（2014）昌民初字第10201号
裁判日期: 2014-10-18
公开日期: 2015-04-30
案件名称
北京北方鑫地建材百货市场有限公司与段永辉排除妨害纠纷一审民事判决书
法院
北京市昌平区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京北方鑫地建材百货市场有限公司,段永辉
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第二百一十二条，第二百三十一条
全文
北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2014）昌民初字第10201号原告北京北方鑫地建材百货市场有限公司，住所地北京市昌平区回龙观镇文化居住区体育公园南侧。法定代表人杜清江，董事长。委托代理人李卓雅，女，1968年9月28日出生，北京北方鑫地建材百货市场有限公司职员。被告段永辉，男，1967年10月18日出生。委托代理人唐承永，北京汇鹏律师事务所律师。原告北京北方鑫地建材百货市场有限公司（以下简称鑫地市场公司）与被告段永辉租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告鑫地市场公司的委托代理人李卓雅，被告段永辉的委托代理人唐承永到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鑫地市场公司诉称：原、被告于2009年3月12日签订租赁合同，因被告不交纳租金，原告于2011年7月11日起诉，要求解除租赁合同，并判令被告给付截至2011年7月11日的租金及滞纳金。2012年3月，北京市第一中级人民法院作出（2012）一中民终字第02626号终审判决书。判决生效后，被告仍在使用原告位于北京市昌平区回龙观小区中心地带的鑫地市场6号厅，直至2014年8月20日将房屋腾空。根据租赁合同的相关约定，2011年7月12日至2014年8月20日被告尚欠使用费899196元。原告要求多次要求被告给付未果，故诉至法院，诉讼请求：一、判令被告给付原告使用费899196元；二、诉讼费由被告承担。被告段永辉辩称：一、根据《合同法》第二百一十六条的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。2011年3月20日，原告出租给被告的房屋因发生火灾而被烧毁，无法继续使用。根据先履行抗辩权或同时履行抗辩权的规定，原告未在租赁期间保持租赁房屋符合约定的用途，被告无法实现合同目的，故有权拒绝交纳租金。二、原、被告之间的租赁合同已于2011年11月30日被北京市昌平区人民法院判令解除，既然合同已解除，那么原告计算租金和违约金的依据便不复存在，故原告的诉讼请求没有合同依据。三、房屋被烧毁后，被告并未实际使用和经营。在原告无法保障房屋的使用性质，且被告没有过错的情况下，原告要求被告给付使用费没有事实依据。四、房屋被烧毁后，原告在房屋大门上张贴封条，禁止出入，房屋钥匙亦由原告控制，任何人出入均需原告同意，被告无法自行出入。在被告对承租的房屋无法自行出入的情况下，原告要求被告给付租金有失公平正义。五、原、被告同为受害人，原告的损失应当由引起火灾的第三方承担，而不应把责任强加给被告。被告承租房屋后，因经营需要投入近千万元的经营资金。但自房屋因北京兴路通商贸有限公司司机张春龙剐断高压线引发火灾被烧毁后，被告在房屋内的物品及室内装修全部被烧毁，损失近千万元。火灾发生前，被告持有房屋内资产，可以通过每天营业获取收益，而在火灾发生后，被告失去了房屋内的资产，不仅不可通过经营获取任何收益，反而需要继续交纳租金，这显然不符合公平原则。因此，房屋因火灾失去实际使用价值，原告不应再向被告收取任何使用费，其损失应由引起火灾的主体即北京兴路通商贸有限公司承担。六、涉案房屋没有房屋产权证和合法审批手续，属于违法建筑，不能用于商业盈利，原告要求被告支付使用费没有法律依据。综上所述，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2009年3月12日，鑫地市场公司（甲方）与段永辉（乙方）签订《租赁合同》。合同约定：乙方承租甲方所有的位于北京市昌平区回龙观小区中心地带的鑫地市场6号厅，建筑面积约1200平方米；租赁期限为5年，自2009年3月12日起至2014年3月11日止；年租金25万元，支付方式为半年付；合同的递增方式为每年合同总价的5%；合同租赁期限届满或提前解除的，乙方应于合同终止之日起5日内，按照合同约定及甲方要求交还所承租房屋。合同签订后，鑫地市场公司将涉案房屋交付给段永辉，段永辉向鑫地市场公司支付租金共计303937元。2011年3月20日9时许，因案外人张春龙驾驶货车将高压线剐断引发火灾，涉案房屋过火被烧毁。后该房屋在段永辉控制下，并未经营。2011年7月，鑫地市场公司诉至本院，要求解除合同，并要求段永辉腾退房屋、给付截至2011年7月11日的租金及违约金共计415462.66元。2011年11月30日，本院作出（2011）昌民初字第10268号民事判决书，判决解除合同，并判令段永辉于判决生效后七日内腾退房屋、给付截至2011年7月11日的租金及违约金共计415462.66元。后段永辉不服该判决提起上诉，2012年3月20日，北京市第一中级人民法院作出（2012）一中民终字第02626号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。本案庭审中，段永辉称其于2014年8月初将上述房屋腾退给鑫地市场公司，鑫地市场公司认可段永辉已腾退，但主张腾退时间为2014年8月20日。以上事实，有《租赁合同》、（2011）昌民初字第10268号民事判决书、（2012）一中民终字第02626号民事判决书及双方当事人的陈述在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的租赁合同已经法院生效判决判令解除，但被告直至2014年8月才将涉案房屋腾退给原告，故对于2011年7月12日起至实际腾退房屋之日止被告实际占有使用涉案房屋期间的占有使用费，被告理应向原告支付。关于腾退房屋的具体时间，被告主张为2014年8月初，但未提供相应证据加以证明，故本院按照原告认可的时间确定为2014年8月20日。现原告主张占有使用费仅计算至2014年8月11日，本院对此不持异议。占有使用费的计算标准，由本院参照租赁合同约定的租金标准予以确定，但考虑到涉案房屋因火灾被烧毁，此系不可归责于被告的事由所致，且被告于火灾发生后虽控制涉案房屋，但并未经营，故本院对被告应支付占有使用费的金额酌情予以减少。被告主张涉案房屋并非由其控制，在过火前即由原告实际控制，但未提供充分证据加以证明，故对被告的陈述本院不予采信。被告辩称原告主张的占有使用费应由引发火灾的北京兴路通商贸有限公司承担，法律依据不足，本院不予采信，其申请追加该公司为本案第三人参加诉讼，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百三十一条之规定，判决如下：一、被告段永辉给付原告北京北方鑫地建材百货市场有限公司占有使用费人民币七十九万元，于本判决生效后二十日内执行。二、驳回原告北京北方鑫地建材百货市场有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万二千七百九十二元，由原告北京北方鑫地建材百货市场有限公司负担一千零九十二元（已交纳）；由被告段永辉负担一万一千七百元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 张彦辉人民陪审员 冯秀琴人民陪审员 吕春兰二〇一四年十月十八日书 记 员 张瑞彪 搜索“”