（2014）榕民终字第2711号
裁判日期: 2014-10-20
公开日期: 2015-01-07
案件名称
林章聚与福建嘉业房地产有限公司、吴晓雁确认合同无效纠纷二审民事判决书
法院
福建省福州市中级人民法院
所属地区
福建省福州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
林章聚,福建嘉业房地产有限公司,吴晓雁
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）榕民终字第2711号上诉人（原审原告）林章聚，男，汉族，1940年8月23日出生，住福州市鼓楼区。委托代理人杨增华，福建华弘律师事务所律师。被上诉人（原审被告）福建嘉业房地产有限公司，住所地福州市鼓楼区道山路199号。法定代表人周伟程，总经理。被上诉人（原审被告）吴晓雁，女，汉族，1973年8月15日出生，住福州市台江区。委托代理人林宁，福建创元律师事务所律师。上诉人林章聚因与被上诉人吴晓雁、福建嘉业房地产有限公司确认合同无效纠纷一案，不服福州市鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第3148号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，原告于2004年11月5日与被告福建嘉业房地产有限公司签定了《商品房买卖合同》，依合同约定，被告福建嘉业房地产有限公司将位于鼓楼区道山路199号“乌山嘉苑”第A座5F单元以每平方米单价为2300元出售给原告，合同总价为200100元，原告分别于2004年11月15日、2005年1月10日付购房款15.5万元，余款待房地产交易中心签证后一次性付清。上述《商品房买卖合同》被告福建嘉业房地产有限公司由其委托人李良祖签字，并加盖被告福建嘉业房地产有限公司售楼专用章，购房款系原告用现金交付给被告福建嘉业房地产有限公司，被告福建嘉业房地产有限公司给原告开具了相应收款收据，收据上有其委托人李良祖的签字并加盖被告福建嘉业房地产有限公司售楼专用章。另查：“乌山嘉苑”项目系在原福州饼干厂地块上拆迁建设，建成房屋部分用于原饼干厂职工拆迁安置。因开发商被告福建嘉业房地产有限公司开发资金不到位及债务纠纷等问题，导致项目停工烂尾，不能如期将安置用房交付福州饼干厂，造成该厂职工多次上访，引发社会矛盾。为解决这一问题，福州市政府协调各部门于2004年9月16日召开专题会议并形成（2004）184号会议纪要。会议决定由福州市市中级法院、鼓楼区法院对已查封的“乌山嘉苑”23套房产各自解封，由市建设局牵头商定房屋售价，由被告福建嘉业房地产有限公司进行销售，销售资金应设立专户监管，优先支付工程款及饼干厂职工安置费。2005年1月5日，福州市中院解除了包括本案讼争房产在内的九套房产的查封。福州市市建设局在福州市商业银行平安支行设立了“乌山嘉苑”工程款专控户头。此后，解封房产进入了实际销售阶段，被告吴晓雁在获得销售信息后，于2005年5月5日与被告福建嘉业房地产有限公司签订了本案《商品房买卖合同》，并上述合同签订之前即2005年4月11日就将全部购房款汇入市建设局指定的工程款专控账户。2012年4月12日，被告吴晓雁办理了讼争房产的《房屋产权证》。原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定：恶意串通，损害国家、集体、第三人利益的，合同无效。本案中，诉争房“乌山嘉苑”第A座5F单元在被告福建嘉业房地产有限公司出售之前就已被福州市中级人民法院查封。2004年9月16日，经福州市人民政府协调，福州市中级法院于2005年1月5日解除对上述房产的查封，并在相关部门的监督下将诉争房公开出售。被告吴晓雁是基于对相关职能部门的信任，于2005年5月5日与被告福建嘉业房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，并在签订上述合同之前就将全部购房款汇至相关职能门指定的工程款专管帐户，且被告吴晓雁签订的上述《商品房买卖合同》在福州市房地产交易登记中心办理了备案登记，并在2012年4月办理了房屋产权证。故原告认为被告吴晓雁与被告福建嘉业房地产有限公司签订的诉争房产的《商品房买卖合同》系双方恶意串通，损害了其合法利益，为无效合同的的依据不足，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告林章聚的讼请求。本案诉讼费4300元，由原告承担。一审宣判后，原审原告林章聚不服，向本院提起上诉。上诉人林章聚上诉称：一、上诉人于2004年11月15日向福建嘉业房地产有限公司售楼部购买了乌山嘉苑A楼5F单元商品房一套（系现房），当时上诉人到该公司售楼部购房时看到售楼部挂着售楼许可证和售楼部工作人员出示售楼正式合同，并带上诉人实地看现房，以及介绍购房条件和优惠售楼价格、实地看房满意后决定买下，经双方洽谈同意约定签订了购买5F单元商品房正式合同（系现房），双方约定没有办理购房款按揭手续，价格按市场价2800元／平方米，优惠打八折销售，现金付款80%，现交房屋锁匙现房入住，即现金现房买卖交易，且合同明确注明先交房屋入住后签证和办理合法的产权手续，至今房屋已入住九年多之久，合同为凭证，原房屋锁匙为证据。二、建委方某出售给吴晓雁房屋说明。上诉人于2004年11月15日购买乌山嘉苑A座5F单元商品房已入住二年多时，被上诉人吴晓雁于2006年秋上门找我，并出示购房合同讲由市建委方某也购买了5F单元商品房，第三天上诉人就带报告到市建委纪委办公室实名举报建委干部方某以权谋私，不经过开发商和上诉人，将上诉人已入住二年之久的房屋又出售给吴晓雁，当时市建委办公室林、李二位主任接待我，并立即打电话叫方某到纪委办，说明售房实际事实情况，当时上诉人面对面直指方某以权谋私的违法行为，林、李二位主任问方某将上诉人入住的房屋又低价出售给吴晓雁是否事实，方某回答主任承认确系事实，主任又问方某卖给吴晓雁房屋的钱款是否退还上诉人，方某回答还没有退还，主任又说房屋给人家重新出售了，钱款又不退还是没有道理的，现在房价已上涨了怎么办？由谁来负责呢？然后二位主任安慰我说可以继续居住该房屋，今后政府一定会按实际事实妥善处理好的（市纪委办有存案在）。三、建委指派工作组进驻乌山嘉苑说明。2005年秋，由建委指派驻乌山嘉苑工作组组长方某专门来协调，理顺解决处理乌山嘉苑有关销售商品房具体问题情况，方某领队进驻乌山嘉苑首先就接管开发商公章了，方某进驻后，多次经过摸底、造册、登记、面谈等等，并已知乌山嘉苑整个楼盘出售实际事实情况后，不但不及时协调理顺处理出售商品房存在实际问题，反而牵头建委内部部分职工家属和亲朋好友、同学等等来购买乌山嘉苑18套商品房（含诉争房在内），这18套购房合同都是由方某主张签订的，本案附有建委方某售房花名册和购房户联系地址以及电话号码（可传唤开发商质证方知实际事实）。四、吴晓雁抗辩材料说明。①吴晓雁抗辩材料，上诉人不知情，确系与本案购房户无关。②吴晓雁在庭审中已确认上诉人不在李良祖售房退款之列，这充分证据说明了上诉人与李良祖没有任何关系，更不存在与李良祖签订5F单元商品房买卖合同。五、吴晓雁恶意串通建委方某。①建委方某进驻乌山嘉苑协调、理顺、处理专门解决售房问题，并经过详细摸底、登记、造册、面谈早已知5F单元商品房上诉人已出资购买且入住了该房屋，在没有与上诉人协调、理顺解决处理安妥后，就私自将上诉人入住的商品房出售给吴晓雁这确系属恶意串通购房，明知该房屋出售给上诉人入住了，明知故犯恶意串通。②建委是地方政府机关，没有任何资格代替开发商，更没有任何权力销售开发商的商品房，吴晓雁购房合同是与建委方某签订的，所以说吴晓雁购房合同违反国家法律、法规、政策、法令，违法无效。③吴晓雁认识建委干部方某后，没有与开发商洽谈接触购房事宜，根本不认识开发商，也没有与开发商签订商品房买卖合同的情况下，吴晓雁就将80%所谓什么购房款汇入市建委指定的工程款帐户，这完全不符合常理，显然是吴晓雁与建委早已达成签订购买5F单元商品房买卖合同恶意串通的事实依据，也进一步说明了吴晓雁早已勾结建委方某恶意串通购房实际事实的隐蔽手段。④建委干部方某与吴晓雁签订购买5F单元商品房买卖合同中，吴晓雁没有履行支付购房定金和购房款，造成违反购房合同付款条例违约（吴晓雁无付款证据），因此构成购房合同不成立，是空头的购房合同无效。⑤上诉人与福建嘉业房地产有限公司购买开发商的商品房与建委方某何干，为什么建委将老百姓购买的商品房随便出售给吴晓雁，这完全损害上诉人合法权益，是无效合同。六、建委歪曲本案事实蒙骗法院说明。建委牵头干涉合法购房户，签发没有事实的证明和不通过开发商，将本项目实际没有正式验收，没有验收档案材料没有交付房屋，没有按法律程序也能办理产权证。吴晓雁就是没有房屋领回产权证的实际情况，正因为吴晓雁不是向开发商购房产，真正是建委购房户所以不敢向开发商交房，更不敢控告开发商，捏造上诉人侵占其房屋的事实，上诉人是合法购房户，是建委失职、渎职。七、上诉人购房实际事实认定。①在庭审中吴晓雁已确认上诉人不在李良祖售房退款之列中，这充分证明上诉人没有与李良祖存在任何购房事实。②上诉人已交付购房款15.5万元开发商已确认（收据贰份）。③上诉人已确认开发商已将5F单元房屋交给上诉人入住至今已经九年多了（本案上诉人所举证的确是事实）。④市政府文件也确认上诉人是受害者，不知为何将上诉人列为非正常购房户。⑤吴晓雁与建委购买商品房为什么要向上诉人交房，吴晓雁应说明事实举证。⑥吴晓雁不是向开发商购买的商品房，所以开发商不会交付商品房给吴晓雁入住的，二审法院应依法公正判决。八、本案争议焦点是：建委渠道购房合法，还是开发商渠道购房合法。综上，请求：撤销一审判决，改判被上诉人吴晓雁与被上诉人福建嘉业房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》无效。被上诉人吴晓雁答辩称：两被上诉人的缔约行为是在福州市政府相关会议精神的指导下，并在政府多部门的全程监管下进行的，签约过程公开透明，且吴晓雁已全额支付了购房款，不存在任何恶意串通，损害上诉人合法权益的情形。1、本案讼争《商品房买卖合同》并非两被上诉人私下订立，而是在福州市政府相关会议精神的指导下，并在福州市中级人民法院、福州市建设局、福州市房地产交易登记中心等多部门的共同协调、监管下公开进行的，目的是为了解决“乌山嘉苑”烂尾楼的历史遗留问题。吴晓雁的整个购房过程均是在政府职能部门的主导下进行的，每一环节都有政府文件作为执行依据，根本不存在恶意串通的对象。2、被上诉人已支付了合理对价，不存在低价购买的情形。福州市建设局于2005年2月1日作出的榕建（2005）房15号《关于确定“乌山嘉苑”解封房产房屋售价的报告》确定，本案讼争房产的市场价格为人民币3160元／平方米，吴晓雁正是严格依照这一价格标准与嘉业公司订立了本案房屋买卖合同并全额支付购房款，中间没有任何的折扣或优惠。而上诉人的实际购房单价仅为2300元／平方，比福州市建设局的评估价格低了近30%，已远远低于该套房产应有的市场价值，构成了明显不合理的低价。3、吴晓雁系基于对政府相关职能部门以及人民法院的信赖而购买本案讼争房产，不存在任何恶意的情况。福州市政府为解决乌山嘉苑遗留问题，协调各部门作出了（2004）184号会议纪要后，建设局马上发文施工单位，禁止其私自销售“乌山嘉苑”楼盘。随后，福州市中级人民法院于2005年1月5日配合办理了包括讼争房在内的9套房产的解封手续。这一系列的行政行为、司法行为使吴晓雁有理由相信讼争房产是可以购买的。并且，上诉人的购房合同没有办理任何的备案登记手续，不具备对外公示的效力，因此吴晓雁根本不可能了解到讼争房产还存在其他买受人这一情况，购买行为不具有任何的恶意。4、吴晓雁购房前曾多次前往实地看房，房屋均处于无人居住的状态。关于这个问题，法庭可以参考上诉人的起诉状，其在第二页中声称于2005年11月入住了讼争房，在此我们暂且不论上诉人是否真实入住，根据其这一陈述起码可以明确一点，吴晓雁2005年5月购房前讼争房屋确实无人居住。因此被上诉人根本不存在所谓的明知有人居住仍恶意购买的情况。综上所述，吴晓雁完全有理由基于对政府及司法机关的信任而购买本案讼争房产，签订《商品房买卖合同》的行为完全是在市政府各职能部门的协调下进行的，根本不存在恶意串通的对象，上诉人主张合同无效的依据不足，其诉请依法应予驳回。被上诉人福建嘉业房地产有限公司未作答辩。经审理查明，当事人在本案第一审程序中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。二审诉讼过程中，各方均未向本院提交新的证据。根据本案现有证据，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定：恶意串通，损害国家、集体、第三人利益的，合同无效。本案中，诉争房“乌山嘉苑”第A座5F单元在被上诉人福建嘉业房地产有限公司出售之前就已被本院查封。2004年9月16日，经福州市人民政府协调，本院于2005年1月5日解除对上述房产的查封，并在相关部门的监督下将诉争房公开出售。被上诉人吴晓雁是基于对相关职能部门的信任，于2005年5月5日与被上诉人福建嘉业房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，并在签订上述合同之前就将全部购房款汇至相关职能门指定的工程款专管帐户，且被上诉人吴晓雁签订的上述《商品房买卖合同》在福州市房地产交易登记中心办理了备案登记，并在2012年4月办理了房屋产权证。因此，上诉人林章聚主张“被上诉人吴晓雁与被上诉人福建嘉业房地产有限公司签订的关于诉争房产的《商品房买卖合同》存在恶意串通情形，损害其合法利益，违反相关法律、法规、政策应为无效合同。”的依据不足，本院不予支持。至于上诉人林章聚认为其合法利益受到侵害，可另行主张权利。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人林章聚上诉请求的依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费按照一审判决执行，二审案件受理费4300元，由上诉人林章聚负担。本判决为终审判决。审 判 长 袁文伟代理审判员 符海燕代理审判员 缪 羽二〇一四年十月二十日书 记 员 卢灵真 微信公众号“”