（2014）浙绍民终字第1269号
裁判日期: 2014-10-17
公开日期: 2014-12-03
案件名称
嵊州市房地产管理委员会与陈斌房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省绍兴市中级人民法院
所属地区
浙江省绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈斌,嵊州市房地产管理委员会
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）浙绍民终字第1269号上诉人（原审被告）陈斌。委托代理人（特别授权代理）沈沛敏、丁敏晖，浙江越光律师事务所律师。被上诉人（原审原告）嵊州市房地产管理委员会，住所地嵊州市剡湖街道城中路90号。法定代表人楼天明，主任。委托代理人（特别授权代理）吴松良、许夏江，浙江盛久律师事务所律师。上诉人陈斌因房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省嵊州市人民法院（2014）绍嵊民初字第1603号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月23日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年10月8日公开开庭进行了审理。上诉人陈斌及其委托代理人沈沛敏，被上诉人嵊州市房地产管理委员会（以下简称“嵊州市房管委”）的委托代理人吴松良、许夏江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决查明：原、被告签订房屋租赁合同二份，约定：原告将座落于嵊州市剡湖街道江滨东路146号二层建筑面积为204.78平方米的房屋出租给被告使用，租赁期自2012年5月1日起至2014年4月30日止，共2年，年租金为贰万肆仟元（24000元）。合同对房屋用途约定为营业用房，仅作商业使用；并约定，如需装修，租赁方应事先向出租方提出申请，经出租方书面同意后方可装修，且合同期满后，装修不得拆除，应无偿归出租方所有；双方另约定租赁方应在租赁期满即日将承租房屋及钥匙归还出租方，若逾期腾退，出租方有权没收履约保证金，期间的租金租赁方应双倍支付，同时每逾期一天应按年度租金额的1%计付违约金。在合同履行期间，被告使用了房屋并已支付房租。租赁合同期满后，原告通知被告不再续签合同。现被告仍使用该房屋。原审判决认为：原告与被告间签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反有关法律禁止性规定，应属有效合同。双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。2014年4月30日合同期满后，原告即向被告表示房屋租赁合同不再续签，被告应当根据合同约定将租赁房屋返还原告。现被告拒不返还出租房屋的行为显已违反合同约定，且给原告造成相应损失。原告要求被告腾退出租房屋的诉讼请求于法有据，予以准许。原告要求被告按合同约定年租金标准支付自合同期满之次日起至房屋实际腾退之日止按每天65.75元（24000元÷365天≈65.75元／天）计算的房屋实际使用费的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条的规定，判决：一、陈斌于判决生效之日起三十日内将座落于嵊州市剡湖街道江滨东路146号二层的房屋返还给嵊州市房地产管理委员会。二、陈斌支付嵊州市房地产管理委员会按每天65.75元计算自2014年5月1日起至实际腾退房屋日止的房屋使用费。若被告未按判决指定的期间履行金钱给付以及其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金及加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，依法减半收取25元，由被告陈斌负担（款限被告于判决发生法律效力之日起十日内向该院缴纳）。上诉人陈斌不服原审判决，提起上诉称：一、根据双方间租赁合同的约定，上诉人享有同等条件下的优先续租权，因此在上诉人行使优先续租权的期限内，被上诉人无权要求上诉人归还租赁房屋。二、根据被上诉人在一审中提供的证据1《房产登记薄记载信息》显示，嵊州市剡湖街道江滨东路145号房屋的产权人为嵊州房地产管理委员会，而本案被上诉人系嵊州市房地产管理委员会，因此被上诉人不具有本案诉讼主体资格。三、本案房屋的租赁者均系多年经营的老户，在短时间内要腾退租赁房屋并寻求其他合适的房屋继续经营，需要较长的时间，原审判令的一个月的腾退期明显存在不合理性。四、被上诉人在将讼争房屋出租给上诉人时，其并未将合同约定204.78平方米的房屋交付给上诉人，仅交付了其中的一部分，面积大约为150平方左右，其余面积的房屋仍旧为上一租赁合同的承租人所占有，也即上诉人在本案中如确需腾退、返还租赁物，也仅仅只需腾退上诉人所占有的房屋。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人嵊州市房管委答辩称：一、涉案租赁合同期限已届满，被上诉人也已通过邮政特快专递的形式告知上诉人不再续租及优先续租权的问题，因此被上诉人理应腾退、返还租赁物。二、被上诉人已就优先续租权的问题通过邮政特快专递的形式向上诉人进行了告知，且上诉人并不能以优先续租权来对抗被上诉人依据租赁合同终止双方间的租赁关系。三、被上诉人在一审中提交的租赁合同、租赁发票、邮政特快专递等，均表明被上诉人系本案租赁合同的出租方，房产登记簿少了一个“市”字，属当时信息录入不规范，且嵊州市内只有一个房地产管理委员会。四、双方当事人在履行本案租赁合同时，上诉人并未就房屋面积事宜与被上诉人沟通过，且上诉人向被上诉人交纳的房租也均按照合同约定的204.78平方米的面积交纳，故不存在上诉人所说的房屋移交问题。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。双方当事人在二审中均未提供新的证据。本院经二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院围绕上诉请求和理由审理认为，本案的争议焦点在于涉案租赁房屋腾退、优先续租权、被上诉人诉讼主体资格的问题。首先、关于房屋腾退的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案中，双方当事人签订的租赁合同租赁期限自2012年5月1日起至2014年4月30日止，被上诉人在该合同期限届满后，已明确向上诉人表明不再续签合同，并要求上诉人腾退、返还租赁物。本院认为，上诉人与被上诉人所签订的租赁合同意思表示真实、内容未违反法律法规之禁止性规定，应属有效，被上诉人在合同期届满后要求被上诉人腾退、返还租赁物，于法有据，应予支持。至于上诉人主张的其实际占有涉案租赁房屋面积的问题，因其在一、二审中均未提供足够充分有效的证据予以证实，本院实难采纳。关于腾退期限的问题。上诉人认为原审判决所确认的一个月的腾退期限时间过短。本院认为，本案租赁合同已于2013年12月31日届满，而被上诉人又明确表示不同意再续签，故被上诉人理应知道租赁房屋在合同期限届满后须腾退、返还之事实，原审法院结合本案合同截止日期、诉讼立案时间，酌情确定上诉人在三十日内腾退、返还租赁房屋，应属合理。其次、关于优先续租权的问题。本院认为，双方当事人间的租赁合同，确有对优先续租权作了约定，应对双方当事人均具有约束力，然被上诉人在终止与上诉人间租赁合同后，亦已明确告知了上诉人在日后公开招租过程中，上诉人在同等条件下享有优先续租的权利。再则，上诉人所主张的优先续租权，从现有证据表明并未受到损害，且上诉人也未在本案一审中就优先续租权提出反诉，故本院在此对上诉人优先续租权的主张，实难支持。最后、关于被上诉人诉讼主体资格的问题。本院认为，所谓租赁权是指承租人通过租赁合同获得的对相对租赁物排他性占有、使用、收益的权利。本案系租赁合同纠纷，涉案租赁合同的双方为上诉人与被上诉人，故被上诉人依据双方间的租赁合同起诉上诉人，具备本案诉讼主体资格。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不足，本院依法不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人陈斌负担。本判决为终审判决。审 判 长 金湘华审 判 员 楼晓东代理审判员 冯 奇二〇一四年十月十七日书 记 员 陈赛赛 关注公众号“”