（2014）厦民终字第2747号
裁判日期: 2014-10-17
公开日期: 2014-11-13
案件名称
上诉人杨建忠与被上诉人尹应林房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省厦门市中级人民法院
所属地区
福建省厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨建忠,尹应林
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）厦民终字第2747号上诉人（原审被告）杨建忠，男，住福建省建宁县。委托代理人何欢勇，福建开元大同律师事务所律师。被上诉人（原审原告）尹应林，男，住福建省厦门市思明区。委托代理人刘涛、陆文荣，福建天衡联合律师事务所律师。上诉人杨建忠因与被上诉人尹应林房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2014）思民初字第5996号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。尹应林向原审法院起诉，请求判令：1、解除尹应林与杨建忠于2012年12月30日签订的《房屋租赁合同书》；2、杨建忠立即支付拖欠的租金23400元，并支付滞纳金（拖欠的租金23400元自2013年9月30日起算，按日千分之三计至生效法律文书确定的应付款之日，暂计至2014年3月31日为12776元）；3、杨建忠立即支付违约金9000元；4、杨建忠立即支付拖欠的水费、电费、物业管理费合计5626元；5、杨建忠立即支付律师代理费4800元、公证费3000元。原审判决查明，位于厦门市前埔工业园1号第1层01室、第2层（商场）系厦门市全和开发有限公司所有的房产。2008年5月20日，厦门市全和开发有限公司与尹应林签订房屋租赁合同，将上述房屋出租给尹应林，租赁期限至2017年5月25日。2012年12月30日，尹应林作为甲方与杨建忠作为乙方签订一份《房屋租赁合同书》，约定：杨建忠承租位于厦门市前埔工业园一号店面，店面面积90平方米，租赁期限从2013年1月6日至2017年5月25日止，每月租金为9000元，按季度支付，应每季度付款27000元，需提前7天付清；合同签订之日，乙方杨建忠向甲方尹应林支付9000元作为押金；租赁期间的水电费、煤气费、物业管理费等需由杨建忠承担；租赁期间如有拖欠租金每天按拖欠租金部分的2%加收滞纳金，拖欠租金达七天的，尹应林有权自行提前解除合同，收回房屋；租赁期间如一方当事人有正当理由要求解除合同时，须提前一个月通知对方，经对方同意后解除合同，由提出解除合同的一方支付一个月的租金作为违约赔偿金。2013年7月26日，杨建忠最后一次支付32137元，其中包括至2013年10月5日的租金及7月26日之前的水电费、物业费。2013年12月23日，尹应林报警称杨建忠拖欠店面租金，其要开店面锁以收回店面，并申请厦门市鹭江公证处对讼争店面现状进行公证，尹应林支出公证费3000元。2014年4月28日，尹应林支出律师费4800元。原审法院审理期间向公安机关调查，证实2013年12月23日尹应林报警要开店面锁以收回店面，当时店面门上锁。原审判决查明的以上事实有尹应林提供的《房屋租赁合同》、《报警回执》、《房屋产权证》、《房屋租赁合同》、《公证书》、《交易明细》、发票等证据以及当事人在案庭审笔录予以佐证，故对上述事实，原审法院予以确认。原审法院认为，尹应林、杨建忠签订的房屋租赁合同书是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，应为有效合同。本案的焦点在于杨建忠何时将讼争房屋交还尹应林。尹应林主张其在2013年12月23日才报警开锁收回讼争房屋，并提供报警回执、公证书证明其收回房屋时的现状；杨建忠主张其在2013年10月9日委托员工陈加斌将钥匙交还尹应林，并提供陈加斌出庭作证及照片三张证明当时已将天花板的电灯拆下。原审法院分析认为，杨建忠没有提供尹应林收到钥匙开具的收条，其提供的三张照片只是天花板的现状并未有店面全貌，而且在庭审时尹应林通过现场操作证明杨建忠提供的三张照片的拍摄时间可以随意更改，再者，陈加斌又是杨建忠员工，证明力较弱；而反观尹应林有报警回执能够证明民警到现场时店面门锁着，报警开锁，并有公证书反映现场全貌，故原审法院采信尹应林的证据并认定其主张的于2013年12月23日收回店面的事实。故杨建忠拖欠尹应林2013年10月6日至12月23日共计2个月18天合计23400元的租金，尹应林依约有权解除合同。但尹应林主张的滞纳金过高，应以银行同期贷款利率计算。根据合同约定，即使一方有正当理由解除合同也须提前一个月通知对方并经同意，才能解除，并须负担一个月的租金，本案杨建忠无正当理由解除合同，当然要支付一个月的租金作为违约金。故对尹应林提出的杨建忠负担9000元违约金的诉求，原审法院予以支持。根据合同规定，水电及物业费用需由杨建忠承担，但尹应林提供的水电费均系其单方制作，杨建忠不予认可，故对该诉求不支持。2013年7月26日至12月23日五个月的物业费合计900元，原审法院予以支持。由于双方签订的房屋租赁合同并未约定违约方需承担违约带来的律师费、公证费等费用，尹应林的律师费、公证费等主张缺乏事实和法律依据，原审法院对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除尹应林与杨建忠于2012年12月30日签订的《房屋租赁合同书》；二、杨建忠应于本判决书生效之日起十日内向尹应林支付拖欠的租金23400元及利息（按中国人民银行规定的同期银行贷款利率计算，自2013年9月30日计算至生效判决确定的还款之日止）；三、杨建忠应自本判决生效之日起十日内向尹应林支付违约金9000元；四、杨建忠应自本判决书生效之日起十日内向尹应林支付拖欠物业管理费900元；五、驳回尹应林其他诉讼请求。本案案件受理费633元由杨建忠承担。宣判后，杨建忠不服，向本院提起上诉。上诉人杨建忠上诉称，其在2013年10月9日已将诉讼争店面的锁钥交给了尹应林，尹应林在2013年12月23日前已对店面进行装修，一审认定尹应林2013年12月23日才收回讼争店面，事实认定错误。双方在2013年10月9日前已达成终止合同的合意，一审判决杨建忠支付2013年10月6日后的租金23400元及利息，适用法律错误；违约金9000元本不应支付，且与已付9000元押金重复；900元物业费证据不足，明显过高。一、公证书中的照片证明尹应林在2013年12月23日前已对店面进行装修，证人陈加斌证明2013年10月9日已将诉讼店面的锁钥交给了尹应林，一审认定尹应林2013年12月23日才收回讼争店面，事实认定错误。1、证人陈加斌出庭作证证明其于2013年10月9日应杨建忠的要求将讼争店面的锁钥交给尹应林，证明店面是在2013年10月9日就交还了尹应林。2、公证书中的照片证明尹应林在2013年12月23日前已对店面进行装修，证明2013年12月23日前尹应林已收回店面。公证书的17页、18页、19页的照片证明店面内的壁柜、洗浴、卫生设备完好，13页、14页、15页、19页的照片证明该店面的部分地面已被敲打掉（敲打的边缘平整，不是破坏性敲打）。尹应林出租的是空店，租赁店面的装修、设备都是杨建忠出资，地面若是被杨建忠进行的破坏性敲打，边缘不会是平整的，壁柜、洗浴、卫生设备即使不拆除，也会被敲打掉，因此敲打地面的行为不是杨建忠所为，是尹应林一方为进行装修所为。公证书中的照片拍摄于2013年12月23日，地面的敲打行为必然发生在2013年12月23日之前，所以尹应林在2013年12月23日前已收回店面，一审焦点事实认定错误。二、“当时到场时发现该处店面门锁着”是他人在报警回执中手写添加的，不是报警回执这一警方格式化法律文书的内容，该内容属证人证言，证人没有出庭依法不能采信，一审证据采信适用法律错误。尹应林第一次提供的报警回执中仅载明尹应林要开店面的锁，没有“店面门锁着”之内容。“当时到场时发现该处店面门锁着”是尹应林第二次提供报警回执时他人在报警回执中手写添加的，所以“当时到场时发现该处店面门锁着”不是警方记载的报警内容，不属报警回执这一警方格式化法律文书的内容，上述内容属证人证言，该证人没有出庭，证言未经质证，依法不能采信。三、公证书反映的现状证明尹应林在2013年12月23日前已收回店面，报警回执仅证明尹应林要求开锁，二者不能得出尹应林于2013年12月23日才收回店面的结论，一审认定事实缺乏证据，适用法律错误。一审以“原告有报警回执能够证明民警到现场时店面门锁着，报警开锁，并有公证书反映现场全貌，故本院采信原告的证据并认定其主张的于2013年12月23日收回店面的事实”。这一推理适用法律错误：1、公证书反映的现状证明尹应林在2013年12月23日前已对店面进行了装修，即公证书证明尹应林在2013年12月23日前已收回店面。2、报警回执没有证明民警到场时店面门锁着，仅载明尹应林要求开锁。“店面门锁着”之内容是他人在报警回执上添加的，不是报警回执的内容。该内容属证人证言，依法不能采信。3、“店面门锁着”与尹应林之前没有收回店面是两个不同地概念，无论是“要求开锁”还是“店面门锁着”，都与尹应林2013年12月23日是否收回店面没有关联性，所以报警回执不能证明2013年12月23日尹应林才收回店面。总之，公证书反映的现场现状证明尹应林在2013年12月23日前已收回店面，报警回执的内容与收回店面没有关联性，一审用“公证书反映的现状”及“报警回执”来认定2013年12月23日收回店面，认定事实适用法律错误。四、照片的日期可更改不能否认陈加斌证明的交还锁钥的事实和时间，一审不采信陈加斌还锁钥的证言适用法律错误。1、陈加斌证明的是交还锁钥的事实和时间。2、照片的日期可更改与照片的日期被更改是两个不同的概念，在尹应林没有证据证明照片被更改的前提下，应当采信陈加斌的证言、照片拍摄于2013年10月9日。3、陈加斌提供的照片证明的是交还锁钥当日的情况，该照片中有“源茗源”之广告牌，公证书中的照片中“源茗源”之广告牌已被清除，证明拍摄于2013年12月23日之前，所以交还锁钥之日必在2013年12月23日之前，尹应林撒谎。五、双方在2013年10月9日前已达成终止合同的合意，且杨建忠在2013年10月9日将店面交还给尹应林，尹应林答应杨建忠将设备保留，由尹应林与下家谈好转让店面的费用后将款项交给杨建忠，所以杨建忠才保留了橱柜、设备并将锁钥交还尹应林，杨建忠无需支付租金，一审判决杨建忠支付租金23400元及利息，适用法律错误。六、一审判决杨建忠支付违约金9000元，适用法律错误。1、双方达成解除合同的合意，尹应林并同意支付店面转让费，不存在违约，杨建忠无需支付违约金。2、尹应林在签订合同时已收取了9000元押金，一审要求杨建忠再支付9000元，没有依据。七、一审判决杨建忠支付物业费900元证据不足，数额与已证事实不符，一审适用法律错误。一审以水电费的证据是尹应林单方制作为由而不采信该证据，驳回了其要求支付水电费之主张；同理，物业费也是尹应林单方制作的证据，也应以证据不足驳回其主张。同时该店面仅90㎡，该店面所在的由尹应林承租的2112.9㎡的店面物业费仅2000元，180元／月的物业费显然与事实不符。杨建忠请求撤销原判并改判驳回尹应林原审诉讼请求。被上诉人尹应林答辩称，一、本案中，杨建忠逾期拒不支付租金且拒不退还租赁店面是客观事实。其明显已经构成违约，一审据此作出判决对杨建忠而言并无不当。但一审判决对尹应林主张的滞纳金没有支持，仅判决同期贷款利息，且对尹应林主张的水、电、物业费未完全支持，却有不妥。二、尹应林从来没有同意过杨建忠终止租赁合同，杨建忠主张双方于2013年10月9日同意终止合同、将租赁店面锁钥交给尹应林，该说法毫无事实依据。尹应林从未同意过杨建忠提前终止租赁合同，是杨建忠逾期拒不支付租金、水电物业费，又拒不退还租赁店面，尹应林为了减少损失，才于2013年12月23日报警开锁收回店面，又委托公证处对开锁收回店面的过程保全证据。这证实尹应林收回租赁店面的日期是2013年12月23日。而杨建忠仅以自己的员工的缺乏真实、合法性的证词和照片，企图主张2013年10月9日交还店面锁钥，完全没有事实依据，不能成立。三、关于《报警回执》的证明力。对于《报警回执》的证明内容，一审法官亲自到出具回执的单位厦门市公安局何厝边防派出所向当时出警的警官进行询问，该办案警官再次证实当时情形与《报警回执》内容一致，当时到现场时店面门锁着，尹应林报警是要开锁。因此，该证据足以证明当时现场的情况，证明力高于杨建忠所谓员工的证词和照片，一审采纳该证据作为认定事实的依据，合法有效，与客观事实相符。四、至于杨建忠在上诉状中提出的其他的与事实不符、没有依据的“推测”，完全不能成立。综上，杨建忠提出的上诉请求及理由没有事实和法律依据，应予驳回。经审理查明，双方当事人对原审判决查明的事实，除杨建忠对原审判决查明的原审法院向公安机关调查证实2013年12月23日尹应林报警要开店面锁以收回店面、当时的店面门上锁提出异议，认为尹应林报警时并没有说要收回店面，也没有证据证明当时店面门是上锁的，双方对原审判决查明的其他事实均无异议。本院对双方无异议的事实予以确认。二审中双方均未提交新的证据。本院认为，当事人对自己提出的主张，依法有责任提供证据证明。杨建忠主张其与尹应林于2013年10月9日前合意终止租赁合同并于2013年10月9日委托其员工陈加斌将钥匙交给尹应林，但诚如原审所分析的，其依据的照片及陈加斌的证言并不足以证明其上述主张。而尹应林提交的报警回执、公证书及现场照片、原审对出警民警的询问笔录、可以形成较为完整的证据链，证明其于2013年12月23日收回讼争店面。虽然公证书中的现场照片显示当时讼争店面正在装修，但并不足以证明装修系尹应林所为。而报警回执系由公安机关出具，原审法院亦依法向出警民警进行调查核实。杨建忠虽提出异议，但并未提供反驳证据。故原审认定尹应林于2013年12月23日收回讼争店面并判令杨建忠支付2013年10月6日至12月23日的租金及利息并无不当，可予维持。杨建忠关于其2013年10月9日将讼争店面交还尹应林、《报警回执》等证据不能采信等相关上诉主张，依据不足，本院不予支持。杨建忠未依约及时支付租金，其行为已经构成违约，原审判令杨建忠支付违约金9000元并无不当。杨建忠关于其不存在违约无需支付违约金的上诉主张，缺乏依据，本院不予支持。至于尹应林收取的押金应否返还，不属于本案审理范围，本院不予处理，杨建忠可另行主张。关于物业管理费、水电费的问题。杨建忠自2013年7月26日起未缴纳物业管理费，其在庭审中亦确认物业管理费标准为每月180元，原审认定杨建忠应支付物业费900元并无不当。尹应林虽主张杨建忠应支付2013年7月26日之后的水电费，但并未提供足够证据予以证明，原审未予支持其原审相关诉求亦无不当。综上，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费633元，由上诉人杨建忠负担。本判决为终审判决。审 判 长 洪德琨代理审判员 黄南清代理审判员 章 毅二〇一四年十月十七日代书 记员 潘婉燕附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 更多数据：