（2014）沙法民初字第07431号

裁判日期: 2014-10-17

公开日期: 2014-12-22

案件名称

重庆金麟物业管理有限公司与刘清荣物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

重庆市沙坪坝区人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

重庆金麟物业管理有限公司,刘清荣

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第八条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款

全文

重庆市沙坪坝区人民法院民事判决书（2014）沙法民初字第07431号原告重庆金麟物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区沙南街43号，组织机构代码20282875-4。法定代表人余相伦，重庆金麟物业管理有限公司董事长。委托代理人钟洪波，男，重庆金麟物业管理有限公司员工，住重庆市渝中区。委托代理人李晓梅，女，重庆金麟物业管理有限公司员工，住重庆市渝中区。被告刘清荣，男，1957年4月20日出生，汉族，重庆市渝中区食品公司退休人员，住重庆市沙坪坝区。原告重庆金麟物业管理有限公司与被告刘清荣物业服务合同纠纷一案，本院于2014年8月11日受理后，依法由审判员谭军独任审判，于2014年9月18日公开开庭进行了审理。原告重庆金麟物业管理有限公司的委托代理人钟洪波、李晓梅，被告刘清荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆金麟物业管理有限公司诉称，从2006年6月起，原告为被告所在小区进行服务，2009年9月25日，原告与重庆恒邦置业发展有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定：合同期限为2009年6月1日至2012年5月31日；物业服务费住宅按0.9元∕平方米·月收取。（其中：拆迁还房54户按0.65元∕平方米·月收取），商业物业按2.70元∕平方米·月收取；二次供水费用：在市政水价的基础上加收0.60元∕吨（其中：拆迁还房54户的二次供水费用在市政水价基础上加收0.20元∕吨）。此外，双方还对物业服务费缴纳、违约责任等进行了明确约定。2012年5月31日服务合同届满后，原告继续为被告所在小区服务。被告系重庆市沙坪坝区某房屋业主。原告按约提供了物业服务后，被告却以各种理由拒交。现要求1、判令被告支付原告2008年12月至2014年8月物业服务费3584.96元，判令被告支付原告违约金（以3584.96元为基数，自2008年12月起每日按0.3‰计算至被告付清物业服务费之日止）。2、诉讼费由被告负担。被告刘清荣辩称，原告陈述的房屋情况、面积、所欠的物业管理费属实。小区的保安不到位，出入没有人管，尤其是白天，楼道门口小广告到处都是。保洁不到位，每天只有一次保洁，电梯的维护和保养费用不公开，没有日常的保养维护记录，也没有公示，大修基金的费用不公开，不透明，保安保洁的人员严重配置不够，导致本小区的物业服务质量严重低下，达不到标准。违约金不同意支付，物业费我们要求打5折。经审理查明，原告为贰级物业质证企业。2009年9月24日，原告与重庆恒邦置业发展有限公司再次签订《前期物业服务合同》，合同约定如业主或物业使用人未能按时交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金。合同约定原告的服务范围：1、物业共用部分的维修、养护和管理。物业共用部分具体包括：房屋的承重结构（包括：基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面，屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、楼内化粪池、垃圾通道、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置。）2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。（包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯。）4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理。6、公共场合、房屋共用部分的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。7、交通与车辆停放秩序的管理。8、协助公共秩序维护、消防等事项的管理和服务，包括安全监控、巡视、门岗执勤。合同期限为2009年6月1日至2012年5月31日。原告除在合同期间为小区提供物业服务外，合同到期后继续实际提供物业服务至今。被告为重庆市沙坪坝区某房屋业主，建筑面积81.11平方米，每月应交纳的物业服务费为50.72元。2008年12月1日起，被告因原告物业服务不到位，而且没有解决好自己家家具被楼上装修损坏的事实，不同意交纳相关费用，到2014年8月为止，被告应交纳物业服务费3584.96元。另查明，被告所在小区至今未成立业主委员会。审理中，重庆恒邦置业发展有限公司向本院出具《证明》载明，2006年6月1日，原告与重庆恒邦置业发展有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定：物业服务费住宅按0.9元∕平方米·月收取。（其中：拆迁还房54户按0.65元∕平方米·月收取），商业物业按2.70元∕平方米·月收取。但原告未出示该物业服务合同。被告亦认可原告于2006年6月1日起至今为该小区提供物业服务。现原告向本院提起诉讼，审理中，被告对原告提出的欠费事实及金额无异议。被告认为原告在“公共场合、房屋共用部分的清洁卫生，垃圾的收集、清运，协助公共秩序维护、消防等事项的管理和服务，包括安全监控、巡视、门岗执勤”没有履行前期物业服务合同约定的义务和没有解决好自己家家具被楼上装修损坏的事实，并提供了2014年5月至8月小区环境脏乱差的照片，以此为由抗辩缴费。上述事实，有原告提供的物业合同、被告欠费明细、原告收取相关费用的明细，被告提交的小区照片及当事人的陈述在案为凭，可以认定。本院认为，原告出具的重庆恒邦置业发展有限公司向本院出具的《证明》可以证明，2006年6月起原告为被告所在小区进行服务，并与被告物业的建设单位重庆恒邦置业发展有限公司约定了服务标准。可以认定2006年6月起原告与重庆恒邦置业发展有限公司建立有前期物业服务合同关系。被告亦认可原告于2006年6月1日起至今为该小区提供物业服务。2009年9月24日，原告与被告物业的建设单位重庆恒邦置业发展有限公司签订《前期物业服务合同》，是双方当事人真实意思表示，并不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同，对作为业主的被告具有约束力。该物业服务合同到期后，原告继续实际提供物业服务至今，被告也接受了原告的物业服务，故原被告双方理应依据该物业服务合同履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告认为原告在服务期间，对其小区物业管理并没有完全达到前期物业服务合同约定的服务范围及标准，并举示了相关证据予以证明。原告虽认为其按照前期物业服务合同提供了相关服务，但未提供相应证据加以证明。原告对被告所在小区的物业服务存在一定的瑕疵。因此，被告抗辩理由部分成立，可以适当减少被告应交的物业服务费。根据前期物业服务合同的约定以及本案的具体情况，从2008年12月1日至2014年8月止，被告尚欠原告物业服务费3584.96元，本院酌减被告应交物业服务费20%。被告因原告对被告所在小区的物业服务存在一定的瑕疵而没有按时交纳物业服务费，并不构成违约，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、由被告刘清荣给付原告重庆金麟物业管理有限公司从2008年12月至2014年8月物业服务费3584.96元的80%即2868元，限被告于本判决发生法律效力后立即付清。二、驳回原告重庆金麟物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告刘清荣负担，限于本判决发生法律效力后立即支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员　　谭军二〇一四年十月十七日书记员　　潘莹关注公众号“”