同期限没有届满，该合同第三条第一款约定，如果甘雨公司与飞达公司之间的租赁合同解除，本合同继续有效，飞达公司自动变更为本合同的出租方。对于飞达公司的第三项诉讼请求，如果甘雨公司有拖欠飞达公司租金的行为，新景山宾馆愿代甘雨公司向飞达公司支付拖欠的租金和违约金。移动集团述称：2007年12月25日，移动集团与飞达公司签订《房屋租赁协议》，约定移动集团承租飞达公司位于北京市东城区纳福胡同9号景山宾馆内面积33平方米的房屋及楼顶平台，用于建立移动通信机房。签订协议时，飞达公司向移动集团提交了营业执照复印件、房屋所有权证复印件、《委托书》等材料，证明其有权将房屋出租。本案飞达公司与甘雨公司之间的争议与移动集团无关。如果本案争议直接导致或引发对移动集团合法权益的侵害，移动集团保留依据协议约定要求飞达公司承担相应责任的权利。原审法院经审理后认为：根据已查明的事实，北京市景山宾馆与漓泉酒楼签订的《租赁合同书》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同虽名为租赁，但根据合同内容，应确认为承包合同，即北京市景山宾馆由漓泉酒楼承包经营，漓泉酒楼向北京市景山宾馆支付承包金、职工工资等费用。该合同履行中，北京市景山宾馆、漓泉酒楼及��雨公司三方于2003年12月23日签订《转让合同》，约定北京市景山宾馆同意甘雨公司承继漓泉酒楼在上述《租赁合同书》中的权利、义务。至此，北京市景山宾馆与甘雨公司之间成立承包经营合同。此后，北京市景山宾馆更名为飞达景山宾馆，甘雨公司与飞达景山宾馆继续履行该《租赁合同书》。2006年1月19日，飞达公司作为飞达景山宾馆权利、义务的承继者，与甘雨公司及东华管理协会三方签订《补充协议书》，约定东华管理协会作为原北京市景山宾馆经营场所即东城区纳福胡同9号房屋所有权人，同意飞达公司将该房屋出租给甘雨公司使用，原《租赁合同书》等合同所约定的内容对飞达公司、甘雨公司继续有效，飞达公司与甘雨公司之间只为单一的房屋租赁关系。至此，飞达公司、甘雨公司之间成立房屋租赁合同。本案中，甘雨公司是否拖欠飞达公司租金等费用���飞达公司、甘雨公司的争议焦点。甘雨公司提出，其使用受让的归禾公司及文阁公司对飞达公司所享有的到期债权抵扣应付飞达公司租金，故不拖欠飞达公司任何费用。应指出，甘雨公司所称归禾公司及文阁公司对飞达公司享有的债权未经有效确认，归禾公司及文阁公司对飞达公司是否享有债权亦不明确。在此情况下，甘雨公司所称受让的债权只是其与归禾公司及文阁公司之间的单方行为，并不溯及飞达公司，对飞达公司不发生法律效力。鉴于此，对甘雨公司的上述主张，不予采信。甘雨公司没有按约足额向飞达公司支付租金等费用，违反了双方的合同约定，应当承担违约责任。关于甘雨公司及新景山宾馆所称，双方签订《房屋租赁合同》征得了飞达公司同意；新景山宾馆所称，按照该合同约定，如果甘雨公司与飞达公司之间的房屋租赁关系被解除，则飞达公司自动成为该合同的出租方，如认定甘雨公司有拖欠飞达公司租金的行为，其同意代甘雨公司向飞达公司支付欠租及违约金，与飞达公司继续履行《房屋租赁合同》，应指出，上述《房屋租赁合同》内容不完整，形式失常。甘雨公司有权依据与飞达公司之间的约定转租房屋，但该合同特意强调在飞达公司签字和盖章后生效，实无必要。合同上也没有甘雨公司及新景山宾馆法定代表人的签字。考虑到甘雨公司与新景山宾馆之间的关联关系，以及上述合同中与飞达公司相关的内容对飞达公司合法权益确有损害，现飞达公司不认可该合同的真实性，对此予以采信。鉴于此，对甘雨公司及新景山宾馆的上述主张，不予考虑。关于甘雨公司以飞达公司在涉诉房屋张贴《公告》，影响新景山宾馆对涉诉房屋的正常使用，致其遭受近600万元经济损失为由，反诉要求飞达公司支付损��赔偿金428500元一节，应指出，飞达公司在涉诉房屋张贴《公告》时，都市宾馆实际在此经营。飞达公司虽在《公告》中要求都市宾馆停止经营，迁出涉诉房屋，但都市宾馆并未实际停止经营。甘雨公司的该项反诉请求，没有事实依据，不予支持。关于甘雨公司所称飞达公司未将涉诉房屋中的北楼三层西数第四间交付一节，应指出，北京市景山宾馆与漓泉酒楼签订的《租赁合同书》、甘雨公司与北京市景山宾馆及漓泉酒楼三方签订的《转让合同》、甘雨公司与都市宾馆签订的《承包合同书》等合同均约定，合同所涉房屋包括北楼三层西数第四间。甘雨公司承包经营北京市景山宾馆及承租涉诉房屋后，从未向飞达公司提出过交付的房屋与约定不符的问题。新景山宾馆与甘雨公司及都市宾馆签订《补充协议书》，成为都市宾馆的发包方时，新景山宾馆并未实际从甘雨公���处接收房屋，亦未实际向都市宾馆交付房屋。移动集团在甘雨公司承租房屋后、都市宾馆承包经营涉诉房屋期间，开始使用北楼三层西数第四间房屋，甘雨公司及都市宾馆均未提出异议。综合考虑以上事实，以及甘雨公司与新景山宾馆之间的关联关系，飞达公司的证人证言等证据，本案认定甘雨公司的上述主张与事实相悖，不予采信；对于甘雨公司据此要求飞达公司赔偿房屋占用费损失350000元的反诉请求，不予支持。鉴于以上事实及理由，本案认定甘雨公司拖欠飞达公司租金等费用，违反了与飞达公司的合同约定，应当承担违约责任。现飞达公司依据合同约定，要求解除与甘雨公司之间的《租赁合同书》，收回房屋，要求甘雨公司给付所欠费用，支付违约金，理由正当，应予支持。都市宾馆与新景山宾馆约定，都市宾馆将涉诉房屋按现状移交给新景山宾馆，有关的装修补偿权利由新景山宾馆承继。飞达公司、甘雨公司之间的房屋租赁合同解除后，新景山宾馆继续占用飞达公司的房屋没有任何依据，其应承担实际腾房的责任。有关装修补偿问题，新景山宾馆与甘雨公司应另行解决。现飞达公司同意在本案中暂不解决移动集团使用房屋的腾退问题，另行解决与移动集团之间的房屋争议，法院准予。应指出，移动集团当庭出具的《房屋租赁合同》形式上是飞达公司与其签订，故飞达公司应对此承担相应责任。现移动集团实际使用房屋1间，飞达公司主张甘雨公司应按全部房屋交纳租金，理由不足，不予支持。该间房屋的租金应当予以核减，具体数额，酌情判处。据此，于2014年4月判决：一、解除北京飞达投资咨询有限公司与北京甘雨投资咨询有限公司之间的《租赁合同书》；二、北京甘雨投资咨询有限公司及北京新景山宾馆有��公司于判决生效后三十日内，将其在北京市东城区纳福胡同九号使用的房屋腾空，交北京飞达投资咨询有限公司收回；三、北京甘雨投资咨询有限公司于判决生效后七日内，给付北京飞达投资咨询有限公司截至判决生效之日的租金（截至二Ｏ一二年十二月十九日，租金为一百七十一万三千二百六十四元三角四分，自二Ｏ一二年十二月二十日至本判决生效之日，每日租金按一千一百六十三元四角四分计算）；自判决生效之日的次日至实际腾房之日，北京甘雨投资咨询有限公司按照每日一千一百六十三元四角四分标准给付北京飞达投资咨询有限公司房屋使用费（于实际腾房之日给付）；四、北京甘雨投资咨询有限公司于判决生效后七日内，给付北京飞达投资咨询有限公司截止到二ＯＯ六年十二月十三日所拖欠的职工工资十三万三千四百零一元六角九分，“三险一金”一百四十万三千六百四十四元；五、北京甘雨投资咨询有限公司于判决生效后七日内，支付北京飞达投资咨询有限公司违约金四十二万八千五百元；六、驳回北京飞达投资咨询有限公司的其他诉讼请求；七、驳回北京甘雨投资咨询有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，甘雨公司、新景山宾馆均不服原审判决，均向本院提起上诉，甘雨公司认为自双方签订协议之日至2012年12月19日，其已支付了合同约定的全部租金，其中以债权折抵租金171.4万元；甘雨公司受让案外人对飞达公司的债权，已经飞达公司原负责人冯琦签字、盖章，并进行了书面确认，甘雨公司已履行了法定的通知义务，据此，甘雨公司以飞达公司应负的到期债务折抵甘雨公司受让的债权，据有事实依据；甘雨公司依据协议的约定至2006年12月13日止，已支付了每人每年7700元，该费用包含留用人员的“三险一金”；甘雨公司与新景山宾馆签订的房屋租赁合同已经飞达公司签字、盖章确认，该房屋租赁合同应当受法律保护，且新景山宾馆亦同意支付拖欠的租金，甘雨公司与飞达公司签订的房屋租赁合同应继续履行；生效的法律文书确认的事实，原审法院不予认定，应为严重违法行为，要求二审法院查明事实，依法驳回飞达公司的诉讼请求，支持其反诉请求。新景山宾馆认为其系合法的涉诉房屋使用权人，2006年1月19日，飞达公司、甘雨公司及涉诉房屋的产权人北京市东城区东华服装集体资产管理协会签订的涉诉房屋的补充协议约定，甘雨公司对涉诉房屋享有转租的权利，甘雨公司依据上述协议，将涉诉房屋转租给新景山宾馆，符合双方之约定，新景山宾馆理应享有合法的使用权，且系本案涉诉房屋的次承租人。新景山宾馆代为甘雨公司履行支付租金的义务，符合有关法律规定，要求二审法院查明事实，依法驳回飞达公司要求解除与甘雨公司的租赁合同及新景山宾馆腾退涉诉房屋的诉讼请求。飞达公司同意原判。都市宾馆、移动集团未到庭应诉。经审理查明：2001年12月3日，北京市景山宾馆（甲方）与北京东华漓泉酒楼（乙方，以下简称“漓泉酒楼”）签订《租赁合同书》。合同约定，甲方在所有权不变的情况下，把企业经营权、房屋使用权租赁给乙方。房屋位于北京市东城区纳福胡同9号。租期自2001年12月20日至2004年12月19日，每年租金950000元。租期届满后，如无国家拆迁，可以续租5年，续租期间以950000元为基础递增3%调整租金，即年租金为978500元。每年6月份的前两周内支付下半年租金，每���12月份的前两周内支付下一年上半年的租金。乙方留用甲方职工88名，工资、保险、福利待遇按国家有关规定执行，但总额不超过双方商议的每人每年7700元。乙方聘用甲方职工，应按规定比例从其工资总额中提取养老保险、待业保险、大病统筹、住房基金等费用，按月支付给甲方，由甲方负责给职工上各项保险、福利。乙方应尽量安排甲方职工工作，如甲方无人可调换或职工确实不适应乙方工作，乙方可将职工退还甲方；此后，乙方按每人每月580元标准，按月支付甲方。自本合同生效后3日内，甲方向乙方移交《企业法人营业执照》、《税务登记证》等证照。在乙方代表被授权后，行使甲方企业代表人的权利的次日，甲乙双方进行财产交接，交接范围是景山宾馆不动产，第一年为南楼全部，东楼1－4层，北楼1－3层，院内停车场，锅炉房，东楼部分地下室，一年以后���全部东楼地下室交付，以上共计4927平方米。合同第十条“协议的变更与解除”约定，在下列情形下本协议解除：一方明示不再履行本协议；一方逾期违约，经催告后在合理期限内仍未履行；一方违约致协议目的无法实现；在上述情况之一出现时，本协议有关当事方有权书面通知对方解除本协议，并可以依法要求恢复房屋原状、采取补救措施、请求赔偿损失。具体赔偿金额，若乙方过错致使合同解除，应赔付甲方一年的租金，乙方投入的装修费用甲方不再补偿；若甲方过错致使合同解除，应赔付乙方一年的租金，以后再按乙方实际装修、设备投入总额的数额，经双方认定的清单进行赔偿。具体数额，合同期1年内按90%，2年内按80%，3年内按60%，4-5年按40%，超过5年无须补偿。本协议解除后，房屋不可移动部分均无偿交给甲方。合同签订后，漓泉酒楼使用北京市景山宾馆的营业执照在此经营宾馆业务。2002年10月14日，北京市景山宾馆（甲方）与漓泉酒楼（乙方）签订《补充协议》。协议约定，2002年减免租金25万元。自2003年开始，每年租金减免15万元。甲方在乙方工作的88名职工，两年以后如果出现自动减员时，乙方将不再接收甲方新的职工。合同期限延长至10年。2003年1月6日，北京市景山宾馆（甲方）与漓泉酒楼（乙方）再次签订《补充协议》。协议约定，自2003年1月起，乙方支付甲方每月职工工资计算方式为：7700／12＊实用人数＋580＊（应用人数-实用人数），每月25日前支付。2003年12月23日，北京市景山宾馆（甲方）与漓泉酒楼（乙方）及甘雨公司（丙方）三方签订《转让合同》。合同约定，甲、乙双方于2001年12月3日签订的《租赁合同书》中的一切条款，由丙方继续承担、履行，乙方不再承担该协议书中的一切权利、义务。2001年12月3日《租赁合同书》中的乙方变更为甘雨公司。此后，甘雨公司开始在此经营。2005年8月，北京市景山宾馆进行企业改制，企业名称变更为北京飞达投资咨询有限公司景山宾馆（以下简称飞达景山宾馆）。此后，甘雨公司开始使用飞达景山宾馆的营业执照继续进行经营。2005年11月23日，飞达公司、飞达景山宾馆致函甘雨公司称：原景山宾馆改制为飞达景山宾馆，双方所签订所有协议均有效履行；自2006年12月3日起，员工自动减员不再收取甘雨公司按580元每月支付工资；原景山宾馆与北京东方归禾投资顾问有限责任公司和北京东方文阁投资咨询有限公司的往来款，飞达公司与飞达景山宾馆给予确认。2005年12月16日，飞达公司、甘雨公司、飞达景山宾馆约定，原出租方北京景山宾馆的一切权利、义务均由飞达公司承担履行，2001年12月3日双方签订北京市景山宾馆租赁合同（包括所有补充协议）并变更飞达公司，同时甘雨公司应按法治理结构重新组建北京市新景山宾馆，飞达公司将大力支持；飞达公司确认原北京市景山宾馆与北京东方归禾投资顾问有限责任公司和北京东方文阁投资咨询有限公司的往来借款中50%的债务即265（万）元，由飞达公司承担，其债务偿还时间于2006年12月份起，由甘雨公司向飞达公司支付自然减员工资中扣除，直至偿完毕止。2006年6月16日，飞达景山宾馆出具证明，该证明载明：飞达景山宾馆与北京东方归禾投资顾问有限责任公司的往来款于2009年1月向北京东方归禾投资顾问有限责任公司返还，此据为证（此据作为贵我双方往来款票据的附件）。2009年1月5日，北京东方归禾投资顾问有限责任公司与甘雨公司签订了债权转让协议，该协议约定北京东方归禾投资顾问有限责任公司享有原北京市景山宾馆的部分债权（即45万元）转让给甘雨公司。甘雨公司表示同意。北京东方归禾投资顾问有限责任公司于同日将该债权转让协议以快递的方式邮寄给飞达公司。飞达公司于2009年1月15日对上述债权转让协议回复称，对北京东方归禾投资顾问有限责任公司通知不予认可，并告诫北京东方归禾投资顾问有限责任公司不要无理取闹。否则由此造成的一切后果均由北京东方归禾投资顾问有限责任公司负担。2009年1月8日，甘雨公司以特快邮递的方式通知飞达公司，2009年上半年的租金现用于抵扣飞达公司欠甘雨公司的债务。2009年1月15日，飞达公司回复称：对甘雨公司抵扣租金不予认可，并称甘雨公司所欠飞达公司的租金及职工工资尽快支付给飞达公司，否则，由此造成的一切后果均由甘雨公司负担。2005年12月16日，甘雨公司与都市宾馆签订《承包合同书》。合同约定，都市宾馆承包经���景山宾馆，期限自2005年12月16日至2011年12月15日，每年承包金为1520000元。承包所涉及的相关资产包括景山宾馆的建筑物及场地，建筑面积共计4927平方米，具体部位包括北楼一到三层等。都市宾馆法定代表人刘飞在协议上签字。此后，都市宾馆接收了甘雨公司移交的宾馆全部房屋，开始在此进行经营。2006年1月19日，飞达公司（甲方）与甘雨公司（乙方）及案外人北京市东城区东华服装集体资产管理协会（丙方，以下简称“东华管理协会”）三方签订《补充协议书》。协议载明，原北京市景山宾馆4927平方米的房屋产权现为丙方所有，丙方同意甲方作为房屋出租方将房屋出租给乙方，乙方有转租房屋的权利。甲方为乙方按法人治理结构重新组建北京市景山宾馆，新企业注册资金由乙方确定的股东投入。原漓泉酒楼与北京市景山宾馆于2001年12月3日签订的协议及补充协议所约定条款全部有效，甲乙双方只为单一的房屋租赁关系。2006年10月20日，新景山宾馆注册成立。2006年11月23日，飞达景山宾馆被注销，其权利义务由飞达公司承继。2006年12月3日，甘雨公司与新景山宾馆签订了一份租赁合同，飞达公司盖章确认。该合同约定：甘雨公司将涉诉房屋出租给新景山宾馆，租期自2006年12月3日起至2011年12月3日止。如果甘雨公司与飞达公司的租赁关系被解除，本合同继续有效，飞达公司自动变更为本合同的出租方。2007年2月2日，甘雨公司与新景山宾馆及都市宾馆三方签订《补充协议书》。协议约定，甘雨公司将其在与都市宾馆签订的《承包合同书》中的权利义务转让给新景山宾馆。此后，新景山宾馆开始向都市宾馆收取相应费用。2007年3月14日，甘雨公司致函飞达公司称：根据双方于2006年1月19日签订之《补充协议》，成立了北京新景山宾馆有限公司，原飞达景山宾馆已于2006年12月注销，于2007年前甘雨公司向飞达公司应支付的所有房屋租金及职工工资已全部付清。飞达公司予以确认。2007年4月18日，甘雨公司致函飞达公司称，原双方签订签订的协议及补充协议，均为有效协议，为双方长期良好的合作关系，应重新签订一份新的租赁协议。飞达公司予以确认。2007年5月29日，甘雨公司致函飞达公司称，根据双方签订的租赁协议及补充协议，双方应重新签订一份合同。飞达公司予以确认。飞达公司与甘雨公司发生租赁合同纠纷后，飞达公司将给都市宾馆的《通知》张贴在涉诉房屋处。《通知》有以下主要内容：因甘雨公司拖欠飞达公司租金，飞达公司将终止与甘雨公司的协议；飞达公司要求都市宾馆在5日内搬出涉诉房屋，停止经营。飞达公司张贴《通知》后，都市宾馆并未停止经营。又查，2010年4月29日，新景山宾馆将都市宾馆诉至原审法院，要求解除与都市宾馆于2005年12月16日、2007年2月2日签订的《承包合同书》及《补充协议书》，都市宾馆立即腾退涉诉房屋，支付拖欠的承包金等费用。经审理，原审法院以（2010）东民初字第04594号民事判决书对该案作出判决。都市宾馆不服判决，提起上诉。北京市第二中级人民法院主持调解，新景山宾馆与都市宾馆达成调解协议：1、2005年12月16日甘雨公司与都市宾馆签订的《承包合同书》及2007年2月2日甘雨公司、都市宾馆、新景山宾馆三方签订的《补充协议书》于2011年12月15日起终止履行；2、鉴于北京市东城区人民法院已作出的（2010）东民初字第04594号民事判决书认定，都市宾馆应给付新景山宾馆款项总计3453000元，现都市宾馆同意在本调解书签订之日起向新景山宾馆现状移交纳福胡同9号全部房屋共计4972平方米，包括��有设备设施等；3、都市宾馆放弃向新景山宾馆主张与纳福胡同9号全部房屋有关的装修补偿权利和要求返还押金的权利，上述权利由新景山宾馆承继，都市宾馆同时放弃在本案中对新景山宾馆主张任何实体权利和程序权利的权利。2013年3月8日，新景山宾馆与都市宾馆签署《交接确认书》，都市宾馆向新景山宾馆移交了涉诉房屋。再查，2013年4月15日，新景山宾馆将甘雨公司诉至原审法院。新景山宾馆诉称，在与甘雨公司签订房屋租赁合同后，甘雨公司始终未将北楼三层西数第四间及东楼顶部平台交付，现要求甘雨公司交付占用的房屋及平台，赔偿新景山宾馆房屋占用期间的经济损失400000元。该案审理中，甘雨公司认可新景山宾馆所述事实，与新景山宾馆达成以下调解协议：1、新景山宾馆与甘雨公司继续履行双方签订的房屋租赁合同；2、甘雨公司于2013年6月20日之��，给付新景山宾馆2006年12月3日至2013年6月3日的占用房屋经济损失350000元；3、甘雨公司于2013年7月3日之前，将本市东城区纳福胡同9号北楼三层西数第四间房屋及东楼顶部平台腾空交付新景山宾馆继续使用；逾期未交付，甘雨公司自2013年7月4日起，按照每月2000元标准，支付新景山宾馆占用费至实际交付之日止。本案审理中，飞达公司提供了时间为2007年9月18日，向甘雨公司发出的《关于北京飞达投资咨询有限公司与北京甘雨投资咨询有限公司债务纠纷的往来函》以及时间为2009年12月3日，甘雨公司给飞达公司的《商榷函》等证据。飞达公司在给甘雨公司的函中称，甘雨公司于2007年6月28日派来两位会计核对帐务，会计带来单据8张，但飞达公司未收到甘雨公司付款；飞达公司要求甘雨公司派人持原件与其进一步核实；至2007年8月31日，甘雨公司尚欠飞达公司2550950元，要求甘雨公司在5日内给予答复。甘雨公司的《商榷函》称，飞达公司对甘雨公司给予290万元补偿后，同意与飞达公司解除合同。甘雨公司否认收到飞公司的来函，同时对于《商榷函》真实性不予认可。飞达公司称：依照合同约定，漓泉酒楼及甘雨公司应当承担在承包、租赁北京市景山宾馆期间所形成的债务。北京市景山宾馆及飞达景山宾馆的财务章由甘雨公司掌管。北京市景山宾馆未与归禾公司及文阁公司签订任何债权债务转让的协议。飞达公司曾向甘雨公司及归禾公司发函，说明飞达公司对其不负有债务。甘雨公司与新景山宾馆签订的《房屋租赁合同》系甘雨公司利用飞达公司盖章的空白纸，采用很小的字体凑成合同内容；合同没有第四条约定，但有两处均提到“同时执行本合同第四条第五款的规定”。甘雨公司与新景山宾馆只在合同上盖章，没有在合同上签字。合同上飞达公司的盖章及签字位置不正常。合同关于甘雨公司与飞达公司的租赁关系解除，飞达公司自动变更为本合同出租方的约定根本不合常理。飞达公司与新景山宾馆没有任何关系，而甘雨公司与新景山宾馆是利益关联公司，如果飞达公司与甘雨公司解除合同，不可能再与新景山宾馆履行合同。合同的很多约定对飞达公司非常不公平。即使合同上飞达公司的公章是真实的，也是飞达公司对公章管理混乱及原负责人冯琦与甘雨公司串通所致，飞达公司已于2008年9月将冯琦免职。因飞达公司诉请要求收回涉诉房屋，而甘雨公司及都市宾馆在审理中均主张对涉诉房屋各自进行了装修，均表示如法院判决由飞达公司收回房屋，飞达公司应对其所做装修给予补偿。经原审法院释明，都市宾馆申请进行装修价值鉴定。甘雨公司亦曾申请对其所称的装修进行价值鉴定，后撤回了申请，明确表示不同意进行装修价值鉴定。原审法院准予了都市宾馆的申请，依照相关规定，报请北京市高级人民法院随机确定鉴定机构。北京市高级人民法院确定由北京中必达资产评估有限责任公司（以下简称“中必达公司”）进行鉴定。中必达公司到场进行鉴定后，出具了《装修现值评估报告书》，鉴定结论为宾馆内的装修现值评估为1412300元。对于该鉴定结论，飞达公司没有异议，但称与己无关。甘雨公司及新景山宾馆均提出异议。都市宾馆没有异议，但称已将相关权利转让给新景山宾馆。关于甘雨公司指称飞达公司将涉诉房屋北楼三层西数第四间及楼顶平台出租给移动集团一节，甘雨公司向法庭提交了《房屋租赁协议》复印件、《补充协议》复印件、飞达公司的营业执照复印件、《委托书》复印件、房屋所有权证复印件及照片等证据。《房屋租赁协议》���示，飞达公司将上述房屋出租给移动集团，租期10年，自2007年12月10日起至2017年12月9日止，租金共计340000元，签署时间为2007年12月3日，飞达公司联系人为陈经理，电话为6403****。《补充协议》显示，飞达公司与移动集团就电费的交纳问题进行约定，签署时间为2008年9月12日。《委托书》显示，东华管理协会同意飞达公司以自己的名义将房屋对外出租，时间为2007年11月22日。房屋所有权证载明东华管理协会为涉诉房屋所有权人。飞达公司对甘雨公司的主张及提供的证据均不予认可。新景山宾馆及都市宾馆没有提出异议。根据案件审理的需要，原审法院追加移动集团为本案第三人。移动集团到庭后，陈述了前述意见，另提出当时一个姓陈的经理交付了房屋。移动集团为支持其主张，提供了前述甘雨公司出示的《房屋租赁协议》及《补充协议》原件。移动集团还提供了中���农业银行转帐支票票根、飞达公司开具的收取租金170000元的手写北京市商业企业专用发票、北京浩海制胜科技中心（以下简称“浩海中心”）收取租金170000元的机打北京市服务业、娱乐业、文化体育业专用发票以及盖有飞达公司公章、内容为委托浩海中心代为开具租金发票的《代收款说明》等证据。飞达公司不同意移动集团的主张，对移动集团出示的《房屋租赁协议》及《补充协议》上所盖其公司的公章真实性不予认可，同时提出《房屋租赁协议》所载陈经理即为都市宾馆当时的工作人员。飞达公司坚持主张其从未向移动集团出具发票。对于移动集团出示的发票，飞达公司称按照相关规定，在2008年开具发票时应统一使用机打发票，该发票不符合规定。飞达公司对《代收款证明》的真实性不予认可，称与浩海中心没有任何关系。甘雨公司及新景山宾馆对移动集团提���的证据没有异议。都市宾馆则表示不清楚证据情况。飞达公司为支持其未将房屋出租给移动集团的主张，请求法院通知证人陈恩宝到法院进行说明。陈恩宝来院称，都市宾馆在2005年承包北京市景山宾馆时，其为都市宾馆的主要负责人，负责经营管理宾馆。甘雨公司将宾馆全部房屋和地下室均交给了都市宾馆，其中包括移动集团现承租的房屋。移动集团与都市宾馆当时的法定代表人刘飞商谈的租赁事宜，房屋租金为340000元。移动集团将支票交给都市宾馆的财务人员，其不清楚都市宾馆是否向移动集团出具了发票。陈恩宝称，其即为《房屋租赁协议》上载明的陈经理，电话6403****为其办公室的电话。因移动集团需要房屋产权人在协议上盖章，需要房屋产权人的资料，故出现了以飞达公司名义签订的《房屋租赁协议》。陈恩宝称，协议签订后，其将房屋交给移动集团。��雨公司及第三人对陈恩宝的证言均不予认可。原审审理期间，原审法院向东华管理协会进行了调查。该协会称，协会授权飞达公司对外出租房屋，认可飞达公司与甘雨公司签订的房屋租赁合同。现飞达公司与甘雨公司之间发生租赁合同纠纷，协会同意飞达公司以自己的名义提起诉讼。关于甘雨公司与新景山宾馆、归禾公司及文阁公司之间的关系问题，飞达公司申请原审法院向工商管理部门进行调查。为此，原审法院调取了上述公司的工商登记档案。档案显示，归禾公司曾为甘雨公司的股东；新景山宾馆法定代表人顾中明曾为甘雨公司监事；张雅玲曾为甘雨公司监事、股东、归禾公司股东、文阁公司监事；黄琳曾为甘雨公司及归禾公司股东、文阁公司董事长。现本案的上诉人新景山宾馆同意支付甘雨公司拖欠飞达公司的租金及违约金。上述事实，有飞达公司、���雨公司及原审第三人陈述，租赁合同书、补充协议、往来函等证据在案为证。本院认为：北京市景山宾馆与漓泉酒楼签订的《租赁合同书》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。该租赁合同约定，漓泉酒楼以北京市景山宾馆的名义对外经营，并负责北京市景山宾馆的职工工资，故该协议名为租赁，实为承包经营协议。上述协议履行过程中，于2003年12月23日，北京市景山宾馆、漓泉酒楼、甘雨公司签订了《转让协议》，协议约定，北京市景山宾馆与漓泉酒楼签订的《租赁合同书》中的权利、义务，均由甘雨公司履行。2005年8月，北京市景山宾馆企业改制，名称变更为飞达景山宾馆。后甘雨公司以飞达景山宾馆的名义对外经营，双方继续履行2001年12月3日签订的《租赁合同书》。2006年1月19日，飞达公司、甘雨公司与涉诉房屋的产权人东华管理协会签订了《补充协议》，该补充协议约定，飞达公司作为飞达景山宾馆的权利、义务承继人，飞达公司与甘雨公司继续履行2001年12月3日签订的《租赁合同书》，但原实为承包的合同关系，变更为双方单一的租赁关系，甘雨公司在涉诉房屋成立新的公司，甘雨公司对涉诉房屋有转租权。后，甘雨公司在涉诉房屋处成立了新景山宾馆。从飞达公司与甘雨公司往来函件看，甘雨公司认为其受让案外的债权可抵扣应支付给飞达公司的租金，飞达公司不予认可，亦不是本案审理的范围，双方可另案解决，但对租金支付确实存在争议，甘雨公司并非恶意拖欠飞达公司的租金，亦非根本违约。实际使用人新景山宾馆同意代为甘雨公司支付拖欠的租金及违约金，双方签订租赁合同目的并非不能实现。依双方租赁合同书约定，甘雨公司承包经营涉诉房屋后留用北京市景山宾馆职工88名，工资、保险、福利待遇按国家有关规定执行，但总额不超过双方商议的每人每年7700元。甘雨公司聘用北京市景山宾馆的职工，应按规定比例从其工资总额中提取养老保险、待业保险、大病统筹、住房基金等费用，按月支付给北京市景山宾馆，由北京市景山宾馆负责给职工上各项保险、福利。依据上述协议的约定，甘雨公司无需支付留用职工的“三险一金”，只需支付留用职工每年每人7700元即可。飞达公司以甘雨公司拖欠房屋租金及“三险一金”为由，要求解除双方的租赁合同，原审法院予以支持，依据不足，甘雨公司要求继续履行双方租赁合同主张，本院予以支持。原审法院依据双方租赁合同的约定，并考虑到移动集团实际占用了部分涉诉房屋，酌情判令甘雨公司给付飞达公司截止至2012年12月19日的租金，据有事实及���律依据，本院予以维持。甘雨公司要求飞达公司给付未交付涉诉房屋使用费一节，因2007年，飞达公司与移动集团签订了涉诉部分房屋的租赁合同，并予以使用，甘雨公司并未提出异议，原审法院亦酌情减少了涉诉房屋的部分租金，故甘雨公司要求飞达公司赔偿损失的诉讼请求，原审法院予以驳回，是正确的，本院予以维持。新景山宾馆提出其为涉诉房屋次承租人一节，涉诉房屋的产权人、飞达公司、甘雨公司签订的补充协议约定，甘雨公司对涉诉房屋有转租权，虽飞达公司不认可2006年12月3日甘雨公司与新景山宾馆签订的房屋租赁合同，但原审法院生效的法律文书确认，甘雨公司与新景山宾馆系租赁合同关系，本院亦予以确认。新景山宾馆同意代为甘雨公司支付拖欠的租金，本院亦予以依法确认。综上，原判有误，本院予以改判。依据《中华人民共和国民事诉讼���》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：一、维持北京市东城区人民法院（2009）东民初字第03369号民事判决第七项；二、撤销北京市东城区人民法院（2009）东民初字第03369号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项、第六项；三、变更北京市东城区人民法院（2009）东民初字第03369号民事判决第三项为：北京甘雨投资咨询有限公司于判决生效后七日内，给付北京飞达投资咨询有限公司截至二Ｏ一二年十二月十九日租金为一百七十一万三千二百六十四元三角四分；四、驳回北京飞达投资咨询有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费36384元，由北京飞达投资咨询有限公司负担19010元（已交纳），由北京甘雨投资咨询有限公司负担17374元（于本判决生效后7日内交至原审法院）。反诉案件受理费5793元，由北京甘雨投资咨询有限公司负担（已交纳3864元，余款于本判决生效后7日内交至原审法院）。鉴定费21180元，由北京都市宾馆负担（已交纳）。二审案件受理费84046元，由北京飞达投资咨询有限公司负担43737元（于本判决生效后7日内交至本院）；由北京甘雨投资咨询有限公司负担40309元（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　　王宗魁代理审判员　　刘苑薇代理审判员　　刘慧慧二〇一四年十月二十日书　记　员　　何海云 来源：