（2014）一中民四终字第0192号
裁判日期: 2014-10-17
公开日期: 2015-05-29
案件名称
天津市津园工商实业公司与中国石油化工股份有限公司天津石油分公司、中国石化集团资产经营管理有限公司天津石油分公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第一中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
中国石油化工股份有限公司天津石油分公司,天津市津园工商实业公司,中国石化集团资产经营管理有限公司天津石油分公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）一中民四终字第0192号上诉人（原审被告）中国石油化工股份有限公司天津石油分公司，住所地天津市南开区南京路338号石油大厦B座。代表人负责人于忠国，职务总经理。委托代理人陈涛，天津唯睿律师事务所律师。委托代理人寇莹洁，天津唯睿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）天津市津园工商实业公司，住所地天津市红桥区红旗路34号增6号。法定代表人赵泰起，职务经理。委托代理人时岩，天津文诺律师事务所律师。委托代理人沈金凤，天津文诺律师事务所律师。原审被告中国石化集团资产经营管理有限公司天津石油分公司，住所地天津市南开区南京路338号石油大厦B座。代表人负责人于忠国，职务总经理。委托代理人陈涛，天津唯睿律师事务所律师。委托代理人寇莹洁，天津唯睿律师事务所律师。上诉人中国石油化工股份有限公司天津石油分公司与被上诉人天津市津园工商实业公司、原审被告中国石化集团资产经营管理有限公司天津石油分公司因租赁合同纠纷一案，不服天津市红桥区人民法院（2013）红民初字第3600号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人中国石油化工股份有限公司天津石油分公司委托代理人陈涛、寇莹洁与被上诉人天津市津园工商实业公司委托代理人时岩、沈金凤和原审被告中国石化集团资产经营管理有限公司天津石油分公司委托代理人陈涛、寇莹洁到庭参加诉讼，本案现已审理终结。一审法院审理查明，原告上级单位天津市红桥区小西关生产服务管理处于1998年2月和12月分别取得了坐落天津市红桥区芥园大堤24号、22号两处房产的所有权，房屋建筑面积共计662.81平方米，用于筹建加油站。其中24号共有房屋18间，建筑面积523.08平方米，原由原告办公使用。1999年2月12日原告与天津石油集团有限公司签订了《关于联合建办芥园加油站的协议书》，协议书第一项约定：原告提供自己的办公场所，双方共同拆迁附近居民房屋，由天津石油集团有限公司投资兴建加油站。协议书第二项约定：“乙方负责加油站独立经营，自负盈亏，独立承担经营及民事责任”。协议书第三项、第四项约定：联营期限20年，利润分配方式为第一年至第十年支付利润分成款25万元，第十一年至第二十年利润分成27万元，并约定如加油站效益不佳可另议，但不低于25万元。天津石油集团有限公司按季度向原告结算，每季度首月10日前为结算期。“联营期满，如双方达不成继续联营的协议，联营即可终止，该加油站的一切不动资产经评估后，甲乙双方各占百分之五十，甲方应以人民币形式一次性给付给乙方”。天津石油集团有限公司于2000年4月开始分立、改制、更名，演变为二被告主体。被告中国石油化工股份有限公司天津石油分公司实际继续履行原《关于联合建办芥园加油站的协议书》，并经原告同意，设立分支机构--中国石油化工股份有限公司天津石油分公司红桥芥园加油站，经营石油制品零售、日用百货、汽车清洗、烟零售等项目。被告如约履行，按照合同约定的标准即每年27万元，每季度向被告交纳费用67500元至2013年9月份。之后双方成讼，双方暂时未再履行和受领履行。本案诉讼期间，一审法院根据原告申请，委托天津中量房地产土地评估有限责任公司，对本案标的物租赁价格进行评估。评估报告的结论为：土地面积850平方米，2012年8月15日土地租赁总价949000元／年，2013年10月29日土地租赁总价978000／年。诉讼期间，原告申请变更诉讼请求，要求撤回调涨2012年8月至2013年7月租金数额的诉讼请求，要求2013年8月之后的租金数额按年租金978000元的标准变更和调整。一审法院认为：原告与天津石油集团有限公司签订的《关于联合建办芥园加油站的协议书》的内容，虽然使用了“联营”的概念，但始终未成立联营实体，也未组成联营的管理机构，且合同文本约定由天津石油集团有限公司独立经营、自负盈亏，排斥共同决策、共担风险和共享利润的联营特征，形成的是名为联营实为租赁的合同关系。双方当事人均认可合同的客体是原告上级主管单位天津市红桥区小西关生产服务管理所有坐落本市红桥区芥园大堤24号、22号两处房产对应的建设用地使用权，目的是成立并经营加油站，一审法院对此予以确认。合同在履行过程中，天津石油集团有限公司解体，原被告虽然未对新的合同主体专门协商，但原告接受被告中国石油化工股份有限公司天津石油分公司的履行，并支持其在租赁地点设立分支机构，说明双方对合同的主体已经达成新的合议，原告主张由被告中国石油化工股份有限公司天津石油分公司承担合同责任，予以支持，但主张由二被告承担连带责任，与事实不符，不予支持。《合同法》第5条规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。合同公平原则主要是针对合同的内容而言，一方当事人的给付与对方当事人的对待给付，应当等值或相当。否则，遭受显失公平合同煎熬的一方当事人可以依照《合同法》第54条第一款第二项的规定请求人民法院或仲裁机构对该合同变更或者撤销，以实现交易领域的实质公平正义。原告是否有权依照《合同法》第54条第一款第二项的规定主张变更合同，调涨租金，首先要从结果上看双方当事人权利义务是否对等，是否满足《合同法》该条款的唯一实体要件即显失公平的事实。显然，近年来汽车工业的发展，家庭汽车的保有量激增，是众所周知的事实，加油站的经营业绩和经营收益也必然发生扩张。与此同步，通过国家在2010年至2013年期间连续出台《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》、《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》、《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》等规范性文件，可以说明包括租赁业在内的房地产领域的价格大幅攀升已是无可争辩的客观事实，而丧失原办公地点、依靠出租收益来填补办公支出和支撑员工收入的原告，并未因此获益，相反，随着原告办公支出、员工收入的增加，原告出租收益只能相对萎缩，双方当事人的利益严重失衡，因此应当认定本案合同存在显失公平的事实。评估报告的评估结论印证并细化了显失公平的具体数额。其次，还要看发生显失公平的时间要件，即是否发生在订立合同时。原告与天津石油集团有限公司签订的合同，约定在20年的租期里保持25万元、27万元的租金，没有考虑到较长合同履行期间内的市场变化、支出增加以及物价上涨等因素，注定之后双方当事人的利益失衡，属于订立合同时就已存在显失公平的事实。最后，原告权利受除斥期间的限制。合同显失公平，受到损害的一方当事人，可以在知道或者应当知道该事由之日起一年内主张权利。由于租赁合同是继续性合同，需要长期、持续履行，所以出现显失公平的事实也是始终持续出现的，原告主张变更合同，与除斥期间的限制不相冲突。因此，原告的诉讼请求符合法律规定，应予支持，变更租金的具体数额应当根据评估报告的评估结论作为计算依据。2013年8月至9月期间的租金，按照评估报告确定的2012年8月15日租金价格计算，因被告中国石油化工股份有限公司天津石油分公司已按年租金27万元的标准给付了原告租金，差额部分限期补交。2013年10月之后的租金按照评估报告确定的2013年10月29日的租金价格执行，履行方式和履行期限仍按合同约定处理。原告在诉讼期间提出撤回部分请求事项，不损害被告方的利益，一审法院照准。据上情，一审法院判决：一、变更原告天津市津园工商实业公司与中国石油化工股份有限公司天津石油分公司之间就坐落本市红桥区芥园大堤22、24号加油站土地使用权租赁合同的租金数额。年租金自2013年8月至9月调整为949000元，自2013年10月起调整为978000元；二、被告中国石油化工股份有限公司天津石油分公司于判决生效之日起三十日内一次性给付原告天津市津园工商实业公司2013年8月至9月共计2个月的租金差额113166.67元；三、被告中国石油化工股份有限公司天津石油分公司自2013年第四季度起，每季度首月10日前给付原告天津市津园工商实业公司租金244500元；四、驳回原告天津市津园工商实业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12317元，评估费50000元，由原告天津市津园工商实业公司负担10680元，由被告中国石油化工股份有限公司天津石油分公司负担51637元。上诉人中国石油化工股份有限公司天津石油分公司不服一审法院判决，认为一审判决鉴定程序严重违法，鉴定结论明显依据不足，另外，双方在订立合同时，已经充分协商，合同约定的内容双方均予认可并已实际履行，并不存在一方利益严重失衡的情况，不能因为市场行情发生变化，干预市场主体的自主选择，请求撤销一审法院判决，驳回被上诉人天津市津园工商实业公司原审的诉讼请求。被上诉人天津市津园工商实业公司则认为随着经济发展，房地产业和汽车行业发生了不可预见的根本性变化，土地租金价格暴涨，汽车行业迅猛发展，双方原签订的合同价格已远远不能反映市场的真实情况，所签合同期限已近尾声，再不调整，则只能是市场主体一方利益严重失衡，不符合市场经济的本质，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审被告中国石化集团资产经营管理有限公司天津石油分公司则同意上诉人中国石油化工股份有限公司天津石油分公司意见。经审理查明，一审法院查明认定的事实无误，本院予以确认。本院认为，一审法院判决对于双方所签协议名为联营实为租赁的性质分析认定是正确的，本院不再赘述。本案的焦点问题是双方所签协议是否可以予以变更，调整租金。从本案的签约时间看，双方签约的时间是1999年，经营期限20年，据起诉时履行已近15年，尚余5年，履行已过大半，可变时间短，不影响合同的稳定性；从合同主体经营内容看，一方提供办公场所，另一方兴建经营加油站，前者属于房地产行业，后者属于汽车行业，前已述，双方履约已近十五年，这十余年间，房地产行业和汽车行业均发生了翻天覆地的变化，1999年的租赁市场价格和当时的汽车持有数量较之当今市场，已不可同日可语，这说明1999年双方所签协议的租金价格的客观基础已严重动摇；从签约内容看，双方约定了经营的前十年按年25万元，后十年按年27万元，同时约定，加油站效益不佳可另议，但不低于25万元，此节可说明，双方从签约初是同意价格可以变动，只不过预见了下降，没有洞察上涨。综合上述分析情况，在房地产业和汽车行业发生了不可预见的根本性变化即土地租金价格暴涨，汽车行业迅猛发展的情况下，双方原签订的合同价格已远远不能反映市场的真实情况，所签合同期限已近尾声，再不调整，则只能是市场主体一方利益严重失衡，而另一方尽享市场变化带来的成果，不符合市场经济的本质，合同主体双方严重不等价，据此，一审法院判决按鉴定结论调整租金价格是正确的。至于上诉人所提鉴定结论程序问题，一审法院判决已作了充分详尽的论述，上诉人在二审阶段亦未提出新的事实和理由，本院不再赘述。综上，上诉人中国石油化工股份有限公司天津石油分公司上诉请求，理由依据不足，本院不予支持。一审法院判决结果正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费13580元，由上诉人中国石油化工股份有限公司天津石油分公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 俊审判员 石刚代理审判员谢宏二０一四年十月十七日书记员 王 越附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 来自