（2014）江蓬法民一初字第178号
裁判日期: 2014-10-20
公开日期: 2014-12-22
案件名称
陈惠珍诉曹存荣、广东建邦兴业集团有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书（2014）江蓬法民一初字第178号
法院
江门市蓬江区人民法院
所属地区
江门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈惠珍,曹存荣,广东建邦兴业集团有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第九十四条，第一百一十四条第一款，第一百一十五条；《中华人民共和国担保法》：第九十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2014）江蓬法民一初字第178号原告：陈惠珍，女，1958年8月5日出生，汉族，住江门市。委托代理人：谭天俊、林扶护，均系江门市公职律师事务所律师。被告：曹存荣，男，1962年2月6日出生，汉族，户口所在地：广东省开平市。被告：广东建邦兴业集团有限公司，住所地：广东省开平市。法定代表人：李文辉，该公司经理。委托代理人：王振，男，1982年7月23日出生，汉族，住武汉市。系该公司员工。原告陈惠珍诉被告曹存荣、广东建邦兴业集团有限公司（以下简称“建邦公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月21日立案受理后，依法适用普通程序，于2014年7月29日公开开庭进行了审理。原告陈惠珍及其委托代理人林扶护、谭天俊，被告曹存荣，被告建邦公司的委托代理人王振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈惠珍诉称：2010年2月，被告向原告声称其承建江门市蓬江区金汇广场商住楼内，广场开发商同意将部分房屋抵顶工程款，故被告有该广场的房屋出售。2010年2月9日，原、被告签订《购房合同》，该合同主要约定：被告向原告出售江门市蓬江区金汇城市广场二期J1型某楼某室全部。该物业套内面积楼价为670000元。该物业面积以房产证面积（套内面积＋公共分摊面积）为准，以每平方米5000元计算。定于签订本合同时一次性支付购房定金500000元，余下房款在该楼房发售时办理银行按揭或现金付清。在签署本合同当天起，原告放弃购买该物业或由于原告自身原因致使交易不成功的，原告所支付的定金不予退还。在签署本合同当天起，由于被告自身原因致使交易不成功的，被告应向原告双倍退还所收定金。上述合同签订后，原告于当天通过银行转账向被告支付定金500000元。被告向原告出具收款收据载明该付款情况。在《购房合同》及收款收据上，被告均加盖有“广东建邦兴业集团有限公司”的印章，但后经司法机关认定该印章为被告私自刻制。被告至今未能将以上房屋交付给原告，原告为此多年来一直向相关部门反映有关情况，并了解到被告并未获得开发商的授权出售以上房屋。原告认为被告已经无法履行以上合同约定，构成根本违约，故原告有权解除与被告于2010年2月9日签订的《购房合同》，要求被告退回原告所支付的购房预付款，并按照定金罚则双倍返还定金给原告。原、被告原约定定金为500000元，根据《中华人民共和国担保法》第九十一条：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”的规定，定金应为134000元（670000元×20%），超额部分366000元（500000元-134000元）应视为购房预付款。故被告应退回原告购房预付款366000元，并双倍返还定金共268000元（134000元×2）给原告，合计为634000元（366000元＋268000元）。虽然原告与曹存荣签订的《购房合同》和曹存荣收取原告购房款的《收款收据》上所加盖的“广东建邦兴业集团有限公司”印章曾在刑事阶段被公安机关鉴定为伪造，但原告认为建邦公司对该事项不可能不知情，且应当承当相应的法律责任。因曹存荣是挂靠建邦公司，且以建邦公司名义承接本案房屋的建筑工程，曹存荣与建邦公司是合作关系。同时，曹存荣以建邦公司名义出售房屋长达一年多，且出售房屋数十套，涉及购房者数十人，作为合作关系的建邦公司是清楚曹存荣的行为，且默认曹存荣此种做法。另外，建邦公司江门分公司的负责人梁文杰对曹存荣售房的行为是知晓的，且配合和默认曹存荣的售房行为，基于梁文杰的身份，其行为可视为履行建邦公司的职务行为。故建邦公司与本案具有直接的法律上的利害关系，原告在诉讼中申请追加建邦公司为本案被告参加诉讼，并请求建邦公司与曹存荣对上述款项承担连带责任。为此，原告起诉至法院，请求判令：一、解除原、被告于2010年2月9日签订的《购房合同》；二、被告曹存荣、建邦公司连带向原告双倍返还定金人民币268000元及退回购房款366000元，合共634000元；三、被告曹存荣、建邦公司承担本案的诉讼费。陈惠珍在举证期限内提供的证据有：1、身份证，证明原告的主体资格；2、购房合同，证明原、被告于2010年2月9日签订购房合同；3、转账凭条，证明原告向被告所在账户转账支付人民币500000元；4、收款收据，证明被告确认收到原告所支付的购房款人民币500000元。被告曹存荣辩称：曹存荣与原告的买卖合同属实，是曹存荣个人的行为，对原告请求退回购房款没有意见，对于双倍返还定金，曹存荣认为该请求不合理，属过高，且原告所预交的款项不属于定金，应为购房款，针对原告的该请求，请求法院依法作出合理的认定。在庭审中，曹存荣陈述本案合同关系的买方和卖方分别为原告与曹存荣，该合同交易与建邦公司无关，建邦公司对于原告与曹存荣之间买卖房屋事宜不知情，也没有参与过。原告是直接向曹存荣支付购房款，曹存荣收取房款后没有交付给建邦公司，对于与原告签订《购房合同》产生的权利义务由曹存荣个人承担。曹存荣在举证期限内无提供证据。被告建邦公司辩称：一、本案是基于陈惠珍与曹存荣的房屋买卖合同关系而提起的房屋买卖合同纠纷之诉，原告主张建邦公司承担连带清偿责任突破了合同的相对性原则，没有任何事实和法律依据。本案的案由是房屋买卖合同纠纷，原告的第二项诉讼请求（返还购房款和定金）是基于其与曹存荣签订的《购房合同》而提出的，依据是《购房合同》的具体条款，根据合同的相对性原则和《合同法》的规定，合同当事人一方违约的，守约方可要求违约方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，即合同的条款仅约束合同的主体（原告和曹存荣），而不能约束第三方建邦公司，一方违约的情况下，也仅能要求合同的违约方承担违约责任，而不能要求非合同主体方的建邦公司承担任何责任，包括返还购房款和定金。因此，原告要求建邦公司承担连带清偿责任没有任何事实和法律依据。二、《购房合同》不仅违反了国家法律的强制性规定，还属于无权处分。原告对该《购房合同》的签订和不能履行负有不可推卸的重大过错，应与曹存荣按各自的过错承担相应损失的责任。《购房合同》违反了法律关于物权的强制性规定。本案中，涉案标的物江门市金汇城市广场二期J1型某楼某室商品房在《购房合同》签订时尚未取得预售证，更别说取得所有权，然而，原告（乙方）和曹存荣（甲方）却在《购房合同》中约定：“四、该物业是以现状布局售予乙方，乙方亲自对该物业已作充分的视察、了解及愿意购买该物业”，此约定明显违反了《物权法》第九条以及《城市房地产管理法》第三十八条的强制性规定。同时，涉案标的物江门市金汇城市广场二期J1型某楼某室商品房不仅不属于曹存荣所有，也不属于建邦公司所有，而是属于案外人江门市金汇房地产发展有限公司所有，曹存荣对涉案标的物无权处分。而且至今，涉案标的物也未能登记到曹存荣名下，江门市金汇房地产发展有限公司对《购房合同》的内容也没有进行追认。根据《合同法》第五十一条的规定，《购房合同》属于无权处分。另外，原告对该《购房合同》的签订自身存在重大过错，应当承担与其过错相当的责任。本案中，原告在签订合同时，明确知道涉案标的物属于江门市金汇房地产发展有限公司，而非曹存荣所有，甚至在交易过程中，原告都没有要求曹存荣提供金汇公司同意曹存荣售房的授权和涉案标的物的产权证明。在曹存荣对涉案标的物无权处分的前提下，因曹存荣提供的房价远低于市场价格的高额利益的诱惑，原告甘冒曹存荣违约的高风险与曹存荣签订《购房合同》，原告对《购房合同》的签订和不能履行存在重大过错，更是非善意交易人，应承担因此给自身带来的损失的风险，并对《购房合同》的签订和不能履行承担相应的过错责任。原告在明知建邦公司与曹存荣之间没有代理关系，该售房行为是曹存荣个人的行为的情形下，还要求曹存荣在《购房合同》上加盖“建邦公司”印章（事后证明该印章是伪造的），企图将责任推在毫无关联的建邦公司身上，是推卸责任的恶意行为，以及原告作为非善意交易人的险恶用心。三、《购房合同》中加盖的“广东建邦兴业集团有限公司”的公章是伪造的，从建邦公司提供的证据中可以显示（详见证据三），原告诉请建邦公司对被告曹存荣的个人债务承担连带清偿责任毫无事实和法律依据，原告持曹存荣伪造的建邦公司印章加盖的《购房合同》，并以此要求建邦公司承担连带清偿责任依法不应获得支持。四、曹存荣对外出售房屋的个人行为与其是否挂靠于建邦公司建设工程的行为是全然不同的两种法律关系，两者之间没有必然联系，因此曹存荣向原告出售房屋的行为是个人行为，与建邦公司无关，无需为此承担法律责任。挂靠经营是指公民、法人或者其他组织为了获得较好的经营资格、凭证、信誉或国家优惠政策等便利条件，与另一方主体（挂靠单位）达成协议，以该主体的经营资格、凭证或名义等进行经营活动，并向该主体支付一定报酬或“管理费”的一种经营活动。而房屋买卖则是一方转移房屋所有权于另一方，另一方支付价款的行为。挂靠经营是曹存荣必须以挂靠单位建邦公司的名义对外建设工程。而本案的房屋买卖是曹存荣以自己的名义向原告出售房屋，收取价款的行为。根据《广东省高级人民法院关于经济审判适用法律几个具体问题的意见（试行）》第四部分“关于挂靠经营纠纷案件的处理问题”的有关规定，建邦公司亦不应对曹存荣的卖房行为承担任何责任。因此，即使曹存荣与建邦公司存在挂靠经营关系，建邦公司也不应对曹存荣买卖房屋的行为承担任何责任。五、原告不是涉案标的物买卖合同的善意交易人，而且其对该《购房合同》的签订存在重大过错，应与曹存荣按各自的过错承担相应损失的责任，其提出双倍返还定金的诉讼请求无理，依法不应获得支持。如上所述，在签订《购房合同》时，原告已明知曹存荣仍没有取得涉案标的物的所有权，没有向涉案标的物的所有人即开发商金汇公司进行核实，更没有要求曹存荣提供金汇公司授权曹存荣卖房的授权证明文书。仅仅是房价远低于市场价格的高额利益的诱惑，原告选择了甘冒风险购买曹存荣提供的房屋。原告对《购房合同》的签订存在重大过错。而且原告的重大过错直接反映在《购房合同》第四条中。事实上，原告根本没有了解曹存荣是否有权处分涉案标的物，是否经金汇公司授权曹存荣可以出售涉案标的物。因此，原告应当为自身签订《售房合同》的重大过错承担相应损失的责任，原告诉请曹存荣及建邦公司双倍返还定金的诉讼请求无理，应依法予以驳回。建邦公司在举证期限内提供的证据有：1、江检刑诉（2011）94号《起诉书》，证明被告曹存荣伪造并使用建邦公司印章非法销售房屋的事实；2、（2013）江中法刑二重字第1号《刑事判决书》（截选），3、讯问笔录（2011年1月27日，曹存荣），4、讯问笔录（2011年3月29日，犯罪嫌疑人：曹存荣）；以上证据证明被告曹存荣伪造建邦公司印章，并与包括原告在内的60多人签订售房合同，非法使用伪造的公章，非法销售本案在建房产的事实。本院根据以上证据及综合当事人的陈述意见查明以下事实：原告陈惠珍提供的《购房合同》显示：甲方：曹存荣，乙方：陈惠珍，落款处陈惠珍在乙方进行了签名，曹存荣在甲方进行了签名，并在甲方处加盖了“广东建邦兴业集团有限公司”印章，时间：2010年2月9日。上述合同主要载明：“一、乙方向甲方购买位于江门市蓬江区金汇城市广场房地产第二期J1型某楼某室全部，建筑面积以房产证面积（套内面积＋公共分摊面积）为准。该物业套内面积为134㎡；二、该物业套内面积楼价为人民币670000元（陆拾柒万元），以每平方米5000元结算…三、甲乙双方定于2010年2月9日前在签订本合同时一次性支付购房定金人民500000元（伍拾万元），余下房款在该楼房发售时办理银行按揭或现金付清…六、违约责任…⑵在签署本合同当天起，由于甲方自身原因致使交易不成功的，甲方应向乙方双倍退还所收定金…。”原告提供的《中国建设银行转账凭条》载明：“日期：2010年2月9日，付款方：陈惠珍，收款方：曹存荣，转账金额：500000元…。”原告提供的《收款收据》载明：“兹收到陈惠珍交来江门金汇房地产二期工程J1型7楼J1室购房款人民币500000元。收款单位：曹存荣，加盖了‘广东建邦兴业集团有限公司’印章。”之后因于2009年4月，曹存荣未获得江门市金汇房地产发展有限公司的明确同意，售卖金汇二期工程的楼房，涉嫌合同诈骗，而于2011年1月21日被江门市公安局蓬江分局采取强制措施，被告没有将房屋交付原告，原告也没有支付其余房款。原告认为被告违反约定无法履行合同，构成根本违约，应承担违约责任，为此，原告起诉至法院。在庭审中，原告与被告曹存荣均确认上述合同上原告与被告曹存荣签名的真实性。原告与被告曹存荣、建邦公司均确认《购房合同》以及《收款收据》上所加盖的“广东建邦兴业集团有限公司”印章为伪造的印章，曹存荣并陈述合同及收据上的“广东建邦兴业集团有限公司”印章为其所加盖，系其私自刻制的印章，不是被告建邦公司真实使用的印章。经法庭释明，原告与被告曹存荣、建邦公司均对《购房合同》以及《收款收据》上所加盖的“广东建邦兴业集团有限公司”印章的真伪性不申请鉴定。原告与被告曹存荣均陈述其双方已无法履行上述《购房合同》，同意解除合同。另查明，江门市金汇城市广场二期工程的建设单位为江门市金汇房地产发展有限公司。在庭审中，曹存荣陈述其是挂靠被告建邦公司并以该公司名义与江门市金汇房地产发展有限公司签订《建设工程施工合同》，金汇二期工程实际是由其负责施工。本院认为：本案系因被告曹存荣在金汇二期工程施工中向原告出售该工程的商品房而未履行交付房屋或退还购房款等引起的房屋买卖合同纠纷。综合分析原告的诉讼主张和双方当事人的举证、陈述，本案双方当事人的争议焦点为：一、《购房合同》的效力认定问题；二、违约责任的承担问题；三、被告建邦公司是否承担责任的问题。一、关于《购房合同》的效力认定问题。首先，对《购房合同》的主体确定问题。结合合同上列明的甲方和乙方情况，以及双方签订合同、履行合同、支付款项及收取款项等事项均在原告与被告曹存荣之间进行，而被告曹存荣也陈述上述合同仅在其与原告之间进行，建邦公司对此不知情，也没有参与过，故可以认定上述合同的主体为原告与被告曹存荣。对原告认为被告建邦公司在合同上加盖了印章，曹存荣挂靠建邦公司承建工程，建邦公司对曹存荣的售房行为知情，且亦参与了售房事宜，故建邦公司与曹存荣应同属于卖方与原告建立合同关系的意见，因原告在起诉的意见以及庭审中均确认其与曹存荣签订的《购房合同》上所加盖的“广东建邦兴业集团有限公司”印章系伪造，并不申请鉴定该印章的真伪性，且合同所载明的甲、乙方权利义务内容并未指向建邦公司。曹存荣也陈述其所加盖的印章为其私刻的印章，并不是建邦公司真实使用的印章。而曹存荣所加盖印章的行为至今也未得到被告建邦公司的追认，在本案亦未有证据显示曹存荣与建邦公司之间存在有权代理或表见代理的法律关系。原告也未能举证证明其与建邦公司之间发生了本案的合同关系，因此，原告提出的上述意见缺乏理据，本院不予采信。被告建邦公司就此提出的抗辩意见有理，本院予以采纳。其次，《购房合同》是否有效的问题。因原告与被告曹存荣均确认合同上其各自签名的真实性，该合同上列明的甲方和乙方分别为被告曹存荣与原告，该合同是其双方真实意思的表示，没有违反法律的强制性规定，故原告与被告曹存荣签订的《购房合同》依法具有法律效力，双方均应依照约定履行各自的义务。对被告建邦公司提出曹存荣没有取得预售许可证以及开发商的授权而出售上述房屋，原告与曹存荣签订的合同违反了相关法律规定，属于无权处分的意见，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条中“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，又因被告建邦公司提出的法律规定所约束的主要为房地产开发企业，该类规定为专门针对房地产开发企业出售在建房屋所制定的规范以及进行的行政监管，而被告曹存荣不是开发企业，其作为一般个人与原告自愿达成出售房屋的协议，上述规定不起到必然对抗效力的约束。另外，原告基于《购房合同》能取得房屋所有权最终有赖于双方将合同履行完毕即将房屋产权变更登记至原告名下，但综合原告与曹存荣陈述的情况以及房屋的实际情况，其双方因曹存荣未取得房屋的处分权或所有权或房屋已另售他人而造成事实上已无法履行《购房合同》，因此，《购房合同》的签订基于当事人双方的真实意思表示而被认定为有效，这只是不动产物权发生变更的原因行为，即使被认定为有效，在本案基于上述原因也不能发生物权变更的结果，也即其双方在签订《购房合同》时并不表示其双方就处分了房屋或就能产生处分了房屋的法律后果，故对建邦公司的上述意见，本院不予采纳。据此，对原告要求解除《购房合同》的请求，由于原告与被告曹存荣均陈述其双方约定的上述房屋现已无法交付，双方无法再履行合同，并同意解除合同，故本院依法予以支持。二、关于违约责任承担的确定问题。首先，对协议双方是否存在违约行为的认定问题。根据被告曹存荣在庭审中的陈述，曹存荣在施工金汇二期工程期间，其认为按其与金汇公司签订的《建设工程施工合同》约定及与该公司法定代表人口头上取得一致意见而向原告售卖上述建设中的房屋。但从《建设工程施工合同》中的内容，未能确定其双方是采取以房抵顶工程款还是直接以支付工程款方式进行结算工程款，曹存荣也未能举证证明其与开发商采取了以房抵顶工程款的方式或所选择的抵顶房屋就是本案其向原告售卖的房屋，其也未能举证证明其在向原告售卖房屋时已取得金汇公司的明确授权，因此，由于曹存荣无法取得售卖房屋的所有权或处分权而导致无法向原告交付房屋，并造成其双方无法继续履行合同，故被告曹存荣的行为构成违约，应承担违约责任。另外，从原告与曹存荣双方各自履行合同的情况来看，虽然未有证据显示原告存在违约行为，但原告作为一个具备正常民事行为能力的成年人，在签订合同购买房屋这样的重大财产时，应尽到合理的注意义务，对所购房产的权属状况、房屋是否具备出售条件、售房人有无处分权利等基本情况作初步审查。而在本案中，原告在明知所购买房屋所属楼盘的开发商是江门市金汇房地产发展有限公司的情况下，仅依据曹存荣提供的《建设工程施工合同》、《企业内部单项承包合同书》以及认定曹存荣是挂靠建邦公司施工的事实，便认为曹存荣或建邦公司可以售房，并签订了《购房协议书》，最终该协议因曹存荣无处分权而至履行不能。因此，原告在签订合同时存在过失之处，即体现为未尽到合理审慎审查的注意义务。该过失虽不产生被告曹存荣可以对抗不承担违约责任的法律后果，但与合同最终履行不能而导致本案诉讼发生存在一定关系，原告为此应适当负担部分的诉讼费用，结合本案的实际情况，原告负担诉讼费的比例酌定为20%为宜。其次，对原告支付款项的性质认定问题。综观原告与曹存荣签订的《购房合同》，针对因曹存荣无法交付房屋的，其双方约定曹存荣应向原告双倍退还所收定金。对于定金的确定问题，原告与曹存荣签订的《购房合同》约定：“原告于2010年2月9日前在签订本合同时一次性支付购房定金50万元…。”曹存荣出具的《收款收据》显示：“曹存荣于2010年2月9日收取原告交来购房款50万元。”因此，虽曹存荣出具的《收款收据》中显示的金额未记载为定金，但原告在实际履行中按合同约定的上述定金金额及时间向曹存荣支付了相应的款项，原告所履行的该内容及时间与其双方约定的内容一致，故原告已支付的50万元应认定为定金。被告曹存荣抗辩认为该款项不是定金，应为购房款的意见缺乏理据，本院不予采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告要求被告曹存荣返还购房款的请求，符合法律的规定，本院予以支持。同时，原告要求按法律规定的不超过合同标的额的20%计算定金并以此要求被告曹存荣承担双倍返还定金的请求，合法有据，本院亦予以支持。因《购房合同》约定的总价款为670000元，故原告请求返还的双倍定金应为268000元（（670000元×20%）×2）。扣除定金134000元后，原告请求返还的购房款应为366000元（500000元－134000元）。三、关于被告建邦公司是否承担责任的认定问题。因被告建邦公司不是本案合同关系的相对方，且被告曹存荣明确表示其是以其本人名义与原告建立合同关系，该合同关系与建邦公司无关，原告也未能举证证明其与曹存荣签订的《购房合同》所载明的内容有指向建邦公司，故原告以曹存荣挂靠建邦公司承建工程以及建邦公司参与售房事宜等而主张建邦公司对曹存荣负担的上述款项承担连带清偿责任的请求，缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。被告建邦公司就此提出的抗辩意见有理，本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告陈惠珍与被告曹存荣于2010年2月9日签订的《购房合同》；二、被告曹存荣应自本判决生效之日起十日内向原告陈惠珍返还购房款人民币366000元；三、被告曹存荣应自本判决生效之日起十日内向原告陈惠珍返还双倍定金人民币268000元；四、驳回原告陈惠珍的其他诉讼请求。被告曹存荣如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12210元，由原告陈惠珍负担2442元，被告曹存荣负担9768元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 长 叶健勇审 判 员 杨丽燕人民陪审员 蓝志想二〇一四年十月二十日书 记 员 李贞琴 来源：