（2014）鼓民初字第2192号
裁判日期: 2014-10-17
公开日期: 2014-12-31
案件名称
原告郭伟与被告朱新建、中国工商银行股份有限公司南京山西路支行房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市鼓楼区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郭伟,朱新建,中国工商银行股份有限公司南京山西路支行
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国刑法（1997年）》：第六十四条；《中华人民共和国民法通则》：第五十八条第一款；《中华人民共和国合同法》：第七条，第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2014）鼓民初字第2192号原告郭伟，女，汉族，1969年2月14日生，无业。委托代理人蓝飞，江苏天之权律师事务所律师。委托代理人周鸣，江苏天之权律师事务所律师。被告朱新建，男，汉族，1961年8月5日生，原南京明旺房产经纪有限公司负责人，现在金陵监狱服刑（判决刑期至2019年10月30日止）。委托代理人麻万鹏，江苏朗盈律师事务所律师。第三人中国工商银行股份有限公司南京山西路支行，组织机构代码83488067-3，住所地南京市鼓楼区中山北路143号。负责人董楚天，行长。委托代理人王诚平。委托代理人卜沙明。原告郭伟与被告朱新建以及第三人中国工商银行股份有限公司南京山西路支行（以下简称工商银行山西路支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭伟及其委托代理人蓝飞、周鸣，被告朱新建的委托代理人麻万鹏，第三人工商银行山西路支行的委托代理人王诚平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭伟诉称，2005年8月，原告因需要经营资金，准备以自己所有的位于本市鼓楼区银城花园X号501室房屋申请抵押贷款。经朋友介绍认识被告后，被告接受原告委托，但其一直无法为原告办理抵押贷款。后被告称可以通过“按揭抵押”方式贷款，但对原告隐瞒办理“按揭抵押”实际是让原告将房屋出售给被告，而非以原告自己名义申请办理房屋抵押贷款。2005年8月19日，被告谎称为原告办理“按揭抵押”贷款，将原告骗至南京市房屋交易中心，让原告在一份材料上签名后，告诉原告手续已办好，过几天即可拿到贷款。几天后，被告将原告领至南京合鼎商贸中心领取了45000元贷款。当月，被告使用原告身份证，私自办理了涉案房屋的按揭贷款及放款账户开户等手续。之后，被告又冒充原告签名将银行发放的110000元贷款取走。原告发现被骗后，向公安机关报案，要求追究被告刑事责任，并将房屋返还原告。刑事案件判决朱新建构成诈骗罪，判处其有期徒刑六年八个月，并责令其退赔房屋折价款220800元。2013年12月19日，南京市中级人民法院作出终审裁定，维持原判。被告使用诈骗手段将原告房屋过户至其名下，生效法律文书虽判令被告退赔原告房屋折价款，但原告一直持有异议，且随着房价上涨，该20余万元无法弥补原告损失。现原告诉至法院，请求判决确认原、被告于2005年8月19日签订的《南京市房地产买卖契约》无效，被告配合原告办理本市鼓楼区银城花园X号501室房屋恢复登记手续，本案诉讼费用由被告承担。被告朱新建辩称，原告为筹集资金需要，通过夏秀萍介绍后委托被告代为办理房屋抵押贷款手续。因原告房屋面积较小，无法办理现房抵押贷款。原、被告协商后委托担保公司，通过房屋买卖方式办理按揭贷款，并约定被告从银行贷款160000元后，将其中的110000元作为借款供被告使用三年，先行支付给原告的50000元作被告的借款利息。原告对于与被告签订房屋买卖合同、办理房屋过户手续都是明知且同意，并不存在被告故意欺骗原告。原告请求确认合同无效，被告不予认可。生效刑事判决已判决被告构成诈骗罪，并责令被告退赔原告房屋折价款220800元。因刑事判决中对于民事赔偿部分已经作出处理，退赔金额与原、被告之间签订的房屋买卖合同对价相当，故原告要求被告返还涉案房屋，无事实和法律依据。被告不同意协助原告办理房屋过户手续。综上，请求判决驳回原告的诉讼请求。第三人工商银行山西路支行述称，其一，第三人与被告之间签订的借款合同、抵押合同是双方真实意思表示，双方办理了涉案房屋抵押登记手续。南京市鼓楼区人民法院（2012）鼓商初字第438号民事判决书已经确认第三人的债权及抵押权合法有效，该判决已生效。其二，第三人在办理抵押登记过程中，已履行了必要审查义务，对原、被告之间的房屋买卖合同进行了形式审查，但对该合同的真实性不负有实质审查义务。第三人在办理抵押登记过程中，根据房产登记管理部门不动产登记簿记载内容显示涉案房屋已登记在被告名下，第三人基于该物权公示内容与被告办理抵押登记，并不存在过错。同时，第三人已经支付了对价，向抵押人即被告发放了全部贷款款项。因此，第三人取得涉案房屋抵押权系善意。其三，原、被告之间的房屋买卖合同的效力，不影响抵押合同及抵押权效力。房屋买卖合同与借款抵押合同属于彼此独立、不同层次的两个民事法律关系。抵押合同的效力只是从属于借款合同的效力。生效判决已认定被告与第三人签订的借款合同、抵押合同真实有效，第三人在与被告签订借款合同、抵押合同的基础上，办理了涉案房屋抵押登记手续，领取了抵押权权属证书。因此，第三人对涉案房屋享有合法的抵押权，其效力不受本民事法律关系之外的房屋买卖合同效力的影响。综上，请求法院依法判决。经审理查明，本市鼓楼区银城花园X号501室房屋（建筑面积为51.32平方米，以下简称涉案房屋），在2005年8月23日之前的登记所有权人为原告郭伟。2005年8月，原告为筹措经营资金需要，经朋友介绍后委托被告代为办理贷款手续。被告按原告要求联系办理贷款未果后表示，以房屋买卖、按揭贷款的方式为原告筹集资金，贷款还清后再将房屋产权返还原告。2005年8月19日，原、被告签订了《南京市房地产买卖契约》，约定：原告将涉案房屋出售给被告；房屋价款为268000元；被告于2005年8月1日前给付定金10000元，于2005年8月19日前支付98000元，余款于2005年8月29日一次付清；双方定于2005年9月2日正式交付该房屋，原告于正式交付房屋前腾空该房屋；双方于2005年8月19日前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续等等。同年8月23日，涉案房屋所有权转移登记至被告名下，但涉案房屋仍由原告使用。上述合同签订后，原告经被告联系，从南京合鼎商贸中心（以下简称合鼎中心）支取了50000元（扣除5000元费用，实际支付45000元）。2005年8月27日，被告与第三人签订了《个人购房借款合同》借款160000元，并使用原告身份证，办理了涉案房屋按揭贷款及发放贷款账户开户等手续。同日，被告与第三人另签订了《南京市房地产抵押合同》，约定由被告以涉案房屋为其上述借款提供抵押担保。同年9月2日，第三人向被告发放了160000元贷款，被告在偿还合鼎中心先行垫付的50000元后，冒充原告签名从银行账户中支取了剩余110000元贷款。2005年10月9日，第三人取得了涉案房屋他项权证。此后，被告向第三人偿还了少量贷款后，未按期还贷。2012年5月30日，第三人以被告借款后未按约还款为由，另案向本院提起诉讼。本院对该案审理后认为，第三人与被告之间签订的借款合同合法有效，第三人按约发放贷款后，被告未按约偿还贷款本息，属违约行为，应承担违约责任。在被告不履行债务时，第三人有权对抵押房产享有优先受偿权。该债务发生于被告与程益美夫妻关系存续期间，系夫妻共同债务。2012年8月10日，本院作出（2012）鼓商初字第438号民事判决书，判令被告偿还第三人贷款本金139982.09元及支付利息、罚息，律师代理费7900元；程益美对被告上述债务承担连带还款责任；如被告、程益美未履行还款义务，第三人有权以涉案房屋折价或者以拍卖、变卖价款优先受偿；诉讼费2165元由被告、程益美承担。该案判决后，双方均未上诉，该判决已生效。第三人未就该生效判决向本院申请执行。自2005年11月起至2006年4月，被告朱新建以涉案房屋余值作抵押先后向案外人张留春、金涛、马维国借款，后又注销了抵押登记，并以公证方式分别授予张留春、马维国办理涉案房屋出售等手续。2006年4月28日，因被告无力偿还借款，委托程益美将涉案房屋出租给马维国使用，由马维国另行出租收益，期限自2006年4月30日起至2014年4月30日止，固定租金为每月800元，多余部分作为被告欠款利息。2006年下半年开始，因被告未偿还借款，马维国等多名债权人陆续向本市原下关区人民法院提起诉讼。案件在审理、执行过程中，法院将涉案房屋查封。2006年10月，原告以被告行为涉嫌刑事犯罪为由向公安机关报案。2007年，案外人陈正云因与被告朱新建民间借贷纠纷案申请本市原下关区人民法院强制执行。2007年10月17日，该院作出（2007）下执字第294号民事裁定书，以朱新建下落不明，除查封的涉案房屋外无其他可供执行财产，且经申请人同意为由，终结该次执行。2007年11月15日，在案外人马维国与朱新建民间借贷纠纷案中，该院作出（2007）下执字第618号民事裁定书，以涉案房屋经查封后，房屋原产权人向公安机关举报朱新建涉嫌诈骗，公安机关已立案侦查为由，终结该次执行。2008年11月13日，公安机关获悉被告朱新建因民事诉讼被司法拘留羁押在本市原下关区看守所后，将其抓获归案。2013年6月14日，南京市鼓楼区人民检察院指控朱新建犯诈骗罪，向本院提起公诉。本院对该案审理后认为，朱新建从提出按揭贷款之初，便无意保全并归还郭伟的房产，主观上具有以按揭贷款的名义，骗取涉案房屋所有权，进而采取贷款、抵押借款的手段套取资金，达到实际占有被害人财物的犯罪故意，其行为符合诈骗罪的构成条件；经鉴定，涉案房屋2005年8月19日过户时价值270800元，遂于2013年9月13日作出（2013）鼓刑二初字第130号刑事判决书，判决朱新建犯诈骗罪，判处有期徒刑六年八个月，罚金10000元；责令朱新建退赔房屋折价款220800元（已扣除先行支付的50000元）发还受害人郭伟。该案判决后，朱新建不服，向南京市中级人民法院提起上诉。2013年12月19日，南京市中级人民法院作出（2013）宁刑二终字第147号刑事裁定书，驳回上诉，维持原判。该刑事案件判决后，被告朱新建在金陵监狱服刑。截止本案一审法庭辩论终结前，该刑事判决中的退赃部分被告并未执行。原告称其虽参加了刑事案件庭审，但对于刑事判决中有关赃物处理部分持有异议，坚持要求被告返还房屋。现原告诉至本院，要求判如所请。庭审中，原告称被告使用诈骗手段将原告房屋过户至其名下，刑事判决中退赔的房屋折价款无法弥补原告损失，现再次明确表示放弃基于该刑事判决书向被告主张退赔房屋折价款的权利。原告称其自2014年3月28日起实际控制涉案房屋后，已将该房屋另行出租给他人使用，为此提供了其通过南京链家房地产经纪有限公司居间与案外人签订的房屋租赁合同予以证明，且涉案房屋所有权仍登记在被告名下，客观上应当具备返还物权的条件。被告质证后，对原告提供证据的真实性不予认可，且认为该证据不能证明涉案房屋的实际使用状态。同时，被告认为原告对于通过签订涉案房屋买卖合同以获取银行贷款系明知且同意，其并无欺诈故意，且生效刑事判决已判令被告退赔原告相应房屋折价款，原告损失已得以足额补偿，故对原告诉讼主张不予同意。关于涉案房屋所设定的抵押权问题。经本院依法释明，原告表示同意代为向第三人清偿剩余抵押贷款，以便办理涉案房屋上的抵押权注销手续。第三人称被告名下的贷款及第三人为实现债权的全部费用清偿后，同意配合办理抵押权注销手续。因原、被告双方意见分歧较大，致使本案调解未果。以上事实，有当事人陈述、南京市房地产买卖契约、房屋登记薄、刑事裁判文书、个人购房借款合同、南京市房地产抵押合同、民事判决书、民事保全裁定书以及开庭笔录等证据予以证实。本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规等规定，不得以合法形式掩盖非法目的。根据生效刑事裁判文书的认定和本案查明的事实，被告在接受原告委托为其办理房屋抵押贷款手续的过程中，隐瞒其从提出按揭贷款之初便无意归还原告房屋，并以按揭贷款名义骗取涉案房屋所有权，进而采取贷款、抵押借款的手段套取资金，以达到诈骗原告财物的犯罪目的，系以签订房屋买卖合同的合法形式，掩盖其违法犯罪等非法目的。根据合同法等规定，原、被告就涉案房屋所签订的房屋买卖合同应属无效。根据合同法规定，无效的合同自始没有法律拘束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有返还必要的，应当折价补偿。本案中，涉案房屋应归原告所有，被告应当返还涉案房屋，理由如下：首先，返还涉案房屋的客观条件具备，且不存在不能返还或者没有必要返还的情形。被告系基于无效合同取得涉案房屋所有权，现涉案房屋所有权仍登记在被告名下，客观上具备返还的物权登记条件，且房屋现由原告控制使用并出租，并不存在不能返还或者没有必要返还的法定情形。其次，影响涉案房屋所有权过户的他物权障碍可消除。涉案房屋虽设定了由第三人享有的抵押权，现原告自愿垫付款项，代为向第三人清偿债权，以办理抵押权注销手续，第三人对此无异议，故本院予以准许。因此，抵押权注销后，影响涉案房屋所有权过户的他物权障碍可消除，涉案房屋应予返还。原告代为清偿上述债务后，可依法另行向被告追偿。再次，公民享有的合法物权因犯罪行为而受到侵害的，有权获得正当救济并选择救济途径。我国刑法第六十四条明确规定，对被害人的合法财产，犯罪分子应当及时返还。在对犯罪分子进行刑事处罚时，追缴或责令其退赔违法所得的财物，是保护被害人合法财产的手段或实现途径之一，但并非全部，如被害人另行通过民事诉讼依法主张权利的，应予准许。本案中，刑事判决责令被告退赔原告房屋折价补偿款220800元，符合法律规定，该项内容为原告救济权利提供了一种途径，原告作为被害人可以选择此项救济途径，但原告作为涉案房屋物权人，也有权选择另行诉讼要求返还物权。原告自愿放弃对刑事判决中退赔财产折价款的权利主张，并自愿垫付款项注销抵押，另行要求返还涉案房屋，系原告自愿处分其民事权利行为，本院应予准许。综上所述，原、被告双方签订的房屋买卖合同应为无效，涉案房屋所有权应归原告，符合法律规定，被告应当将涉案房屋依法返还原告。因涉案房屋已在原告控制之下，原告主张被告协助其办理涉案房屋所有权恢复登记手续，符合法律规定，本院予以支持。为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条，《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国刑法》第六十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告郭伟与被告朱新建于2005年8月19日签订的关于南京市鼓楼区银城花园X号501室《南京市房地产买卖契约》无效。二、原告郭伟代被告朱新建向第三人中国工商银行股份有限公司南京山西路支行清偿上述房屋的剩余抵押贷款本金139982.09元、相应利息以及包括律师费、诉讼费在内的第三人实现债权的全部费用，于本判决生效后十日内履行完毕。三、第三人中国工商银行股份有限公司南京山西路支行在上述抵押贷款（含第三人实现债权的全部费用）清偿后十日内注销南京市鼓楼区银城花园X号501室房屋抵押权，被告朱新建应予配合协助。四、被告朱新建在上述抵押权注销后十日内协助原告郭伟将南京市鼓楼区银城花园X号501室房屋所有权恢复登记至原告郭伟名下。案件受理费8932元，由被告朱新建负担（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长 杨向涛审 判 员 李佳萱代理审判员 武加庆二〇一四年十月十七日见习书记员 李 莉