（2014）鄂江夏五民初字第00269号
裁判日期: 2014-10-17
公开日期: 2015-10-19
案件名称
穆红兵农户与武汉亲禾家园农业开发有限公司土地承包经营权出租合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉市江夏区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
穆红兵农户,武汉亲禾家园农业开发有限公司,武汉市江夏区五里界街道孙家店村村民委员会,武汉市江夏区五里界街道孙家店村六组
案由
土地承包经营权出租合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第十条；《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
湖北省武汉市江夏区人民法院民 事 判 决 书（2014）鄂江夏五民初字第00269号原告穆红兵农户。农户代表人穆红兵。委托代理人张建华，系武汉市江夏区开发区法律服务所法律工作者。特别授权。被告武汉亲禾家园农业开发有限公司，住所地湖北省武汉市江夏区五里界街孙家店村余家墩湾2号。法定代表人彭忠，执行董事。第三人武汉市江夏区五里界街道孙家店村村民委员会，住所地湖北省武汉市江夏区五里界街孙家店村。法定代表人张爱珍，主任。第三人武汉市江夏区五里界街道孙家店村六组，住所地湖北省武汉市江夏区五里界街道孙家店村。负责人穆骏桢，组长。原告穆红兵农户与被告武汉亲禾家园农业开发有限公司（以下简称亲禾家园公司）、第三人武汉市江夏区五里界街道孙家店村村民委员会（以下简称孙家店村委会）、武汉市江夏区五里界街道孙家店村六组（以下简称孙家店村六组）土地承包经营权出租合同纠纷一案，本院于2014年8月7日立案受理后，依法由审判员宋任忠适用简易程序于2014年9月1日、10月9日公开开庭进行了审理。原告穆红兵农户的委托代理人张建华、第三人孙家店村委会的法定代表人张爱珍、第三人孙家店村六组的负责人穆骏桢到庭参加了诉讼，被告亲禾家园公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告穆红兵农户诉称，2012年8月前，我户与被告亲禾家园公司签订了《江夏区农村土地承包经营权出租合同》、《五里界街休闲观光板块建设土地流转合同补充协议》，合同约定，我户将承包经营的6.1亩土地流转给被告亲禾家园公司经营管理。2013年4月30日前，被告亲禾家园公司应当支付我户土地流转费4361.5元。时至今日，我户多次找被告亲禾家园公司索要此款项，但被告亲禾家园公司以各种理由推诿，依据上述合同第六条第三款的约定，延期支付的部分按日万分之五累计加付迟付金，而且是违约行为。又据《补充协议》第六条的规定：“乙方应每年按时缴纳土地流转费，否则，承包方将自行恢复土地耕种经营权，乙方将赔偿甲方相应的经济损失，并恢复土地原貌”，现被告既不进行经营，又不支付流转费，土地荒芜至今。2012年8月，第三人孙家店村委会作为发包方、第三人孙家店村六组作为流转方与被告亲禾家园公司签订《江夏区五里界街孙家店村六组土地承包经营权流转合同（汇总）》一份。鉴于上述事实，根据《中华人民共和国土地承包法》第四十三条和第五十六条的规定，被告亲禾家园公司的行为严重侵害了我户获得土地流转收益的权利，特起诉，要求解除与被告亲禾家园公司签订的所有土地承包经营合同，由被告腾退土地；由被告亲禾家园公司立即向我户支付2012年5月1日至2014年4月30日间的土地流转费共计8790.5元，2014年5月1日后的流转费支付至本案执行终结时止；并按日万分之五累计加付迟付金至本案执行终结时止。被告亲禾家园公司未予答辩。第三人孙家店村委会述称，原告穆红兵农户陈述的事实属实，我村委会主张被告亲禾家园公司及时支付农户的土地流转费，并要求解除所有的土地流转合同。第三人孙家店村六组述称，我组要求被告亲禾家园公司及时支付农户的土地流转费，并同意解除所有的土地流转合同。经审理查明，原告穆红兵农户系武汉市江夏区五里界街道孙家店村六组的农村土地承包经营户。2012年5月，原告穆红兵农户作为土地承包方与作为土地受让方的被告亲禾家园公司、作为土地发包方的第三人孙家店村委会签订《江夏区农村土地承包经营权出租合同》一份，该合同约定，土地流转的方式为租赁，流转面积为5.4亩，流转原因为建设休闲观光农业基地，流转价款为首付期每亩500元／年，后续年份每年每亩租金以中稻550斤为准，按市价折算；支付方式为每年元月30日一次付全年；土地流转期限为2010年5月1日至2028年12月31日。此后，上述合同当事人再签订《五里界街休闲观光板块建设土地流转合同补充协议》一份。该合同约定，土地流转面积为6.1亩；土地流转方式、土地流转费计算等内容与《江夏区农村土地承包经营权出租合同》一致，该合同还约定，土地流转费支付方式：自本版块土地流转合同签订后三日内首付两年土地流转费，即2010年、2011年。后续年份土地流转费支付：从2012年起实施一年一付，支付时间为每年4月30日前；乙方（即被告亲禾家园公司）应每年按时缴纳租金，否则，承包方将自行恢复土地耕种经营权，乙方将赔偿甲方（即原告穆红兵农户）相应的经济损失，并恢复土地原貌；本协议与土地流转合同具有同等法律效力。由于《江夏区农村土地承包经营权出租合同》中载明的土地流转面积5.4亩为原告穆红兵农户土地承包经营权证载明的面积，而武汉市江夏区辖区内土地承包经营权证载明的承包经营土地的面积与实际测量面积往往不一致，该《五里界街休闲观光板块建设土地流转合同补充协议》上载明的土地流转面积6.1亩为测量面积。因原告穆红兵农户已于2010年5月即将合同项下的土地流转给其他公司经营管理，其后，该其他公司将流转土地上开发的经营项目与被告亲禾家园公司进行了交接，为保持土地流转的连续性，上述两份合同的落款时间均为2010年5月1日。上述两份合同签订后，被告亲禾家园公司经营管理了上述合同项下的土地。2012年8月，经第三人孙家店村六组包括原告穆红兵农户在内48农户开会讨论决议，第三人孙家店村委会作为土地发包方、第三人孙家店村六组作为土地流转方与作为土地流转受让方的被告亲禾家园公司签订《江夏区五里界街孙家店村六组土地承包经营权流转合同（汇总）》一份。合同当事人约定，发包方同意流转方将其承包经营的土地流转给受让方，面积为726亩（该726亩中包含原告穆红兵农户在内该组48农户经测量确定面积的承包经营土地524.63亩，以及该六组经营管理的尚未发包给农户、坐落于该组48户农户所承包经营土地周边零散的林地、坟地、其他土地等公共土地201.37亩）。土地流转费农用地每亩每年按550斤国家收购农户中稻价格计算，林地、坟地、其他土地每亩每年按200元计算，一年交付一次，每年4月30日前付清。该汇总合同还约定，延期付款的，延期支付部分按日万分之五累计加付迟付金；本合同反映发包方与受让方、流转方与受让方土地流转的主要内容，有关约定与发包方与受让方、流转方与受让方签订的土地流转合同约定不一致的，以原土地流转合同的约定为准。上述合同在履行期间，被告亲禾家园公司未按合同的约定向原告穆红兵农户支付2012年5月1日至今的土地土地流转费，原告穆红兵农户催收无果遂诉至本院五里界人民法庭。本案在审理过程中，本院依职权对上述合同项下的标的土地进行了拍照、摄像方式的现场勘验，显示被告亲禾家园公司已停止对上述土地的经营，土地处于闲置状态，该公司的登记住所地无人办公。另查明，湖北省武汉市江夏区2012年度中稻收购均价为每百市斤130元，我国发改委公布我国2013年度稻谷收购最低价格为每百市斤132元，2014年度稻谷收购最低价格为每百市斤135元。2014年1月27日，武汉市江夏区五里界街道孙家店村三组、六组包括原告穆红兵农户在内的73农户曾作为共同原告起诉至本院，要求解除土地流转合同并由被告亲禾家园公司支付土地流转费、腾退流转的土地等（案号为（2014）鄂江夏五民初字第00042号）。该案在审理过程中，73农户以需要补充相关诉讼材料并再由各个农户分别起诉为由向本院递交撤诉申请书申请撤诉，本院于2014年8月5日裁定准许撤诉。上述事实，有到庭当事人的当庭陈述以及经庭审质证、认证属实的原告穆红兵农户当庭出示的《江夏区农村土地承包经营权出租合同》、《五里界街休闲观光板块建设土地流转合同补充协议》、《江夏区五里界街孙家店村六组土地承包经营权流转合同（汇总）》、武汉市江夏区五里界粮油购销所出具的《证明》、流转土地现状的照片；第三人孙家店村委会出具的《控管面积流转费发放表》；本院依职权以摄影、摄像的方式进行现场勘验形成的勘验笔录、本院依职权调取的被告亲禾家园公司的工商登记基本信息、本院向穆起忠、王德荣进行调查形成的调查笔录等证据材料证实，足以认定。本院认为，原告穆红兵农户与第三人孙家店村委会、被告亲禾家园公司签订的《江夏区农村土地承包经营权出租合同》、《五里界街休闲观光板块建设土地流转合同补充协议》以及第三人孙家店村委会、孙家店村六组与被告亲禾家园公司签订的《江夏区五里界街孙家店村六组土地承包经营权流转合同（汇总）》各一份，是合同当事人真实意思的表示，上述合同的形式、内容不违反法律规定以及公序良俗，依法成立、生效，合同当事人应当依法严格履行各自的合同义务。从上述合同的具体内容分析，前二份合同规范着原告穆红兵农户与被告亲禾家园公司对原告穆红兵农户所承包经营的土地以租赁的形式予以流转的权利义务关系，后一份汇总合同既规范包括原告穆红兵农户在内各个农户所承包经营的土地以租赁的形式予以流转的权利义务关系又规范尚未予发包给农户的第三人孙家店村六组经营管理的公共土地以租赁的形式予以流转的权利义务关系。且汇总合同约定该合同与前两份合同的约定不一致的，以原土地流转合同的约定为准。故在合同条款的适用上，前两份合同优先适用。原告穆红兵农户依据前两份合同的约定将其承包经营的土地以租赁的形式流转交付给被告亲禾家园公司经营管理，第三人孙家店村委会在前两份合同中予以确认，第三人孙家店村六组在汇总合同中亦对上述土地流转行为予以确认，并依据《中华人民共和国土地管理法》第十条的规定，将该组经营管理的农民集体所有的尚未发包给各个农户的公共土地以租赁的形式流转交付给被告亲禾家园公司管理经营。原告穆红兵农户、第三人孙家店村六组履行了合同约定的交付土地的义务，被告亲禾家园公司应当履行按时足额支付土地流转费的合同义务。原告穆红兵农户主张被告亲禾家园公司未支付2012年5月1日至今所流转土地的土地流转费，被告亲禾家园公司未予举证证明已支付了上述年度的土地流转费，该公司因举证不能，依法承担对已不利的法律后果，本院依法确认该公司未按合同约定支付2012年5月1日至今合同项下流转土地的土地流转费，该公司应当依法承担继续履行支付土地流转费的合同义务，并承担合同约定的延迟付款的违约责任，即按日万分之五计付迟付金。关于土地流转费的计算标准，因《江夏区农村土地承包经营权出租合同》中载明的流转土地的面积为承包经营权证载明的面积，而《五里界街休闲观光板块建设土地流转合同补充协议》上载明的流转土地的面积为实际测量面积，两者数额存在差异，由于《五里界街休闲观光板块建设土地流转合同补充协议》签订在后，应视作合同当事人对土地流转费计算标准的变更，且经计算，原告穆红兵农户以及该六组其他47农户流转的承包经营土地实际测量面积之和与《江夏区五里界街孙家店村六组土地承包经营权流转合同（汇总）》载明的各个农户承包经营土地的合计流转面积契合，证明了合同当事人再次确认了土地流转费的计算标准按实际测量面积计算。故原告穆红兵农户主张由被告亲禾家园公司支付按实际测量面积计算的2012年5月1日至2014年4月30日间的土地流转费，并按汇总合同约定的日万分之五的标准计付迟付金的诉讼请求，有理合法，本院予以支持。其中2012年5月1日至2013年4月30日的土地流转费按2012年度中稻收购均价每百市斤130元、每亩550斤中稻收购均价予以折算，每亩土地流转费为715元，原告穆红兵农户该年度的土地流转费为4361.5元。2013年5月1日至2014年4月30日的土地流转费按2013年度中稻收购最低价每百市斤132元、每亩550斤中稻收购最低价予以折算，每亩土地流转费为726元，原告穆红兵农户该年度的土地流转费为4428.6元。原告穆红兵农户主张依据合同的约定解除上述三份合同，由被告亲禾家园公司腾退该公司依据上述合同获得经营管理权的原告穆红兵农户所流转的承包经营土地。上述合同当事人第三人孙家店村委会、孙家店村六组亦同意解除合同，由被告亲禾家园公司腾退土地。由于《五里界街休闲观光板块建设土地流转合同补充协议》的合同当事人约定乙方（即被告亲禾家园公司）应每年按时缴纳土地流转费，否则，承包方将自行恢复土地耕种经营权，乙方将赔偿甲方（即原告穆红兵农户）相应的经济损失，并恢复土地原貌。从一般意义上理解，该约定的文本意思为被告亲禾家园公司应当按合同约定的时间支付土地流转费，逾期未支付，原告穆红兵农户可以解除合同并恢复取得土地承包经营权。该合同条款系《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款所规定的“当事人可以约定解除合同的条件”，由于上文论述被告亲禾家园公司未支付2012年5月1日至今的土地流转费，时间跨度为两个年度的以上，当事人之间所约定的解除合同的条件已成就，原告穆红兵农户依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，行使合同解除权，依法受法律保护。由于《江夏区农村土地承包经营权出租合同》签订在前，《五里界街休闲观光板块建设土地流转合同补充协议》签订在后，二份合同项下标的一致，该二份合同系一个整体，《江夏区农村土地承包经营权出租合同》虽未有约定解除合同的条款，但补充协议是对《江夏区农村土地承包经营权出租合同》的补充，根据后签订合同效力的认定原则，该补充协议中约定解除合同条款的效力及于《江夏区农村土地承包经营权出租合同》，同理，该《江夏区农村土地承包经营权出租合同》亦依法应当予以解除。《江夏区五里界街孙家店村六组土地承包经营权流转合同（汇总）》中对原告穆红兵农户承包经营土地的流转设立了权利义务关系，该汇总合同亦未有约定解除合同的条款，但该汇总合同约定了《江夏区农村土地承包经营权出租合同》和《五里界街休闲观光板块建设土地流转合同补充协议》的合同条款优先适用原则，且该汇总合同中对原告穆红兵农户承包经营土地流转所设立的权利义务关系系基于《江夏区农村土地承包经营权出租合同》和《五里界街休闲观光板块建设土地流转合同补充协议》，系对原告穆红兵农户土地流转行为的确认，前两份合同依法予以解除，该汇总合同中对原告穆红兵农户承包经营土地流转所设立权利义务关系的合同条款已无继续履行的基础，亦依法应当予以解除。综上，根据合同的约定和法律的规定，并为了促进土地有效利用，避免土地的闲置，原告穆红兵农户主张解除《江夏区农村土地承包经营权出租合同》、《五里界街休闲观光板块建设土地流转合同补充协议》以及《江夏区五里界街孙家店村六组土地承包经营权流转合同（汇总）》中涉及原告穆红兵农户承包经营土地的流转所设立权利义务关系的合同条款，有理合法，本院予以支持。关于《江夏区五里界街孙家店村六组土地承包经营权流转合同（汇总）》中涉及该六组其他47户农户承包经营土地以及该六组尚未予发包给农户、坐落于该组农户所承包经营土地周边零散的公共土地流转所设立的权利义务关系合同条款的解除，与原告穆红兵农户无涉，依法应当由第三人孙家店村六组及该组其他47户农户另行主张权利（第三人孙家店村六组及该组其他47户农户已另案主张了该项权利）。故原告穆红兵农户主张解除汇总合同中涉及公共土地部分及该六组其他47户农户承包经营土地流转所设立权利义务关系的合同条款，于法无据，本院不予支持。再由于《江夏区农村土地承包经营权出租合同》、《五里界街休闲观光板块建设土地流转合同补充协议》以及《江夏区五里界街孙家店村六组土地承包经营权流转合同（汇总）》中涉及原告穆红兵农户承包经营土地流转所设立权利义务关系的合同条款被依法解除，被告亲禾家园公司再经营管理上述合同项下原告穆红兵农户所承包经营的土地，已无合同依据，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，被告亲禾家园公司依法应当腾退上述合同项下原告穆红兵农户承包经营的以出租形式流转的6.1亩土地。基于《江夏区农村土地承包经营权出租合同》、《五里界街休闲观光板块建设土地流转合同补充协议》以及《江夏区五里界街孙家店村六组土地承包经营权流转合同（汇总）》中涉及原告穆红兵农户承包经营土地流转所设立的权利义务关系的合同条款被依法解除，并由被告亲禾家园公司腾退合同项下的土地，原告穆红兵农户再主张2014年5月1日后至被告亲禾家园公司腾退所流转土地之日止的土地流转费，有理合法，本院予以支持。同理，该部分的土地流转费按《江夏区五里界街孙家店村六组土地承包经营权流转合同（汇总）》约定的农用地每亩550斤中稻收购价计算的年土地流转费，以2014年度中稻收购最低价每百市斤135元予以折算为每亩每年742.5元，再量化至每日，为每亩每日2.03元。被告亲禾家园公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，放弃抗辩的权利，依法承担对已不利的法律后果。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一、三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，经本院审判委员会讨论决定，缺席判决如下：一、解除原告穆红兵农户与第三人武汉市江夏区五里界街道孙家店村村民委员会、被告武汉亲禾家园农业开发有限公司签订的《江夏区农村土地承包经营权出租合同》、《五里界街休闲观光板块建设土地流转合同补充协议》以及《江夏区五里界街孙家店村六组土地承包经营权流转合同（汇总）》中涉及原告穆红兵农户承包经营土地所设立的权利义务关系的合同条款，由被告武汉亲禾家园农业开发有限公司于本判决生效后十五日内腾退上述合同项下6.1亩土地。二、由被告武汉亲禾家园农业开发有限公司于本判决生效后五日内支付原告穆红兵农户2012年5月1日至2013年4月30日间的土地流转费4361.5元及自2013年5月2日起按日万分之五的标准计算至本院确定的给付之日的迟付金；支付原告穆红兵农户2013年5月1日至2014年4月30日间的土地流转费4428.6元及自2014年5月2日起按日万分之五的标准计算至本院确定的给付之日的迟付金；以及以6.1亩为计算基数，按每亩每日2.03元计算的2014年5月1日后至本院确定的被告武汉亲禾家园农业开发有限公司腾退土地之日止的土地流转费。三、驳回原告穆红兵农户的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费100元，减半收取50元，由被告武汉亲禾家园农业开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在递交上诉状时应预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户-市中院诉讼费分户；帐号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处；行号：832886；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审判员 宋任忠二〇一四年十月十七日书记员 赵佶英 微信公众号“”